Tila Loft (2011)

O projeto “Tila Housing Block” foi desenvolvido em 2004 em Helsinki, na Finlândia, e engloba 39 lofts com o conceito de construção aberta: o espaço é entregue completamente sem paredes divisórias e cada morador determina sua planta. Sua principal característica é que o espaço possui pé direito duplo e uma armação estrutural que permite a construção de um mezanino, também estabelecido pelo morador, que se encaixa facilmente através de estrutura metálica.

O tamanho das unidades varia entre cinquenta e cento e dois metros quadrados e elas vêm apenas com o banheiro instalado e a base hidráulica para receber a pia da cozinha.

Este projeto apresenta o grau máximo de flexibilidade referenciado neste trabalho, pois possui sua planta completamente livre, apenas com as instalações preparadas. Sua conformação espacial e sistemas – hidráulico e estrutural, por exemplo – deixam o morador livre para escolher como morar. Esta liberdade arquitetônica está muito bem representada nas Figuras 23, 24 e 25 (abaixo).

Figura 23: Apartamento de 50m² no momento da compra

Fonte: Tila – Neo-Loft Apartaments (2017). Disponível em https://thematicdesign.org/wp-content/uploads/2017/05/Project_card%20Tila.pdf Acesso em: 02 de julho de 2020.

Figura 24: Apartamento de 102m² no momento da compra

Fonte: Tila – Neo-Loft Apartaments (2017). Disponível em https://thematicdesign.org/wp-content/uploads/2017/05/Project_card%20Tila.pdf Acesso em: 02 de julho de 2020.

Figura 25: Apartamento de 102m² no momento da compra

Fonte: Tila – Neo-Loft Apartaments (2017). Disponível em https://thematicdesign.org/wp-content/uploads/2017/05/Project_card%20Tila.pdf Acesso em: 02 de julho de 2020.

Figura 26: Planta do segundo pavimento no momento da compra dos apartamentos

Fonte: Tila – Neo-Loft Apartaments (2017). Disponível em https://thematicdesign.org/wp-content/uploads/2017/05/Project_card%20Tila.pdf Acesso em: 02 de julho de 2020.

Figura 27: Planta do segundo pavimento mostrando os mezaninos ocupados pelos moradores

Fonte: Tila – Neo-Loft Apartaments (2017). Disponível em https://thematicdesign.org/wp-content/uploads/2017/05/Project_card%20Tila.pdf Acesso em: 02 de julho de 2020.

Figura 28: Planta do segundo pavimento ocupada pelos moradores

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Fonte: Tila – Neo-Loft Apartaments (2017). Disponível em https://thematicdesign.org/wp-content/uploads/2017/05/Project_card%20Tila.pdf Acesso em: 02 de julho de 2020.

Para os construtores o estágio em que os lofts são entregues já é considerado habitável, já que possui:

[...] um banheiro provido de isolamento contra humidade no piso e paredes. Quanto à cozinha é suficiente indicar o encanamento para saída de água e o ralo posicionados no salão principal ao lado do módulo do banheiro. (FRANKE, s.p., 2017)

Neste caso, mesmo adquirindo um apartamento com alto grau de flexibilidade e possibilidade de adaptação os moradores precisam seguir as regulamentações do prédio ao construir para não causar danos a estrutura ou ao apartamento vizinho.

A pós-ocupação apresenta espaços completamente diferentes e adaptados ao estilo de vida de diferentes conformações familiares, Figura 29.

Figura 29: Imagens de composições do interior dos lofts decorados pelos moradores

Fonte: Tila – Neo-Loft Apartaments (2017). Disponível em https://thematicdesign.org/wp-content/uploads/2017/05/Project_card%20Tila.pdf Acesso em: 02 de julho de 2020.

5.1.4 Vertical Itaim (2014)

O projeto em questão foi desenvolvido pelo arquiteto paulistano Márcio Kogan e sua arquitetura, caracterizada pela horizontalidade, pelo uso de grandes vãos livres e poucos apoios, lembra o sistema corbusiano da casa Dom-ino.

O prédio de 13 andares construído em um terreno de 3.045m², em uma região nobre de São Paulo, aproveitou ao máximo a área disponível e buscava, segundo o arquiteto, integrar ao máximo o interior com o exterior através de grandes panos de vidro localizados nas salas de cada apartamento. “As grandes aberturas integram varandas de 3,0m x 3,70m, que mais funcionam como uma extensão do estar. Elas são protegidas pelos brises de madeira, que deslizam de um lado ao outro, acompanham a fachada dos quartos, sombreiam os ambientes e garantem a privacidade”, descreve Marcio Kogan. Os brises, que podem ser observados na Figura 30, são também uma solução flexível, de baixo grau, que conferem movimento à fachada e versatilidade de usos ao espaço adjacente a eles. Através delas os usuários podem otimizar o conforto térmico dos ambientes de acordo com o uso interno e a incidência solar.

