Marcus Vinicius Fernandes Murari
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO EM IMÓVEIS
URBANOS:
NOVIDADES TRAZIDAS PELA LEI 12.112/09
Centro Universitário Toledo
Araçatuba
Marcus Vinicius Fernandes Murari
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO EM IMÓVEIS
URBANOS:
NOVIDADES TRAZIDAS PELA LEI 12.112/09
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel em Direito à Banca Examinadora do Centro Universitário Toledo sob a orientação do Prof. Ms. João Francisco de Azevedo Barretto.
Centro Universitário Toledo
Araçatuba
Banca Examinadora
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Professor Mestre João Francisco de Azevedo Barretto
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Professora Especialista Catarina Bento da Silva
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Professor Mestre Milton Pardo Filho
RESUMO
A Lei nº 12.112 de 09 de dezembro de 2009 trouxe profundas alterações à Lei do Inquilinato vigente desde 1991, qual seja, Lei nº 8.245/91. Conhecer as modificações trazidas pela nova legislação, como um todo, para nosso dia-a-dia é de fundamental importância. Este trabalho foca nas mudanças havidas na ação de despejo, mais especificamente naquelas que tem por embasam-se na falta de pagamento. Para atingir esse objetivo buscamos base na legislação vigente, na doutrina atualizada, bem como na jurisprudência pertinente. O método utilizado para o desenvolvimento do trabalho é o lógico-dedutivo e os tipos de pesquisas de que lançamos mão são pesquisa jurisprudencial e pesquisa bibliográfica. Percebemos que os objetivos maiores do legislador foram dar maior celeridade à ação de despejo e prestar maior segurança ao locador em sua relação com o locatário. As inovações trouxeram maior coesão entre a legislação de locação e as situações fáticas.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ... 5
I LOCAÇÃO ... 8
1.1 Locação de Imóvel Urbano ... 10
1.1.1 Residencial... 10
1.1.2 Para Temporada... 10
1.1.3 Não Residencial ou Comercial ... 11
1.2 Características do Contrato de Locação de Imóvel Urbano... 11
II DESPEJO ... 13
2.1 Hipóteses Legais de Despejo ... 24
2.2 Despejo por Falta de Pagamento em Imóveis Urbanos... 27
2.3 Novidades da Lei 12.112/09 no Tocante às Ações de Despejo ... 32
INTRODUÇÃO
O despejo é o remédio jurídico disponível para o locador que pretende pôr termo à sua relação com o locatário. O locador pode utilizar-se de um dos vários motivos expostos na lei 8.245/91 para interpor a referida ação, ato conhecido como denúncia cheia do contrato de locação, ou pode intentar a retomada do imóvel por denúncia vazia, ou seja, o locador não precisa justificar sua pretensão de retomar o imóvel. São várias as hipóteses legais de denúncia cheia. Uma delas, e sem dúvida a que mais interessa ao locador, é objeto de análise deste trabalho.
O pagamento do aluguel e de seus acessórios é obrigação que compete ao locatário, e é o que motiva o locador a celebrar o contrato de locação. A inobservância do inquilino no que se refere ao pagamento do aluguel regular ou provisório, às diferenças de aluguéis ou aos acessórios da locação, como água, luz, condomínio, etc, gera para o locador o direito de acionar o poder judiciário a fim de receber o que lhe é devido, bem como com o objetivo de retirar de seu imóvel o locatário inadimplente.
No presente estudo pretendemos mostrar as mudanças advindas da Lei 12.112/09, que altera significativamente a Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Faz-se necessária a análise da norma mencionada por ser tema atual e por ter grande repercussão no meio social, a fim de elucidar a ação de despejo por falta de pagamento, tema desta monografia.
Acreditamos que a nova norma vem atualizar a legislação em vigor com objetivo de deixá-la mais condizente com a realidade vivida pela população. A fim de demonstrar a veracidade dessa proposição fazemos várias comparações entre o novo texto legal e o texto revogado. Também buscamos embasamento na doutrina mais recente a fim de ilustrar o tema com maior clareza.
Para o desenvolvimento da temática desta monografia utilizaremos o método lógico-dedutivo, assim como pesquisa bibliográfica e jurisprudencial.
No primeiro capítulo abordaremos a definição do contrato de locação, suas características e a diferença entre imóvel urbano e imóvel rural.
O imóvel urbano diferencia-se do imóvel rural pela destinação que lhe é conferida. Trata-se de imóvel rural aquele utilizado para o desenvolvimento de atividades agrícolas, pecuárias, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial. A definição de imóvel urbano vincula-se à moradia e à exploração de atividade comercial.
A lei 8.245/91 trata apenas da locação de imóveis urbanos e os distingue a locação deles em três categorias: locação residencial, locação para temporada e locação não residencial ou locação comercial.
No contrato de locação o locador cede o uso e gozo de um bem imóvel ao locatário visando uma contraprestação em pecúnia.
O segundo capítulo focará nas hipóteses legalmente previstas para o despejo, o despejo por falta de pagamento especificamente e as novidades trazidas pela Lei 12.112/09.
A lei atribui ao locador a possibilidade de obter liminar, após prestar caução correspondente ao valor de 3 alugueres, que determine ao locatário a desocupação do imóvel em 15 dias antes mesmo que ele tome ciência da ação movida contra ele. O magistrado da causa deve utilizar-se de objetividade para inferir se foram preenchidos os requisitos legalmente previstos, sendo-lhe obrigatória a concessão da liminar caso reconheça como legítimas as alegações feitas pelo locador na petição inicial.
Pode o locador pleitear a execução provisória da sentença, já que a Lei do Inquilinato prevê que os recursos interpostos contra as sentenças deverão ser recebidos apenas no efeito devolutivo. O juiz arbitrará, dentro do mínimo de 6 aluguéis e o máximo de 12, na sentença, o valor que entender justo para que o locador deposite nos autos uma caução. A caução pode ser real ou fidejussória e poderá ser revertida em indenização para o locatário na eventualidade de a decisão que determinou o despejo ser reformada.
Existem algumas situações previstas na legislação que dispensam a caução para que seja executado provisoriamente o despejo. Esses casos serão analisados mais cuidadosamente durante o desenvolvimento do texto.
ao locatário e ao fiador purgar a mora, depositando integralmente o valor do débito apresentado pelo locador na inicial. A purga da mora tem como propósito a manutenção do contrato de locação, e pode ser utilizada, de acordo com os novos ditames, apenas uma vez a cada 24 meses.
Acolhida a petição inicial pelo juiz, será determinada a expedição de mandado de despejo para desocupação voluntária do imóvel com prazo de 30 dias. Mantendo-se inerte o locatário após a superação do prazo previsto, Mantendo-será o despejo executado coercitivamente.
O prazo previsto no parágrafo acima para a desocupação do imóvel pode ser reduzido para 15 dias em algumas circunstâncias. Uma delas dá-se quando o lapso entre a citação e a sentença de primeira instância for maior que 4 meses. A dilação desse prazo pode ser de até um ano se o imóvel abriga hospital, repartição pública, unidade sanitária oficial, asilo ou estabelecimento de saúde e de ensino autorizado e fiscalizado pelo poder público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas.
O despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer dos moradores do imóvel objeto da ação. A infração dessa determinação configura crime de ação pública.
O locatário que abandona o imóvel após o ajuizamento da ação de despejo abre para o locador a possibilidade de imitir-se na posse do imóvel. Para isso ele deverá peticionar nos autos nesse sentido, e somente após autorização judicial poderá imitir-se na posse.
