Endereço: Rua Bortolo Martins, nº 1336 – Casa nº84 – Chácara Santa Margarida, Campinas/SP – CEP: 13085-450, conforme Figuras 1 e 2.
Condomínio Residencial “RECANTO DO GUARÁ”
Quarteirão: 30007 – Lote: 063 – Sub-lote: GL
Coordenadas Geográficas: LAT.: -22°47 ’ 00.66" LONG.: -47°03'51.95".
FIGURA 1
–Localização do imóvel
Fonte: Google Earth, 2021.
FIGURA 2 – Localização do imóvel
Fonte: Google Maps, 2021.
4 FINALIDADE DO LAUDO
Em DECISÃO do MM. Juízo em fls. 237 “Para avaliação do bem imóvel”.
5 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação do Valor de Mercado do Imóvel, definido pela NBR 14653-1:2019 como: “quantia mais provável pela se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições de mercado vigente”.
6 VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO 6.1 Data da Vistoria
Terça-feira, 17 de agosto de 2021, às 10:30 horas, após devidamente intimadas
às partes, este perito signatário realizou a vistoria no referido imóvel, quando então
foram apuradas as condições locais e características do terreno avaliando. Já no
entorno e região, foram verificados os aspectos gerais, infraestrutura urbana,
atividades e equipamentos comunitários.
Presentes na vistoria o Dr. Cristhian Prado Silva e Eng.º Fernando Castro, representantes do Exequente; e Dra. Kátia Diniz e Eng.º Mauro Mizuno, estes representantes do Executado.
6.2 Documentação
➢ Matrícula do imóvel sob nº S/N (Código Nacional de Serventias nº 12.385-1;
M.113.556/C.04 – FCC: 1.249) registrada no 2º Serviço de Registro de Imóveis de Campinas – SP, emitida em 22/02/2021 (em fls. 230/236 dos autos).
➢ Demonstrativo do Lançamento do IPTU – Exercício 2021 (em fls. 275 dos autos).
➢ Planta aprovada do condomínio (ANEXO VI)
➢ Croqui do condomínio (ANEXO VI) 6.3 Caracterização do bem avaliando
Terreno denominado Casa nº84 (oitenta e quatro), conforme matrícula do imóvel, situado no Quarteirão 30007, Lote 063, Sub-lote GL, situado no Condomínio Residencial Recanto do Guará, possui uma área de terreno de utilização exclusiva de 360,39m², com frente para Rua Particular, medindo 6,68m e 5,37m, lado direito com a unidade nº85 medindo 29,57m, nos fundos com a unidade nº64, medindo 12,03m e lado esquerdo com a unidade nº 83 e parte da unidade nº65, medindo 30,07m.
Em situação de meio de quadra, formato irregular, no nível do greide, dispondo de característica topográfica plana, não havendo qualquer tipo de edificação descritas na matrícula, porém existindo dentro do lote um poço de água aparentemente sem uso.
6.4 Condomínio
O Condomínio Recanto do Guará é um empreendimento horizontal, destinado
ao uso de residências, composto por 89 unidades, com ocupação de lotes vazios,
churrasqueira, cabeamento subterrâneo, guias e sarjetas. Demais características descritas na Tabela 1.
TABELA 1 – Empreendimento
Infraestrutura
Fonte: Próprio Autor, 2021.
7 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
O Condomínio avaliando está situado no Distrito do Barão Geraldo, loteamento Chácara Santa Margarida, e faz divisa, de acordo com Google Maps, com os bairros e condomínios, Villagio Di Siena, Condomínio Residencial Portinari, Jardim Alto da Cidade Universitária, Chácara Belvedere e Bosque das Palmeiras, com boa localização e fácil acesso por vias pavimentadas.
Em relação às principais vias de acesso, encontra-se com frente para Rua Borto Martins, distante aproximadamente a 500m da Avenida Eng. Luiz Antonio Laloni, 1800m da Estrada da Rhodia e 3700m da Rodovia Governador Doutor Ademar Pereira de Barros (SP-332).
O bem está localizado na Macrozona de Estruturação Urbana, conforme Figura
3, e de acordo com publicado no Diário Oficial do Município de Campinas, situa-se
integralmente no perímetro urbano, com áreas reconhecidamente consolidadas e
outras fases de consolidação, e tem como objetivo, conforme Plano Diretor
Estratégico de Campinas 2018.
