PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR), criado através da Lei 10.188 de 2001, representa um dos programas habitacionais de interesse social de maior importância no país, devido ao grande número de unidades habitacionais contratadas nos últimos anos, como citado no item 1.3. O PAR é gerido com recursos do FGTS e do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2004). O

PAR consiste em uma proposta alternativa para a questão habitacional do País, que possibilita a aquisição de empreendimentos a serem construídos ou a reformar, para famílias com renda inferior a seis salários mínimos mensais, concentradas nas regiões metropolitanas e nos centros urbanos de grande porte, com uma população de, no mínimo, 100.000 habitantes, possibilitando-lhes a opção de compra ao final do prazo de arrendamento contratado (15 anos) (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, 2003).

Muitos são os agentes envolvidos na gestão de empreendimentos desse programa. Os principais agentes envolvidos no PAR e suas respectivas competências estão apresentados no Quadro 1.

Quadro 1 - Agentes envolvidos no PAR e suas competências, adaptado de Caixa Econômica Federal (2003)

AGENTES ENVOLVIDOS COMPETÊNCIAS

Ministério das Cidades Gestor do PAR – a quem compete estabelecer diretrizes para aplicação dos _{recursos alocados ao PAR.} Caixa Econômica Federal Gestor do FAR e Executor do PAR – responsável pela alocação dos recursos e expedição dos atos necessários à operacionalização do

Programa.

Poder Público e Sociedade Civil Organizada

Auxílio à CAIXA na identificação dos locais e desenvolvimento de fatores facilitadores à implantação dos projetos e na seleção das famílias a serem

beneficiadas pelo Programa.

Empresas do ramo da Construção

Civil Produzem as unidades habitacionais nas áreas contempladas pelo Programa.

Empresas do ramo da

Administração Imobiliária Administram os contratos de arrendamento, os imóveis e condomínios, se for o caso, no âmbito do PAR.

Arrendatário Pessoa Física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Programa, é _{habilitada ao arrendamento.} O Ministério das Cidades constitui o gestor do programa, responsável pela determinação das diretrizes relacionadas ao PAR. O cliente principal é a CAIXA, pois desempenha papel importante na concepção dos empreendimentos. Seus técnicos são responsáveis pelas negociações dos principais parâmetros do produto com as empresas construtoras, pela avaliação de projetos e pela seleção do cliente final junto ao Poder Público e sociedade civil organizada. Além disso, o banco detém a propriedade dos empreendimentos durante o período de arrendamento.

Cabe também à CAIXA supervisionar o TTS, componente obrigatório do Programa, com o objetivo de preparar os arrendatários para o futuro convívio em condomínio, garantindo a sustentabilidade econômica e social do PAR. De acordo com a CAIXA (2006d), o TTS demanda algumas ações necessárias:

ƒ Informação aos arrendatários a fim de informá-los e esclarecê-los sobre o PAR, definição de atribuições, direitos e deveres dos agentes envolvidos, estabelecimento de interlocução entre estes, e o desenvolvimento de sistemática para divulgação de informação dos assuntos de interesse comum; ƒ Educação ambiental e para conservação do patrimônio, cujas ações objetivem estimular a ampliação

e também do meio ambiente;

ƒ Apoio à participação e à organização comunitária, a fim de criar grupos representativos dos arrendatários e definir regras de convivência coletiva. Esse trabalho deve ser realizado junto aos moradores, após a ocupação de 80% das unidades habitacionais.

Além disso, ao longo do período de arrendamento residencial, uma empresa imobiliária é contratada pela CAIXA para realizar a gestão de operação e manutenção dos empreendimentos nas etapas de uso e ocupação dos imóveis. Essa empresa também disponibiliza funcionários para desempenharam o papel de síndicos desses empreendimentos, já que os arrendatários ficam restritos a essa função por não deterem a propriedade do imóvel.

Este programa apresenta algumas especificações mínimas, que representam avanços com relação às concepções anteriores de programas habitacionais, a partir de algumas das principais críticas dirigidas a modelos anteriores, como os desenvolvidos pelo BNH (CHIARELLI et al., 2006). Na identificação das áreas para implantação do PAR são observados os seguintes parâmetros isolados ou conjuntamente (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, 2003): (a) inserção na malha urbana; (b) existência de infra-estrutura básica (água, solução de esgotamento sanitário, energia elétrica, vias de acesso e transportes públicos); (c) facilidade de acesso a pólos geradores de emprego e renda; (d) viabilidade de aproveitamento de terrenos públicos; e (e) favorecimento à recuperação de áreas de risco e ambiental. Quanto à unidade habitacional também há algumas especificações relacionadas a: (a) número máximo de unidades habitacionais por projeto; (b) área útil mínima; (c) número mínimo de quartos; e (d) especificações dos materiais.

Além disso, visando adequar melhor o programa às diretrizes da Política Nacional da Habitação (PNH), durante 2003 e 2004 o PAR foi objeto de revisões, resultando no estabelecimento de novas diretrizes, dentre as quais são destacadas (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2004): (a) adoção de especificações técnicas mínimas, regionalizadas identificando características locais a fim de propiciar uma leitura mais apropriada das necessidades regionais; (b) estabelecimento de critérios de seleção de projetos, para fins de contratação; (c) benefício para que as associações com fins habitacionais apresentem à CAIXA, demanda de arrendatários e propostas de empreendimentos. O Programa busca ainda se aprofundar, no que eventualmente couber, com as seguintes questões: (a) incentivos à recuperação de edifícios antigos; (b) favorecimento de entidades organizadoras, associações e outros organismos da sociedade civil organizada no delineamento e execução dos projetos, desde que legalmente estruturados; e (c) incentivos à participação de empresas no processo de recuperação de imóveis, através, inclusive, do oferecimento de estímulos à sua capacitação.

Existem três modalidades básicas de empreendimentos do PAR: (a) PAR Normal; (b) PAR Simplificado; e (c) PAR Renovação. O PAR Normal abrange empreendimentos novos do tipo padrão, voltados para famílias com renda mensal familiar variando de três a seis salários mínimos. Podem ser casas ou edifícios de três a quatro pavimentos e sem elevador, com dois dormitórios, construídos em terreno vazio.

O PAR Simplificado corresponde a empreendimentos novos, mas com especificações mínimas, destinados a famílias com renda mensal familiar compreendida entre dois e cinco salários mínimos. As tipologias correspondem a edifícios de até cinco pavimentos sem elevador, também com dois dormitórios. O custo de produção desses empreendimentos é inferior ao PAR Normal, pois não dispõem de alguns elementos construtivos, tais como acabamento de piso na unidade habitacional e nas escadas e corredores do condomínio, porta no segundo dormitório da unidade habitacional, reboco interno, sendo a pintura realizada diretamente sobre os blocos cerâmicos.

O PAR Renovação é caracterizado pela reforma ou recuperação de edificações existentes, geralmente localizadas nos centros urbanos, a fim de adaptá-las em edifícios multifamiliares para as famílias alvo do programa. Segundo o Ministério das Cidades (2004), é necessário promover o adequado aproveitamento habitacional com o adensamento dessas edificações, geralmente ociosas e subutilizadas, inclusive porque estão localizadas em regiões bem servidas de rede de infra-estrutura, transportes e serviços públicos (ABIKO; BARREIROS, 1993).