I LOCAÇÃO
Ao definir o contrato de locação, Sílvio Rodrigues (2004, p. 221) utiliza-se do conceito de Clóvis Beviláqua, qual seja:
a locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, compromete-se a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada).
Este trabalho trata apenas da locação de imóveis urbanos, que é uma espécie do gênero locação de coisas.
Os imóveis rurais são regulamentados por legislação própria. A Lei 4.504/64, conhecida como Estatuto da Terra, cuida da locação desses imóveis especificamente.
O advento da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – é de suma importância para o mercado imobiliário, posto que traz maior estabilidade e segurança para locadores e locatários de imóveis urbanos, como bem observa André Luiz Junqueira em seu artigo Considerações
sobre o Projeto de Lei n° 71/2007, que altera a Lei do Inquilinato (2009,
Acesso em: 04 mar. 2010). Até a entrada em vigor da lei 8.245/91, existia uma gama de diplomas legais que regiam aspectos diversos da locação de imóvel urbano, vários deles expressamente revogados pelo artigo 90 da Lei do Inquilinato.
Conforme dispõe a Lei 8.245/91 em seu artigo 1º, os contratos de locação de imóveis urbanos são por ela regidos. É também neste dispositivo que são apresentadas exceções a essa regra, ou seja, locações de imóveis urbanos que são regulamentadas por leis especiais ou pelo Código Civil nos artigos 565 a 578.
A distinção entre imóvel rural e imóvel urbano baseia-se na destinação dada ao imóvel, e não na sua localização na área urbana ou na área rural do município. Nesse sentido temos a definição de imóvel rural trazida pela lei da reforma agrária, Lei nº 8.629/93, segundo a qual imóvel rural é “o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial”. É importante ressaltar que trouxemos o conceito de imóvel rural apenas para diferenciá-lo do imóvel urbano; como dito anteriormente, apenas o contrato de locação deste é objeto de estudo do presente trabalho.
O imóvel urbano está destinado à residência, à exploração comercial ou à temporada. A definição do contrato de locação de cada uma dessas espécies de imóvel urbano está explicitada no item seguinte: 1.1 – Locação de imóvel urbano.
Corroborando as assertivas anteriores temos Venosa (200, p. 21) em sua obra Lei do Inquilinato Comentada:
A tendência é de ser considerado urbano o imóvel de acordo com sua destinação e não conforme sua localização. O critério vazado em fixação de zona urbana e zona rural em cada município pode dar margem a iniqüidades. [...] Assim deve ser considerado como prédio urbano aquele que embora situado em zona rural destina-se à habitação ou ao comércio (RT 592/151). Locação de estabelecimento industrial,
ainda que localizado em área rural, não se submete à legislação agrária, mas, sim, à comum (Ap. 203,671 – 7ª Câmara, 2º TACSP.), ou ainda, servindo o imóvel rural como moradia, é imperativa a aplicação da Lei nº8.245/91 (Al 503.231 – 9ª
Câmara, 2º TACSP).
Também encontramos sustento para essa idéia no livro
Comentários à Nova Lei do Inquilinato de Slaibi Filho (1997, p. 23):
Distinguem-se as locações urbanas e rústicas quanto a sua destinação (se o imóvel é usado para fins de exploração agrícola ou pecuária ou para outros fins) e não pela situação do imóvel. Assim, ainda que o prédio esteja situado em zona rural (é a lei municipal que determina se a zona é rural ou urbana), mas esteja sendo usado para fins residenciais, teremos, aí, locação urbana e não locação rústica. Se, no entanto, o imóvel está situado em zona urbana, mas tem destinação de exploração agrícola ou pecuária, a locação que sobre ele incidirá será considerada rústica [...].
(2000, p. 21), “prédio, na acepção jurídica, pode ser edificado ou não edificado. Um terreno locado pode ser regulado pela lei se tiver finalidade comercial ou industrial. O caso concreto dirá se a locação do terreno foi para fins residenciais.”
1.1 LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
A locação de imóveis urbanos é tratada em 3 seções diversas pela Lei 8.245/91, ao trazer normas especiais que regem a relação locatícia:
a) locação residencial – tratada pelos artigos 46 e 47;
b) locação para temporada – normatizada nos artigos 48 a 50; e
c) locação não residencial ou locação comercial – disciplinada pelos artigos 51 a 57.
1.1.1 Residencial
O legislador não traz definição para a locação residencial. Como aponta Slaibi Filho (1997, p. 288), é possível distinguir a locação residencial da não residencial ao observarmos a destinação dada ao imóvel. Quando o imóvel é alugado com fins residenciais, estamos na presença da locação residencial.
A pessoa que aluga um imóvel para temporada não tem como propósito ali estabelecer residência fixa; e ela o faz com um intuito específico, seja ele lazer, cuidar da saúde, dentre outros.
O artigo 48 da Lei 8.245/91 nos apresenta o que considera locação para temporada:
[...] aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
1.1.3 Não Residencial ou Comercial
A Lei do Inquilinato trata a locação como não residencial “[...] quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.”
O autor Nagib Slaibi Filho (1997, p. 318) nos traz o seguinte entendimento sobre o assunto: “[...]as locações, embora de prédios residenciais, devem se submeter ao império das locações não residenciais quando sua destinação estiver vinculada às atividades da empresa comercial, industrial ou mesmo sociedade civil com fins lucrativos.”
1.2 CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Desse conceito é possível depreender algumas características inerentes a esse contrato. As características apresentadas por Venosa (2000, p. 22-25) são as seguintes:
a) bilateral – o contrato de locação origina obrigações tanto para o locador, aquele que fornece o uso e gozo do objeto locado, quanto para o locatário, que recebe o objeto em troca de uma prestação previamente combinada;
b) sinalagmático – as obrigações das partes são recíprocas e interligadas; c) oneroso – o objeto da locação é fornecido pelo locador ao locatário mediante uma contraprestação. Se uma parte cede o uso e gozo de um bem não fungível a outra de forma gratuita, trata-se de comodato;
d) comutativo – os contratantes têm ciência das prestações que lhes cabe desde o início do pacto;
e) típico – é inteiramente regulado pela legislação.
f) consensual – o contrato se completa pelo acordo das partes, diferente do contrato real, que só se considera perfeito quando da entrega da coisa;
g) não solene – apesar de estar disciplinado pela lei, esta não exige a forma escrita para sua concretização;
h) trato sucessivo – a locação é contrato que, devido à sua natureza, perdura no tempo. A execução do contrato se dá durante um prazo
i) prazo determinado ou indeterminado – pela análise do artigo 3º da lei mencionada, observamos que não é fixado prazo mínimo ou máximo para a locação, com exceção à locação para temporada, prevista no artigo 48, que não deve exceder 90 dias, sendo possível que a avença entre os pactuantes se dê por prazo determinado ou indeterminado; e
j) infungibilidade do objeto locado – o imóvel é objeto único, que não pode ser substituído por outro de mesma espécie, qualidade e quantidade e deve ser restituído ao locador no final do contrato. Caso o bem em questão seja fungível existe aí o contrato de mútuo, não o de locação;
II DESPEJO
Despejo é a ação utilizada pelo locador a fim de pôr termo à avença que existia envolvendo imóvel urbano.
Venosa (2006, p. 275) doutrina no sentido de que:
A ação de despejo é específica do locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao proprietário ou assemelhado, em algumas situações [...]. É o meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel. Lembre-se de que essa desocupação compulsória determinada na ação se dirige também a qualquer ocupante do imóvel, ligado ao locatário, especialmente o sublocatário, a quem se atribui direito de participar do processo.
