rescisão”, e o pagamento, inerente ao “pedido de cobrança” (art. 62, I, da antiga e da acrescida nova redação). Aliás, na nova redação restou clara e inequívoca a distinção de efeitos jurídicos quando o próprio texto inovador estabelece o tratamento diversificado: “(...) citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão” e serão citados “o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança”. A distinção está complementada no velho inciso VI, ora mantido, que, em caso de cumulação, autoriza a execução da cobrança antes da execução para desocupação do imóvel, instituindo desdobramento em duas fases executórias sucessivas.
Logo, o pagamento, correspondente não à purgação solene incidental da mora inerente à pretensão de rescisão, mas executado como atendendo à pretensão de cobrança, deve ser interpretado restritivamente, como não caracterizador do estado de ônus impeditivo correspondente ao benefício aferido com a purgação da mora propriamente dita (incisos III e IV do art. 62), incidente processual que supõe sentença que a julgue efetivada; mas sim de atendimento livre ao pedido de cobrança (incisos I e VI do mesmo art. 62).
Sobretudo, fica inequívoca a distinção: se o fiador (que é citado só para responder ao pedido de cobrança, e não ao de rescisão) efetivar o pagamento do débito cobrado, não haverá como imputar ao locatário os efeitos penais (negativos) que a lei atribui ao direito à purgação da mora não exercitado pelo locatário, réu único do pedido de rescisão, na ação de despejo cumulativa, de execução diferenciada até em caso de acolhimento (referido inciso VI do art. 62).
Theodoro Júnior (2010, p. 29) baseia-se em pronunciamento do extinto Tribunal de Alçada Civel de São Paulo para alegar que a purgação da mora só pode ser feita pelo locatário. Caso qualquer outra pessoa, como o fiador, purgue a mora, configura-se fraude à lei: “[...] conforme já se assentou na jurisprudência, “não podendo o locatário purgar a mora, não pode também o fiador ou qualquer terceiro, sob pena de ocorrer fraude à lei (JTACSP, 89/395)”.”
2.3 NOVIDADES DA LEI 12.112/09 NO TOCANTE ÀS AÇÕES DE DESPEJO
O autor Alencar Frederico, em seu livro Comentários às
Alterações da Lei do Inquilinato, nos apresenta o Relatório da Comissão de
140/2009, que posteriormente tornar-se-ia a Lei 12.112/09. Nesse Relatório podemos observar que o propósito do legislador é atualizar a Lei do Inquilinato vigente. “No mérito, a alteração proposta representa aperfeiçoamento da legislação que trata da locação de imóveis urbanos.” (2010, p. 59, apud SENADO FEDERAL: banco de dados. Disponível em: <http://www.senado.gov.br>. Acesso em 04 de janeiro de 2010.)
Na Lei 8.245/91 o prazo para desocupação voluntária do imóvel quando o pedido da ação de despejo for acolhido pelo juiz e tiver fulcro no acordo entre os pactuantes ou na determinação do Poder Público para que sejam realizados consertos urgentes no imóvel era de 30 dias. Esse prazo foi reduzido pela Lei 12.112/09 para 15 dias a fim de “acelerar a cobrança do débito locatício em atraso, ou a vacância do imóvel, se não pago pelo locatário ou seus fiadores”, como explica o legislador no projeto de lei que traz as razões que direcionaram a busca de inovações para o contrato de locação.” (2007, Acesso em: 04 mar. 2010)
A Lei 12.112/09, ao alterar a lei do inquilinato, reduziu de 30 para 15 dias o prazo para desocupação voluntária do imóvel quando o pedido da ação de despejo for acolhido pelo juiz e tiver fulcro no acordo entre os pactuantes ou na determinação do Poder Público para que sejam realizados consertos urgentes no imóvel.
