2.3.1. Definição
A manutenção de um edifício implica todo o conjunto de atividades que sirvam para repor a qualidade e conforto inicial do edifício. Segundo (Calejo, 1989) a manutenção é “a combinação de todas as ações técnicas e administrativas com o objetivo de reter em... ou, devolver a..., elementos e componentes um estado que lhes permita desempenhar as funções para que foram projetadas”.
A importância da manutenção radica no facto de que para um empreendimento com um período de vida útil de 50 anos, as despesas relativas à fase de conceção e execução representam cerca de 20 a 25% dos custos totais, enquanto, a fase de exploração e manutenção constitui cerca de 75 a 80% desses mesmos custos (Flores-Colen & Brito, 2010). É devido a estes custos elevados em manutenção que esta deve ser bem gerida para garantir que o investimento produz o efeito desejado.
2.3.2. Tipos de manutenção
O conceito de manutenção é muito abrangente já que para manter as propriedades e as funcionalidades de uma edificação é preciso implementar um conjunto de tarefas bastante diversificadas. É devido a esta grande diversidade que a manutenção tem de ser dividida em vários tipos, os quais se encontram indicados na Figura 9.
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Figura 9. Tipos de Manutenção (Moreira, 2010).
Como é referido anteriormente a manutenção dos edifícios pode ser subdividida em 4 grandes categorias: a preventiva, a pró-ativa, a corretiva e de substituição. A preventiva implementa ações para evitar a degradação acelerada dos elementos, e a pró-ativa que também é realizada antes da degradação acontecer, é aplicada quando se transforma uma situação para que esta deixe de ser vulnerável à degradação; em contra partida a manutenção corretiva e de substituição só atuam após o elemento ter sofrido diminuição do seu nível de desempenho até um ponto em que deixa de ser aceitável e, a partir do qual as ações passam a ser de reparação ou substituição pontual.
2.3.3. Fatores críticos de sucesso
Os Fatores Críticos de Sucesso definem-se como o conjunto mínimo de áreas nas quais, se os resultados forem positivos, há garantia de sucesso total de todo o processo ou atividade, sendo cada vez mais utilizados nas mais diversas áreas. Este conceito, aplicado à manutenção predial tem gerado alguma diversidade de resultados, havendo no entanto 4 critérios que se repetem geralmente (Zawawi et. al, 2011):
• Características do Projeto - se o conhecimento do projeto de conceção e de todas as suas componentes for aprofundado, em princípio, a especificação de tarefas de manutenção será fácil e expedita;
• Arranjos Contratuais – a especificação das equipas de trabalho, assim como as tarefas que terão de desenvolver, são cruciais na eficácia da manutenção;
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• Participantes do Projeto – todos os intervenientes terão de ser informados sobre o programa e as respetivas tarefas, no caso da manutenção predial, os intervenientes passam a ser os moradores e o proprietário, tornando-se em partes importantes e efetivas do processo;
• Hierarquização de Tarefas – todas as ações devem ser devidamente descritas com a indicação da respetiva importância em relação às outras tarefas, tendo em conta o impacto negativo que pode ter o seu adiamento.
2.3.4. Planos de manutenção preventiva - PMP
Um Plano de Manutenção é um conjunto de especificações elaboradas no âmbito do processo de manutenção, no sentido de definir previsões e planear ações de manutenção. Essas ações são sustentadas no conhecimento prévio de todas as características do projeto, assim como também na avaliação prévia do estado atual, caso se trate de uma edificação que já esteja na sua fase de utilização.
Um plano de manutenção deve conter os seguintes aspetos (Leite, 2009): - Determinar a vida útil de cada elemento construtivo;
- Definir níveis de qualidade mínima;
- Definir anomalias relevantes, causas possíveis e mecanismos de degradação; - Prever e definir os sintomas de pré-patologia;
- Definir o sistema de seleção da operação de manutenção; - Estabelecer rotinas de inspeção;
- Definir estratégias de atuação;
- Analisar registos históricos e comparação com registos de comportamentos de outras experiências;
- Registar custos de operações;
- Registar todas as intervenções e gestão de informação; - Eferuar recomendações técnicas de produtos e soluções.
O resultado final dos planos de manutenção traduz-se em: - Tipificar procedimentos;
- Reunir, registar e atualizar toda a informação (escrita e desenhada). - Conhecer o estado de conservação do edifício;
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- Tipificar ações;
- Otimizar custos de manutenção/desempenho.
Com recurso aos planos de manutenção preventiva e com ajuda de outras ferramentas tais como: fichas de manutenção, de inspeção, atribuição de equipas, etc. são criadas os sistemas/modelos de gestão de manutenção.
2.3.5. Gestão e implementação dos PMP
Os sistemas de gestão de PMPs são o resultado da utilização de várias ferramentas desenvolvidas para garantir e melhorar a eficiência dos PMPs. A sua articulação com os recursos disponíveis permite criar uma metodologia de implementação que varia de caso para caso, consoante a realidade de cada edificação. No entanto, todos os sistemas de gestão de PMPs têm como objetivo (Moreira, 2010):
- Padronizar procedimentos e relatórios de inspeção; - Reduzir custos inerentes à otimização de informação;
- Disponibilizar toda a informação estruturada e recolhida, agilizando o seu acesso e servindo de ferramenta base para o retorno de informação;
- Apoiar os agentes envolvidos nas tomadas de decisão sobre a execução das operações de manutenção;
- Facilitar a análise através da extrapolação de resultados do sistema de gestão.
Diversos técnicos têm elaborado diferentes tipos de sistemas de gestão, no entanto em Portugal o que tem tido mais adesão por parte dos técnicos é o sistema integrado de manutenção estruturado por Calejo (2001), o qual se encontra esquematizado na Figura 10. De acordo com o sistema de intervenção da manutenção (SIM) desenvolvido podem-se salientar 5 fases principais (Calejo 2001):
− Identificação dos problemas e necessidades;
− Decisão baseada no leque de opções e problemas encontrados;
− Cadastro das equipas técnicas a utilizar, dos orçamentos e dos elementos a intervencionar;
− Plano de manutenção criado a pensar nas necessidades que precisam de ser colmatadas;
− Intervenção pensada e concebida para garantir o menor custo e o melhor resultado.
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Figura 10. Fluxograma da estrutura das diferentes áreas de um SIM (Calejo, 2001).