Introdução
Nosso mercado de atuação se insere na cadeia produtiva da construção, uma das principais da economia brasileira. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a indústria da construção civil representou 7,3% do PIB brasileiro em 2005. A mesma instituição destaca a presença de 118.993 empresas de construção civil no País, responsáveis pela ocupação formal de 1.462.589 trabalhadores, das quais cerca de 94% são micro e pequenas empresas que empregam até 29 trabalhadores.
O mercado imobiliário brasileiro apresenta um tamanho bastante expressivo se comparado a outros mercados da América Latina. Além dessa demanda, de acordo com a Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional do Brasil alcança 7,9 milhões de moradias e, deste total, 82,5% referem-se a famílias com renda mensal de até três salários mínimos.
Nos últimos anos o Brasil retomou o nível da atividade imobiliária em virtude das ações positivas do Governo Federal que influenciaram diretamente o setor, e da crescente disponibilidade de crédito em conseqüência da redução da taxa básica de juros. Entretanto, os investimentos no setor imobiliário brasileiro ainda não foram suficientes para atender o potencial que o mercado oferece.
A combinação de fatores como a demanda reprimida por moradias, a maior disponibilidade de crédito para financiamento imobiliário, o nível decrescente da taxa de juros e o aumento da renda da população em geral, contribui para impulsionar a procura por imóveis. É importante destacar também que o aumento na oferta de crédito imobiliário a juros mais baixos afetará principalmente as Classes Populares, que ainda não demonstraram seu potencial real de consumo na habitação.
O Mercado Imobiliário Brasileiro
O Brasil é geograficamente dividido em cinco regiões: sul, sudeste, centro-oeste, norte e nordeste. Estas regiões têm diferentes características significativas, em termos de população, densidade demográfica, atividade econômica, demanda imobiliária e tamanho de mercado. As maiores regiões metropolitanas, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Brasília, podem ser divididas em sub-regiões com diferentes características e demandas devido à disponibilidade de terrenos, renda familiar e perfil do consumidor. É possível identificar no âmbito nacional, fatores demográficos, econômicos e financeiros que suportam o crescimento potencial do mercado imobiliário brasileiro. O Estado de São Paulo é um dos principais centros econômicos do Brasil, concentrando o maior mercado imobiliário do país. De acordo com IBGE, em 2006 o PIB estimado deste Estado foi de R$641,0 bilhões, representando 27,6% do PIB brasileiro. Conseqüentemente, é o Estado que possui maior capacidade de absorção de oferta de imóveis. A tabela abaixo apresenta a relação de PIB estimado em 2006 nos nossos mercados de atuação:
Estado PIB estimado 2006 R$ Mil (nova série) % Brasil
DF ... 51.037.903 2,20% ES... 40.444.035 1,74% GO ... 48.451.933 2,09% MG... 195.356.124 8,41% PR... 127.471.422 5,49% RJ ... 261.000.672 11,24% SC ... 82.332.975 3,54% SP... 641.006.926 27,60% Total Geral... 1.447.101.989 62,30% Total BRASIL ... 2.322.818.000 100% Fonte: IBGE.
Fatores que Influenciam o Mercado Imobiliário
Fatores Macroeconômicos
Os imóveis são bens de elevado valor individual e em geral têm grande representatividade no patrimônio das famílias. A aquisição de um imóvel depende em grande medida da disponibilidade de financiamento de longo prazo. Assim, o desempenho do mercado imobiliário é influenciado por diversos fatores macroeconômicos, como a inflação, o nível das taxas de juros, o crescimento do PIB, da renda per capita e a confiança do consumidor.