Ligiera e Pichiliani (2010, p. 91/92) chamam nossa atenção para não misturarmos o lapso fixado pela lei para a desocupação do imóvel, previsto no artigo 63, §1º, b, com aquele que deve ser aplicado no caso de denúncia do contrato pelo locador após este haver sido prorrogado, prazo este previsto no artigo 46, §2º. Essa idéia está claramente explicitada no seguinte trecho:
Convém não confundir o prazo de 15 dias, fixado pelo juiz para a desocupação do imóvel, com o prazo de 30 dias, previsto no §2º do art. 46 [...] concedido pelo locador, na notificação prévia, onde demonstra sua vontade de não mais prosseguir com a locação.
Em consonância com o que estabelece o caput do art. 63, também alterado pela Lei 12.112/09, em todas essas situações, ao invés de fixar prazo para desocupação voluntária e, posteriormente, determinar a expedição de mandado de despejo, o juízo desde logo recorrerá a esta última providência, fazendo constar de aludido mandado ambas as informações, a fim de abreviar o procedimento.
[...] Em suma, visou a lei a celeridade processual, além da concessão de maiores garantias ao locador quanto à retomada de seu imóvel.
Em contrapartida, aumentou de 30 dias para 6 meses ou 1 ano, dependendo do caso concreto, o prazo de despejo de imóvel sob a posse de entidade religiosa devidamente registrada que teve o pedido baseado na realização de obras requeridas pelo Poder Público ou para a reforma do bem com fim de aumentar-lhe a área útil.
As alterações promovidas pela Lei 12.112/09 ao art. 63 visam apenas corrigir lamentável falha legislativa, permitindo o despejo do locatário também nas hipóteses dos incisos I e IV do art. 9º da Lei do Inquilinato.
Quanto à expedição de mandado de despejo, trata-se de medida que visa à celeridade e a eficácia processual, adequando a fase de cumprimento de sentença nas ações de despejo às reformas do Código de Processo Civil.
Pela redação anterior, julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixava na sentença o prazo para a desocupação voluntária. Caso o locatário não saísse do imóvel, o locador tinha de informar ao juízo o descumprimento da sentença e requerer a expedição do mandado de despejo. Isso equivale a dizer que, após os 30 dias, o locatário ainda poderia permanecer no imóvel pro mais alguns meses, o que se revelava de grande injustiça.
Uma das principais mudanças da Lei 12.112/09 está, sem dúvida, na velocidade dos despejos. A rapidez ocorrerá porque a nova lei simplifica os trâmites legais entre a decisão judicial e a retirada do inquilino do imóvel.
Com a maior agilidade nos despejos, a nova legislação, ao contrário do que possa aparentar num primeiro momento, poderá acabar beneficiando os próprios locatários. Ao proporcionar ao locador maiores facilidade na retomada do imóvel, é provável que também resulte em aluguéis mais baratos. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 93)
A nova redação da lei tira da dependência da caução o cumprimento provisório da sentença que acata o despejo decretado pela inadimplência do locatário quanto ao pagamento dos alugueres.
O art. 64 da Lei do Inquilinato trata das ações de despejo que, ex vi legis, são dispensadas de prestação de caução. Na redação original, excluiu-se da disposição normativa o inciso III, que trata da falta de pagamento, exigindo-se, assim, a prestação de caução para as ações de despejo fundadas em tal violação contratual. [...]
Doutrina e jurisprudência, porém, entendem que o legislador cometeu um erro ao incluir, entre as hipóteses de dispensa da caução na execução provisória do despejo, apenas os incisos I, II e IV do art. 9º.
[...]
Com efeito, de acordo com o entendimento pacificado na jurisprudência e na doutrina pátrias, por meio de interpretação sistemática, os tribunais vinham dispensando a prestação de caução também na hipótese do inciso III do art. 9º, uma vez que a falta de pagamento (inciso III do art. 9º) constitui espécie de infração contratual (inciso II do art. 9º).
Propôs-se retificar o dispositivo, esclarecendo-se que prescinde de caução a execução provisória do despejo fundado em qualquer das hipóteses do art. 9º. Em condições tais, a caução fica mantida para situações realmente justificáveis, como na retomada por melhor oferta de terceiro ou para a realização de obras.
