MANUAL DE MANUTENÇÃO

Os manuais de serviço englobam os manuais de manutenção e os manuais de utilização. Nesta dissertação apenas importa tratar os manuais de manutenção pelo encadeamento do trabalho realizado. Para uma melhor e mais fácil abordagem da manutenção um gestor do edifício deve acompanhar-se de um manual de manutenção. Um manual de manutenção pretende facilitar e sistematizar um conjunto de operações de manutenção que vai estar a cargo dos seus utilizadores e das respetivas equipas especializadas.

AÇÃO TIPO DE INTERVENÇÃO OBJETIVOS

A

Visita completa aos diversos fogos que compõem o edifício

Detetar problemas sistemáticos que mostrem não conformidades de funcionamento dos elementos da construção relativos à envolvente

Inquérito aos residentes Conhecer as expectativas dos residentes e detetar eventuais problemas

B Inspeção visual do exterior do edifício

Caracterizar o estado de degradação física dos elementos da envolvente

C

Análise da documentação relativa ao projeto ou recurso a métodos de ensaio não destrutivo

Caracterização dos elementos da envolvente e avaliar a sua conformidade com as exigências regulamentares ou de qualidade definidas

D Execução de ensaios destrutivos

Verificar a existência de problemas graves que não foi possível diagnosticar nas fases anteriores

Uma manutenção preventiva e adequada ao longo da vida útil do edifício tem como principal objetivo o mantimento das exigências funcionais e estéticas para o qual o mesmo foi dimensionado e executado. Assim sendo,

subentende-se que a vida do edifício pode estar distinguida em duas alturas distintas: quando ocorre a construção do mesmo e, por outro lado, da sua utilização. Muitos dos problemas que acabam por se manifestar aquando da utilização do edifício eram evitados em projeto. Além disso, muitos dos problemas que surgem ainda na fase de construção – ou são detetados nesta fase – ainda estariam a tempo de ser reparados em fase de construção, deixando desta forma de passar para a obra final. Uma manutenção correta vai permitir evitar o aparecimento de problemas e deteriorações inesperadas, fazendo uma previsão dos gastos económicos e materiais, de uma forma periódica. A grande vantagem passa pelo controlo dos gastos e redução dos custos de reparações.

Por variadas vezes os trabalhos de manutenção não são mais do que meras inspeções e verificações, que pretendem diminuir os valores monetários gastos nas reparações, caso o problema tome repercussões mais severas. Um serviço de limpeza correto tem – só por si – uma grande importância, uma vez que permite aumentar a vida útil dos revestimentos e dos seus consequentes acabamentos, preocupando-se em manter a qualidade da obra.

Segundo a empresa Costeira (2013), é usual considerar que o custo anual de manutenção de um edifício se situa entre 1 a 2% do seu custo inicial de construção. Além de que um edifício de características tracionais tenderá a consumir em 50 anos um valor equivalente ao custo de execução. Como na maior parte dos casos um edifício acaba por ter uma vida útil de mais de 50 anos, então é ainda mais relevante considerar uma manutenção preventiva.

Um manual de manutenção deve ser organizado:

 Pelo local, onde se deve confinar um local com o intuito de juntar os elementos gráficos e informáticos e onde se possa guardar os materiais destinados à manutenção;

 Por uma equipa com uma ou mais pessoas habilitadas para executar os serviços e capazes de receber formação em caso de necessidade de aprendizagem. Esta equipa deve ainda incluir um responsável com capacidade de coordenar operações e pessoas;

 Pelo equipamento caso seja possível informatizar as informações, favorecendo as ações em termos de rapidez, eficiência e redução de custos;

 Por serviços que facilitem o conhecimento;

 Por recomendações, bem como de procedimentos que, em caso de necessidade, seja necessário efetuar operações de vistoria e inspeção com maior frequência e rigor, sem interferir com os defeitos ou patologias que possam surgir. Os elementos que já se encontrem deteriorados devem ser reparados ou alvo de intervenções. Os trabalhos de limpeza devem ser efetuados desde o início da utilização, mesmo contando com o facto de alguns elementos necessitarem de maior intervenção que outros.

Por outro lado, no Brasil foi criada a norma que visa estabelecer diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção de edifícios. Esta norma ABNT NBR 14037:2011 pretende instituir requisitos mínimos para a elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos nos manuais

elaborados e entregues ao dono de obra pela parte do construtor. As características da norma brasileira são (Costeira, 2013):

 Informar os proprietários e o condomínio das características técnicas da edificação, ou seja, como foi construída;

 Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;

 Informar e orientar os proprietários e o condomínio, em linguagem adequada e de forma didática, com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação;

 Recomendar ações para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado;

 Recomendar ações para contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.

Segundo a NBR 14037:2011, o manual deve distinguir:  Apresentação;

 Garantias e assistências técnicas;  Memorial descritivo;

 Fornecedores;

 Operação, uso e limpeza;  Manutenção;

 Informações complementares.