O nível da taxa de juros tem forte influência nas decisões de consumo das pessoas e nas decisões de investimento das empresas. Por influenciar a liquidez dos meios de pagamento, o controle das taxas de juros gera efeitos diretos na demanda de bens duráveis e de consumo e, na aquisição de imóveis. A inflação e as medidas destinadas a combatê-la resultam normalmente na diminuição da renda da população e, conseqüentemente, na retração da atividade econômica. Aumentos nas taxas de inflação afetam o mercado imobiliário na medida em que reduzem a atividade econômica, o consumo e o investimento. Além disso, a evolução relativa dos índices de inflação, especialmente o INCC e o IGP-M, que, em geral, indexam os custos de construção e os recebimentos futuros na venda à prazo das Unidades, respectivamente, afetam a rentabilidade da atividade de incorporação imobiliária.
O momento é favorável para a economia brasileira como um todo, uma vez que há a presença de um ciclo virtuoso verificado pela baixa inflação, taxa de juros em queda e câmbio relativamente estável. Além disso, a alta liquidez do mercado internacional e a busca por investimentos imobiliários que ofereçam taxas mais altas de retorno têm impulsionado investimento no setor. O gráfico abaixo ilustra o crescimento real do PIB e a variação da inflação medida pelo IPCA nos últimos seis anos:
Fonte: IBGE e BACEN.
Fatores Demográficos e Sócio-Culturais
O crescimento da população brasileira, a elevada porcentagem de jovens (em relação ao total da população), a tendência de envelhecimento da população, o declínio do número de habitantes por domicílio e a preferência sócio-cultural pela casa própria são elementos combinados que suportam um elevado potencial de demanda por imóveis residenciais no Brasil.
De acordo com o IBGE, de 1990 a 2000 a população do Brasil cresceu de 146,8 milhões para 169,8 milhões de habitantes, representando uma taxa de crescimento anual composta (“Taxa de Crescimento”) de 1,5%. Historicamente, contudo, a Taxa de Crescimento da população brasileira tem diminuído. De 1970 a 1980, a Taxa de Crescimento da população brasileira foi de 2,4% e, de 1980 a 1991, essa taxa diminuiu para 2,1%. Apesar da tendência de diminuição, a Taxa de Crescimento da população brasileira ainda é substancialmente superior às Taxas de Crescimento da população dos Estados Unidos, que foi de 1,0% a partir de 1990 até 2000, de acordo com censo realizado (US Census Bureau).
Apesar da diminuição do número percentual de jovens da população total, o crescimento da população jovem do Brasil em termos absolutos proporciona um potencial de elevação de demanda por imóveis nas próximas décadas. Em 2005, a população com menos de 25 anos representava 45,5% da população total do Brasil. Segundo estimativa do IBGE, em 2030 o Brasil deverá ter 39,4% de sua população com idade entre 30 e 59 anos, que é uma faixa com alto potencial de aquisição de imóveis. Os gráficos abaixo demonstram o perfil de idade da população brasileira em 2005 e sua projeção para 2030:
Expansão do Crédito Imobiliário
Incentivar o crescimento da construção civil no Brasil está entre as prioridades do atual governo, tendo em vista que este setor é capaz de absorver rapidamente mão-de-obra em grande intensidade e assim contribuir para a melhoria de índices sociais como o desemprego. Assim, o governo adotou importantes políticas que, em nossa opinião, irão fortalecer a demanda imobiliária, incluindo:
• Estimular o financiamento hipotecário reduzindo os juros pagos pelo BACEN aos bancos sobre depósitos não utilizados para financiamento imobiliário pelo SFH;
• Aumentar a disponibilidade de financiamento exigindo que pelo menos 65% dos depósitos em contas de poupança sejam utilizados para financiamento imobiliário, sendo que no mínimo 80% do financiamento serão destinados a empréstimos para aquisição da casa própria pelo SFH;
• Simplificar e intensificar a aplicação das leis de reintegração de posse de propriedade residencial no caso de inadimplência;
• Conceder isenção de impostos sobre o lucro com venda de propriedade residencial quando outra propriedade residencial de valor mais alto seja comprada dentro de 180 dias;
• Diminuir o IPI sobre certos insumos e materiais de construção;
• Fomentar novos instrumentos para permitir a securitização de recebíveis imobiliários através da isenção de imposto de renda sobre ganhos;
• Aumentar a segurança de empreendedores através da disponibilização de garantias sobre propriedade;
• Aumentar a segurança dos compradores através do sistema tributário especial, que segrega os ativos do empreendedor dos ativos do empreendimento; e
• Exigir o pagamento do principal de uma hipoteca mesmo quando a hipoteca for contestada judicialmente.
