INCUMBÊNCIAS

Para que o desempenho pretendido seja atingido e mantido durante o prazo de vida útil de projeto, a NBR 15575 (ABNT, 2013) estabelece responsabilidades para cada uma das partes envolvidas no processo construtivo: incorporadores, construtores, projetistas, usuários e fornecedores. Desta forma, a norma de desempenho suprime uma série de indefinições que existiam quanto a responsabilidade dos participes do processo de produção habitacional.

As responsabilidades de cada uma das partes serão tratadas separadamente neste capítulo. De forma resumida, o Quadro 1 descreve as incumbências estabelecidas pela NBR 15575 (ABNT, 2013) para cada um de seus intervenientes.

Quadro 1 – Incumbências dos intervenientes.

AGENTES ENVOLVIDOS INCUMBÊNCIAS

Projetistas

Estabelecer VUP.

Especificar materiais, produtos e processos que atendam o desempenho mínimo.

Incorporadores Identificar riscos previsíveis na época do projeto.

Elaborar o manual de Uso, Operação e Manutenção.

Construtores

Fornecedores Caracterizar e comprovar o desempenho do produto fornecido. sistema que compõe esta norma, com base na Seção 14 (ABNT, 2013).

Cabe ao projetista o papel de especificar materiais, produtos e processos que atendam o desempenho mínimo estabelecido nesta norma com base nas normas

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prescritivas e no desempenho declarado pelos fabricantes dos produtos a serem empregados em projeto (ABNT, 2013).

Quando as normas específicas de produtos não caracterizem desempenho, ou quando não existirem normas específicas, ou quando o fabricante não publicar o desempenho de seu produto, é recomendável ao projetista solicitar informações ao fabricante para balizar as decisões de especificação (ABNT, 2013).

Quando forem considerados valores de VUP maiores que os mínimos estabelecidos nesta norma, estes devem constar dos projetos e/ou memorial de cálculo (ABNT, 2013).

Assim, fica visível que a norma exige mais conhecimento, detalhamento e comprometimento na especificação de materiais por parte dos projetistas.

Segundo Santos Filho (2015), a NBR 15575 (ABNT, 2013) esclarece os aspectos de durabilidade e manutenção, mostrando a importância da previsão da vida útil de projeto (VUP) e a necessidade da previsão dos serviços de manutenção ao longo da vida útil da edificação.

A VUP é sugerida pelo incorporador e definida pelo projetista e, segundo a NBR 15575 (ABNT, 2013), pode ser entendida como uma definição prévia da opção do usuário pela melhor relação custo global versus tempo de usufruto do bem.

Segundo a NBR 15575 (ABNT, 2013), para a definição da VUP, são incorporados três conceitos essenciais: os efeitos da falha no desempenho do sistema ou elemento; a maior facilidade ou dificuldade de manutenção e reparação em caso de falha no desempenho; o custo de correção da falha, considerando-se inclusive o custo de correção de outros subsistemas ou elementos afetados.

O Quadro 2, elaborado a partir do anexo C da parte 1 da norma de desempenho, mostra que, para cada sistema da edificação há uma estimativa de vida útil de projeto, que deve ser adotada visando o padrão construtivo da edificação (mínimo, intermediário ou superior).

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Quadro 2 - Vida útil de projeto conforme padrões de desempenho.

Fonte: Adaptado da ABNT (2013).

2.4.2 CONSTRUTORES E INCORPORADORES

A NBR 15575, em sua parte 1, item 5.4, apresenta a definição das responsabilidades do construtor e do incorporador:

Salvo convenção escrita, é da incumbência do incorporador, de seus prepostos e/ou dos projetistas envolvidos, dentro de suas respectivas competências, e não da empresa construtora, a identificação dos riscos previsíveis na época do projeto, devendo o incorporador, neste caso, providenciar os estudos técnicos requeridos e alimentar os diferentes projetistas com as informações necessárias. Como riscos previsíveis, exemplifica-se: presença de aterro sanitário na área de implantação do empreendimento, contaminação do lençol freático, presença de agentes agressivos no solo e outros riscos ambientais (ABNT, 2013).

Ao construtor ou incorporador cabe elaborar o manual de operação uso e manutenção, ou documento similar, atendendo à ABNT NBR 14037:2014 e ABNT NBR 5674:2012, que deve ser entregue ao proprietário da unidade quando da disponibilização da edificação para uso, cabendo também elaborar o manual das áreas comuns, que deve ser entregue ao condomínio (ABNT, 2013).

O manual de uso e operação da edificação deve atender ao disposto na ABNT NBR 14037:2014, com explicitação pelo menos dos prazos de garantia aplicáveis ao caso, previstos pelo construtor ou pelo incorporador (ABNT, 2013).

