O PROCEDIMENTO DE RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Nas palavras de Ribeiro e Viegas (2018), o processo de desjudicialização é um avanço fundamental para o procedimento da usucapião extrajudicial, uma vez que tem a finalidade de auferir maior celeridade e eficiência ao procedimento via retificação no Registro de Imóveis, em decorrência da transferência da esfera judicial para a extrajudicial, sendo tal atribuição agora dada em conjunto aos notários e registradores.

O instituto, como já mencionado, foi introduzido através do artigo 1.071 no Código de Processo Civil, que acrescentou à Lei de Registros Públicos 6.015/73 o artigo 216-A que disciplina o tema. Trouxe inovações de modo a permitir a regularização dos bens que estejam fora do âmbito do Poder Judiciário, o que descomplica a vida de todos os envolvidos, desta forma todos saem ganhadores: sociedade e órgãos públicos.

reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado [...].

Desta forma, se torna importante salientar que não se trata de uma nova usucapião, mas sim de um novo procedimento, que abrange todas as modalidades de usucapião. Assim, o requerente deverá observar, primeiramente, se o bem o qual pretende usucapir não possui outra forma de aquisição, e se preenche os requisitos formais da espécie pretendida.

Neste sentido, a orientação e análise da configuração da usucapião, pelos fatos apresentados, caberá ao advogado ou ao defensor público, que são indispensáveis ao procedimento. O requerente, juntamente com o procurador, deve apresentar a espécie de usucapião que está sendo buscada, bem como o cumprimento dos requisitos legais. (PAIVA, 2016)

Não obstante, a lei deixar clara a facultatividade da via extrajudicial para o pedido de usucapião, como se verifica na abertura do caput do enunciado normativo o qual dispõe "sem prejuízo da via jurisdicional”. Assim como no caso dos divórcios e partilhas extrajudiciais, este tema tem causado controvérsias no mundo jurídico, gerando demandas e debates atuais.

Verifica-se este fato em recente Acordão do STJ/RJ, que em 11 de fevereiro de 2020, julgou demanda onde o Tribunal de origem com base no Enunciado nº 108 do Centro de Estudos e Debates - CEDES-RJ daquele sodalício, decidiu no sentido de que "a ação de usucapião é cabível somente quando houver óbice ao pedido na esfera extrajudicial". A terceira turma, no entanto, votou por unanimidade no sentido de dar provimento ao recurso especial, com a justificativa de que o enunciado, mesmo ao apontar no sentido da desjudicialização de conflitos, passou por cima do texto do art. 216- A, que trata de expressa ressalva quanto ao cabimento direto da via jurisdicional, e assim posicionou-se:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. AÇÃO DE USUCAPIÃO. INTERESSE PROCESSUAL. EXIGÊNCIA DE PRÉVIO PEDIDO NA VIA EXTRAJUDICIAL. DESCABIMENTO. EXEGESE DO ART. 216-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. RESSALVA EXPRESSA DA VIA JURISDICIONAL. 1. Controvérsia acerca da exigência de prévio pedido de usucapião na via extrajudicial para se evidenciar interesse processual no ajuizamento de ação com o mesmo objeto. 2. Nos termos do art. 216-A da Lei 6.015/1973: "Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo [...]". 3. Existência de interesse jurídico no ajuizamento direto de ação de usucapião, independentemente de prévio pedido na via extrajudicial. 4. Exegese do art. 216-A da Lei 6.015/1973, em âmbito doutrinário. 5. Determinação de retorno dos autos ao juízo de origem para que prossiga a ação de usucapião. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

Destarte, ao eleger a via extrajudicial para dar início ao procedimento, este começa instruído com a lavratura da ata notarial pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias. Desta forma, a lavratura da ata notarial deverá ser o primeiro passo do procedimento da usucapião extrajudicial. Destaca-se que, conforme a Lei 8935/94: “Art. 7º, aos Tabeliães de notas compete, com exclusividade: III – lavrar atas notariais”.

