MÊS RESIDENCIAIS COMERCIALIZADOS Nº DE APARTAMENTOS PRAZO MÉDIO DE VENDA (MESES)

Jan / 04 1.591 14 Fev / 04 1.216 11 Mar / 04 2.065 7 Abr / 04 1.826 11 Mai / 04 1.211 15 Jun / 04 1.314 14 Jul / 04 1.028 16 Ago / 04 1.553 15 Set / 04 2.062 13 Out / 04 2.290 8 Nov / 04 1.812 9 Dez / 04 2.215 8 TOTAL 20.183 MÉDIA PMV 11,75 FONTE: SECOVI-SP

A tabela 3.3.1 fornece a população a ser estudada neste trabalho. É importante relevar que, para cada mês, a quantidade de imóveis a ser estudada obedecerá à proporção apresentada na referida tabela. No item 4.4 serão definidas as dimensões de cada sub-amostra, em função de cada perfil sócio-demográfico, a ser definido por meio de uma aplicação prévia da técnica estatística de análise fatorial.

CAPÍTULO IV

PESQUISA

4.1 - Método de Pesquisa

O método aqui utilizado pode ser descrito em algumas etapas, que correspondem à definição de variáveis que conduzam a uma estratificação sócio-demográfica dos distritos do Município de São Paulo e dos Municípios da Região Metropolitana de São Paulo (v. Anexos - Figuras 11 e 12). Definidas as variáveis, a referida estratificação poderá ser elaborada a partir de uma análise fatorial, por meio da qual a criação de um índice sócio-demográfico definirá os perfis, que corresponderão a cada uma das sub-amostras a serem consideradas nos modelos hedônicos. Este procedimento está de acordo com o apresentado na revisão teórica sobre o assunto, no item 2.3 deste trabalho, em relação à importância da divisão do mercado em sub-mercados quando da aplicação de modelos hedônicos que levam em consideração as perspectivas da demanda e da oferta. Ressalta-se que será elaborado um teste de comparação de médias do perfil sócio-demográfico definido na análise fatorial entre o grupo composto pelos distritos do Município de São Paulo e o grupo composto pelos Municípios da Região Metropolitana de São Paulo (exceto a capital), com o intuito de verificar a necessidade de desmembramento de algum dos Municípios que compõem o segundo grupo. Este procedimento será mais bem detalhado no item 4.3.

Com a definição dos perfis sócio-demográficos, faz-se necessária a definição das variáveis consideradas hedônicas que serão aplicadas nos modelos de regressão e correlação canônica. A especificação de modelos hedônicos, quando aplicados em um contexto de estimação de preços e demais condições marginais de atributos em um mercado imobiliário residencial, necessita que as variáveis independentes utilizadas como atributos se relacionem de forma representativa com as condições comerciais de lançamento dos imóveis. Porém, estas variáveis não são completamente

fazendo-se necessária uma avaliação prévia de quais seriam as mais adequadas para inclusão nos modelos, já que abrangem características diversas que podem ou não interferir nas condições comerciais dos imóveis. Esta avaliação prévia é elaborada a partir da realização de um levantamento auto-administrado com especialistas e com compradores recentes, a fim de ser possível a determinação das variáveis extrínsecas e intrínsecas mais significantes da composição dos preços e demais condições comerciais de venda dos imóveis residenciais em lançamento e tornar possível a elaboração dos modelos e da análise quantitativa com as variáveis selecionadas pelo método inicial qualitativo. Estas variáveis serão definidas com profissionais atuantes no mercado imobiliário (engenheiros, arquitetos e administradores que trabalham em empresas construtoras, incorporadoras e projetistas) e com compradores que adquiriram, em diversas localidades, apartamentos no último ano. A aplicação do levantamento auto-administrado tem por propósito a determinação, a priori, de algumas variáveis que compõem os preços e demais condições comerciais dos apartamentos em lançamento.

Com a definição das variáveis hedônicas, do dimensionamento de cada uma das sub-amostras com específicas caracterizações sócio-demográficas e da coleta dos dados, torna-se possível a elaboração dos modelos hedônicos de regressão e correlação canônica.

4.2 - Universo de Pesquisa

O universo, no qual o estudo está baseado, é constituído pelos apartamentos residenciais lançados na Região Metropolitana de São Paulo entre os meses de Janeiro e Dezembro de 2004.