Adicionalmente, o Governo Federal anunciou, em 12 de setembro de 2006, um pacote de medidas para estimular o setor da construção civil. A principal novidade do pacote é a flexibilização do uso da TR nos financiamentos, que permitirá, com a entrada em vigor da Medida Provisória nº 321, convertida na Lei nº 11.734, de 28 de dezembro de 2006 (“Lei nº 11.734”), a utilização de taxas de juros prefixadas no SFH. Além disso, o Decreto nº 5.892, que altera o Decreto nº 4.840, de 17 de setembro de 2003, permite a utilização de parcelas variáveis no crédito consignado para a habitação. A CEF passou a oferecer R$1,0 bilhão em crédito às incorporadoras, financiando até 85% do custo total da obra (os bancos financiavam apenas 50% no passado). Ademais, o Governo Federal incluiu novos insumos destinados à construção civil na lista de desoneração, cujas alíquotas caíram de 10% para 5,0%. Assim, com a entrada em vigor da Lei nº 11.734, pudemos ampliar nossas linhas de crédito junto às instituições financeiras para aquisição de terrenos e incorporação de novos empreendimentos, bem como oferecer melhores condições de financiamentos a clientes.
No segmento de imóveis populares para classes média e baixa, a CEF oferece opção de financiamento integral do preço do imóvel.
A tabela abaixo detalha a disponibilidade de crédito para o setor imobiliário entre 2004 e 2006:
Ano Total (em R$ milhões) 2004 ... 3.002,3 2005 ... 4.852,0 2006 ... 9.340,0 Total ... 17.194,3 Fonte: BACEN.
Apesar das melhoras observadas, o nível de financiamento imobiliário no Brasil ainda é muito baixo se comparado ao de outros países. Em 2004, de acordo com IFC, o total de dívida imobiliária representava aproximadamente 5% do PIB. Acreditamos que, se mantida a tendência de queda nas taxas de juros, o nível de financiamento imobiliário poderá crescer no Brasil, passando a representar um percentual mais significativo do PIB, como em países mais desenvolvidos, conforme o gráfico abaixo.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Fonte: IFC (International Finance Corporation)
Incorporações Imobiliárias Residenciais
O mercado brasileiro de incorporações imobiliárias residenciais é altamente competitivo e muito fragmentado. Este fato é especialmente constatado na região metropolitana de São Paulo, que é geograficamente dispersa, onde nenhum incorporador ou construtor individualmente possui uma participação majoritária de mercado, comparativamente a outros ramos da atividade econômica. A tabela abaixo contém informações sobre as incorporações residenciais na região metropolitana de São Paulo, entre 1996 e 2006, incluindo os preços médios de venda por metro quadrado:
Ano
Novas Incorporações Residenciais (projetos)
Novas Incorporações Residenciais (Unidades)
Preço Médio de Venda (Em R$/m2 )(1) 1996 ... 479 54.936 663 1997 ... 451 63.410 713 1998 ... 335 28.600 830 1999 ... 319 32.946 876 2000 ... 448 37.963 942 2001 ... 421 32.748 1.001 2002 ... 478 31.545 1.169 2003 ... 533 34.938 1.309 2004 ... 495 28.192 1.554 2005 ... 432 33.682 1.588 2006 ... 462 34.427 1.760 Fonte: Embraesp. (1)
O preço médio de venda por metro quadrado é calculado pelo preço total de venda por Unidade, dividido pelo total da área total da Unidade, medida em metros quadrados (definida como a área total habitável de uma Unidade, mais a participação em áreas comuns dentro do imóvel).
