Preço e valor de uma edificação sustentável

serviço diferenciado na indústria da construção civil, seja pela qualidade ou pela confiabilidade, tendo em vista que existe uma grande quantidade de empresas que fazem produtos muito similares. A tendência da construção sustentável está emergindo lentamente e conquistando construtores e clientes (MYERS, 2004).

O valor de um empreendimento tem sido julgado pela sua localização, qualidade, função e estética e os atributos de um edifício sustentável quase sempre são invisíveis e apreciáveis apenas depois da sua ocupação, durante a fase de uso (BARTLETT; HOWARD, 2000). No entanto, está sendo criado um elo entre valor de mercado de edifícios e características sustentáveis e seu respectivo desempenho (DAVIES, 2005).

É certo que o principal papel da viabilidade econômica de um empreendimento é maximizar o ganho de valor para o investidor. Porém, valor é um conceito difícil de ser definido, especialmente quando significa coisas diferentes para pessoas diferentes (LANGSTON, 2005). Sendo assim, é primordial distinguir preço de valor. Os dois conceitos estão inter-relacionados, porém não são sinônimos. Preço é uma parte do valor percebido (LANGSTON, 2005), é a quantia pedida, oferecida ou paga por um bem ou serviço (LÜTZKENDORF; LORENZ, 2005). Valor é relativo e não uma característica inerente a um determinado objeto, é medido por meio de comparação com outro produto de similar função, atratividade, custo, etc. Não pode ser atribuído isoladamente (LANGSTON, 2005). Portanto, o preço de uma determinada transação depende da percepção de valor e da negociação dos compradores e dos vendedores (LÜTZKENDORF; LORENZ, 2005). Para Csillag (1995), o valor real de um produto se refere ao grau de aceitabilidade pelo cliente, depende tanto de condições locais quanto temporais e é uma entidade relativa. Quanto maior o valor de um item sobre o outro que sirva para a mesma finalidade, maior a probabilidade de vencer a concorrência (CSILLAG, 1995).

Fabrycky e Blanchard (1991) destacam que há dois tipos de utilização de produto: os bens de consumo e os bens de produção. Os primeiros são aqueles que são consumidos para a satisfação dos usuários e grande parte da sua avaliação é feita de maneira subjetiva, num processo mental sem lógica. No segundo caso, os produtos não são utilizados diretamente,

mas como meio de produção e sua avaliação pode ser objetiva (FABRYCKY; BLANCHARD, 1991). Um edifício, dependendo da sua tipologia, pode ser entendido, bem como o valor atribuído a ele, como um bem de consumo ou um bem de produção. O consumidor que compra um apartamento no qual irá morar entende-o como bem de consumo e sua avaliação, muitas vezes, se dá no âmbito emocional. Já uma organização adquire uma planta industrial ou um edifício comercial com a intenção de usá-los como parte da produção de seu produto ou serviço.

No caso de empreendimentos imobiliários se torna fundamental a identificação das necessidades de suas partes interessadas traduzindo-as em valor e, conseqüentemente, se projetar um possível preço reflexo. O que representa o edifício para o investidor? Fim ou meio? A sustentabilidade na construção civil pode ser entendida como valor dependendo do ponto de vista da parte interessada. Bartlett e Howard (2000) identificaram quatro tipos de partes interessadas:

• Investidor especulativo: para esta parte interessada o prédio é visto como negócio, com a finalidade de lucro. Seus custos iniciam com a compra do terreno, passando por projeto e construção. Seu retorno é proveniente das vendas ou locação de unidades. A motivação para se ter um consumo de energia mais eficiente e/ou um edifício com características sustentáveis é focada no retorno proveniente do mercado, quando tais elemento são diferenciais e ajudam ou numa alavancagem maior nas vendas ou quando pode-se conseguir um maior preço pelas unidades;

• Investidor institucional: para este tipo de investidor todos os custos são importantes, a compra do terreno, a construção e a operação. Ele está interessado em manter os locadores felizes e assim obter, com a fidelidade, baixo risco ao seu negócio;

• Proprietário – ocupante: no Reino Unido os edifícios pioneiros em termos de valor ambiental foram erguidos por este tipo de investidor, que está menos sujeito às normas de mercado (BORDASS, 2000). Para este caso, todos os custos iniciais e ao longo do tempo são relevantes, independentemente do aluguel. O edifício, entendido como meio de produção, deve ser projetado para atender às necessidades dos

ocupantes, relacionadas à atividade principal e

• Locador: os locadores pagam pela maioria dos custos de uso. De acordo com Bartlett e Howard (2000) estes custos, quando analisados isoladamente, compõem pequena parte dos custos de ocupação. No entanto, o conforto (térmico, acústico, lumínico) dos edifícios sustentáveis tem efeitos positivos na produtividade dos ocupantes agregando economia de custos.

