LEGISLAÇÕES DE USOS MISTOS NOS CÓDIGOS DE MACEIÓ

Diferente do que foi sugerido pelo Masterplan 2015, O Código de Urbanismo e Edificações de Maceió vigente, não se especifica o uso misto no "QUADRO 1" (parâmetros urbanísticos por zonas e corredores de atividades múltiplas), em nenhuma das zonas residenciais, porém na seção III, artigos 474 e 475 estabelece:

SEÇÃO III Do Uso Misto

Art. 474. É permitida a existência concomitante de unidades residenciais e não residenciais, no mesmo edifício, obedecidas às condições estabelecidas para as edificações unifamiliares, multifamiliares, comerciais e de serviços, no que lhes forem aplicáveis, e observado o seguinte:

I – é permitida a implantação de edificações contemplando duas seções distintas de pavimentos, nas quais, na primeira seção, admitir-se-á o uso comercial e/ou de serviços a partir do térreo, e, a partir da segunda seção, o uso exclusivamente residencial, até a cobertura;

II – os acessos e as circulações horizontais e verticais das seções dos usos residencial e não residencial serão independentes, vedada qualquer comunicação entre os pavimentos de uma e outra;

III – é vedada a alternância sucessiva de usos residenciais e não residenciais nos pavimentos da edificação.

Art. 475. São usos vedados para compartilhamento com o uso residencial aqueles que:

I – impliquem risco ou dano potencial à saúde ou integridade física dos residentes na edificação, ou à própria estrutura física do prédio;

O que significa dizer (obedecidas às condições acima) que em todas as zonas residenciais da cidade de Maceió (ZR-1 a ZR-9) podem coexistir comércio/serviço e residência no mesmo edifício. Em todas elas permite-se o uso UR5 (residencial multifamiliar) e também o uso comercial e ou serviços. A limitação se dá apenas com relação às áreas de comércio ou serviços permitidos na zona.

O anexo III, quadro 2, “Tabela de classificação dos usos de comércio” do Código de Urbanismo e Edificações de Maceió (2007), determina grupos que imprimem essa limitação (quadro 1).

Quadro 1–Lista dos grupos dos usos comerciais

GRUPO I Até 70m² GRUPO II Até 300m² GRUPO III Até 900m² GRUPO IV Acima de 900m² GRUPO V - Açougues - Avícolas - Antiquários -Alimentos congelados Artigos de cine, foto, som - Aparelhos elétricos e eletrônicos - Aparelhos de uso doméstico e pessoal

- Aquários e peixes ornamentais - Armarinhos

- Artesanato

- Artigos de borracha e couro - Artigos de cama, mesa e banho - Artigos desportivos e recreativos - Artigos para escritórios - Artigos funerários - Artigos de vestuário

- Artigos e produtos veterinários e agro- pecuários

- Artigos esotéricos

- Artigos e suprim. De informática - Artigos importados

- Artigos médicos e odontológicos - Artigos para arte e decoração - Artigos para festas - Artigos para pintura - Artigos para presente - Artigos religiosos - Bazares - Depósitos de bebidas - Bicicletas e motocicletas - Bijuterias - Encanadores - Brinquedos - Colchões - Cosméticos - Drogarias e farmácias

- Essências, corantes e especiarias - Equipamentos e artigos de segurança - Embalagens - Ferramentas e ferragens - Floriculturas - Instrumentos musicais - Joalherias e relojoarias - Jornais e revistas - Laticínios e frios - Livrarias e papelarias - Materiais plásticos - Mercearias - Molduras - Óticas - Padarias - Pescados - Perfumarias

- Peças e acessórios para veículos - Produtos naturais - Produtos hortifrutigranjeiros - Sapatarias - Tabacarias - Vidraçarias - Animais

- Artigos para camping e piscinas - Materiais hidráulicos - Magazines e lojas de departamento - Móveis - Materiais básicos de construção - Madeira e sucata - Supermercado - Veículos - Usos do GRUPO I Com área superior à estabelecida

- Equipamentos e máquinas para usos comercial e industrial - Granjas e abatedouros - Hipermercado - Shopingcenter - Comércio atacadista e distribuidor - Depósitos - Máquinas e equipamentos agrícolas - Máquinas e equipamentos para construção civil - Usos do GRUPO II com área superior à estabelecida

- Usos do GRUPO III com área superior à estabelecida - Derivados de petróleo - Explosivos - Armas e munições - Fogos de artifício -Produtos químicos e inflamáveis.