Segundo disposição do artigo 5º, o despejo é a ação apropriada para que o locador recupere seu imóvel, a menos que a locação tenha fim em virtude da desapropriação do imóvel sendo o expropriante imitido em sua posse.
de liminar sem que o juiz ouça a parte contrária para que o imóvel seja desocupado em 15 dias, desde que prestada caução.
A referida caução é importante para que seja resguardado o direito ao locatário, réu na ação de despejo, na eventualidade de a ação mostrar-se infrutífera.
A caução no despejo liminar é legal e de cunho processual. Desempenha um papel específico no processo, qual seja, acautelar o direito do réu quanto a possível prejuízo. Por sua natureza, é prestada no próprio bojo do processo de conhecimento. Para isso, o pedido de liminar deve acompanhar a inicial ou estar inserido nela, com o comprovante da caução. Não pleiteada aí a desocupação, deverá o autor aguardar a sentença de procedência, para então pedir a execução provisória. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 57)
Para Venosa (2006, p. 278):
A natureza dessa liminar, de natureza cautelar evidente, aproxima-se das liminares concedidas nas ações possessórias. Aqui, como lá, antecipa-se o resultado final da contenda, em prol da celeridade da prestação jurisdicional, justificada pela evidência e limpidez do direito em que se funda a ação, na probabilidade de que o pedido seja atendido e sua demora ocasione prejuízo ao autor. Cuidando-se de medida violenta e sem audiência nem conhecimento da parte contrária, não se permite elastério às situações tipificadas no artigo. A caução exigida é medida de contra cautela e serve para garantir eventual ressarcimento de dano. Parece-nos acertada a nova orientação legal. A função jurisdicional ficaria desarmada e poderia restar inócua ou desacreditada se a ordem jurídica não autorizasse e não colocasse à disposição das partes instrumentos adequados para proteger direitos evidentes ou para proteger danos certos que decorreriam da demora na prestação judiciária. Como se vê, atende a lei aos requisitos da sumariedade e urgência, as quais, embora inerentes ao processo cautelar, não lhe são exclusivos. Nestas hipóteses não existe propriamente uma cautelaridade, mas um adiantamento satisfativo da pretensão.
Brunno Pandori Giancoli e Fábio Vieira Figueiredo (2010, p. 51) apresentam algumas noções acerca do despejo em sua obra Nova Lei
do Inquilinato:
Despejar significa desocupar, desobstruir, esvaziar. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel, com exceção das hipóteses de desapropriação, é a de despejo (art. 5º da Lei n. 8.245/91).
A ação de despejo é especifica do locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao proprietário que não figura na condição de locador (p. ex., quando a locação foi celebrada pelo usufrutuário).
Trata-se do meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel.
Valéria Maria Sant’Anna (2010, p. 43/44) explana as novas possibilidades de liminar contidas no artigo 59, §1º acrescentadas pela Lei 12.112/09:
O parágrafo primeiro do art. 59 trata das possibilidades para se obter a liminar de desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que efetuada caução no valor de três alugueres pelo locador. Originariamente a lei previa 5 (cinco) possibilidades. A Lei nº 12.112/2009 acrescentou 4 (quatro):
a) nos casos de necessidades prementes de reparação do imóvel nos termos do inciso IV do art. 9º (inciso VI). O legislador, com este acréscimo, inclui esta modalidade de desfazimento de contrato nas possibilidades de obtenção de liminar;
b) no caso de exoneração do fiador, e o locatário ou sub-rogado não apontar outro fiador (inciso VII). A conseqüência, aqui já comentada, do pedido de exoneração do fiador e a pronta atuação do locador (notificar o locatário para apresentar nova garantia) não atendida no prazo de 30 dias;
c) quando do término do prazo de locação não residencial (inciso VIII). Tendo o locador observado o prescrito no art. 57 (denunciar o contrato por tempo indeterminado por escrito) ou proposto a ação de despejo dentro em 30 dias da data do término do contrato (art. 56), verá acatado seu pedido de liminar, para, em 15 dias, ter o imóvel desocupado.
Observe-se, no entanto, que esta deferência legal só será concedida às locações não residenciais, assim definidas no artigo 55 da lei. Nas locações destinadas ao comércio há que se observar o direito de renovação previsto no art. 51, ou, no caso do art. 52, desde que haja a devida indenização.
d) no inadimplemento de aluguel e acessórios, se não houver garantia contratual (inciso IX), sendo certo que neste caso o parágrafo terceiro prevê a possibilidade de o inquilino efetuar o depósito judicial da totalidade da dívida.
Atenção: o locador poderá requerer a desocupação in limine somente se o contrato não possuir garantia e o inquilino estiver inadimplente com o aluguel e acessórios. Nestas alterações vê-se a intenção do legislador em tornar célere a ação de despejo, principalmente em contrato sem garantia.
Observe-se que o § 3º permite que o locatário evite o despejo e a rescisão contratual desde que pague integralmente o débito, nos termos do inciso II do art. 62. Deixa de existir a possibilidade de pagamentos parciais para procrastinação do feito judicial por parte do locatário.
Sempre que o locador atender aos requisitos que a lei impõe para que seja concedida a liminar nas ações de despejo, deve o juiz concedê-la. A redação da lei não deixa para o juiz abertura para decidir entre deferir ou não o pedido de liminar formulado na petição inicial, pelo contrário, ela determina a concessão.
A expressão “conceder-se-á a liminar” atribui uma força cogente à lei, não podendo o juiz atuar de forma discricionária, mas, se preenchidos os requisitos, deve conceder a medida liminar.
As hipóteses de despejo liminar previstas na Lei do inquilinato são taxativas, segundo a orientação da doutrina e da jurisprudência do STJ:
“LOCAÇÃO – ESPAÇO EM ‘SHOPPING CENTER’ – TAXATIVIDADE DO ELENCO DO § ÚNICO DO ART. 1º DA LEI N. 8.245/91 – CONSEQUENTE APLICAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO AO CONTRATO CELEBRADO –
EXISTÊNCIA DE OUTROS DISPOSITIVOS QUE TRATAM
EXPRESSAMENTE SOBRE A HIPÓTESE – AÇÃO CABÍVEL PARA A RETOMADA DA ÁREA – DESPEJO – LIMINAR CONCEDIDA NA AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CASSADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”.
I – É taxativo o rol do art. 1º, § único, da Lei n. 8.245/91. Se exemplificativo fosse, teria o legislador incluído, no texto do parágrafo transcrito, expressões que indicassem que as hipóteses ali elencadas não passam de elucidação de uma determinada espécie de locação, sobre a qual aplica-se tão somente a Lei Civil. Alternativamente, teria inserido alínea adicional, negando expressamente a natureza numerus clausus do dispositivo. [...] (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA
FIGUEIREDO, 2010, p. 52)
O Superior Tribunal de Justiça já consolidou jurisprudência no sentido de que é possível deferir a tutela antecipadamente nas ações de despejo, desde que atendidos os requisitos do artigo 273 do Código de Processo Civil. Ou seja, o rol do artigo 59, §1º da Lei do Inquilinato não é restritivo.
De fato, a sentença que determina o despejo pode ser executada de plano, isto é, contém um comando judicial que dispensa a fase executiva. A efetividade da tutela foi destacada pelas alterações implementadas pela Lei 12.112/09, inclusive em sede antecipatória.
Aliás, vale ressaltar nesta oportunidade a distinção entre a tutela executiva lato
sensu e a tutela mandamental: ambas contêm um comando proferido por um juiz,
porém a primeira (tutela executiva lato sensu) se faz valer por meio da atuação das partes, enquanto a segunda (tutela mandamental) independe da participação dos sujeitos para a consecução de seus fins.