O valor dado a um empreendimento pode ter vários pontos de vista e dependerá do tipo de cliente, da contribuição deste empreendimento para a lucratividade do negócio principal e de razões subjetivas, com imagem, identidade e outras preferências pessoais (LÜTZKENDORF; LORENZ, 2005).

Os edifícios sustentáveis, além de contribuírem para o meio ambiente e apresentarem custos operacionais e de manutenção inferiores aos edifícios tradicionais. Eles ainda desempenham papéis sociais junto à comunidade, seja pelo seu aspecto cultural, de saúde, social e cultural (HANDLER, 1970) e junto à região e/ou município no qual ele está inserido, sendo o agente promotor da valorização da área e da geração de empregos diretos e indiretos. Ries e Bilec (2006), em estudo de caso realizado com uma empresa de pré- moldados na Pensilvânia, apontou ganhos em produtividade, qualidade interna do ambiente e economia em energia. No entanto, este autor ressalta as dificuldades de mensuração destes ganhos por falta de controle do ambiente, recorrendo neste estudo à pesquisa qualitativa.

Davies (2005) aponta uma grande lacuna existente, de entendimento e conhecimento, entre a indústria sustentável e as entidades (pessoas ou organizações) responsáveis pela viabilidade de um empreendimento. De acordo com Ries e Bilec (2006), muitas áreas- chave de negócio, como investidores e incorporadores, estão ansiosas por um entendimento estrutural e monetário de green buildings, bem como de sua métrica. É preciso que se encontre uma maneira de quantificar melhor o valor agregado às construções sustentáveis na tentativa de explicitar claramente seus ganhos e o que as distingue, efetivamente, das construções tradicionais. O valor ambiental é o inverso do resultado da soma dos impactos

causados durante o ciclo de vida de um edifício (BOGENSTÄTTER, 2000).

Se por um lado é de extrema importância a contabilização dos ganhos de sustentabilidade em um projeto, por outro, é imprescindível a educação daquelas pessoas que sentirão e usufruirão, ao longo do tempo, dos benefícios destas construções. “Se a indústria puder

convencer os consumidores usuários dos ganhos de uma construção sustentável, estas construções se tornarão mais desejadas e, provocará uma demanda do mercado”

(DAVIES, 2005).

No setor da construção civil, procura-se arbitrar tendências de movimentos futuros de mercado, um estado de demanda num momento mais adiante (ROCHA LIMA JR., 2004). Portanto, a proposta de Davies (2005) é a criação desta demanda, baseada em argumentos sólidos - aplicação de medidas de valoração consistentes – por meio da comunicação dos benefícios de um edifício sustentável ao consumidor.

Propostas inovadoras de concepção de um novo empreendimento, no caso mais sustentável, merecem idéias renovadas de se oferecer o mesmo produto como a Estrutura Verde de Locação sugerida por Melaver e Mueller (2009) na qual o objetivo é transferir ou compartilhar riscos entre locatários e locadores, como apresentado na Tabela 2

Tabela 2: Estrutura "Verde" de Locação proposta por Melaver e Mueller (2009).

Categoria de

locação Estrutura da Locação Riscos e Benefícios

Locação bruta

O valor recebido pelo locador é fixo (mais baixo pelas economias);

O locador pode criar algum incentivo ao locatário para reduzir e/ou controlar os custos com energia.

Os riscos e benefícios são do locador. Cabendo a este, em seus cálculos, estimar as economias a serem repassadas, bem como suas variações.

Locação bruta Modificada

Estabelecimento de um baseline no primeiro ano de locação ou

estabelecimento de um parâmetro base monetário (ex. R$/m²).

Transferência de algum risco de operação para o locatário. O locatário paga pelo custo de energia excedente ao baseline ou ao parâmetro base

monetário estabelecido.

Locação-líquida

Pagamento ao locador de um valor-base de aluguel apenas do espaço locável, mais uma taxa de administração da operação, manutenção e gerenciamento do empreendimento.

Os custos de operação são do locatário.

Os riscos e benefícios são do locatário. Indicado para um locatário exclusivo de um edifício ou inquilinos de varejo, como condomínios comerciais ou shopping

centers.