Ônus e gravames no imóvel usucapiendo

A regra do sistema registral é a de que os atos inscritos anteriormente tem validade sobre os posteriores, de modo que se um proprietário institui uma hipoteca para uma pessoa e vende o imóvel para outra (sem contar a informação do ônus), aquele que registrar primeiramente seu título terá seu direito preservado. Se o credor

hipotecário o fizer, a venda poderá ser registrada, mas a garantia real permanecerá válida. Se o adquirente o fizer, a hipoteca não poderá ser constituída pois seu titular já transferiu seu direito em ressalvá-la. (COUTO, 2018, p. 350)

Pontes de Miranda defendia a ideia de que, mesmo diante da usucapião, o ônus hipotecário existente na matrícula deveria ser mantido:

Não importa qual o modo de aquisição (derivada ou originária). Na usucapião, se o usucapiente entendia que o bem estava hipotecado, não pode usucapir sem haver gravame. Aliter, se do que possuía era possuidor como se hipoteca não houvesse, ou como se essa houvesse extinguido. A posse não nega hipoteca, mas a ação executiva real pode ter prescrito, causando a extinção da hipoteca (Código Civil, art. 849, VI).

O art.14 do Provimento 65/2017 do CNJ estabelece que a existência de ônus na matrícula não impede o processamento da usucapião extrajudicial.

Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Parágrafo único – A impugnação do titular do direito previsto no caput poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.

O direito brasileiro não prevê expressamente a figura da usucapio

libertatis existente no Direito Português, que é a prescrição de um direito real pelo

não uso, seja ele um direito sobre coisa alheia, seja um direito de garantia.

Um problema recorrente é a existência de hipotecas antigas nas matrículas imobiliárias, já vencidas há muitos anos, mas sem que os proprietários possuam a quitação para baixa do ônus real. Em geral, essas dividas foram liquidadas, mas por descuido ou inércia do credor e devedor (proprietário), as autorizações de baixa não foram averbadas no Registro de Imóveis. Muitas vezes, as instituições financeiras sequer existem mais, tornando necessária uma ação judicial apenas para conhecer a notória prescrição não só da dívida, mas também, da própria garantia real. (COUTO, 2018, p.355)

Em alguns Estados já se autorizou esse reconhecimento extrajudicial da prescrição, que, em sua essência, nada mais é que uma forma de usucapio

libertatis.

Os registradores dos Estados que não tenham previsão de norma específica podem utilizar o procedimento do art. 216-A da LRP para obterem semelhante resultado, sendo razoável simplifica-lo, de forma a excluir as fases que não guardem relação alguma com o resultado pretendido.

CONCLUSÃO

A usucapião extrajudicial vem para desafogar o judiciário, com a inclusão do Art. 216-A no Novo CPC, e as alterações propostas pelo Provimento 65/2017 do CNJ, atribuindo assim ao Registrador de Imóveis a competência para declarar a aquisição da propriedade, desde que cumprido todos os requisitos legais.

Conforme estudado neste trabalho, é necessária a apresentação de uma série de documentos, sendo indispensável a apresentação da ata notarial, lavrada por um Registrador de Títulos e Documentos, atestando o tempo da posse, bem como memorial descritivo do imóvel e planta, esta que deverá ser acostada com as assinaturas de todos os confinantes ou detentores de direitos reais para que a usucapião prospere, sendo que o silêncio de algum desses será interpretado como concordância. Ai está umas das principais alterações trazidas pelo Provimento 65/2017 do CNJ, pois ao acrescentar o art. 216-A, o legislador não fez menção quanto ao silêncio, sendo assim o mesmo era interpretado como discordância.

Mencionado isto, no primeiro capítulo, foi abordado o histórico da usucapião, até chegar a usucapião extrajudicial.

No segundo capitulo, analisamos desde a entrada do título na serventia extrajudicial, até o registro, foi abordado o procedimento substancialmente, dividindo-o em etapas para melhor compreensão do processo, as quais serão necessárias até a fase final, de deferimento do pedido.

Diante do exposto, conclui-se que a usucapião extrajudicial é o meio hábil mais adequado para ver reconhecida a propriedade e outros direitos reais usucapíveis de bens imóveis pela posse ad usucapionem. Sendo o processamento

livre de litígios e abrangendo bens disponíveis, este deverá ser o instrumento utilizado pelos brasileiros para adquirir sua propriedade e demais direitos, objetivando desobstruir o judiciário, deixando para aquela seara apenas casos de verdadeiros litígios, em que merecerá análise de direitos sobrepostos e por parte do juízo qualificado.

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