Conquanto houvesse discussões acerca da possibilidade de concessão de liminares fora dos casos previstos no art. 59 e a despeito de decisões no sentido de que isso não seria possível, assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a orientação de que o rol do art. 59, §1º, da Lei n. 8.245/91 não é taxativo, sendo possível antecipar a tutela nas ações de despejo, desde que presentes os requisitos do art. 273 do Código de Processo Civil:
matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e improvido.” (REsp 702.205/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 12.09.2006, DJ 09.10.2006 p. 346.)
“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido.” (REsp 595.172/SP, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 21.10.2004, DJ 01.07.2005 p. 662.)
“AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE. Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva) condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido.” (REsp 445.863/SP, Rel. Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, QUINTA TURMA, julgado em 05.12.2002, DJ 19.12.2002 p. 407.)
Importa salientar, outrossim, que várias das novas situações permissivas de despejo acrescentadas pela Lei 12.112/09 já vinham sendo aplicadas pela jurisprudência nos últimos anos. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 61/64)
A lei exige que os sublocatários sejam intimados da ação de despejo para que possam nela intervir como assistentes, se assim desejarem. Percebemos que a lei não considera o sublocatário como parte da ação de despejo quando ela fala em intimação ao invés de citação.
Trata-se de ciência, como fala a lei, e não de citação. O sublocatário não é parte originária na relação processual e nela intervirá, como assistente do réu, se assim desejar. O locador, por seu lado, não pode mover ação de despejo diretamente contra o sublocatário, com o qual não tem relação jurídica, sendo carecedor da ação nessa hipótese. (VENOSA, 2006, p. 285)
É possível que seja concedida liminar que determine o despejo do sublocatário após a extinção da locação. Isso decorre do fato de que a sublocação, apesar de ser um contrato diferente do contrato de locação, está a ele subordinado diretamente. Uma vez resolvida a locação principal, dissolve-se também a sublocação que a ela estava vinculada.
A sublocação é um contrato derivado, através do qual alguém que tem o uso, ou a fruição de um prédio, em decorrência de anterior contrato de locação, transfere o uso, ou o uso e a fruição de que é titular, total ou parcialmente, para outra pessoa, sem que se altere a primitiva relação jurídica.
Com a sublocação surge, portanto, um novo contrato de locação, distinto do contrato principal. Coexistem assim dois contratos, embora o derivado não tenha autonomia, dependendo do principal.
contratual hierarquicamente superior. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 55)
A petição inicial deverá ser instruída com prova que demonstre a propriedade do imóvel ou do compromisso de compra ou de cessão registrado na hipótese de o proprietário, o promissário comprador ou promissário cessionário requerer o imóvel para realizar obras urgentes determinadas pelo Poder Público, ou para demolição e edificação que resulte num aumento da área construída.
O locatário deverá desocupar o imóvel em 6 meses, contados da citação, e ficará incumbido do pagamento de custas e honorários advocatícios quando anuir ao pedido de despejo no caso de locação não residencial sempre que a ação tiver como fundamento: (a) denúncia vazia após prorrogação do contrato, (b) pedido do imóvel para uso próprio, ou do cônjuge/ companheiro, dentre outras possibilidades, ou (c) para demolição e edificação do imóvel com conseqüente aumento da área útil. O locatário é dispensado do pagamento das custas e honorários se desocupar o imóvel dentro do prazo estabelecido. Não cumprida a determinação judicial, deverá ser emitida ordem de despejo.
Nessa situação existe um reconhecimento jurídico do pedido. Facilita o legislador o término do processo, permitindo prazo razoável para a desocupação do imóvel. Cumprindo o inquilino a desocupação no prazo, ficará livre dos consectários da sucumbência. Não desocupando o imóvel no prazo de seis meses contados da citação, expedir-se-á mandado de despejo para desocupação imediata, ficando o réu sujeito ao pagamento do ônus imposto. (VENOSA, 2006, p. 289)
Acolhido o pedido de despejo, será expedida ordem para que o locatário desocupe o imóvel voluntariamente em 30 dias, excetuados alguns casos:
[...] foram ampliadas, na redação atual, as hipóteses em que o prazo contido no mandado de despejo será reduzido a 15 dias.
Na redação anterior, o prazo de 15 dias era aplicado apenas nas hipóteses previstas nos incisos II e III do art. 9º (prática de infração legal ou contratual e em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos) e na hipótese do §2º, do art. 46 (prorrogação do contrato seguida da notificação do locador para desocupação). [...]
Segundo a redação atual, porém, todas as hipóteses descritas no art. 9º, além daquela expressa no §2º do art. 46, constituem causa para redução do prazo da desocupação do imóvel. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 89/90)
Para Sant’Anna (2010, p. 48) foi de grande valia as alterações efetuadas no artigo 63 do diploma legal:
Sutil, mas de profunda transformação a alteração do caput. Até a presente data, julgada procedente a ação de despejo, na sentença o juiz fixava o prazo para a desocupação voluntária. No caso de o locatário não sair, o locador tinha de acionar o Juízo para informar sobre o não cumprimento da sentença e requerer a expedição de mandado de despejo, ou seja, após 30 dias, o locatário ainda poderia permanecer no imóvel por mais alguns meses.
Com a nova redação, já na sentença o juiz expede o mandado de despejo, devendo o Oficial de Justiça formalizar a determinação judicial, sendo certo que, após o trigésimo dia, se o inquilino não sair espontaneamente, retornará para a efetivação do despejo.
Esses 30 dias se reduzem a 15 nos termos das letras do § 1º a) se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses, ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º.
b) o juiz fixará o prazo de 6 meses a 1 ano para que seja desocupado o imóvel se nele funciona estabelecimento de ensino sob autorização e fiscalização do Poder Público;
c) o legislador estabeleceu dois prazos para a desocupação de imóvel onde funciona hospital, repartição pública, unidade sanitária oficial, asilo, estabelecimento de saúde e de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, ou entidade religiosa devidamente registrada que teve pedido de despejo amparado na realização de obras impostas pelo Poder Público ou na demolição e edificação que aumentará a área útil do bem:
- a regra geral é o prazo de um ano;
- este prazo deverá ser reduzido para seis meses se transcorreu mais de um ano entre a citação e a sentença de primeira instância.
A natureza da sentença na ação de despejo é executiva lato
no processo de conhecimento habilidade de execução, o que autoriza o magistrado a determinar seu cumprimento tão logo seja reconhecido o direito.
Existem diversas classificações de sentença. As chamadas executivas lato sensu são as de natureza condenatória, mas que prescindem de uma fase de execução que lhes sobrevenha pra que seu comando seja cumprido. Elas se executam sem a necessidade de uma fase própria para isso, ainda que não haja adimplemento voluntário por parte do réu.
A sentença na ação de despejo possui natureza executiva lato sensu, em razão do interesse do locador na retomada do imóvel.
A Lei n. 12.112/2009 trouxe uma novidade importante, que garante maior efetividade às sentenças proferidas nas ações de despejo. Uma vez julgada procedente, o juiz determinará, de plano, a expedição de mandado, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, salvo nas hipóteses do art. 9º ou do § 2º do art. 46, que disciplina os efeitos da prorrogação por prazo indeterminado das locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 69/70)
Na mesma sentença que der procedência ao despejo será estabelecido o valor da caução para que se efetive a execução provisória da sentença.