Figura 30: Fachadas com brises no edifícios Vertical Itaim

Fonte: Archtonic (2020). Disponível em https://www.architonic.com/en/project/studio-mk27-vertical-itaim/5103675 Acesso em: 13 de Fev. de 2020.

Segundo o arquiteto, Mácio Kogan, as unidades apresentam plantas versáteis: “A planta pode ser configurada como um loft aberto e moderno, mas também pode ser um apartamento tradicional, em um andar, com duas suítes. O tamanho e as necessidades da família determinam a planta”. Apenas o núcleo de circulação vertical e serviços é fixo e foi posicionado na lateral do edifício a fim de diminuir a interferência de elevadores e da escada na planta.

A planta baixa indicada na Figura 31 indica algumas das soluções construtivas aplicadas no edifício: o núcleo de circulação vertical (em amarelo) isola a maior parte das áreas molhadas dos quartos e sala, em vermelho é possível ver que existem apenas três shafts hidráulicos espalhados pela planta e as colunas/paredes estruturais se encontram nas extremidades, o que também facilita alterações.

Figura 31: Planta baixa indicando os shafts, circulação vertical e paredes fixas/ pilares

Fonte: Archdaily (2020). Disponível em https://www.archdaily.com.br/br/758843/vitacon-edificio-itaim-studio-mk27-marcio-kogan-plus-carolina-castroviejo?ad_medium=office_landing&ad_name=article Acesso em:

04 de Agosto de 2020.

Apesar de este edifício possuir soluções menos radicais referentes à flexibilidade, é dada aos moradores alguma liberdade dentro de um “cardápio” controlado. Existe um núcleo fixo de áreas molhadas que não pode ser alterado e plantas pré-estabelecidas, mas há a possibilidade de integração entre espaços e a questão dos brises deslizantes que conferem um ar de novidade a fachada dando aos moradores a sensação de inferirem diariamente na personalização, que vem com “elementos e instalações pensados para atender a uma enorme diversidade de layouts futuro” (MAX HAUS, 2020). Ou seja, procura elaborar um discurso sintonizado com o anseio por flexibilidade, o que, supostamente, estaria nas expectativas de seu público de classe média alta. Este tipo de empreendimento ainda pode ser visto como pioneiro no Brasil.

Além disso, as unidades apresentam diversas tecnologias que facilitam a vida do morador: um aplicativo que regula a intensidade das luzes, fecha as cortinas, liga o som; porta com fechadura eletrônica; vidros especiais nas janelas. O espaço interior possui concreto aparente no teto e nas poucas paredes estruturais e cimento queimado em todo o piso, assim o morador pode revesti-lo da forma que preferir ou deixar o acabamento da maneira que a construtora entrega.

O interior não possui pilares ou paredes fixas que tirem a possibilidade do morador de optar por uma planta livre. As unidades são entregues com um núcleo de banheiro finalizado, assim como a pia e bancada de cozinha instaladas, como mostrado na Figura 32.

Figura 32: Unidades Max Haus BLX de 70,5m² e de 74,7m²

Fonte: Max Haus (2020). Disponível em https://blx.maxhaus.com.br/index/plantas.php Acesso em: 02 de Julho de 2020.

Figura 33: Algumas das opções de planta sugeridas pela construtora para a unidade de 70,5m²

Fonte: Max Haus (2020). Disponível em https://blx.maxhaus.com.br/index/plantas.php Acesso em: 02 de Julho de 2020

Figura 34: Algumas das opções de planta sugeridas pela construtora para a unidade de 70,5m²

Fonte: Max Haus (2020). Disponível em https://blx.maxhaus.com.br/index/plantas.php Acesso em: 02 de Julho de 2020.

É possível concluir, após analisar os projetos apresentados que as alternativas brasileiras disponíveis de flexibilização do espaço dos apartamentos são ainda incipientes e focam mais em criar núcleos separados para áreas molhadas e circulação vertical ou apostam na diversidade tipológica. O edifício Max Haus BLX é uma exceção onde a construtora oferece aos compradores unidades completamente sem divisões internas e com as instalações de banheiro e cozinha prontas. Este modelo de apartamento com a planta completamente livre está presente também no projeto Tila Loft desenvolvido na Finlândia, o desenvolvimento de um projeto tecnicamente parecido no Brasil mostra que já existem tentativas de inserir no mercado modelos de apartamentos com grau mais elevado de flexibilidade. Porém, as soluções técnicas e a liberdade dada aos compradores ainda é limitada.

