Este seguro é um contrato também realizado pelo locatário com o segurador. É um contrato de seguro que faz o locatário cujo objeto do seguro (sinistro) é o inadimplemento do CL. O locatário se obriga a pagar o prêmio para o segurador. Além do aluguel ainda paga este prêmio. Existe uma carta de fiança locatícia. CESSÃO DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO
O locatário ou qualquer outra pessoa é detentor titular de quotas de investimento, ou seja, há determinado recurso financeiro aplicado em instituição financeira. Estas quotas são cedidos para o locador que poderá, ao tempo do inadimplemento do locatário, exercer todos os direitos como se o titular fosse. O isco está no fundo de investimento que é susceptível a perda em função da flutuação do mercado.
Houve, em dezembro de 2009, uma alteração nos efeitos dessas garantias: Primeira questão: Alcance das garantias locatícias
Qual o alcance dessas garantias locatícias? O alcance,com essa alteração é:
Na regra anterior, a garantia se estendia até o término do contrato, quando este era por prazo determinado. Mas este prazo pode se prorrogar por prazo indeterminado. Na regra antiga isso era um problema; no caso da fiança, o fiador se comprometia pelos 30 meses do contrato e com a prorrogação, ia para 60 meses. Quando estudarmos a fiança veremos que é um instituto que pela sua onerosidade se deve interpretar de maneira restritiva e não extensiva. Então se o CL era de 30 meses, por mais que fosse prorrogado, não se cogitava estender a garantia até a devolução do imóvel. O legislador estabeleceu na lei 8245 regra inversa, no artigo 39:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Portanto, as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel. Segunda questão: Despejo liminar.
Refere-se à possibilidade de despejo liminar, caso não haja nenhuma espécie de garantia contratual. Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
O legislador entendeu que o contrato pode ser feito sem garantias, porém haverão privilégios ao locador, caso haja o descumprimento contratual.
11 maio de 2010
CONTRATO ESTIMATÓRIO.
É um novo contrato mas o instituto não é novo. É o antigo contrato de consignação que tem uma estrutura jurídica própria.
É o contrato, em virtude do qual o consignante entrega ao consignatário bens móveis para que este promova-lhe a venda, ou compra e venda em um prazo previamente estabelecido. Findo esse prazo, por sua vez, o consignatário assume, por força deste contrato, uma obrigação alternativa (que pressupõe uma pluralidade de objetos e o devedor se compromete com todas elas; só que no momento da prestação ele decide qual vai entregar). O devedor que é o consignatário tem a obrigação, ou de pagar o preço, ou a obrigação de restituir o bem; devendo o consignatário assumir todas as consequências inerentes ao risco a que esse bem pode se submeter (perda, deterioração, etc).
Incumbência primordial do consignatário é promover a venda. Incumbência primordial do consignante é realizar a CV no momento em que for promovida pelo consignatário de tal sorte que o consignante não pode, na vigência do CE, alienar o bem sem a concordância do consignatário, pois este último assume o dever de promover a venda, e também, por mais do que isso, porque o consignatário, por força deste contrato, assumiu com o consignante, uma obrigação alternativa, que é a de pagar o preço ou restituir o bem; não pode o consignante na vigência do CE promover a venda.
O vendedor é o consignante. O comprador é um terceiro. O consignatário é a pessoa, segundo o contrato, que promove a venda. E qual é o problema deste contrato? O problema está na prática. Na forma pela qual alguns consignatários se comportam. O que acontece na vida prática que desvirtua o instituto é que:
Há um contrato estimatório, com um valor definido, o consignatário tem a obrigação alternativa de ou restituir o bem ou pagar o valor definido. Ocorre que, o consignatário pode querer vender o bem por um valor maior que o contratado. Este, então, chama o consignante e lhe diz que pagará o preço combinado. Até aqui nenhum problema. O problema é quando o consignante transfere o bem para o comprador sem ter a quitação por parte do consignatário (dinheiro na conta do consignante), ou seja, o consignatário não repassa o valor cobrado para o consignante. Na verdade quem tem que pagar ao consignante diretamente é o comprador e não o consignante.
Acaba o consignante ficando sem o dinheiro e o comprador fica com o bem pois foi entregue pelo consignatário, o que não poderia ter acontecido, pois este só tinha a detenção do bem.
Há duas relações jurídicas obrigacionais – uma entre consignante e consignatário (segundo a qual o consignatário se obriga a promover a venda do bem) e a segunda entre o consignante e o comprador, relação obrigacional essa que nasce da primeira.
18 maio 2010
CONTRATO DE MANDATO (CM)
Mandado é ordem e mandato ée representação (política, obrigacional).
O CM é aquele em virtude do qual o mandatário (rio) recebe do mandante poderes para serem exercidos perante terceiros em nome e por conta do mandante (te).
1) Prescreve o CC que a procuração é o instrumento do mandato. Porém, apesar de ser correta, a procuração pode ser o instrumento e não necessariamente o será porque é possível o mandato verbal, que tem na sua essência o consensualismo. Portanto não precisa da forma para sua eficácia.
Só será consensual se não houver uma forma prescrita por lei e isso vale para qualquer contrato. O CM tem uma forma porém a própria lei autoriza sua utilização verbalmente.
2) o mandatário ao receber poderes do mandante para administrar-lhe direitos ou bens, assume o dever de cumprir bem e fielmente os poderes que lhe foram conferidos.
Sendo certo que esse contrato é caro para nós advogados; pois o nosso exercício profissional depende de um mandato, que há de ter as seguintes bases legais: CPC, Estatuto da OAB (lei 8906/94.
3) É um contrato que pode haver o SUBESTABELECIMENTO de poderes.
O subetabelecimento é o instituto segundo o qual o mandatário transfere para terceira pessoa os poderes recebidos do mandante. O subestabelecimento pode ser COM ou SEM RESERVA para o mandatário DOS PODERES subestabelecidos.