Surge, portanto, a necessidade da elaboração de um manual de operação uso e manutenção por parte do construtor ou incorporador. Dando, assim, mais direitos, garantias e responsabilidades ao futuro usuário da habitação.

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O manual de operação uso e manutenção deve ser elaborado de acordo com a norma NBR 14037 (ABNT, 2014), cujo título é Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações. Segundo CBIC (2013b), a norma estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos nos manuais elaborados e entregues pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente, devendo obrigatoriamente:

i. informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação;

ii. especificar prazos de garantia, bem como os respectivos projetistas e fornecedores;

iii. informar e orientar os proprietários e o condomínio, em linguagem adequada e de forma didática, com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação;

iv. descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos; e

v. recomendar ações para contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.

2.4.3 FORNECEDORES DE MATERIAL, COMPONENTE OU SISTEMA

Ao fornecedor de material, componente ou sistema, cabe a caracterização e comprovação do desempenho do produto fornecido de acordo com a norma NBR 15575 (ABNT, 2013). Projetistas e construtores devem exigir essas comprovações.

Também, devem ser especificados pelos fornecedores o prazo de vida útil previsto e os cuidados necessários para a operação e a manutenção dos produtos.

Caso o material não possua norma brasileira específica, podem ser fornecidos resultados comprobatórios do desempenho do produto com base em normas internacionais ou estrangeiras compatíveis com a NBR 15575 (ABNT, 2013).

Informações sobre as características dos produtos, seja no que diz respeito a ensaios de comportamento sob ação do fogo como no que tange a qualquer outro comportamento, serão sempre de responsabilidade do fornecedor.

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2.4.4 USUÁRIOS

Ao usuário da edificação habitacional, proprietário ou não, cabe utilizar corretamente a edificação, não realizando, sem prévia autorização da construtora ou do poder público alterações na sua destinação, nas cargas ou nas solicitações previstas nos projetos originais (SANTOS, 2017).

Cabe ainda realizar e registrar as manutenções preventivas de acordo com o estabelecido no Manual de Uso, Operação e Manutenção do imóvel e nas normas NBR 5674 (ABNT, 2012) e ABNT NBR 14037 (ABNT, 2014). Além de atualizar o manual nos casos em que ocorram modificações na edificação ou unidade e no caso de transição de usuário repassar o manual.

Segundo Cas (2017), o termo durabilidade expressa o período de tempo esperado para o qual um produto tem potencial de cumprir as funções a que foi destinado, em um patamar de desempenho igual ou superior àquele predefinido. Em edificações residenciais, para que o produto alcance a durabilidade esperada é necessário que os usuários cumpram com as suas responsabilidades. Dessa maneira, haver-se-á garantia de atingir a vida útil de projeto desejada. A Figura 6, extraída do anexo C da parte 1 da norma, mostra a recuperação do desempenho de uma edificação através de ações de manutenção (CAS, 2017).

Figura 6 - Recuperação do desempenho por ações de manutenção.

Fonte: ABNT (2013).

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2.4.5 ÓRGÃOS FISCALIZADORES

De acordo com Borges e Sabbatini (2008), os sistemas regulatórios de construção civil possuem a função de garantir que, ao se construir de acordo com esse conjunto de instrumentos legais, as edificações propiciarão níveis sociais de saúde, segurança e bem-estar para o usuário.

Entendendo-se como órgãos fiscalizadores as prefeituras municipais, parâmetros de desempenho registrados na NBR 15575 (ABNT, 2013) e em qualquer outra norma do gênero não são considerados na análise e aprovação de projetos de habitações. Nesses órgãos, a aprovação dos projetos leva em conta o atendimento as leis e as posturas municipais, principalmente os chamados códigos de obras ou leis de uso e ocupação do solo, que consideram uso e ocupação do solo, limites de áreas construídas, áreas mínimas de iluminação e ventilação, etc.

Os proprietários, em geral, não são aptos e nem obrigados a verificar o atendimento dos empreendimentos aos requisitos da norma, pois parte-se do preceito que ao fornecedor compete demonstrar a qualidade do produto ou do serviço oferecido no mercado. Assim, cabe ao incorporador ou a construtora o dever de informar o atendimento aos requisitos da norma, especificando o nível de desempenho alcançado no Manual de Uso, Operação e Manutenção.

No caso de qualquer dúvida, o proprietário poderá a qualquer tempo dentro do prazo de vida útil recorrer a ensaios e analises especificas. Comprovado o não atendimento a norma, o incorporador e/ou a construtora poderão ser responsabilizados inclusive por propaganda enganosa e danos morais.