A ata notarial, conforme preceitua o artigo 384 do CPC/2015, atesta a existência e o modo de existir de algum fato que pode ser atestado ou documentado, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião. No processo civil brasileiro, a ata notarial é um meio de prova pré-constituída, na qual se alcança uma produção antecipada de provas com a presunção relativa da veracidade dos fatos ali narrados, decorrente da fé publica registral. (MAZUNO, 2016)

Para Paiva (2016, não paginado) a ata notarial:

[...] no contexto da usucapião extrajudicial, é o instrumento legal que tem por finalidade fazer prova documental de atos e fatos que ocorreram ou estejam ocorrendo e sejam passíveis de percepção e consignação pelo Notário. Assim, no procedimento extrajudicial da usucapião, a ata notarial será instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião. Isso não retira, entretanto, a responsabilidade dos declarantes (detentor da posse, advogado, profissional habilitado, confrontantes e demais detentores de direitos

reais), a exemplo do que ocorre na retificação imobiliária.

Em relação ao princípio da territorialidade, a livre escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio, neste caso não é permitida, pois tem-se a exigência do Notário com atribuição no Município onde está localizado o imóvel. Isso deve-se ao fato da necessidade de que tenha de diligenciar sobre o local do bem imóvel objeto da usucapião, sendo observada a atribuição que lhe reserva o artigo 9º da Lei nº 8.935/1994.

Ressalta-se que a ata notarial não tem o mesmo caráter solene da escritura pública. Na escritura pública, o notário é figura imparcial e neutra, apenas dando forma jurídica à manifestação das partes. Na ata, por outro lado, o notário é protagonista, decidindo que diligências serão necessárias para a consecução do pedido. Neste sentido, em termos de usucapião extrajudicial, a ata notarial seria o instrumento adequado para colher declarações do possuidor, lindeiros, testemunhas que fazem parte do processo, bem como descrever a situação do imóvel através das diligências realizadas. (MAZUNO, 2016)

A ata notarial é obrigatória. Esta afirmativa se dá em razão de que este entendimento já está entabulado em lei e na normativa nacional, e assim também entendeu a jurisprudência sobre dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis de São Paulo em 2018, quando o suscitado alegou que, por se tratar de usucapião extraordinária, a carta de arrematação era suficiente para provar a posse, não sendo necessária a apresentação de qualquer outro documento para o reconhecimento da usucapião. Assim, estando em jogo o direito de propriedade, decidiu o relator que a prova há de observar as exigências legais, sob pena de haver uma simplificação excessiva que coloque em risco a propriedade de terceiros, e assim entendeu pela procedência da dúvida:

1ª VRP|SP: Dúvida – Usucapião Extrajudicial – Inafastabilidade da exigência de ata notarial – Documento que garante a autenticidade do procedimento e das alegações do requerente – Procedimento formal, que necessita de petição explicitando a pertinência da usucapião, e não simples pedido para dar início ao procedimento – Dúvida julgada procedente.

Interessante colocação partiu de Alves (2015), ao analisar a interpretação do artigo que prevê necessidade da ata notarial, no que diz respeito ao tempo de posse do requerente e de seus antecessores. O autor afirma que isso não é possível, pois o que o notário pode atestar é aquilo que ele presenciou através dos seus sentidos imediatamente. Se perante o notário comparecem testemunhas que afirmam que o interessado habita o local há tantos anos, da ata do notário irá constar exatamente isto: que perante ele compareceu tal testemunha, a qual disse tais coisas. Assim, a interpretação literal do artigo inviabilizaria, em muitos casos, o sucesso do procedimento, devendo este ser mitigado.

Em prosseguimento, além da ata notarial, incumbe ao requerente instruir o pedido com planta e memorial descritivo que deverão estar assinados pelo profissional habilitado, pelos titulares de direitos reais e de outros direitos constantes da matrícula imobiliária do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis que lhe sejam confinantes. Caso não possua todas as assinaturas, os mesmos serão notificados pelo registrador competente.