Destaque-se que a dispensa abrange, agora por força de lei, também a ação de despejo por “falta de pagamento”. Ou seja, o despejo será decretado e a execução provisória independerá de qualquer caução.
[...]
A redução do valor da caução na execução provisória , sua dispensa na hipótese de infração contratual consubstanciada em falta de pagamento e a substituição da expressão “depósito” por “prestação” constituem medidas salutares que demonstram técnica jurídica e facilitam o acesso ao Poder Judiciário. Trata-se de reforma essencial, que permite execução provisória mais célere, sobretudo com a possibilidade de indicação de bens para garantia do juízo. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 95/97)
O novo texto modifica também o valor da caução, agora fixada pelo magistrado entre 6 e 12 meses do aluguel, corrigido até o momento em que é prestada.
O art. 64 da Lei do Inquilinato, em sua redação original, tratava das hipóteses de execução provisória de sentença, exigindo caução para seu processamento, em valor não inferior a 12 meses nem superior a 18 meses de aluguel, salvo nas hipóteses de despejo ordenado em ações fundadas em mútuo acordo entabulado pelas partes e descumprido pelo locatário (art. 9º, inc. I), em falta ou infração contratual (art. 9º, inc. II) e na necessidade de desocupação do imóvel para realização de obras e reparos determinados pelo Poder Público (art. 9º, inc. IV).
Com as alterações trazidas pela Lei 12.112/09, a prestação da caução também é dispensada na hipótese de término do contrato de locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art 9º, III). (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 94/95)
A Lei 12.112/09 trouxe novas possibilidades de expedição de liminar para que o locatário desocupe o imóvel em 15 dias. Abaixo comentaremos os quatro novos incisos inseridos no artigo 59.
O Poder Público pode determinar que o locador efetive reparações urgentes em seu imóvel. Caso o locatário não concorde com as obras ou se estas não podem ter prosseguimento com sua estadia no imóvel, poderá o magistrado emitir liminar que determine a desocupação em 15 dias.
Scavone Júnior (2010, p. 75) em sua obra doutrina no sentido de que, “sendo a reparação urgente e colocando em risco a integridade física dos que habitam o imóvel, não se deve descartar a possibilidade de concessão de liminar nem mesmo nos casos em que ausente a determinação do Poder Público.”
É de suma importância a concessão de liminar na hipótese mencionada, visto que a não implementação das obras determinadas pode
significar risco real para o locatário. Ligiera e Pichiliani (2010, p. 65/66) vão além e dizem que:
Em outras palavras, necessária a desocupação para realização das obras determinadas pelo Poder Público, o locatário é obrigado a retirar-se do imóvel, caso contrário pode ser compelido a tanto por meio da ação de despejo. E não apenas: será concedida liminar inaudita altera parte para desocupação.
[...]
A norma em comento possui caráter nitidamente social e não representa qualquer privilégio para o locador. Aliás, a desocupação é desfavorável ao locador, visto que, nos termos do art. 26, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, poderá o locatário pedir abatimento proporcional do preço, caso os reparos estendam-se por mais de 10 dias, ou a rescisão contratual, caso se prolonguem por mais de 30 dias.
A garantia prestada pelo locatário no início do contrato de locação pode perder-se. O locatário possui o prazo de 30 dias para prestar nova garantia que assegure a relação locatícia. Não apresentada a garantia dentro desse período, é lícito ao locador requerer liminar para que o imóvel seja desocupado em 15 dias. Aqui estamos tratando “de hipótese para garantir maior agilidade ao despejo. A falta de apresentação de garantia, por si só, gera instabilidade na relação locatícia, permitindo que os interesses do
locador sejam prejudicados.” (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA
FIGUEIREDO, 2010, p. 56)
Também é cabível a liminar para retomada da posse do imóvel do locador em 15 dias quando a ação de despejo é intentada até 30 dias após o termo final ou após o cumprimento de notificação que comunica a pretensão de reaver o imóvel objeto de locação comercial.
Com o término do prazo da locação não residencial, tanto em contratos por prazo determinado quanto em contratos entabulados por prazo indeterminado, pode o locador obter a liminar para despejo em quinze dias, se propuser a ação competente no prazo de 30 dias.