I
–Valorizar e ampliar as áreas públicas, promover a ocupação das áreas vagas e a qualificação das áreas vulneráveis sob os aspectos socioeconômico, urbanístico ou ambiental;
II
–Incentivar o uso misto;
III
–Fomentar centralidades atreladas às estruturas de transporte coletivo, com possibilidade de uso e ocupação mais intensos do solo;
IV
–Promover o adensamento nas regiões mais bem estruturadas e ao longo da rede estrutural de transporte público;
V
–Promover a regularização fundiária de interesse social dos núcleos urbanos informais passíveis de consolidação e orientar a regularização fundiária de núcleos urbanos informais de interesse específico;
VI
–Promover e estimular a produção de empreendimentos habitacionais de interesse social;
VII - requalificar urbanística, social e ambientalmente a área central.
E tem as diretrizes especificas para a citada Macrozona:
I
–Incentivo à ampliação da oferta de moradia, reabilitação dos espaços públicos e dos bens históricos e culturais;
II
–Promoção de intervenções na estrutura viária e de transporte para correção dos problemas de descontinuidade entre bairros;
III
–Estabelecimento de usos mistos compatíveis com o uso residencial no interior dos bairros residenciais;
IV
–Urbanização dos núcleos urbanos informais de interesse social passíveis de consolidação e a titulação dos ocupantes;
V
–Adoção de medidas visando compelir os responsáveis a regularizar as áreas de interesse específico, quando tecnicamente possível;
VI
–Reserva de áreas para produção de habitação de interesse social com oferta adequada de serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas.
FIGURA 3
–Macrozona
Fonte: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/#, 2021.
baixa incomodidade e referência fiscal, com uso de tipologias de ocupação de Habitação Unifamiliar (HU-B-BG), incluindo hotel residência de até cinco quartos para hóspedes, e Habitação Multifamiliar Horizontal (HMH-B-BG) (FIGURA 4).
FIGURA 4 – Zoneamento
Fonte: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/#, 2021.
Trata-se de região com padrão econômico e construtivo normal/médio, com predominância de uso residencial, com topografia predominante plano e solo seco.
A infraestrutura urbana disponível é: água potável, esgoto sanitário, rede pluvial, energia elétrica, pavimentação, rede de telefonia, coleta de lixo, arborização, iluminação pública, guias e sarjetas.
Contendo os serviços comunitários: comércio, supermercados, segurança pública, correios, rede bancária, educação, transporte coletivo e lazer e shopping center.
8 INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO
Este trabalho segue o preconizado pelas NBR 14.653-1:2019 – Avaliações de
bens – Parte1: Procedimentos gerais, NBR 14653-2:2011 – Avaliações de bens –
Parte 2: Imóveis urbanos e Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
IBAPE/SP:2011 – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São
Paulo.
O método avaliatório utilizado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, pela técnica de Inferência Estatística com uso de Regressão Linear Múltipla, através do software SisDEA® de cálculo estatístico para engenharia de avaliações.
Método: MCDDM – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Ferramenta Utilizada: Software SisDEA para Regressão Linear Múltipla
e Redes Neurais Artificiais.
O primeiro passo para a investigação do valor de mercado, foi a realização de pesquisas na região visando a obtenção de dados comparativos com imóveis similares à venda ou vendidos na mesma região em que está inserido o imóvel avaliando. Esses dados comparativos encontram-se devidamente caracterizados no ANEXO II do presente trabalho.
Foram identificadas as possíveis variáveis que pudessem interferir no valor de mercado do imóvel e as formas como estas se relacionam.
Foram também efetuados vários testes estatísticos, e formuladas hipóteses regidas pela teoria das probabilidades, visando identificar o modelo matemático que melhor se explica a variação dos preços dos imóveis na região, bem como o preço do imóvel avaliando.
Após a obtenção do modelo matemático, bastou substituir as variáveis independentes pelos valores referentes aos do imóvel avaliando, para encontrar o valor mais provável de comercialização, ou seja, o Valor de Mercado para Venda à Vista.
9 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS
Dados coletados durante o mês de setembro de 2021.
➢ Elementos Comparativos: (ANEXO II)
➢ Tratamento dos dados: (ANEXO III)
10 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: III – tendo sido atingido 17 pontos, de acordo com a tabela do ANEXO IV.
GRAU DE PRECISÃO: III – com amplitude de 2,71% (mínimo) + 2,86%
(máximo) = 5,57%.
Como as somatórias das amplitudes são inferiores a 30%, a avaliação quanto à precisão, enquadra-se no GRAU III, conforme Tabela 2.