4.3 - Definição dos Perfis Sócio-Demográficos 4.3.1 - Análise Fatorial

Se for fato que uma função hedônica pode representar um instrumento útil para a segmentação de mercado, uma possível solução para sua determinação consiste na utilização prévia da técnica estatística multivariada de análise fatorial (PEREIRA, 2004, p. 63).

O primeiro autor a desenvolver esta técnica, apresentando-a em um artigo publicado em 1904, foi Charles Spearman, que estudou uma questão que se referia à descoberta de uma medida de inteligência geral para seres humanos que fosse mais confiável do que os outros vários testes existentes à época. Para tanto, Spearman desenvolveu a técnica de análise fatorial, na qual o processo empregado consistia em calcular todas as correlações entre diversas variáveis e isolar o fator principal, ou medida de inteligência geral (PEREIRA, 2004, p. 161).

Segundo ANGELO (1991, p. 136), a análise fatorial é uma técnica estatística para identificar um número reduzido de fatores que podem ser utilizados para representar um conjunto de variáveis inter-relacionadas. Pode- se dizer, portanto, que o objetivo do método é encontrar fatores não diretamente observados a partir do conjunto inicial de variáveis. Assim, a expressão de cada fator pode ser representada por:

Fj = Wj1X1 + Wj2X2 + ... + WjnXn (41)

onde Fj é o fator j obtido pela combinação linear das n variáveis e Xi é a

variável original i.

Segundo AAKER, KUMAR e DAY (1998, p. 582), a análise fatorial é utilizada para a combinação de variáveis que criam novos fatores e, conforme apontam HAIR, ANDERSON, TATHAM e BLACK (1998, p. 89), um fator representa uma combinação linear de variáveis originais. Segundo CURRY (1994, p. 204), a análise fatorial é uma técnica multivariada que examina a

correlação entre variáveis, criando um ou mais fatores que representam a condensação das variáveis originais em uma ou mais colunas de um banco de dados. No âmbito da análise fatorial, o que se pretende é a identificação de possíveis associações entre variáveis observacionais, de modo que se defina a existência de um fator comum entre elas. Assim, pode-se dizer que a análise fatorial, ou análise de fator comum, tem como objetivo a identificação destes fatores, ou contructos, subjacentes às variáveis observacionais, o que contribui para facilitar a interpretação dos dados (RODRIGUES, 2002, p. 76).

Segundo JOHNSON e WICKERN (1992, p. 396), na análise do fator comum, as variáveis são agrupadas em função de suas correlações. Isto significa que variáveis que compõem um determinado fator devem ser altamente correlacionadas entre si e fracamente correlacionadas com as variáveis que entram na composição de um outro fator qualquer.

O modelo de análise fatorial estima os fatores e as variâncias, de modo que as covariâncias ou as correlações previstas estejam o mais próximo possível dos valores observados. Para tal, os métodos de estimação ou extração mais usados são o das componentes principais e o da máxima verossimilhança. Neste trabalho será usado o método das componentes principais.

A necessidade de aplicação de análise fatorial em avaliações de características sócio-demográficas urbanas está apresentada em MEYER, GROSTEIN e BIDERMAN (2004, p. 26) que afirmam que a “dinâmica que se instalou no território metropolitano contemporâneo está diluindo aceleradamente a forma urbana, tomada no seu sentido mais linear, isto é, de configuração urbana total e inextensa, para substituí-la por um imenso conjunto de espaços, denominados de maneira acertada de peças urbanas, que não revelam facilmente as conexões espaciais e funcionais que as colocam em relação. O mesmo ocorre para a importante questão da escala metropolitana, que já não poderá ser vista apenas como superfície contínua”.

Após a definição das variáveis observacionais sócio-demográficas, será apresentado um roteiro básico que, segundo PESTANA E GAGEIRO (2000, p. 389 a 427), é fundamental para se avaliar a adequação da análise fatorial.

4.3.2 - Definição das Variáveis Sócio-Demográficas

Utilizando um critério já estabelecido pela Prefeitura do Município de São Paulo, mas agora com a inclusão de novas variáveis, pode-se definir um indicador sócio-demográfico que representará a estratificação da Região Metropolitana de São Paulo em sub-amostras.

Para tanto, utilizaram-se onze variáveis representativas das condições de cada localidade (distrito do Município de São Paulo ou Município da Região Metropolitana), apresentadas, a seguir, no quadro 4.3.2.1.

QUADRO 4.3.2.1: VARIÁVEIS QUE SERÃO UTILIZADAS PARA A COMPOSIÇÃO DO PERFIL SÓCIO- DEMOGRÁFICO DA REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO

VARIÁVEL SÓCIO-