O efeito da expansão de crédito imobiliário pode ser visualizado em 2006 com o crescimento da comercialização de imóveis residenciais na região metropolitana de São Paulo, região esta que apresenta a mais completa fonte de dados estatísticos sobre o mercado imobiliário. Conforme dados da Embraesp, o valor total do volume de vendas em 2006 atingiu R$12,3 bilhões, ou seja, 28,0% superior ao registrado no primeiro semestre de 2005, que correspondia a R$9,6 bilhões.
Potencial do Segmento de Empreendimentos Residenciais Populares
O preço de cada Unidade em Empreendimentos Residenciais Populares geralmente varia entre R$41,5 mil e R$220,0 mil. De acordo com as regras dos bancos comerciais e da CEF, famílias com renda mensal a partir de R$1,2 mil, o que equivale a 3,42 salários mínimos, conseguem adquirir Unidades de R$41,5 mil por meio de financiamento. Para as Unidades cujo valor é de R$220,0 mil, a renda mensal necessária para o financiamento é de R$7,3 mil, ou 21,42 salários mínimos.
De acordo com os dados publicados pelo IBGE no Censo de 2000, é possível encontrar uma divisão da população em termos salariais e, com ela, dimensionar o tamanho dos mercados potenciais das cidades brasileiras.
Essa classificação divide a população nas Classes A, B, C, D e E e, dentro dela, o mercado potencial para os Empreendimentos Residenciais Populares se encontra nas Classes B (entre 10 e 20 salários) e C (entre dois a 10 salários mínimos).
Assumindo esse intervalo, é possível quantificar dentro de determinadas cidades o número de residentes com potencial de compra de tais empreendimentos, e a partir daí comparar com o potencial de mercado de outros segmentos, como o da “Alta Renda” (acima de 20 salários mínimos), conforme apresentado na tabela que segue:
Cidade População censo 2001 2 < Salários < 3 3 < Salários < 20
>20 Salários Alta Renda São Paulo ... 10.435.546 8,27% 26,15% 3,71% Campinas ... 969.396 8,14% 27,30% 3,87% S.B. Campo ... 703.177 7,16% 26,35% 2,58% Santo André ... 649.331 7,52% 27,90% 2,48% Jundiaí... 323.397 8,37% 27,80% 2,90% Ribeirão Preto... 504.923 8,84% 26,23% 2,90% S. J. dos Campos ... 539.313 7,51% 22,73% 2,59% Americana... 182.593 10,24% 26,09% 2,19% S.J. Rio Preto ... 358.523 9,77% 24,60% 2,46% Piracicaba ... 329.158 8,85% 24,71% 2,20% Bauru ... 316.064 8,71% 23,93% 2,33% Araraquara ... 182.471 8,88% 24,16% 1,96% Sorocaba ... 493.468 8,48% 23,33% 1,96% São Carlos ... 192.998 10,05% 24,44% 2,27%
Mogi das Cruzes... 330.241 7,29% 20,64% 1,75%
Franca ... 287.737 10,28% 19,02% 1,29% Marília... 197.342 9,34% 20,69% 1,90% Mauá ... 363.392 7,83% 19,92% 4,52% Cotia ... 148.987 8,46% 19,87% 2,09% Taubaté... 244.165 7,46% 22,80% 2,09% S. Barbara do Oeste... 170.078 10,27% 22,04% 0,77% Paulínia ... 51.326 7,94% 26,98% 1,52% Brasília... 2.051.146 5,76% 21,23% 4,46% Belo Horizonte... 2.238.526 6,96% 22,22% 3,44% Nova Lima ... 64387 7,29% 15,96% 2,02% Uberlândia... 501.214 8,05% 18,68% 1,76% Contagem ... 538.208 7,54% 17,52% 0,63% Uberaba ... 252.365 7,93% 18,79% 1,69% Curitiba ... 1.587.315 7,84% 26,21% 3,76% Londrina... 447.065 7,67% 20,31% 2,28% Maringa ... 288.653 8,14% 21,56% 2,21% Joinville ... 429.604 8,96% 22,40% 1,65% Rio de Janeiro... 5.857.904 7,32% 25,40% 3,72% Serra ... 321.181 6,60% 13,68% 0,52% Goiânia ... 1.093.007 7,32% 20,17% 2,82% Média... 8,20% 22,62% 2,38%
O aumento da oferta de crédito para o financiamento imobiliário e a dilatação de seus prazos, devido à tendência de queda da Taxa SELIC, devem possibilitar, provavelmente, o acesso a Empreendimentos Residenciais Populares à camada mais inferior da Classe C, composta por pessoas com dois a três salários mínimos.