CAPÍTULO 06: Estudo de caso – Análises e proposições para um empreendimento residencial vertical multifamiliar de mercado

6.1 Contextualização e apresentação

A fim de testar os conceitos sobre a flexibilidade abordados nos capítulos anteriores e desenvolver hipóteses de como um edifício poderia ser adaptado para proporcionar maior flexibilidade aos moradores, optou-se por um estudo de caso de um empreendimento imobiliário habitacional de múltiplos pavimentos, destacando a avaliação das plantas de seus apartamentos e suas relações com as soluções construtivas, a fim de verificar as possibilidades de se alcançar a flexibilidade desejável.

Os dados foram coletados através de conversas, visitas à obra e entrevistas informais gravadas e transcritas no apêndice 01 deste trabalho. As entrevistas foram feitas pessoalmente e por e-mail com dois envolvidos no empreendimento: o sócio proprietário da empresa, formado em engenharia civil no ano de 1982, responsável por cuidar da parte financeira e da incorporação neste projeto; e o engenheiro contratado da empresa responsável pela execução da obra.

O método de pesquisa tem como principal objetivo analisar os subsistemas do edifício, tal como indicado por Brand (1994) que aponta sua existência em camadas, com diferentes níveis de permanência temporal. Com adaptações à teoria de Brand (1994) analisaremos:

estrutura, pele (fachada), serviços (shafts e circulação vertical) e recheio (paredes internas). A teoria dos Shearing Layers proporciona liberdade e adaptabilidade ao edifício possibilitando que ele se renove ao longo dos anos de acordo com seus usos e novos comportamentos dos usuários.

Neste trabalho tomaremos como base, também, algumas definições de flexibilidade dadas pela Teoria dos Suportes (Open Building) que, de acordo com Jorge (2012), dá espaço ao improviso e espontaneidade da planta através de intervenções e acréscimos. Porém, procurando compatibilizar as propostas com a viabilidade do na sub-região onde se encontra

O empreendimento em questão está localizado no estado de Minas Gerais, em Araxá, uma cidade de porte médio, situada na mesorregião do Alto Paranaíba e possui, de acordo com o senso de 2019, 106.229 habitantes. A Figura 35 mostra no mapa de Minas Gerais como são divididas as mesorregiões e onde se localiza o Alto Paranaíba, bem próximo ao Triângulo Mineiro.

Figura 35: Mesorregiões de Minas Gerais

Fonte: Le Sann (2001)

Trata-se de um edifício residencial de vinte e quatro pavimentos construído no centro da cidade, voltada para a classe média alta, como mostrado na Figura 36.

Figura 36: Fachada principal

Fonte: Folheto promocional distribuído pela construtora.

Figura 37: Fachada frontal do empreendimento ainda em construção

Fonte: Acervo da autora (2020)

Na Tabela 07 são apresentados os dados do empreendimento:

Tabela 07: Dados do empreendimento

LOCALIZAÇÃO Minas Gerais, mesorregião do Alto Paranaíba POPULAÇÃO DA CIDADE 106.229 habitantes

VALOR TOTAL DA OBRA R$ 39.871.765,58 VALOR MÉDIO POR UNIDADE R$ 491.031,58

PÚBLICO ALVO Classe média alta e interessados externos DATA DA OBRA Início em 20/11/17 e entrega (programada) 20/05/21

NÚMERO DE UNIDADES 80

NÚMERO DE PAVIMENTOS 24

NÚMERO DE UNIDADES POR PAVIMENTO

4

METRAGEM QUADRADA DOS

ÁREA COMUM Área de lazer com piscina aquecida, salão de festas e salão de jogos com espaço gourmet, Espaço fitness, Brinquedoteca e

Play-ground para crianças, Praça de convívio.

Fonte: Elaborado pela a autora a partir de dados obtidos com a construtora em entrevista (2020)

Pelas Figuras 38 e 39 é possível notar que a área de implantação do edifício é central na cidade, altamente urbanizada, e apresenta em seu entorno farmácia, supermercado, lojas de vestuário, alimentação e serviços em geral. O espaço ocupado corresponde a, praticamente, um quarto da quadra onde foi implantado. Outra relação de destaque entre o empreendimento e seu entorno é a grande diferença de gabarito: assim como a maioria da cidade, este bairro possui construções baixas de, no máximo três pavimentos, e a nova construção destoa, tendo sido projetada com 24 pavimentos. Apesar de estar bem próximo a zonas residenciais e comerciais centrais com limite rígido de gabarito e taxa de ocupação, a edificação em questão já se encontra em zona chamada de “Centro Expandido”, em destaque na Figura 40, que segundo o plano diretor, prevê uma futura verticalização. O prédio se encaixa no Art. 54, Seção IV:

IV. MAVR = Modelo de assentamento Vertical Residencial Multifamiliar permitido somente nas áreas passíveis de verticalização mostradas no Anexo 5 que integra esta lei atendendo às disposições do art. 57 do PDE:

a) Coeficiente de aproveitamento máximo de 4,5 (quatro e meio);

b) Taxa de ocupação máxima de 50% (cinquenta por cento); [...] (PLANO DIRETOR MUNICIPAL DE ARAXÁ, 2003, p. 31)

Figura 38: Recorte do mapa anexo ao Plano Diretor de Araxá indicando as zonas edificáveis

.

Fonte: Plano Diretor da cidade de Araxá.

Figura 39: Imagem aérea da região onde será implantado o empreendimento. O terreno usado está marcado em vermelho

Fonte: Google Maps (2020)

Figura 40: O prédio da maneira que se encontra atualmente: obra em desenvolvimento

Fonte: Imagem retirada de filmagem feita pela empresa construtora (2020)

O empreendimento oferece aos moradores, em suas áreas comuns, piscina, salão de festas e de jogos, espaço gourmet, academia playground e praça de convívio. Tem se tornado cada vez mais comum encontrar no mercado edifícios que oferecem uma ampla gama de

serviços dentro do limite de seus muros, defendendo que assim os moradores podem encontrar tudo que precisam sem necessariamente sair da segurança de sua casa. Na Figura 41 é possível ver a implantação e planta baixa do pavimento térreo e identificar a piscina, o salão de festas, vestiários, academia, playground, salão de jogos e a praça que se atravessa para chegar à recepção.

Figura 41: Implantação/ planta baixa térreo do empreendimento

Fonte: Folheto promocional distribuído pela construtora (2020)

6.2 Análise do Empreendimento quanto a soluções flexíveis

O público alvo do empreendimento são pessoas que já residem nesta cidade de médio porte e que apresentam, segundo o sócio proprietário da empresa, certa resistência a um projeto que seja muito diferente do que é apresentado pela maioria das construtoras locais.

Preferem que as unidades sejam entregues finalizadas e comumente preferem a tipologia com tripartição funcional serviço/ social/ íntimo.

O sócio proprietário da empresa construtora entrevistado admite que solicitações de alterações após a ocupação das unidades são escassas nos projetos em que já trabalharam; que a grande maioria dos compradores prefere receber seu apartamento já finalizado; que mesmo durante sua formação acadêmica, que ocorreu há quase 40 anos atrás, não havia discussões sobre flexibilidade da maneira como existe hoje em dia; que “hoje como empresário da construção é preciso se reinventar e surpreender o cliente moldando suas ideias de flexibilidade no projeto”, é preciso mostrar ao cliente que ele tem opções.

Através do depoimento dado pelo entrevistado é possível identificar a busca pelo equilíbrio entre os desejos do cliente, as possibilidades construtivas e a vontade de explorar

“novidades” arquitetônicas. Um projeto habitacional, como o estudado aqui, envolve administração de conflitos entre as diversas partes envolvidas: questões técnicas e corporativas, interesses locais e regionais, e é preciso compatibilizar todos os interesses.

Mesmo dentro da lógica de uma planta flexível as construtoras limitam as modificações. De acordo com o entrevistado é preciso “dar liberdade aos adquirentes para personalizar dentro dos parâmetros técnicos possíveis a sua unidade [...] levando em consideração a compatibilidade destas alterações ao projeto planejado”, pois “é preciso manter fixos alguns pontos vitais, que seriam: sistema estrutural, abastecimento de água, energia e gás, instalações sanitárias, instalações elétricas, circulações de uso coletivo”, e isso se dá porque, de acordo com o engenheiro responsável pela obra, é possível acontecerem problemas de compatibilidade, como: um banheiro que se localiza sobre um quarto ou sala que pode acabar gerando infiltrações.

Conforme os conceitos já apresentados é possível entender que este empreendimento toma como suporte do edifício: o sistema estrutural, a cobertura, as circulações verticais, as áreas molhadas (com a possibilidade de pequenas modificações no tamanho), as fachadas, assim como os pontos de instalações hidráulica e elétrica (shafts). Como recheio, as alvenaria de fechamento e esquadrias .

