OBJETO E EXTENSÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE

Para o estudo proposto, necessário se faz compreender qual o objeto do direito de propriedade privada, e até onde vão os limites físicos dessa propriedade.

Em linhas gerais, “poder-se-á dizer que pode ser objeto da propriedade tudo aquilo que dela não for excluído por força da lei” (DINIZ, 2006, p. 125).

Podem ser objeto da propriedade os bens corpóreos, que se subdividem em móveis e imóveis, e também os bens incorpóreos, incluídos no direito das coisas pelo Código Civil de 1916, que são a propriedade artística, literária e científica (DINIZ, 2006, p. 125-127). Embora seja reconhecida a propriedade imaterial, que recai sobre os bens incorpóreos, cabe ao presente estudo compreender o objeto e a extensão da propriedade sobre os bens corpóreos, em especial, os imóveis.

Será ainda objeto da propriedade, segundo artigo 1.232 do Código Civil “os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial couberem a outrem” (BRASIL, 2003). Ensina Monteiro que tal direito “trata-se da aplicação do jus fruendi. O direito aos frutos e mais produtos é uma das modalidades do gozo da coisa. A propriedade estende-se a todas as utilidades que esta produz” (2007, p. 91).

Quando a propriedade recair sobre bens corpóreos móveis, não há dificuldade em delimitar seu alcance, “uma vez que além de serem suscetíveis de perfeita individualização que possibilita determinação específica, ocupam, no espaço, um lugar definido, podendo ser materialmente isolados” (GOMES, apud DINIZ, 2006, p. 125).

No tocante aos bens imóveis não parece simples delimitar a extensão. Enquanto no sentido horizontal é possível haver a demarcação exata, no sentido vertical, entretanto, não existe um limite mensurável pré-estabelecido. A extensão,

neste caso, deverá ser delimitada levando em conta a necessidade de exploração do proprietário. É o que prescreve o artigo 1229 do Código Civil pátrio:

Art. 1229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las. (BRASIL, 2003).

Seria ilógico não haver extensão da propriedade ao espaço aéreo e ao subsolo, pois não haveria possibilidade do proprietário exercer os poderes de uso e gozo sobre o bem se e a propriedade estivesse ligada apenas à camada da faixa de terra em si. De acordo com o Código Civil, para que se estabeleçam os limites para cima e para baixo, deve-se levar em consideração tanto a utilidade quanto o interesse do proprietário. Nestes termos, o poder do proprietário não chega até as estrelas, nem até as profundidades da terra, porque não chega até aí seu interesse, pois este se caracteriza pela viabilidade de aproveitamento do espaço, ou seja, pelo critério utilitário, e não pela mera intenção abstrata de guardar o espaço aéreo ou subsolo para um aproveitamento apenas teórico (PEREIRA, 2009, p. 83-84).

A fim de compreender a extensão da propriedade na linha vertical, levando em conta a utilidade e o interesse limitadores, trazidos pelo Código Civil, pode-se valer das colocações de Washington de Barros Monteiro, para quem, ao proprietário:

não assiste o direito de impugnar a realização de trabalhos que se efetuem a uma altura ou a uma profundidade tais, que não tenha interesse em impedi-los. Aqui intervém o interesse social a cercear a propriedade. No Rio de Janeiro, por exemplo, o proprietário não poderia opor-se à passagem dos cabos empregados na tração do bonde aéreo do Pão-de-Açúcar, devido à sua grande altura. Em São Paulo, igualmente, não assistiria ao proprietário direito de contestar a perfuração do subsolo para instalação do metrô. Já no tocante à passagem de fios telegráficos, telefônicos ou condutores de energia elétrica, cumpre distinguir: se não há colocação de postes no terreno e nenhum risco se impõe ao proprietário, não pode este opor-se à passagem. Mas, se imperiosa a colocação de postes, ou se a passagem dos fios oferece perigo, então diferente será a solução, podendo o proprietário impugnar qualquer iniciativa nesse sentido (2007, p. 89).

Neste ínterim, é possível afirmar que o interesse do proprietário será demonstrado tanto pela destinação que deu ao imóvel, como pela projeção de fazer uso do espaço aéreo ou subsolo até certa distância, desde que dentro das possibilidades reais de execução de seus planos.

Isso quer dizer que se alguém tem apenas uma casa sobre o solo, e não planeje demoli-la, vai ter interesse diverso daquele que tem ali um prédio edificado, ou que esteja planejando construí-lo, até certa distância que permitam as condições

do solo, além das “exigências do poder público que, conforme sua localização, pode impor altura à sua construção, recuo do alinhamento, bem como impedir certo tipo de edificação, como sucede nos bairros residenciais” (MONTEIRO, apud DINIZ, 2006, p. 127).

Como visto, se alguém vier a usufruir do espaço aéreo correspondente ao interesse do proprietário, ou venha este a ser prejudicado mesmo que ultrapasse sua esfera de interesse, poderá demandar a proteção de sua propriedade.

No tocante aos bens que não podem se objeto de propriedade privada, pode-se citar, no que tange ao subsolo, a propriedade não abrange, de acordo com o artigo 1.230 do Código Civil, “as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais” (BRASIL, 2003).

Silva cita ainda como exemplo outros bens que são destinados a atender o interesse público, são eles, “vias de circulação, mar territorial, terrenos de marinha, praias, rios, lagos, águas de modo geral etc.” (2005, p. 279).

É importante destacar que todo bem imóvel deverá ser de propriedade de alguém. Sobre isso, será tratado mais a frente.