A contagem do prazo terá início, nas locações por tempo determinado, com o termo final previsto no contrato, e nas locações por tempo indeterminado, com o advento do termo previsto na notificação comunicando o intento de retomada do bem. [...]
Trata-se, em verdade, da aplicação direta do princípio do dies interpellat pro
homine, por meio do qual o decurso do prazo previsto, por si só, constitui em mora o
devedor, daí a razão para a concessão da liminar de despejo. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 69/70)
Pandori Giancoli e Vieira Figueiredo (2010, p. 56) trazem maiores esclarecimentos quanto à motivação do legislador ao criar essa novidade:
Trata-se de uma novidade para agilizar a retomada dos imóveis nas locações não residenciais. Com a demora na prestação jurisdicional, os proprietários desses imóveis sofriam diversas perdas patrimoniais.
O mercado imobiliário é um importante mecanismo de investimento patrimonial, em estrita consonância com o disposto no art. 170, V, da CF. Com a indisponibilidade do imóvel, em razão do retardamento das decisões jurídicas, esses investidores deixavam de auferir lucros, que representam fatia importante da economia brasileira. Por essa razão a Lei n. 12.112/2009 permitiu o despejo liminar nessas modalidades locatícias, desde que o locador proponha a ação até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação de retomada.
A natureza do prazo é decadencial, pois afasta completamente a possibilidade da desocupação liminar, restando ao locador apenas a possibilidade de formular pedido de tutela antecipada, sujeitando-se aos requisitos processuais do art. 273 do CPC.
Por fim, a última nova hipótese trazida pela Lei 12.112/09 para o deferimento de liminar na ação de despejo diz respeito à inadimplência do locatário. Quando, por qualquer motivo, o contrato carecer de garantia e o locatário deixar de pagar o aluguel ou qualquer acessório dentro do vencimento, configura-se motivo suficiente para liminar que determine a evacuação do imóvel pelo locatário.
Trata-se de outra hipótese que reforça a necessidade de garantia nas relações locatícias, garantindo ao proprietário maior agilidade nas ações de despejo. É importante observar que a hipótese possui requisitos cumulativos, quais sejam: a) a falta de pagamento do aluguel ou outro encargo de locação; e b) a inexistência ou extinção de garantia contratual.
Importante notar que a Lei n. 12.112/2009 introduziu um § 3º no art. 59, o qual estabelece que, no caso do inciso IX em comento, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente do cálculo, efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 57)
Restiffe (2010, p. 19) nos apresenta maiores explicações quanto à inserção do inciso IX no art. 59:
Quanto à hipótese nova do inciso IX (falta de pagamento, estando a locação desprovida de qualquer das garantias prevista no art. 37), a lei abre espaço inovador diferenciado no novo §3º do art. 59, com oportunidade ao locatário de evitar a rescisão e elidir a liminar de despejo se, dentro dos 15 dias concedidos para desocupação, efetuar depósito judicial que, independentemente de cálculo, contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62,
que abrangem aluguel e acessórios da locação, diferenças de aluguéis ou somente de quaisquer daqueles acessórios.
A novidade abarcada pelo artigo 59, inciso IX faz com que o locador possa propor a ação de despejo fundamentando-se no não pagamento do locatário de qualquer tipo de obrigação pecuniária entre eles convencionada.
A última hipótese de concessão de liminar acrescentada pela Lei 12.112/09, por meio da criação do inciso IX, diz respeito à falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia. [...]
Com efeito, a inserção do inciso IX e do §3º ao art. 59 fez abrir-se ao locador um leque de possibilidades de concessão de liminares em ações de despejo. De fato, não apenas a falta de pagamento do aluguel, mas também a inadimplência de acessórios locatícios, como o não pagamento de encargos e taxas previamente pactuadas, permite a concessão de tal medida.
Com o intuito de limitar essa ampla possibilidade de tutela jurisdicional antecipada, o legislador vinculou a concessão da liminar à existência de contrato de locação desprovido das garantias contratuais previstas no art. 37 da Lei 8.245/91.
