a Método de Jerrett (M)

Para o cálculo do Vu pelo método de Jerrett adotou-se a seguinte expressão

V u

V t F

'í 1 e q x C e x

K

Onde:

Vu = valor básico unitário por metro linear de testada

Vt = valor total do terreno definido pelo banco de dados da AEROCARTA

Tf = testada fictícia do terreno

C e = fator de situação

F0 = fator de oferta

Ft = fator de topografia

C s = fator de consistência do solo

Para esta fase do cálculo, os fatores foram considerados na forma invertida para ajustar os valores à situação paradigma, exceto para o coeficiente de elasticidade. O cálculo destes fatores encontra-se detalhado abaixo:

1) Testada fictícia (T f)

Pela fórmula do método de Jerrett, a influência da testada e a da profundidade são consideradas simultaneamente, através do cálculo da testada fictícia (Tf). A testada fictícia é calculada pela fórmula:

Onde:

Tf= testada fictícia (m) St = área do terreno (m2) Tr = testada real

N = profundidade padrão (m)

Nesta pesquisa adotou-se a profundidade padrão de 36 m para terrenos inseridos em zonas residenciais e comerciais, conforme estabelecida no Decreto lei n.°

2) Fator de oferta (F0)

O Consórcio AEROCARTA/BASE considerou um deságio de 20% sobre os valores à vista das ofertas para se compensar a superestimativa natural das mesmas. Este

deságio também foi considerado para os valores dos terrenos obtidos por opiniões dos corretores. Obviamente, elementos obtidos de transações não sofreram esse desconto.

Sendo assim, adotou-se utilizar nesta pesquisa o mesmo fator definido pelo consórcio.

3) Fator de situação (C e)

A situação paradigma estabelecida foi a de terrenos de meio de quadra com uma só testada. Para as demais situações, foram empregados os fatores previstos no Decreto Lei n.° 15973/82, em sua forma invertida, para transformar os valores unitários desses terrenos em valores unitários para lotes situados em meio de quadra com uma só testada.

Situação do T erreno Coeficiente (Lei n.M5973/82)

Coeficiente invertido Terreno de meio de quadra

com uma testada

1,00 1,00

Terreno de meio de quadra com duas testadas

1,20 0,83

Terreno de esquina com duas testadas

1,30 0,77

Terrenos de esquina com três ou mais testada

1,50 0,67

TABELA 4.2: Fator de situação

4) Fator de topografia (Ft)

A topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante. Para o cálculo desta natureza, foram utilizados os fatores corretivos genéricos definidos pela Norma para Avaliações de Imóveis estabelecida pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP. Utilizou-se os fatores estipulados pelo IBAPE/SP, visto que estes são os índices vigentes no município.

Em função da topografia predominante em Belém ser considerada plana, foram adotados como situação paradigma os terrenos planos.

T opografia do Terreno Coeficiente (Lei n.° 15973/82)

Coeficiente invertido

Terreno plano 1,00 1,00

Terreno em aclive até 10% 0,95 1,05 Terreno declive de 5% até 10% 0,90 1,11 TA B ELA 4.3: Fator de topografia

5) Fator consistência do solo (C s)

Quanto à consistência do terreno foram adotados para o Método de Jerrett, os fatores corretivos genéricos definidos pela Norma para Avaliações de Imóveis estabelecida pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP. A situação paradigma adotada foi a de terrenos secos.

C onsistência do T erreno Coeficiente Coeficiente (Lei ii.'15973/82) invertido

Terreno seco 1,00 1,00

Terreno inundável 0,50 2,00

Terreno alagadiço 0,70 1,40

TA BELA 4.4: Fator de consistência do solo

6) Fator de equipamentos urbanos (Feq)

Para o cálculo deste fator utilizou-se a expressão:

F 1 h

1 e q = --- + D 1+a

Onde:

a = somatória de todas as porcentagens, em forma decimal, referentes aos melhoramentos que a amostra tem a menos que a situação paradigma;

b = somatória de todas as porcentagens, em forma decimal, referentes aos melhoramentos que a amostra tem a mais que a situação paradigma.

Para o cálculo deste fator pelo Método de Jerrett, foram considerados como valorizante os seguintes melhoramentos, com as respectivas porcentagens de acréscimo no valor básico, conforme indicado no Decreto lei n.° 15973/82:

Abastecimento de água: 10% Esgoto sanitário: 3 % Transporte: 8% Iluminação pública 10% Pavimentação: 10% Guias e sarjetas: 3 % Telefone: 3 % Coleta de lixo: 3 %

Sendo que a situação paradigma foi escolhida de acordo com a situação predominante dos equipamentos urbanos para cada zona homogênea.

4.3.4.b. Metodologia Clássica (m2)

Já para o cálculo do V„ pela Metodologia Clássica utilizou-se a fórmula a seguir:

V

Vt

F„

r

Ft

F

At

A O A f \ _{v s x t x e q}

Onde:

Vu = valor básico unitário (m2) Vt = valor total do terreno At = área do terreno F0 = fator de oferta Cf = coeficiente de frente

C e = coeficiente de esquina ou frente múltipla C s = coeficiente de consistência do solo Ft = fator de topografia

Fcq = fator de melhoramento público

N esta fase do cálculo, os fatores também foram considerados na forma invertida para ajustar os valores à situação paradigma, exceto para o coeficiente de elasticidade, conforme explicado abaixo:

1) Fator de oferta (F0)

Para o cálculo deste fator adotou-se o mesmo critério definido no item 4.3.4.a.

2) Coeficiente de frente (Cf)

A influência da frente foi considerada no cálculo do Vu, de acordo com a Norma para Avaliações de Imóveis estabelecida pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP, através da relação entre a frente projetada (Fp) e a de referência (Fr), pelas seguintes expressões:

1) Cf = (Fp/Fr)1/4, para Fr/2 ^ Fp ^ 2Fr

2) C f = 1,19 para Fp>2Fr

3) Cf = 0,84 para Fp < Fr/2

Onde:

Fr = Frente do lote padrão

Fp = Frente do terreno conforme o cadastro

Para cada zona homogênea pré-definida foi calculada uma frente de referência padrão (Fr), obtida pela média das frentes dos imóveis constantes no estabelecidas no Cadastro Imobiliário.

3) Coeficiente de profundidade (Cp)

Conforme a Norma para Avaliações de Imóveis estabelecida pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP, a influência da profundidade foi levada em conta no Vu, pela relação entre a profundidade equivalente (PE) e as profundidades limites indicadas para cada zona homogênea, através das seguintes expressões:

1) Cp (Pe/Pmin) 5 para Pmin/2 $ Pe Pmin

2) Cp = (Pmai/P c)1/2 para Pmax ^ Pe ^ 2Pmax

3) Cp = 1,00 para Pmin < Pe ^ Pmax

4) Cp = 0,71 para P e ^ Pmm/25 P e > 2 Pm;ix

Onde:

P e = Profundidade equivalente do lote conforme o cadastro Pmin = Profundidade mínima estabelecida para a zona Pmax = Profundidade máxima estabelecida para a zona

Para as zona homogênea pré-definidas foram calculadas as profundidades máximas e mínimas. Estas dimensões foram obtidas pela média das profundidades dos imóveis existentes dentro de cada zona, de acordo com as informações do Cadastro.