Sobre essa questão pronunciam-se Ligiera e Pichiliani (2010, p. 88/89) da seguinte forma:
O art. 63, caput, da Lei do Inquilinato, previa a fixação de prazo (30 dias) para desocupação do imóvel em caso de julgamento de procedência da ação, [...]
Com a nova redação, o juiz deixa de apenas fixar o prazo, que já integra o mandado de despejo, isto é, o locatário terá o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel, a contar da data da prolação da sentença, que, incontinenti, deverá determinar a expedição do mandado [...]
Em verdade, o prazo para a desocupação do imóvel não foi alterado: era e continua sendo de 30 dias. O problema concentrava-se nos trâmites processuais, caso não ocorresse a desocupação voluntária. [...]
A alteração do caput, portanto, pretendeu abreviar o trâmite da retomada do imóvel. [...]
A modificação pode parecer sutil, mas na prática deverá ser bastante significativa.
Nesse ponto Valéria Maria Sant’Anna (2010, p. 27) nos mostra que:
A expedição do mandado de despejo abrevia muito os trâmites para que seja desocupado o imóvel, se comparada à forma como se dava essa mesma fase de acordo com o texto primitivo da Lei 8.245/91. Antes o juiz dava ao locatário, na sentença, prazo para desocupar o imóvel voluntariamente. O início da contagem desse prazo não se dava da sentença, mas sim da intimação pessoal do locatário. Decorrido o prazo sem que o imóvel fosse evacuado, o locador deveria peticionar nos autos para que, somente neste momento, o magistrado expedisse o mandado de despejo.
Na sistemática originária da Lei do Inquilinato, embora não houvesse necessidade de uma nova ação para execução da sentença de despejo, o efeito do julgado dependia de sucessivos expedientes processuais:
a) primeiro, o juiz na sentença, marcava o prazo de desocupação voluntária, que, em regra, era de 30 dias, mas que podia variar, conforme as particularidades da ação (art. 63);
b) dito prazo não fluía automaticamente da intimação da sentença, pois se exigia que, após esta se tornar exeqüível, o inquilino seria intimado pessoalmente a desocupar o prédio locado (art. 65);
c) somente depois de findo o prazo da notificação (que era aquele previsto na sentença para a desocupação voluntária), é que se expedia, a requerimento do locador, o mandado de despejo a ser cumprido, se necessário, com emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65, in fine).
Depois da Lei nº 8.245, várias reformas se fizeram no Código de Processo Civil, dentre elas as que muito simplificaram o cumprimento das sentenças. No caso das condenações relacionadas obrigações de entrega de coisa, gênero em que se deve incluir a ação de despejo, o art. 461-A passou a dispor, como regra geral, que o juiz, ao conceder a tutela específica, fixará, na sentença, o prazo para o cumprimento da obrigação (caput). E que, “não cumprida a obrigação no prazo estabelecido, expedir-se-á em favor do credor mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel” (§ 2º). Adotou-se como se vê, o procedimento sumário da executio per officium iudicis, no qual as medidas de cumprimento da sentença se seguem automaticamente ao decisório judicial, sem maiores formalidades. Um simples mandado desencadeia e exaure a execução do julgado.
O art. 63, ao exigir dois mandados de cumprimento (um de notificação e outro de despejo), além da intimação normal da sentença, ficou em descompasso com o progresso do processo de execução modernizado pelas reformas a que se submeteu o Código de Processo Civil.
Para superar essa defasagem, o texto reformado do art. 63 da Lei nº 8.245 passou a prever que, tal como ocorre na sistemática codificada, o juiz, ao julgar procedente a ação de despejo, “determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária”.
A execução provisória da sentença que determina o despejo independe de caução se a ação baseou-se em acordo entre as partes, ou na violação das regras contratuais ou de normas legais, ou em inadimplência no pagamento do aluguel e demais encargos, ou na exigência do Poder Público de reparação do imóvel.
No caso de o despejo ser em execução provisória, ou seja, em sentença que não transitou em julgado, que exista alguma possibilidade de alteração, para que ocorra a desocupação, deverá o locador efetuar caução.
A redação anterior do art. 64 previa caução entre 12 a 18 meses de aluguel.
A redação atual está mais branda: determina caução entre 6 a 12 meses. (SANT’ANNA, 2010, p. 28)
Excetuadas as circunstâncias retro apresentadas - a), b) e c) -, o cumprimento temporário do despejo subordina-se à prestação de uma caução, que terá valor entre 6 e 12 meses do aluguel atualizado até a data em que for ofertada.
Faculta-se a execução provisória quando a sentença é impugnada por recurso desprovido de efeito suspensivo (CPC, art. 521). Observa-se, também, a disciplina da execução provisória, no cumprimento das decisões interlocutórias de antecipação de tutela (CPC, art. 273, §3º).
Na sistemática do art. 475-O do CPC, a execução provisória “corre por iniciativa, conta e responsabilidade do exeqüente” (inciso I) e “fica sem efeito, sobrevindo acórdão que modifique ou anule a sentença objeto da execução, restituindo-se as partes ao estado anterior”, com sujeição do exeqüente a reparar os prejuízos do executado (inciso II). Para garantir o executado do risco de danos, cabe ao exeqüente prestar caução, antes de ultimar o cumprimento provisório da sentença (inciso III). Nas ações de despejo, e nas ações locatícias em geral, a regra é não terem efeito suspensivo os recursos interpostos contra as sentenças (Lei nº 8.245, art. 58), o que possibilita o cabimento de execução provisória, tal como, aliás, se acha explicitado nos arts. 59, 63, §4º, e 67, tanto para as decisões de antecipação de tutela como para as sentenças finais.
Há, porém, algumas particularidades a se atentar na execução provisória da desocupação do imóvel locado:
a) prevalece a regra da necessidade de prestação de caução, cujo valor o juiz deve arbitrar na própria sentença de despejo (art. 63, §4º);
b) os casos de dispensa da caução estão previstos no art. 64;
c) também no art. 64 encontram-se os parâmetros para a determinação do valor da caução;
d) o retorno das partes ao estado anterior, se a sentença executada provisoriamente vier a ser cassada ou reformada, não se dará por meio da restituição do imóvel ao locatário, mas sim por indenização de perdas e danos. A caução reverterá em favor do réu “como indenização mínima”, cabendo-lhe, ainda, ação para reclamar, complementação, se for o caso, de dano maior do que coberto pela caução (art. 64, §2º).
A Lei nº 12.112 introduziu no art. 64, caput, da Lei Inquilinária as seguintes inovações:
representava uma injustiça para o locador, que, além de não estar recebendo os aluguéis, teria ainda de prestar pesadíssima caução (equivalente no mínimo a 12 meses do valor locatício) para promover a execução provisória do despejo (art. 64, em seu texto primitivo). A reforma sanou a injustiça, alterando o enunciado do dispositivo para estender a dispensa de caução a todos os incisos do art. 9º, de modo a compreender também a sentença que decrete o despejo por falta de pagamento. b) O valor da caução, que não poderia ser inferior a 12 meses de aluguel, e nem superior a 18 mensalidades, com a reforma teve o piso reduzido para 6 meses do aluguel, e o teto para 12. Será, pois, entre 6 e 12 aluguéis que o juiz arbitrará a caução (quando exigível) para permitir a execução provisória da sentença de despejo.
c) O valor do aluguel utilizável para arbitramento da caução deve sofrer atualização até a data da prestação da garantia. O texto primitivo falava em “data do depósito da caução”. A emenda foi apenas literal, porque não se modificou a data da atualização. Apenas se corrigiu a impropriedade de se falar em “data do depósito da caução”, como se a garantia admitida fosse apenas o depósito (garantia real), quando o §1º do mesmo art. 64 previa que a caução para o despejo provisório poderia ser tanto real como fidejussória. Daí ser mais correto apontar como data da atualização do valor caucionado a da “prestação da caução”, e não mais a do “depósito da caução”. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 33/34)
Como dito anteriormente, a lei estabelece o valor que deve ser dado como caução, essa é uma:
Outra novidade introduzida pela Lei n. 12.112/2009 sobre a caução na execução provisória do despejo [...]. O novo texto do art. 63 deixa claro que o quantum fixado terá como baliza mínima o valor de seis meses de aluguel e como baliza máxima o valor de doze meses, atualizado até a data de sua prestação.