Alves (2015, p. 95) esclarece:

Planta é uma descrição geométrica do imóvel. Memorial é a descrição por palavras. Porque os dois são necessários? A planta, em razão da sua natureza de desenho geométrico, permite a visualização do bem e a determinação de grandezas geométricas, como o perímetro e a área, mas a planta não é capaz de espelhar determinadas características do imóvel, como a pintura e o material de que é construído um prédio. Por este motivo é necessário o memorial, que traga informações adicionais, além de indicar alguns dados importantes do imóvel de forma que possam ser verificados com maior facilidade do que se poderia com a planta.

As informações inseridas na planta e no memorial descritivo são de responsabilidade do profissional habilitado e do requerente, que contará com a prova de responsabilidade técnica do profissional, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT/CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Estes

são documentos particulares com valor econômico e, por isso, devem ter as firmas, do profissional e do solicitante do serviço, reconhecidas por autenticidade, e são imprescindíveis as assinaturas para o procedimento, como será visto adiante. (PAIVA, 2016)

O inciso III do Art. 216-A expõe a necessidade da juntada das certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente. Mazuno (2016, p. 17) menciona que:

Certamente, as certidões estaduais e as federais da Justiça Federal comum poderão ser uteis para detectar alguma situação que impeça o deferimento, como, por exemplo, a informação de que há uma ação possessória do proprietário tabular, ou mesmo uma ação reivindicatória proposta pela União.

O justo título ou qualquer documento que demonstrem a origem, a continuidade ou natureza da posse, irão provar o animus domini, ou seja, deve o interessado instruir o pedido com todos os documentos que comprovem de alguma forma a aquisição da posse e a sua manutenção pelo período de tempo necessário para a ocorrência de usucapião. O justo título também pode ser um comprovante de uma relação negocial como instrumento particular de promessa de compra e venda, contrato de compra e venda, etc. (PINHO; PORTO, 2017).

Alves (2016 p. 96) disserta sobre o assunto:

O animus domini, ao tratar a coisa possuída como se dono dela fosse, são provados por qualquer meio válido. Normalmente é por meio de testemunhas e de documentos que se faz a prova. Os testemunhos já estarão contidos na ata notarial. Quanto aos documentos, são, como já se mencionou há pouco, comprovantes de pagamento de IPTU, declarações de imposto de renda em que da renda declarada consta o imóvel, comprovantes de pagamento de contas de água, energia e outros similares.

E dando início à segunda fase do procedimento, este será desenvolvido sob orientação do Oficial de Registro de Imóveis, no Cartório de Registro de Imóveis. O interessado, por meio de seu procurador, entregará ao registrador de imóveis seu requerimento, junto com os documentos elencados anteriormente. Destaca-se que esse

requerimento deve seguir o teor de uma petição inicial convencional, ou seja, a disposição dos fatos, a alegação dos direitos e os pedidos.

Paiva (2016) esclarece que o registrador protocolará o requerimento e lavrará uma autuação, indicando as peças apresentadas, numerando-as e reunindo tudo em um auto de procedimento. Cabe salientar o regime de exceção da contagem do prazo de prenotação do pedido no protocolo do Ofício Imobiliário, a qual deve ser prorrogada até o final do procedimento, com o acolhimento ou a rejeição do pedido.

Alves (2016) ressalta que esta análise inicial de documentos é análoga ao juízo de admissibilidade do processo judicial, onde o registrador verifica se os documentos necessários acompanham o pedido, se o interessado é legítimo, se a outorga uxória foi devidamente comprovada e se o interessado está representado por advogado; só então o pedido é recebido.

É possível a instauração do procedimento de dúvida quando o interessado discorde das exigências do oficial. Este procedimento de dúvida é encaminhado ao juiz, que poderá deferi-lo ou não. Sendo considerado procedente, serão devolvidos os documentos ao interessado para que complete o pedido com as exigências necessárias, e no caso de improcedência, é iniciado o procedimento extrajudicial com os documentos presentes (MAZUNO, 2016).

O § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Públicos instituiu a notificação, pessoal ou postal, para a manifestação do consentimento expresso dos titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, caso a planta já referida neste trabalho não contiver suas assinaturas.

A parte final do referido parágrafo tratou originariamente do silêncio como discordância dos titulares e confinantes. Esta exigência foi inicialmente responsável por um relativo número de insucessos na conclusão do procedimento, pois a dificuldade de

encontrar as pessoas para proceder notificação descobriu obstáculos que, por vezes, as tornaram invencíveis. Assim alertou Paiva (2016):

Esse critério legal talvez se preste a inviabilizar muitos procedimentos de usucapião extrajudicial, pois, em geral, nos casos em que é utilizado o instituto da usucapião para aquisição da propriedade imóvel, não há conhecimento acerca da localização do titular do direito de propriedade inscrito no álbum imobiliário. São pessoas que repassaram o imóvel por contrato particular, há muitos anos, tendo-se perdido o contato com elas. Não têm mais, essas pessoas, interesse em relação ao bem imóvel há anos ou décadas.

Porém, sabe-se que, na atualidade, este critério polêmico sofreu uma modificação através da Lei 13.465/17, a qual procurou facilitar o procedimento da usucapião, como será visto posteriormente.

O parágrafo terceiro, na sequência, assevera que deverá o registrador assim como na ação judicial, dar ciência à Fazenda Pública municipal, estadual e federal, notificando-as para informarem, no prazo comum de 15 dias, se o imóvel usucapido é público. No caso dos entes fazendários, o decurso do prazo sem manifestação implica concordância com o pedido (MAZUNO, 2016).

O § 4º do artigo diz, por sua vez, que: “o Oficial de Registro de Imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.”

Neste sentido, Pinho e Porto (2017, p. 58) esclarecem:

Afigura-se preferível o meio com maior capacidade real (e não retórica) de notificação: em geral, na própria circunscrição, sendo recomendável também que se faça por outros instrumentos, inclusive digitais, como na internet.

Em suma, havendo a concordância (ou omissão) dos titulares de direitos reais diretamente interessados, não impugnado o pedido pelos órgãos públicos ou por terceiro e realizadas as possíveis diligências adicionais, o registrador, verificando que a documentação trazida está em ordem, faz o registro da aquisição do imóvel por usucapião, levando em consideração a descrição do bem trazida pelo interessado e

abrindo nova matrícula se necessário.

Esta é a substância do parágrafo 6:

Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (BRASIL, 2019).

O pedido será rejeitado se o Oficial verificar que a documentação não se encontra em ordem, podendo o requerente ingressar na via judicial:

§ 8o _{Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial}

de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9o _{A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de}

usucapião (BRASIL, 2019).

Portanto, a via extrajudicial somente será possível se há omissão de todos os interessados ou se algum órgão público ou terceiro interessado não impugnar o pedido, ou seja, se não existir conflituosidade, situações em que a via judicial se torna o caminho inevitável. Assim asseveram Pinho e Porto (2017, p. 59): “O pedido extrajudicial transmuda-se em ação judicial, em autêntica manifestação do princípio da economia processual e da efetividade, corolários de um justo acesso à justiça”.

Em que pese à efetividade e à complexidade do procedimento, é natural que os notários e registradores enfrentem dificuldades na implementação do mesmo, até porque a novidade sempre gera padrões de dúvida e questões peculiares a serem examinadas nas suas particularidades. Este fato tem provocado mudanças legislativas e alterações no procedimento, a fim de adequá-lo, para que efetivamente se torne realidade. Deste modo, estas mudanças legislativas serão abordadas no próximo item.

2.3 MUDANÇAS LEGISLATIVAS E PONTOS CONTROVERSOS REFERENTES AO