Tabela 2
–Grau de precisão
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80%
em torno da estimativa da tendência central ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
Fonte: NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.
11 RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Utilizada a metodologia de avaliação fundamentada na NBR 14653-1:2019 e NBR 14653-2:2011, nas condições descritas e obtidas como resultado do tratamento estatístico demonstrado no Anexo III, determinou-se como o Valor de Mercado para Venda à Vista do imóvel objeto da referida lide, o valor de R$ 213.633,44; já considerado o fator de negociação de 10%. Aplicando-se o arredondamento no valor final previsto na referida Norma Técnica, tem-se:
Valor de Mercado Do Imóvel para Venda à Vista em
setembro de 2021
R$ 215.000,00 (Duzentos e Quinze Mil Reais)
12 ENCERRAMENTO
Este laudo é composto por 45 (quarenta e cinco) páginas digitadas eletronicamente; salvo em arquivo “pdf” e anexado diretamente nos autos do processo em epígrafe com a devida certificação digital deste perito signatário.
Campinas, 11 de outubro de 2021.
ELDER JOSÉ PELLEGRINO MUZETTI
Especializando em Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia
Perito Judicial
CREA/SP 0601319285 IBAPE/SP 1631
ANEXO I – FOTOS DO AVALIANDO
FOTO 01 – FACHADA CONDOMÍNIO
FOTO 02 – IDENTIFICAÇÃO CONDOMÍNIO
FOTO 03 – LOGRADOURO
FOTO 04 – LOGRADOURO
FOTO 05 – TERRENO AVALIANDO
FOTO 06 – VIA PARTICULAR
FOTO 07 – VIA PARTICULAR
FOTO 08 – TERRENO AVALIANDO
FOTO 09 – TERRENO AVALIANDO
FOTO 10 – TERRENO AVALIANDO
FOTO 11 – TERRENO AVALIANDO
FOTO 13 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO
FOTO 14 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO
FOTO 15 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO
FOTO 16 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO
FOTO 17 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO
FOTO 18 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO
ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
Marcador Vermelho – IMÓVEL AVALIANDO
Marcadores Azuis – IMÓVEIS COMPARATIVOS
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA
INFORMANTE D.LANGE IMOVEIS (19) 3322-3800
REFERÊNCIA TE4151 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 265.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA
INFORMANTE JAZZ IMOBILIARIA (19) 3325-7051
REFERÊNCIA TE0680 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 239.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA
INFORMANTE BARAO HOUSING (19) 3289-4113
REFERÊNCIA TE0309 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 260.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 722,22 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 360,00 X - X
-TOPOGRAFIA 0 X - X
-UNITÁRIO (R$/m²) -
DESC. 10% R$ 650,00
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA
INFORMANTE TOWER IMOVEIS (19) 3849-5360
REFERÊNCIA TE000870 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 220.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 611,11 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 360,00 X - X
-COMPARATIVO 3
COMPARATIVO 4
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA
INFORMANTE SP BROKERS IMOBILIARIA (19) 4119-1690
REFERÊNCIA TE008356 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 250.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA
INFORMANTE ZM IMOBILIARIA (19) 3233-3500
REFERÊNCIA TE00022 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 220.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA
INFORMANTE METHODO IMOVEIS (19) 2519-0102
REFERÊNCIA TE0321 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 230.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 634,75 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 362,35 X - X
-TOPOGRAFIA 0 X - X
-UNITÁRIO (R$/m²) -
DESC. 10% R$ 571,27
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA
INFORMANTE PLENA IMOVEIS (19) 97155-5461
REFERÊNCIA TE1017 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 250.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 714,29 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 350,00 X - X
-COMPARATIVO 7
COMPARATIVO 8
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA INFORMANTE JMI IMOVEIS (19) 3326-1002
REFERÊNCIA TE0341 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 225.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA INFORMANTE MS IMOVEIS (19) 32532027
REFERÊNCIA TE0090 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 280.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1335
BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI INFORMANTE LAUDA IMOVEIS (19) 98420-4422
REFERÊNCIA TE0153 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 250.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 525,21 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 476,00 X - X