Obviamente o valor será determinado a critério do magistrado, o qual avaliará as consequências da execução provisória no caso concreto. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 78)
O legislador possibilita o oferecimento de caução real, ou seja, é dada em garantia coisa móvel ou imóvel, ou de caução fidejussória, que é uma garantia pessoal, como a fiança e o aval. A caução deve ser apresentada nos autos da execução provisória.
Aproveita ao réu a caução, a título de indenização por perdas e danos, se há alteração da sentença que impôs o despejo, ou da deliberação que o deferiu liminarmente. Nada impede que o réu ajuíze nova ação a fim de ver ressarcido seu prejuízo quando a caução mostrar-se insuficiente.
A execução provisória é:
improcedência dos embargos do executado, quando recebidos com efeito suspensivo (art. 587, com a redação dada pela Lei n. 11.382/2006).
Também é provisória a execução das decisões de antecipação de tutela, e outras interlocutórias, que imponham uma obrigação, para cumprimento imediato, ao réu. São provisórias porque o título executivo judicial ainda não se formou, em caráter irreversível.
Na execução provisória de ação de despejo da Lei do Inquilinato exige caução pelo autor da ação. A caução possui a mesma natureza da caução no despejo liminar , qual seja: cunho processual.
É importante observar, segundo orientação do STJ, que a exigibilidade da caução somente deve existir enquanto o locatário estiver na posse do imóvel. Com a sua saída, e consequente entrega das chaves, a caução perde sua função processual. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p.73 )
O prazo assinalado pelo juiz no mandado de despejo é contado da data em que ocorreu a notificação.
Transcorrido o termo para que o imóvel seja desocupado sem que o locatário o tenha acatado de forma voluntária, proceder-se-á ao despejo forçosamente, utilizando-se de arrombamento, se indispensável ao cumprimento da determinação judicial.
Imposta recusa, pelo locatário, de retirar os móveis e utensílios que guarnecem o imóvel que está sendo desocupado, ficarão estes sob a custódia de depositário.
Existe uma restrição imposta pela lei do inquilinato quanto à efetivação do despejo: deve-se aguardar até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer dos moradores do imóvel.
Pery Moreira (2003, p. 116) explora em seu estudo as conseqüências para o locador que infringe essa determinação:
O desrespeito a esse dispositivo, afora constituir crime de ação pública, sujeitará o locador ao pagamento de multa equivalente a um mínimo de doze até um máximo de vinte e quatro meses do último aluguel atualizado ou do que estiver sendo cobrado, se realugado o imóvel, tudo nos termos do artigo 44 [...]
Para que se proceda de acordo com este artigo, há necessidade de que a ação de despejo já tenha sido ajuizada, que tenha sido constatado o abando e que o autor requeira a medida. Trata-se de medida executiva e de repercussão patrimonial e não pode decorrer de atividade de ofício do julgador, mesmo porque depende de interesse do locador. Entende-se que a ação já tenha sido ajuizada nos termos do art. 263 do Código de Processo Civil, tanto que a petição inicial tenha sido despachada
ou simplesmente distribuída, onde houver mais de uma vara. Ausente o réu pelo
abandono do prédio, a imissão na posse independerá de sua citação. Se o abandono ocorrer após sua citação e estando ele representado nos autos, deve necessariamente ser ouvido quando formulado o pedido de imissão.
Gildo dos Santos (2004, p. 524/525) traz seu entendimento sobre o assunto conforme explicitado a seguir:
Imissão significa “fazer entrar” (Caldas Aulete), de modo que imissão na posse corresponde a fazer entrar na posse. No dispositivo sob exame não se trata, porém, de ação, mas de ato executório de sentença, decisão ou ordem judicial.
[...]
Assim, se o réu abandona o imóvel após ajuizado o despejo, isto é, após a citação válida, porque com esta é que se forma a relação processual e se tem por proposta a ação quanto ao réu (CPC, art. 263, segunda parte), o autor tem direito a imitir-se no bem locado.
Afinal, esse abandono nada mais é do que um reconhecimento tácito do pedido, e, por outro lado, desocupado o prédio, o autor acaba por perder o interesse processual no despejo, por isso que não se pode despejar imóvel vazio, remanescendo, apenas, o seu direito às custas, despesas processuais e honorários advocatícios, devidas tais verbas pelo princípio da causalidade, pois quem deu causa à demanda, nessa hipótese, foi o réu, tanto que abandonou o bem após iniciado o processo.
2.1 HIPÓTESES LEGAIS DE DESPEJO
Para o desfazimento da locação é possível dois tipos de denúncia do contrato: denúncia cheia e denúncia vazia. A denúncia cheia é assim chamada por estar fundada em algum dos motivos expostos na lei do inquilinato. A outra possibilidade é a denúncia vazia, na qual uma das partes objetiva o fim da locação sem que haja motivo legal específico para tanto, em outras palavras, sem que a ação esteja baseada num dos permissivos legais.
Apresentaremos, a seguir, os casos que ensejam a propositura da ação de despejo.
imóvel locado. Para tanto o locatário deve notificar o locador com 30 dias de antecedência. Somente há aplicabilidade dessa norma quando o locatário firma com o locador contrato de locação com prazo determinado, isso porque a lei permite a resilição pelo locatário dentro do prazo avençado para perpetuação do contrato. Wilson Ricardo Ligiera e Mauricio Carlos Pichiliani (2010, p. 20) tratam esse assunto de forma clara na obra Locações
dos Imóveis Urbanos:
[...] Apenas os contratos de locação de imóvel urbano que possuam prazo estipulado de duração submetem-se ao disposto n o art 4º da Lei do Inquilinato. E tal conclusão deriva de raciocínio lógico irrefutável, vez que não há como presumir a duração de um contrato de locação firmado por tempo indeterminado, tampouco estipular multa proporcional pelo descumprimento de prazo incerto.
Aliás, em tal modalidade contratual (tempo indeterminado) nem há como ser calculada de forma proporcional o valor da multa devida, ante a possibilidade de extinção do vínculo a qualquer momento.
Daí resulta sua aplicação exclusiva aos contratos de locação com prazo determinado.
Sobre esse assunto, elucida-nos Pandori Giancoli e Vieira Figueiredo (2010, p. 54) que:
Trata-se de um despejo relacionado com o término da relação laboral. Nessa hipótese estão inseridas as relações locatícias firmadas para o empregado facilitar o desempenho do seu trabalho ou sua produtividade, como também as hipóteses em que a moradia no local é condição para esse exercício.
É bom observar que, se houver locação, mas cessão gratuita de imóvel ou comodato, não há de se cogitar de ação de despejo , mas sim de ação possessória para a retomada do imóvel.
A locação por prazo indeterminado pode ser denunciada pelo locatário desde que notifique o locador no mínimo 30 dias antes de desocupar o imóvel.
