O novo mapa do desenvolvimento: Caracterização das relações urbanas Os

Os empreendimentos imobiliários lançados ao longo dos últimos anos no município de São Lourenço da Mata assumem diferentes perfis - como veremos no próximo tópico deste capítulo - no entanto, fazem parte de um mesmo processo de alteração urbanística, sendo interessante compreender como a nova dinâmica territorial dialoga com as tendências apontadas pelas novas diretrizes do Plano Diretor Municipal.

Como vimos no capítulo anterior, dentre as principais alterações trazidas pela Lei 2.341 de 2011, que modifica dispositivos do Plano Diretor do Município de São Lourenço da Mata, Lei Municipal nº 2.159, de 10 de outubro de 2006, temos a ampliação dos limites das Zonas de Urbanização Preferencial 01, com a criação de novos setores, cuja principal função é diferenciar limites de gabarito – duplicando e quadruplicando os limites de 2006; e, a modificação dos gabaritos nas Zonas de Urbanização Restrita 04 (ZUR 04).

Tal medida, como temos dito, apontam para uma clara indicação de que, o novo momento vivido pela cidade, tem no Plano Diretor Municipal, um instrumento aliado, na conformação de uma nova dinâmica territorial, pautada sobretudo no crescimento intensivo e extensivo da cidade, uma vez que este se reconstrói, tendo por referência as novas demandas do capital. Nesse contexto, áreas rurais deixam de ser rurais, sendo incorporadas à uma nova zona de expansão urbana e áreas urbanizadas se tornam mais flexíveis.

Isto posto, nos resta avaliar em que medida os novos empreendimentos – enquanto reflexos desse novo momento e dessa nova dinâmica – tem se beneficiado das recentes alterações urbanísticas, avaliando assim, as tendências recentes da forma de ocupação do espaço urbano da cidade.

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Para iniciar a análise, tomamos como referência os zoneamentos e as diretrizes urbanísticas do Plano Diretor Municipal de 2006 (PD2006) e da Lei 2.341 de 2011 (PD2011), bem como a localização de todos os empreendimentos lançados no município nos últimos 5 anos (Tabela 8).

Tabela 8: Empreendimentos Imobiliários e comparativo entre Parâmetros Urbanísticos - Gabarito (2006 e 2011).

Nº NOME BAIRRO ZONEAMENTO (PD)

Gabarito (nº máx. pav.) N º DE PAV. EMPREENDIMENTO FAVORECIDO (Gab./Zon.) FAVORECIDO (Gab./Emp.) 2006 2011 2006 2011

1 Allameda Residencial Clube Nova Esperança ZUP 1 ZUP 1 (Setor 1) 4 4 2 Não Não

2 Condomínio Club Vila Verde Muribara ZUP 1 ZUP 1 (Setor 2) 4 8 4 Sim Não

3 Reserva Atlântica das Figueiras Tiúma ZUP 1 ZUP 1 (Setor 1) 4 4 4 Não Não

4 Reserva Atlântica Jatobás Tiúma ZUP 1 ZUP 1 (Setor 1) 4 4 4 Não Não

5 Reserva Atlântica Palmeiras Tiúma ZUP 1 ZUP 1 (Setor 1) 4 4 4 Não Não

6 Reserva São Lourenço Muribara Zona Rural * ZUP 1 (Setor 2) - 8 8 Sim Sim

7 Resid. Bosque Pau Brasil Várzea fria ZUR 4 ZUR 4 2 4 2 Sim Não

8 Resid. Jardim São Francisco Nova Esperança ZUP 1 ZUP 1 (Setor 1) 4 4 4 Não Não

9 Resid. Parque Capibaribe Parque Capibaribe ZUP 1 ZUP 1 (Setor 1) 4 4 4 Não Não

10 Resid. Portal São Lourenço Capibaribe ZUR 4 ZUR 4 2 4 2 Sim Não

11 Resid. Vila Bela Bela vista ZUR 4 ZUR 4 2 4 2 Sim Não

12 Resid. Vila Capibaribe Capibaribe ZUR 4 ZUR 4 2 4 1 Sim Não

13 Resid. Vila da Copa Bela vista ZUR 4 ZUR 4 2 4 4 Sim Sim

14 Resid. Villa do Campo Centro ZUP 1 ZUP 1 (Setor 1) 4 4 2 Não Não

15 Resid. Vila Luz Bela vista ZUR 4 ZUR 4 2 4 4 Sim Sim

16 Resid. Vila Nova Muribara ZUP 1 ZUP 1 (Setor 2) 4 8 4 Sim Não

* Não contida em nenhuma Zona definida no Plano Diretor Municipal

Fonte: Autora. Analise sobre dados da Planilha de Diretrizes Urbanísticas – Plano Diretor (2006) e Planta Diretora (2011).