-TOPOGRAFIA 0 X - X
-UNITÁRIO (R$/m²) -
DESC. 10% R$ 472,69
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1335
BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI INFORMANTE LAUDA IMOVEIS (19) 98420-4422
REFERÊNCIA TE0122 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 256.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 568,89 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 450,00 X - X
-COMPARATIVO 11
COMPARATIVO 12
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1335
BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI INFORMANTE PLENO IMOVEIS (19) 3254-5800
REFERÊNCIA TE026677 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 280.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1335
BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI INFORMANTE VERDEAZUL IMOVEIS (19) 3397-2793
REFERÊNCIA TE006824 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 255.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1335
BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI
INFORMANTE REMAX HOME HUNTERS (19) 3755-5555
REFERÊNCIA TE0933 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 350.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 563,61 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 621,00 X - X
-TOPOGRAFIA 0 X - X
-UNITÁRIO (R$/m²) -
DESC. 10% R$ 507,25
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1500 BAIRRO VILLAGIO DI SIENA
INFORMANTE ZAMM NEG. IMOBILIARIOS (19) 2511-6658
REFERÊNCIA TE001654 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 300.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 854,70 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 351,00 X - X
-COMPARATIVO 15
COMPARATIVO 16
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1500 BAIRRO VILLAGIO DI SIENA
INFORMANTE REMAX HOME HUNTERS (19) 3755-5555
REFERÊNCIA TE0941 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 181.000,00 DATA set/2021 X
RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336
BAIRRO RECANTO DO GUARA INFORMANTE G2F IMOVEIS (19) 3345-0800
REFERÊNCIA TE2725 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 220.000,01 DATA set/2021 X
RUA JOSE DECOURT HOMEM DE MELLO, S/N BAIRRO RES. ESTANCIA EUDOXIA INFORMANTE IPS MOVEIS (19) 3289-2317
REFERÊNCIA TE0533 UFIC 235,21 X
-VALOR TOTAL R$ 920.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 1.104,44 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 833,00 X - X
-TOPOGRAFIA 1 X - X
-UNITÁRIO (R$/m²) -
DESC. 10% R$ 994,00
ESTRADA DA RHODIA, 7700
BAIRRO CONDOMINIO RIVIERA BARAO INFORMANTE IMOBILIARIA BARAO (19) 4141-1010
REFERÊNCIA TE0354 UFIC 235,21 X
-VALOR TOTAL R$ 550.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 936,97 CONDOMÍNIO 1 X
-ÁREA TERRENO 587,00 X - X
-COMPARATIVO 19
COMPARATIVO 20
ESTRADA DA RHODIA, 7700
BAIRRO CONDOMINIO RIVIERA BARAO INFORMANTE JAZZ IMOBILIARIA (19) 3325-7051
REFERÊNCIA TE0490 UFIC 235,21 X
-VALOR TOTAL R$ 380.000,00 DATA set/2021 X
RUA JOSE SABINO FILHO & RUA ARMANDO ANESI, S/N BAIRRO JD. ALTOS DA CIDADE UNIVERSITARIA INFORMANTE RUTE SVARTATMAN (19) 3368-0881
REFERÊNCIA TE0968 UFIC 143,95 X
-VALOR TOTAL R$ 212.500,00 DATA set/2021 X
RUA NETUNO, F.R 286
BAIRRO JARDIM DO SOL INFORMANTE HIRATA 19-3705-9010
REFERÊNCIA TE0274 UFIC 165,96 X 0
VALOR TOTAL R$ 631.840,00 DATA set/2021 X 0 UNITÁRIO (R$/m²) R$ 1.100,77 CONDOMÍNIO 0 X 0
ÁREA TERRENO 574,00 X - X 0
TOPOGRAFIA 1 X 0 X 0
UNITÁRIO (R$/m²) -
DESC. 10% R$ 990,69
RUA ALDO GRIGOL, 220
BAIRRO CHACARA SANTA MARGARIDA INFORMANTE CONEXAOX 19-3291-0456
REFERÊNCIA TE003225 UFIC 130,72 X
-VALOR TOTAL R$ 465.000,00 DATA set/2021 X -UNITÁRIO (R$/m²) R$ 620,00 CONDOMÍNIO 0 X
-ÁREA TERRENO 750,00 X - X
-COMPARATIVO 23
COMPARATIVO 24
RUA ALDO GRIGOL, F.R 494
BAIRRO CHACARA SANTA MARGARIDA INFORMANTE SG 19-97414-4120
REFERÊNCIA TE0015 UFIC 130,72 X
-VALOR TOTAL R$ 530.000,00 DATA set/2021 X
RUA GERALDO TREFIGLIO, L.E 47
BAIRRO CHACARA BELVEDERE INFORMANTE VIDE IMOVEIS 19-3255-4566
REFERÊNCIA TE00723 UFIC 165,96 X 0
VALOR TOTAL R$ 320.000,00 DATA set/2021 X 0
RUA ESTRELA TRES MARIAS, 38 BAIRRO JARDIM DO SOL INFORMANTE JAZZ 19-3325-7051
REFERÊNCIA TE0909 UFIC 165,96 X 0
VALOR TOTAL R$ 460.000,00 DATA set/2021 X 0 UNITÁRIO (R$/m²) R$ 1.004,37 CONDOMÍNIO 0 X 0
ÁREA TERRENO 458,00 X - X 0
TOPOGRAFIA 1 X 0 X 0
UNITÁRIO (R$/m²) -
DESC. 10% R$ 903,93
RUA VENUS, F.R 54
BAIRRO JARDIM DO SOL
INFORMANTE GRUPO XCI 19-3306-1980
REFERÊNCIA TE0968 UFIC 165,96 X 0
VALOR TOTAL R$ 458.000,00 DATA set/2021 X 0 UNITÁRIO (R$/m²) R$ 954,17 CONDOMÍNIO 0 X 0
ÁREA TERRENO 480,00 X - X 0
COMPARATIVO 27
COMPARATIVO 28
ANEXO III – TRATAMENTO DOS DADOS
Número de variáveis testadas no modelo: 4 (Área do terreno, Topografia, UFIC e Condomínio).