[...]
Apenas na ausência de qualquer das garantias mencionadas no dispositivo acima reproduzido é que será concedida a liminar na ação de despejo para os casos de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.
Não obstante a preocupação do legislador em limitar a concessão do mandado de despejo, ainda assim as hipóteses de cabimento de liminar são elevadas, fato que pode motivar a insatisfação dos locatários. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 70/72)
É evidente que o legislador, ao criar novas formas legais para a liminar na ação de despejo, busca dar maior segurança ao locador. Observamos isso no texto da Emenda Modificativa Global do Projeto de Lei nº 71, no qual o legislador diz procurar a criação de “instrumentos que possibilitam a saída do fiador, a manutenção da locação, e ao mesmo tempo
não descubra de contemplar o locador de ferramentas hábeis de reconquistar o imóvel, diante da inexorável extinção da garantia.” (2007, Acesso em: 04 mar. 2010).
Os autores Ligiera e Pichiliani (2010, p. 93) partilham desse ponto de vista, como deixam visível ao comentar sobre as modificações trazidas pela Lei 12.112/09:
Aludida norma, assim como as inseridas no art. 59 da Lei nº 8.245/91, constituem regras que pretendem estimular as locações – normas de política social – concedendo maiores garantias aos locadores, ainda que em detrimento dos locatários.
Apesar disso o legislador não deixou desamparado o locatário, facultando-lhe suprimir a liminar que tem fulcro na ausência de pagamento de aluguel ou demais encargos. Para evitar a resilição do contrato de locação e tirar força da liminar que ordena a desocupação do imóvel, basta que o locatário deposite judicialmente os valores que contemplem os aluguéis e acessórios devidos, bem como multas ou penalidades contratuais, quando previstas, e juros de mora. Esse depósito deve ser realizado dentro do prazo de 15 dias estipulados pela liminar.
Para Ligiera e Pichiliani (2010, p. 60):
O acréscimo do §3º veio contrabalançar a posição do inquilino diante da ampliação das possibilidades de obtenção de liminar, permitindo-lhe a purga da mora para evitar a efetivação da desocupação e restringindo a última hipótese de liminar aos casos de inadimplemento de contrato que não possuam qualquer garantia.
Ainda sobre esse tema, afirmam os autores que:
O §3º do art. 59 visa mitigar a concessão da medida judicial, permitindo ao locatário que evite a desocupação do imóvel por meio do pagamento integral do débito apontado pelo credor-locador.
Tal dispositivo, porém, certamente acarretará polêmica, pois pode ser interpretado como vedação ao locatário da faculdade de apresentação de seus cálculos e questionamento dos valores, e exige o pagamento do débito integral apresentado exclusivamente pelo credor após a concessão da própria liminar.
[...]
A inclusão das novas hipóteses de despejo liminar representa a preocupação do legislador com a celeridade processual e também com a dinâmica do mercado. Todas as situações acrescentadas – reparos determinados pelo Poder Público, desoneração do fiador sem substituição da garantia, término do prazo da locação e falta de pagamento de aluguel e acréscimos – são reconhecidas pela jurisprudência e visam pacificar os conflitos judiciais.
[...]
Deveras, a última situação inserida pela Lei 12.112/09, que acrescentou o inciso IX ao art. 59, da Lei do Inquilinato, dificulta sobremaneira a situação do locatário em sua defesa, fato que, certamente, acarretará inúmeros recursos e manifestações indignadas, principalmente diante da possibilidade da concessão da liminar inaudita altera parte.
De qualquer modo, a reforma visa tão somente a preservação daquilo que foi contratado, primando-se pela aplicação do princípio da boa-fé objetiva e pelo dever de lealdade que deve pautar qualquer relação contratual. (2010, p. 72/73)
Theodoro Júnior pondera acerca das razões que levaram o legislador a deixar de fora do texto primitivo da Lei do Inquilinato a possibilidade de obter liminar nas ações de despejo fundamentadas na inadimplência do locatário.