Regulamentação do Setor Imobiliário Brasileiro
Regulamentação Relativa à Atividade Imobiliária
A atual regulamentação imobiliária versa sobre a atividade de incorporação imobiliária, zonas de restrições e questões ambientais. O Código Civil disciplina a atividade de incorporação imobiliária, bem como a propriedade de bens imóveis. O Código Civil, via de regra, exige que a alienação de bens imóveis, bem como a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, observem a forma de escritura pública, exceto nos casos de operação envolvendo o SFI e o SFH, dentre outros previstos em lei. Cada uma destas transações deve, ainda, ser registrada junto ao cartório do Registro de Imóveis competente.
Incorporação
A incorporação imobiliária é regida pela Lei de Incorporação, que define incorporação imobiliária como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de Unidades autônomas.
Os principais deveres do incorporador são: (i) registrar o empreendimento no cartório de registro de imóveis; (ii) indicar o número de registro do empreendimento nos materiais de publicidade e contratos celebrados com os adquirentes das Unidades; (iii) providenciar a construção da edificação; (iv) transferir ao comprador a propriedade da Unidade vendida; e (v) registrar a planta da construção e a especificação e a convenção do condomínio no cartório de registro de imóveis. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe será lícito desistir do empreendimento, prazo esse que não poderá ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
A construção da edificação pode ser contratada e paga pelo incorporador ou pelos proprietários finais das Unidades. A legislação brasileira prevê dois regimes de construção de edificações em uma incorporação: (i) construção sob o regime de empreitada; e (ii) construção sob o regime de administração.
A construção sob o regime de empreitada pode ser de duas espécies diferentes: a preço fixo, convencionado antes do início da construção, e a preço reajustável, por índices previamente determinados pelas partes contratantes.
Na construção contratada sob o regime de administração, os adquirentes das Unidades da edificação em construção pagam o custo integral da obra em bases proporcionais e mensais. Portanto, os contratos de compra e venda não prevêem o preço de venda unitário.
Regime de Afetação
A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, alterou a Lei de Incorporação, criando o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação. Os incorporadores podem optar por vincular um determinado empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, a fim de submetê-lo a um regime tributário mais favorável. De acordo com esse regime, o terreno e os objetos construídos sobre ele, investimentos financeiros no terreno e qualquer outro bem e direito a ele relativo são segregados para beneficiar a construção de tal incorporação e a entrega das Unidades aos proprietários finais, sendo separados, dessa forma, dos demais ativos do incorporador. Os ativos do patrimônio de afetação não têm nenhuma conexão com as outras propriedades, direitos e obrigações do incorporador, incluindo outros ativos anteriormente apropriados, e somente podem ser utilizados para garantir as dívidas e obrigações relacionadas à respectiva incorporação. Os ativos segregados não se submetem à falência e não são afetados em caso de falência ou insolvência do incorporador.
No caso de falência ou insolvência do incorporador, a propriedade conjunta da construção pode ser instituída por meio de uma resolução dos compradores das Unidades ou por decisão judicial. Nesse caso, os proprietários em conjunto da construção decidirão se o projeto irá continuar ou se o patrimônio de afetação será liquidado.
Regulamentação da Política de Crédito Imobiliário
O setor imobiliário é altamente dependente da disponibilidade de crédito no mercado e a política de crédito do Governo Federal afeta significativamente a disponibilidade de recursos para o financiamento imobiliário, influenciando o fornecimento e a demanda por propriedades.