Antes de mais nada, vale observar que, o PD2006, a BR-408 constitui do limite físico de divisão entre a área urbana (ao Norte da Via) e a área rural do município (ao Sul da Via). A partir do PD2011, podemos observar uma expansão das Zonas de Urbanização Preferencial do município, sobretudo ao Norte (englobando parte da Zona rural) e ao extremo Oeste, onde se situa o Bairro de Tiúma.

De acordo com a Tabela 8 onde cruzamos as informações locacionais dos empreendimentos com os índices urbanísticos de 2006 e 2011, podemos identificar três tipos de mudanças (Mapa 3):

 A primeira, relacionada a Macrozona Rural que passa a ser Zona de Urbanização preferencial 01 (Setor 02.), que permite construção de empreendimentos imobiliários com até 8 pavimentos, viabilizando, no caso, a construção Bairro Planejado;

 A segunda, com relação as Zonas de Urbanização preferencial 01, que passa a ter dois Setores: o Setor 1, que se mantém permitindo a construção de empreendimentos imobiliários de até 4 pavimentos; e, o Setor 2, que permite empreendimentos de até 8 pavimentos, dobrando assim o potencial construtivo da área;

 A terceira mudança, ocorre na ZUR 4, que, apesar de não mudar seus limites, dobra o número de gabaritos permitidos, ampliando de 2 para 4 pavimentos para conjuntos de uso habitacional.

Vale salientar que, áreas que não se beneficiaram das alterações do plano diretor de 2006 (Mapa 4), já tinham índices que permitiam a construção de empreendimentos de porte comercial. Ao mesmo tempo, apesar das áreas indicadas terem sido favorecidas pela alteração da legislação urbana, nem todos os empreendimentos – oito dentre os 16 - fizeram uso do gabarito máximo permitido pela lei, como pode ser observado na tabela.

Mapa 3: Zoneamento de acordo com o Plano Diretor Municipal de 2006 e a localização dos empreendimentos imobiliários.

Fonte: Autora.

Mapa 4: Empreendimentos beneficiados pelas alterações nos índices urbanísticos (Planta Diretora 2011).

Mapa 5: Tendências para o crescimento da Cidade - Zonas residenciais e seus gabaritos (PD2011).

Fonte: Autora.

Observando o Mapa 5, podemos observar a tendência do crescimento extensivo da cidade ao longo dos principais eixos viários da cidade, ao Norte, as margens da Avenida Doutor Francisco Correia, e ao Sul, as margens da BR-408, tendo este último caso, maiores tendências à verticalização, devido a maior permissividade do índice.

Tal fato, aliado a grande disponibilidade terra nessas áreas, pode vir a intensificar o que já aponta a dinâmica atual, que é a criação de várias “Bairros Planejados”, que, comercializados sob o discurso da qualidade de vida e onde o empreendimento tem de assumir o inconveniente da distância e do isolamento, como coloca SANDES (2014):

“No aspecto qualidade, o "planejado" na publicidade de alguns se choca com a ausência de vida própria, o que exige mistura de moradia, lazer, comércio e serviços. O risco é reproduzir ‘amontoados de gente’ como ocorreu na zona oeste da década de 1970, o que induziu degradação social e ambiental.”

Reproduzindo assim um modelo “planejamento” e de cidade, que, como bem coloca JACOBS (2009):

(...) é prejudicial ao planejamento urbano. Dá lugar a tentativas de transformar a vida urbana num arremedo da vida em cidades de pequeno porte ou subúrbios. O sentimento suscita atitudes açucaradas, em vez de bom senso. (JACOBS, 2009. p. 127, sobre o sentimento de “vizinhança”, dos Bairros Planejados)

Dessa forma, ao que tudo indica, o crescimento da cidade, se pautada num modelo de crescimento guiado pelas diretrizes econômicas do setor do mercado imobiliário, de forma legitimada e induzida pelo poder público municipal, através de instrumentos que deveriam regular o uso do solo urbano. Dessa forma, corremos o risco de pagar um alto preço, conforme JACOBS apresenta:

(...) o preço da tentativa, sem que ao menos se tenha sucesso nessa meta mal orientada, é a transformação da cidade numa porção de territórios hostis e desconfiados uns dos outros. (JACOBS, 2009. P. 127)