Apesar de tornar o projeto mais complexo, a flexibilização das unidades se torna um grande chamariz, uma forma de marketing para a construtora, já que, segundo o entrevistado, ainda no Show Room, são abordados aspectos sobre “possíveis mudanças de acordo com as necessidades pessoais de cada adquirente”, as mudanças são orçadas posteriormente, organizadas em uma planilha que mostra o “débito dos acréscimos e crédito nas retiradas de elementos que haviam sido propostos no projeto inicial” e os clientes não costumam apresentar ressalvas quanto ao grau de modificações oferecido pela construtora.

O pavimento tipo de apartamentos se organiza como mostra a Figura 42, possui quatro unidades e um núcleo central de circulação vertical:

Figura 42: Planta baixa do pavimento tipo

Fonte: Elaborado pela autora (2020)

O programa das plantas originais apresentado aos compradores contempla: quatro quartos, sendo dois deles suítes, banheiro social, varanda, sala de estar/ jantar, cozinha, área de serviço, banheiro de empregada e duas ou três vagas de garagem. O folheto promocional da construtora apresenta os apartamentos tipo como mostrado na Figura 43.

Figura 43: Apartamentos tipo

Fonte: Folheto promocional distribuído pela construtora (2020)

A construtora oferece aos compradores algumas modificações dentro de um

“cardápio”, pois segundo o engenheiro representante entrevistado existe um projeto ideal, e as opções a serem escolhidas não devem ficar muito longe dele. Eles atendem, em uma primeira fase, os futuros condôminos individualmente para tratar de modificações nas alvenarias e, em um segundo momento, para determinar alterações possíveis nos acabamentos.

Segundo o entrevistado as principais mudanças em plantas oferecidas são:

 Retirada de um dos 4 quartos aumentando a Sala e fazendo também um closet maior;

 Retirada da parede que separa a sala e varanda integrando os dois ambientes;

 Transformação do banheiro de empregada em uma despensa para atender guarda de utensílios e compras de supermercados.

 Retirada da parede que separa a cozinha da sala (com possível colocação de balcão) para integrar os ambientes.

Qualquer mudança que o morador queira fazer depois de ter sua unidade entregue deve ser consultada no manual do cliente entregue pela construtora.

O que é oferecido ao futuro morador pela construtora responsável pelo empreendimento é o que Lamounier (2017) define como “diferenciação proposta pelo arquiteto” que ocorre

“quando é ele quem opta por uma diferenciação, buscando distinguir as unidades entre si, em geral por não conhecer os futuros moradores ocupantes das habitações” (LAMOUNIER, 2017, p.356). Assim, são oferecidas determinadas opções de adaptações que já constam em um “cardápio”. Uma espécie de flexibilidade controlada, o que acaba criando unidades parecidas repetidas aleatoriamente e não unidades realmente únicas. Esse sistema não acarreta tantos gastos extras à construtora e garante que o morador já receba seu apartamento sem precisar lidar com obras e custos a partir da entrega.

A fim de indicar mais claramente em planta os sistemas prediais o pavimento tipo será divido em unidade A, unidade B, unidade C e unidade D. Quando não for pertinente mostrar a planta total será analisada apenas a unidade D como exemplo. As unidades se localizam em planta como apontado na Figura 44.

Figura 44: Planta esquemática indicando a localização das unidades A, B, C e D.

Fonte: Elaborado pela autora (2020)

O sistema estrutural do edifício estudado é constituído por pilares, vigas e lajes em concreto armado, o sistema mais comum nas construções brasileiras, atualmente. Segundo o engenheiro sócio/proprietário da construtora os sistemas construtivos que a empresa mais utiliza em seus empreendimentos são: a alvenaria estrutural em blocos de concreto, alvenaria estrutural em blocos cerâmicos e a alvenaria convencional com estruturas em concreto armado (pilares, vigas e lajes) e fechamento em tijolos cerâmicos, que é o caso do prédio em questão (Figura 45, 46 e Figura 47).

Figura 45: Conjunto estrutural do pavimento tipo

Fonte: Elaborado pela autora (2020)

É possível perceber em planta, na Figura 46, e em perspectiva, na Figura 47, que a distribuição de pilares feita pela construtora deixa livre grande parte do espaço interno do apartamento.

Figura 46: Planta baixa com indicação de pilares e vigas

Fonte: Elaborado pela autora (2020)

Figura 47: Perspectiva com indicação de pilares e vigas

Fonte: Elaborado pela autora (2020)

As redes de instalações técnicas como água e esgoto, gás, eletricidade, cabeamento telefônico, de TV e internet, além de sistema de ar condicionado, podem interferir causando

As redes de instalações técnicas como água e esgoto, gás, eletricidade, cabeamento telefônico, de TV e internet, além de sistema de ar condicionado, podem interferir causando