Os loteamentos aprovados entre 1979 e 2002

No ano de 1979, uma nova regulamentação foi aprovada. Trata-se da lei nº 5122-A/1979, que regulamentava parcelamento, uso e ocupação do solo urbano em Fortaleza. Em pouquíssimo tempo, menos de três meses, essa lei foi alterada e complementada duas vezes. Embora a atual Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LUOS) seja de 1996 (Lei n° 7987 de 23 de dezembro de 1996), a regulação do parcelamento do solo ainda é feita pela legislação de 1979. Essa legislação trouxe uma série de impactos na organização da cidade. Segundo Costa (2009) um dos pontos mais criticáveis nessa norma trata-se dos índices menores de áreas verdes e institucionais nos loteamentos de interesse

público. O resultado disso foi uma alta densidade populacional nesse tipo de parcelamento, tendo em vista a construção de conjuntos habitacionais para a população de baixa renda.

Outro elemento que merece destaque é o estabelecimento da dimensão mínima do lote de 135m², sendo que o lote deve ter pelo menos 5,5m de testada. Uma medida com o fim de facilitar o acesso da população de baixa renda à terra urbana acabaria acarretando outros problemas a essa população.

A legislação continuou corroborando a fragmentação da cidade, intensificando cada vez mais a estrutura segregada já construída. Como bem falou Costa (2009, p. 168):

O zoneamento proposto nesta legislação não revela preocupação em relacionar a densidade da população com as condições naturais da superfície, isto é, com a direção dos ventos, profundidade do lençol freático, topografia, insolação, tipos de solo, vegetação. Tampouco preocupou-se o legislador em pensar a densidade em função do atendimento de infraestrutura e de serviços básicos. Zonas industriais e de alta densidade estão localizadas em áreas sem nenhuma infraestrutura, com lençol freático quase superficial e nas proximidades de rios e lagoas, como é o caso da zona industrial e Francisco Sá.

O fato é que essa legislação favoreceu uma maior ocupação de áreas já valorizadas pelo setor imobiliário, fazendo aumentar a densidade da população. Isso fez com que áreas já incorporadas à cidade fossem mais uma vez parceladas na forma de desmembramento para serem colocadas à disposição do mercado imobiliário, como ocorreu com várias quadras em loteamentos já existentes no leste da cidade.

Novos loteamentos também são aprovados nos lados leste e sudeste intensificando o parcelamento do solo nessa parte da cidade com quantidade significativa de loteamentos aprovados, como visto no mapa 6. O mercado imobiliário confirmou essa área como sendo uma grande reserva de mercado para a especulação. Como exemplo disso, podemos destacar a aprovação do loteamento Village Colosso (964) no bairro Edson Queiroz, cujas terras pertenciam ao empresário Edson Queiroz. Esse loteamento permanece até hoje como o maior vazio urbanizado de Fortaleza.

Grandes áreas também são incorporadas na periferia da cidade, mas com padrão popular. Dentre elas, destacamos o loteamento Lisboa (2), localizado no bairro Granja Lisboa, no oeste da cidade. Esse loteamento é a maior área incorporada à malha urbana no período. Esse avanço do mercado imobiliário na periferia resultou em mudanças na produção local e nas relações de trabalho de alguns bairros. Áreas anteriormente ocupadas por granjas passam a ser incorporadas ao mercado de terras, como foi o caso do loteamento Lisboa. Assim, antigas cerâmicas são desativadas pelo mesmo motivo, como ocorreu no caso do loteamento Parque Jerusalém (768) no bairro Canindezinho no sudoeste da cidade.

Em suma, podemos elencar algumas conclusões sobre esses episódios de abertura de loteamentos baseado na legislação. A primeira é que a quantidade de terra incorporada foi diminuindo com o passar do tempo. A terra é um elemento limitado e sua escassez possibilita a geração de um custo maior para quem deseja comprá-la. Como sabemos, o aumento do valor é o elemento excludente da grande maioria dos trabalhadores em nossa cidade, deixando nas mãos de um público restrito a possibilidade de acesso à terra. Outra observação que pode ser feita é que essa classe restrita escolhe uma porção da cidade para morar. Os eixos leste e sudeste tornaram-se a porção da metrópole eleita para moradia de parte da classe mais favorecida da cidade, o que possibilitou o desenvolvimento de uma nova periferia, a periferia abastada constituída a partir da autossegregação.

Se por um lado, o antigo modelo urbano centro-periferia não é mais a única representação da realidade devido à nova e rica periferia que se formou, por outro lado, grande parte da velha periferia ainda subsiste em condições urbanas precárias semelhantes às condições que caracterizaram a periferia no antigo modelo.

Mesmo com a autossegregação da burguesia, a mobilidade para esse grupo é melhor que a das camadas populares, visto que as necessidades e as condições de deslocamento variam de acordo com a classe social. Isso se torna mais evidente quando o Estado privilegia em seus projetos o transporte individual em relação ao transporte coletivo. Como falou Villaça, “de maneira geral, as camadas populares são mais prisioneiras do espaço do que as camadas de mais alta renda, pois a mobilidade dessa camada é bem maior” (2001, pag. 181). Como apontaram Araújo e Carleial (2003, texto não paginado),

a cidade com o tempo foi mudando seus contornos, através da mobilidade espacial de famílias abastadas, antigas moradoras do centro ou de bairros a oeste do perímetro central, que, devido à instalação de comércio e a localização de postos de trabalho de pobres, transferiram suas residências para o leste, área de expansão urbana. Porém, a novidade recente é que fica, cada vez mais difícil, o isolamento dessas famílias em bairros específicos, pois, os pobres têm aumentado sistematicamente. Como eles estão por todos os lados, a convivência com os miseráveis está se impondo aos bairros, que, anteriormente, eram redutos da burguesia; e, por isso, requer, então, que novas perspectivas de análises sejam incorporadas no discurso urbano que interpretem essas transformações na ocupação do solo citadino.

Dessa maneira, chegamos à segunda conclusão neste capítulo: o padrão dessas incorporações na periferia metropolitana não é homogêneo. O padrão no sudeste da cidade é diferenciando em relação às demais áreas incorporadas na periferia. O valor da terra no sudeste faz com que essas incorporações sejam direcionadas a um público restrito.

Por mais importante que seja analisar essas transformações da expansão urbana no sudeste configurando-se em um novo padrão de periferia, esse modelo não é o único representativo da realidade metropolitana de Fortaleza, não tendo havido a substituição do antigo modelo centro-periferia, mas sim a superposição de um novo modelo que se mistura com o antigo. A dispersão de condomínios fechados em vários pontos da cidade sinaliza o fortalecimento dessa superposição, fortalecendo a desigualdade social no espaço urbano.

2 PRODUÇÃO SOCIAL DO ESPAÇO NOS LOTEAMENTOS POPULARES