Número de variáveis consideradas e utilizadas no modelo: 2 (Área do terreno e UFIC).
Sendo:
Variável dependente: Valor Unitário do imóvel (R$/m²), aplicado o fator de negociação de 10%, como tratamento prévio dos preços observados, conforme NBR 14653-2:2011.
Variáveis Independentes:
Área do terreno: Variável Quantitativa (m²) – valor referentes à área total do terreno dos imóveis.
Avaliando: (360,39)
Topografia: Variável Dicotômica – adotado para terrenos não planos (0) e para terrenos planos (1).
Avaliando: (1)
UFIC: Variável Proxy – Unidade Fiscal de Campinas, conforme Planta Genérica de Valores do município (ANEXO V).
Avaliando: (143,95)
Condomínio: Variável Dicotômica – adotado para terrenos situados fora de condomínio fechado (0) e para terrenos dentro de condomínio fechado (1).
Avaliando: (1)
Relatório Estatístico – Regressão Linear 1 ) Modelo:
• PROCESSO DIGITAL n° 0009571-46.2020.8.26.0114 2 ) Data de referência:
• Setembro de 2021
3 ) Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 5
Variáveis utilizadas no modelo: 3
Total de dados: 28
Dados utilizados no modelo: 21
4 ) Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,8608031 / 0,8601019 Coeficiente de determinação: 0,7409820
Fisher - Snedecor: 25,75
Significância do modelo (%): 0,01
5 ) Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva
Normal Modelo
Resíduos situados entre -1s e + 1s 68% 71%
6 ) Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
8 ) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
1/Valor unitário = +0,003467181813 -0,278412424 / Área do terreno -7,000318647E-006 * UFIC
10 ) Correlações Parciais:
Correlações parciais para Área do terreno Isoladas Influência
UFIC -0,25 0,73
Valor unitário -0,48 0,78
Correlações parciais para UFIC Isoladas Influência
Valor unitário -0,57 0,82
Gráfico de Aderência – Regressão Linear
Gráfico de resíduos – Regressão Linear
Dados para a projeção de valores:
• Área do terreno = 360,39
• UFIC = 143,95
• Endereço = RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336 – CASA Nº84
• Bairro = RECANTO DO GUARÁ
Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
• Valor Unitário
ANEXO IV – TABELAS FUNDAMENTAÇÃO – NBR 14653-2:2011
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos
obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
III
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a
todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e
características conferidas pelo autor do
laudo aos dados e variáveis efetivamente utilizados
no modelo
II
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas
uma variável, desde que: a) as medidas das
características do imóvel avaliando não
sejam superiores a 100% do limite amostral
superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o
valor estimado não ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da fronteira amostral, para
a referida variável
Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100
% do limite amostral superior, nem inferiores
à metade do limite amostral inferior; b) o
valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite
da fronteira amostral,
5 Nível de significância (somatório do valor das
duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30%
III
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do
teste F de Snedecor
1% 2% 5%
III
TOTAL DE PONTOS 17
Graus III II I
Pontos Mínimos 16 10 6
Itens obrigatórios no grau correspondente
2, 4, 5 e 6, no grau III e os demais no mínimo no grau II
2, 4, 5 e 6, no mínimo no
grau II e os demais no Todos no mínimo no grau I