A locação que tem na figura do locador o usufrutuário ou o fiduciário é denunciável dentro dos 90 dias que sucedem a extinção do usufruto ou do fideicomisso; se realizada a denúncia são concedidos 30 dias para que o locatário desocupe o imóvel.
adquirente à locação dá-se no caso de a locação ter sido avençada por prazo determinado e o contrato, devidamente averbado junto à matrícula do imóvel, incluir cláusula de vigência mesmo com eventual alienação.
O fim da locação pode ser avençado entre as partes contratantes.
É possível que uma das partes pleiteie a extinção do contrato de locação se a outra parte incidir em violação de regra contratual ou de norma legal.
O não pagamento do aluguel ou de outros encargos sob responsabilidade do locatário dá ao locador o direito de impetrar ação de despejo objetivando a retomada do imóvel.
O Poder Público pode determinar que sejam efetivados consertos imprescindíveis no imóvel. Se essas reformas impossibilitarem que o locatário permaneça no imóvel, é possível que a locação seja rescindida. Mesmo que seja possível que o locatário continue habitando o imóvel durante a reforma, ele não é obrigado a submeter-se a esse constrangimento; nessa situação também terá término a locação.
O locatário não pode se opor a eventuais reparos urgentes que o imóvel necessite e que corram às expensas do locador. No entanto, se o conserto durar mais de 30 dias, é lícito ao locatário pleitear a resilição contratual.
É direito do locador, previsto pelo artigo 37 da lei 8.245/91, requerer alguma garantia para lhe trazer maior segurança na relação locatícia. Caso a garantia dada pelo locatário no início da relação desapareça por um motivo qualquer, ele deverá apresentar nova garantia. É lícito ao locador pedir a resilição do contrato se o locatário não trouxer nova garantia que respalde a relação.
apenas necessário que conceda o prazo de 30 dias para que o locatário o restitua.
A locação residencial que tenha prazo inferior a 30 meses é considerada pela lei do inquilinato como automaticamente prorrogada assim que advir o fim desse prazo. Para que recupere o imóvel o locador precisa apoiar-se em uma das seguintes situações:
a) acordo entre as partes que vise o fim da locação;
b) violação de norma contratual ou legal pelo locatário que permita ao locador pleitear a extinção da relação locatícia;
c) inadimplemento do locatário quanto ao pagamento do alugueres ou outros encargos que estejam sob sua responsabilidade;
d) realização de reparos urgentes no imóvel impostos pelo Poder Público sem que haja anuição do locatário ou não sendo possível que ele permaneça habitando o imóvel durante as reformas;
e) superveniência da extinção do vínculo empregatício quando o imóvel habitado pelo locatário estava ligado a seu emprego;
f) o locador pode retomar o imóvel ao alegar uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou ainda para que ascendente ou descendente o utilize com fins residenciais, desde que não possua imóvel residencial próprio;
g) o locador pode requerer a restituição do imóvel para realizar obras ou para demolição e edificação que resulte num acréscimo mínimo de 20% da área construída. Se o imóvel retomado tem como destinação servir como hotel ou pensão, o acréscimo da área construída deve ser de pelo menos 50%;
h) o contrato de locação com prazo inferior a 30 meses automaticamente prorrogado pela lei do inquilinato pode ser reavido pelo locador quando sua vigência contínua exceder 5 anos.
A locação por temporada termina assim que atingido o prazo ajustado, que não deve exceder 90 dias. Mantida a posse do imóvel pelo locatário sem que o locador oponha resistência por 30 dias, o contrato fica prorrogado por prazo indeterminado e só pode ser denunciado nas hipóteses expostas no parágrafo anterior ou após 30 meses de seu início.
A locação comercial de prazo indeterminado pode ser denunciada pelo locador a qualquer tempo.
A relação locatícia comercial que tem por locatário hospital, unidade sanitária oficial, asilo, estabelecimento de saúde ou de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, ou entidade religiosa devidamente registrada só tem fim se o locador reclamar a devolução do imóvel para reforma ou demolição e construção que aumente em, no mínimo, 50% da área útil. Também se pode rescindir o contrato de locação com uma das entidades anteriormente citadas se ocorrer acordo entre as partes, violação contratual, inadimplência do locatário ou determinação do Poder Público para que o imóvel seja reparado.
2.2 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO EM IMÓVEIS URBANOS
No contrato de locação que tem por objeto um imóvel urbano o locador compromete-se a fornecer a posse de um bem ao locatário mediante uma remuneração que deve ser entregue por este àquele. Na eventualidade de o locatário não adimplir o pagamento do aluguel ou de qualquer dos acessórios do contrato de locação dentro do prazo avençado, surge para o locador a prerrogativa de reivindicar de volta para si o objeto do contrato e cobrar os alugueres que o locatário não pagou.
O despejo por falta de pagamento é de fato uma das modalidades de despejo por denúncia motivada. Contudo, em razão da sua importância prática, a Lei do Inquilinato dedicou-lhe tratamento mais específico.
O pagamento do aluguel é, sem dúvida, a principal obrigação do locatário. Trata-se de uma remuneração ajustada como contraprestação pela cessão do uso e gozo do imóvel, por prazo temporário. Esse dever exige pontualidade, noutras palavras, a necessidade de adimplir a prestação no tempo e lugar devidos. Lembre-se que, na falta de estipulação contratual, o aluguel deve ser pago no próprio imóvel, onde o locador, ou seu representante, deve ir receber a renda. Assim, quando o inquilino estiver em mora com suas obrigações locatícias (aluguel e acessórios), o locador pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, visando à rescisão do contrato de locação e a desocupação do imóvel. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 59)
É interessante considerarmos que enquanto o imóvel não é efetivamente deixado pelo locatário, sempre ficará um débito que deverá ser cobrado, quando o locador impetrar a ação de despejo cumulada com pedido de cobrança. Sobre isso temos algumas considerações do livro Lei do
Inquilinato Comentada:
Por isso, entendemos que, nas locações garantidas por fiança, é preferível inicialmente apenas o ajuizamento da ação de despejo, para, após obtida a devolução do imóvel e fixado o termo final da locação, efetuar-se a cobrança executiva da dívida contra locatário e fiador, ou somente contra este, na eventualidade de não ter aquele idoneidade financeira para responder solidariamente pelo débito.
Obviamente, na ação de despejo contra o inquilino, deverá ser requerida a notificação do fiador, para assegurar a posterior responsabilização do mesmo pelos respectivos ônus processuais.
A cumulação das ações nos parece aconselhável apenas quando se tratar de locação garantida por caução, em que, julgadas procedentes as demandas contra o locatário, réu único, e retomado o imóvel, poderá ser compensado o valor atualizado da caução com a dívida apurada, e prosseguindo, se for viável, a execução da sentença para cobrança do débito remanescente. (MOREIRA, 2003, p. 108/109)
Sílvio de Salvo Venosa propõe interessante questionamento em seu trabalho relativo à Lei do Inquilinato: é possível que o magistrado julgue procedente a ação de cobrança e não acolha o pedido de despejo? O próprio autor nos elucida ao considerar que:
do locador, porque poderá levantar eventuais quantias incontroversas que tenham sido depositadas. (2006, p. 295)
A fim de dar maior celeridade ao processo de despejo, o legislador achou por bem deixar textualmente prevista a possibilidade de expedição de liminar para as ações que tem por base o não pagamento de alugueres ou demais acessórios da locação se o contrato não contar com garantia que o avalize. Para que a liminar seja concedida é necessário que o locador caucione o juízo na quantia de 3 vezes o valor pactuado do aluguel. A liminar que determina a desocupação do imóvel em 15 dias pode ser conferida ao locador sem que seja ouvida a parte contrária.