O mercado de crédito imobiliário no Brasil é fortemente regulado e os recursos para financiamento do setor são oriundos, principalmente, do FGTS e dos depósitos em caderneta de poupança.
O FGTS é uma contribuição obrigatória de 8,5% sobre a folha de pagamento dos empregados sujeitos ao regime empregatício previsto na Consolidação das Leis Trabalhistas. A CEF é o órgão responsável pela administração dos recursos existentes no FGTS.
Os financiamentos podem ser realizados por meio do: (i) SFH, regulado pelo Governo Federal; e (ii) sistema de carteira hipotecária, em que as instituições financeiras são livres para pactuar as condições do financiamento.
Sistema Financeiro da Habitação
A Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964, e posteriores alterações, instituiu o SFH com o objetivo de facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, em especial pela faixa populacional de menor renda familiar. Os recursos para financiamento no âmbito do SFH são oriundos, principalmente, do FGTS e dos depósitos em caderneta de poupança.
Em ambos os casos, as principais exigências para obter um empréstimo para aquisição de casa própria são: • O imóvel financiado é para uso exclusivo do tomador;
• O preço de venda máxima das Unidades deve ser de R$350,0 mil;
• O cliente não pode ser proprietário, promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial na mesma localidade;
• O custo efetivo máximo para o tomador final, que compreende encargos, como juros comissões e outros encargos financeiras, exceto seguro, não deverá ultrapassar 12% ao ano; • Se houver saldo no final do prazo negociado, poderá haver prorrogação do prazo de
pagamento por período igual a metade do prazo inicialmente acordado; e
• O mutuário deverá prestar uma das seguintes garantias: (i) hipoteca em primeiro grau sobre bem objeto do financiamento; (ii) alienação fiduciária do bem objeto do financiamento; (iii) hipoteca em primeiro grau ou alienação fiduciária de outro bem imóvel do tomador ou de terceiros; ou (iv) outras garantias, a critério do agente financeiro.
Sistema de Carteira Hipotecária
Os recursos do SFH são originários do FGTS e de depósitos em contas de poupança. No entanto, nem todos os recursos provenientes de depósitos em contas de poupança são alocados ao SFH. No mínimo, 65% desses depósitos deverão ser utilizados para empréstimos imobiliários, como segue:
• 80%, no mínimo, em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH; e
• O restante em operações de financiamento imobiliário contratado a taxas de mercado, envolvendo operações de financiamento habitacional.
Este saldo remanescente, utilizado para empréstimos concedidos a taxas usuais de mercado, compreende a carteira hipotecária utilizada pelos bancos para a concessão de empréstimos habitacionais. Devido ao fato de que a instituição financeira utiliza recursos próprios para conceder o crédito, trata-se de um contrato com condições mais livres do que os financiamentos do SFH, que permite a compra de imóveis de maior valor, sem limites máximos de financiamento ou prazos. Também por esta razão, neste tipo de empréstimo, as taxas e os valores são usualmente mais altos se comparados àqueles praticados pelo SFH, as quais variam entre 12% e 14% ao ano, acrescidas da atualização monetária pela TR.
Sistema Financeiro Imobiliário
A Lei n° 9.514/97 criou o SFI e dispôs sobre a concessão, a aquisição e a securitização de créditos imobiliários. Este sistema visa fomentar a mercados primários (empréstimos) e mercados secundários (negociação de valores mobiliários lastreados em recebíveis) para financiamento de bens imóveis, por meio da criação de condições vantajosas de remuneração e instrumentos especiais de proteção de direitos de credores. Uma das principais inovações foi a admissão de capitalização de juros, que era anteriormente vedada. Além disso, a vedação à estipulação de correção monetária com periodicidade inferior a 12 meses deixou de ser aplicável aos financiamentos imobiliários com prazo superior a 36 meses.
As operações que envolvem a venda de imóveis com pagamento a prazo, arrendamento e