Com relação aos serviços constantes no Código de Urbanismo e Edificações de Maceió de 2007, no Art 250:

Para aplicação das normas de uso e ocupação do solo nas Zonas Urbanas e Corredores Urbanos, consideram-se os seguintes usos: [...] II - de serviços, destinado à prestação de serviços e apoio às atividades comerciais e industriais compreendendo:

a) Serviços de interesse público; b) Serviços de saúde;

c) Serviços técnico-profissionais;

d) Organizações cívicas, políticas e de interesse coletivo; e) Serviços de educação;

f) Serviços de diversão e comunicação; g) Serviços de auxília à agricultura; h) Serviços de auxílio aos transportes; i) Instituições religiosas;

j) Serviços pessoais k) Serviços domiciliares;

l) Serviços de reparação e conservação; m) Serviços de alojamento e alimentação; n) Entidades esportivas e recreativas;

o) Instituições de crédito, seguro, capitalização, comércio e administração de valores mobiliários e imóveis;

p) Entidades de classe, sindicais e órgãos de previdência; q) Serviços de assistência social;

r) Instituições científicas, culturais, tecnológicas e filosóficas; s) Outros serviços.”

São poucas as restrições para construção de comércio e serviços nas zonas residenciais de Maceió. Assim, atualmente, praticamente não existe restrição para a construção do edifício de uso misto na cidade.

Da mesma forma que o Código atual, a primeira lei de regulamentação do uso do solo em Maceió, o Plano Diretor de 1985, que continha o Código de Edificações, Lei nº. 3.537, de 23 de Dezembro de 1985, e Código de Urbanismo, Lei nº 3536, de mesma data, também não restringia a construção do edifício de uso misto. O Código de edificações de 1985, em seu Art. 233, afirma que:

Nas edificações mistas serão toleradas as seguintes atividades inócuas nas lojas, sobrelojas e pavimento estritamente comercial:

I- relojoaria; II- ourivesaria; III- lapidação; IV- alfaiataria; V- boutiques;

Aparentemente, os serviços ficam de fora, porém no Código de Urbanismo, Lei nº 3536, de 23 de dezembro de 1985, na subseção III (dos usos permitidos, tolerados e proibidos), da seção I (do zoneamento do uso), Art. 137, § 1º, diz que: "Dentro do uso residencial, poderão ser tolerados usos referentes à prestação de serviços previstos neste código". Dentre esses serviços estão escritórios, clínicas, bares, restaurantes serviços financeiros etc.

Portanto, juntando o entendimento dos dois códigos (edificações e urbanismo), ambos de 1985, conclui-se então que são mínimas as restrições para a construção do edifício de uso misto na década de 80.

Entre o código de 1985 e o de 2007 houve ainda um no ano de 2004, Código de Edificações e Urbanismo, Lei N º 5.354 de 17 de Janeiro de 2004, onde também é citado o uso misto, no Capítulo II (Dos Critérios de Implantação), Seção II (Para uso não Residencial), Subseção II (Do Uso Misto), Art. 344, na página 65, que diz:

As edificações de uso misto deverão observar as condições gerais pertinentes a edificações, bem como as demais estabelecida na presente seção e as estabelecidas nesta Subseção.

Parágrafo único – Em se tratando de edificações horizontais, as edificações enquadradas no uso de Comércio e Serviços seguirão os mesmos parâmetros construtivos cuja atividade seja mais restritiva. Em se tratando de edificações verticais, acima de 02 (dois) pavimentos, usam-se os parâmetros para o Uso Residencial 5 (UR5).