O momento devido para pedir a desocupação liminar, antes do conhecimento da parte contrária, é com a inicial ou até a citação do réu.
Finalmente, deve-se lembrar que a desocupação liminar não se insere propriamente nos poderes gerais de cautela do juiz. A medida liminar está tratada fora do processo cautelar propriamente dito. É providência determinada pelo juiz mediante depósito da caução, nos próprios autos do processo de conhecimento. A execução dessa liminar processa-se de plano, mediante simples mandado judicial. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 53/54)
Só é possível pleitear a liminar fundamentada em falta de pagamento quando o contrato de locação encontra-se deserto de garantias.
A Lei n. 12.112 ampliou as possibilidades de obtenção de liminar para desocupação do imóvel incluindo no rol, a falta de garantia (inciso VII) e a falta de pagamento quando o contrato não tiver garantia (IX).
Observe-se que essa liminar só será concedida no caso de falta de pagamento para os contratos que não têm quaisquer garantia! Para aqueles que possuem fiador ou qualquer outra forma de garantia o locador não poderá utilizar-se dessa liminar. E, ainda, essa possibilidade existe desde que o locador efetive o depósito judicial no valor de três alugueres!
Então, não basta a falta de pagamento, mas ela deve ocorrer no contrato que não possua garantia.
É nesta parte da alteração legal que as pessoas estão mais preocupadas. Mas o prazo não é de quarenta e cinco dias.
E, relativamente ao despejo por falta de pagamento, a liminar só será deferida, repita-se, se não possuir qualquer garantia, caso contrário não. (SANT’ANNA, 2010, p. 25)
A legislação que trata sobre a locação de imóveis urbanos permite que o locatário ou seu fiador evitem a rescisão do contrato de locação, mesmo após a expedição de liminar. Nesse intento o locador ou o fiador são obrigados a depositar judicialmente os valores devidos atualizados dentro do prazo de 15 dias, que tem início computado da citação do locatário.
O valor depositado pelo locatário deve abranger os aluguéis e acessórios da locação vencidos até a data do depósito, multas ou penalidades que estejam previstas no contrato de locação para o caso de atraso no pagamento dos valores avençados, juros decorrentes da mora do locatário, e custas e honorários advocatícios para o locador, legalmente arbitrados em 10%, se não houver cláusula contratual que estipule porcentagem diversa.
O locador pode alegar que a quantia depositada não corresponde ao montante devido, mas deverá demonstrar a diferença. Constatada a divergência entre o valor depositado e o real valor devido, o locatário contará com prazo de 10 dias para completar o depósito. Cabe ao locador escolher de qual forma o locatário tomará ciência dessa determinação judicial: por carta ou por publicação no órgão oficial direcionada ao próprio locatário ou ao seu advogado.
Havendo diferença entre o depósito e a dívida real, o locador a apontará, como dito anteriormente. O locador é obrigado a completar integralmente o valor devido respeitando o prazo assinalado pelo juiz. O pedido de rescisão contratual terá continuidade se o locatário não perfazer o depósito, ou mesmo que o tenha feito mas não de forma integral; a quantia depositada poderá ser levantada pelo locador.
O locador que demanda judicialmente a rescisão do contrato de locação e cobrança de valores vencidos e não pagos referentes a ela na mesma ação pode ter ambos os pedidos aceitos pelo juiz. Nesse cenário é totalmente plausível que seja iniciada a execução pela cobrança antes mesmo que o imóvel seja desocupado pelo locatário.
A purga da mora é instituto que não pode ser utilizado pelo locatário conforme lhe aprouver. O legislador impôs restrições a seu uso: a lei do inquilinato não permite que o locatário emende sua mora se já o fez dentro dos últimos 24 meses imediatamente posteriores aos da propositura da ação de despejo.
Essa medida pode ser exercida não só pelo locatário, mas também por qualquer pessoa que tenha interesse em evitar o despejo. Dentre elas estão:
[...] o sublocatário consentido, como terceiro interessado, que faz em nome próprio, porque está autorizado pela lei. O sublocatário irregular pode pagar como qualquer terceiro não interessado, mas o fará em nome do devedor, assim como qualquer pessoa que assim o desejar. As regras do pagamento em geral devem ser obedecidas, tendo em vista o pagamento feito pelo terceiro interessado e terceiro não interessado. O sublocatário autorizado, o fiador, o cônjuge ou companheiro do locador e as demais pessoas que residam no imóvel podem emendar a mora como terceiros interessados. Para esses interessados ocorre a sub-rogação legal quando efetuam o pagamento. Os demais parentes ou estranhos à locação pagam em nove e por conta do devedor ou em seu próprio nome, variando as conseqüências jurídicas para o devedor, mas sendo irrelevante para o credor, para que o pagamento é sempre útil. (VENOSA, 2006, p. 296)
A sexta e última radical alteração operada no art. 62 está no seu parágrafo único: agora, não mais se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação de despejo; e não mais purgação da mora por duas vezes nos últimos 12 meses, agora reputadas abuso de direito, que “tem sido observado no mercado ultimamente, nas locações em geral” – diz o parecer do Senado. Daí a drástica inversão de rigor no tratamento legal da trava purgatória.
Cumpre, entretanto, observar e distinguir, na cumulação permitida na nova ação de despejo por falta de pagamento, entre a purgação da mora, inerente ao “pedido de rescisão”, e o pagamento, inerente ao “pedido de cobrança” (art. 62, I, da antiga e da acrescida nova redação). Aliás, na nova redação restou clara e inequívoca a distinção de efeitos jurídicos quando o próprio texto inovador estabelece o tratamento diversificado: “(...) citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão” e serão citados “o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança”. A distinção está complementada no velho inciso VI, ora mantido, que, em caso de cumulação, autoriza a execução da cobrança antes da execução para desocupação do imóvel, instituindo desdobramento em duas fases executórias sucessivas.
Logo, o pagamento, correspondente não à purgação solene incidental da mora inerente à pretensão de rescisão, mas executado como atendendo à pretensão de cobrança, deve ser interpretado restritivamente, como não caracterizador do estado de ônus impeditivo correspondente ao benefício aferido com a purgação da mora propriamente dita (incisos III e IV do art. 62), incidente processual que supõe sentença que a julgue efetivada; mas sim de atendimento livre ao pedido de cobrança (incisos I e VI do mesmo art. 62).
Sobretudo, fica inequívoca a distinção: se o fiador (que é citado só para responder ao pedido de cobrança, e não ao de rescisão) efetivar o pagamento do débito cobrado, não haverá como imputar ao locatário os efeitos penais (negativos) que a lei atribui ao direito à purgação da mora não exercitado pelo locatário, réu único do pedido de rescisão, na ação de despejo cumulativa, de execução diferenciada até em caso de acolhimento (referido inciso VI do art. 62).
Theodoro Júnior (2010, p. 29) baseia-se em pronunciamento do extinto Tribunal de Alçada Civel de São Paulo para alegar que a purgação da mora só pode ser feita pelo locatário. Caso qualquer outra pessoa, como o fiador, purgue a mora, configura-se fraude à lei: “[...] conforme já se assentou na jurisprudência, “não podendo o locatário purgar a mora, não pode também o fiador ou qualquer terceiro, sob pena de ocorrer fraude à lei (JTACSP, 89/395)”.”
2.3 NOVIDADES DA LEI 12.112/09 NO TOCANTE ÀS AÇÕES DE DESPEJO
O autor Alencar Frederico, em seu livro Comentários às
Alterações da Lei do Inquilinato, nos apresenta o Relatório da Comissão de
