PARTE I A TURISTIFICAÇÃO DO TERRTÓRIO
CAPÍTULO 2. O RESORT E A DINÂMICA ECONÓMICA DO TURISMO
2.2. TURISMO, IMOBILIÁRIO, GOLFE: “A TEMPESTADE PERFEITA”
2.2.3. SETOR DO GOLFE
imobiliário. É, portanto, interessante explorar alguns aspetos quantitativos da evolução desta dualidade golfe e turismo residencial nos resorts, que reforçam a tese da tempestade perfeita. Centrámo-nos nos indicadores que testemunham o dinamismo do produto turístico do golfe e o seu contributo para capitalizar o setor do turismo no geral e o resort em particular.
UM IMPORTANTE DINAMIZADOR ECONÓMICO DO TURISMO
Da inauguração do primeiro campo de golfe, em finais do século XIX, à sua integração em complexos turísticos, o percurso desta modalidade fez de Portugal, um dos principais destinos de golfe a nível mundial100
comprovado pelas sucessivas distinções nos World Golf Awards101, apesar de não figurar no top 10 dos países
europeus em termos de procura e oferta (KPMG GOLF ADVISORY, 2015). O golfe, quando associado ao turismo, surge como um meio reconhecido a nível internacional para capitalizar o crescimento económico. O turismo de golfe é considerado como um dos maiores mercados do turismo relacionado com o desporto (Kim, Kim, & Ritchie [2008], cit. por Catarino, 2011, p. 23) 102. A International Association of Golfing Tour (IAGTO)
estima um mercado com mais de 2,1 biliões de dólares em 2015, com registos de crescimento sucessivos desde 2011, que tornam este segmento fundamental para o setor turístico. Na Europa estão registados mais de 4 milhões de praticantes com Inglaterra a liderar o ranking nestas duas vertentes, ao contabilizar quase 700 mil golfistas, i.e., 16% do mercado, e a apresentar o maior número de campos de golfe, com cerca de 2 000, representando 27% da oferta do Velho Continente. Também em Portugal, o turismo de golfe tem vindo a ganhar cada vez maior importância no setor turístico e na economia nacional, sendo um destino privilegiado pela sua localização, condições climatéricas favoráveis e atual oferta de campos de golfe que constituem as principais vantagens competitivas com condições para aumentar a quota de mercado no setor (Correia e Martins, 2004).
100 A prática de golfe em Portugal remonta dos finais do século XIX, com a inauguração do primeiro campo de golfe, em Espinho,
em finais do século XIX.
101 Portugal foi distinguido pelo 4º ano consecutivo (2014-2017) com os prémios Melhor Destino Mundial e Europeu de Golfe Ver:
https://worldgolfawards.com/
102 Para Catarino (2011), quando se aborda a oferta turística, em termos de qualidade e diversidade, ou quando se fala das
necessidades e motivações dos turistas, da captação ou fidelização dos mesmos, o desporto assume-se como uma mais-valia. O crescimento da atividade desportiva e as atuais tendências da procura contribuíram de facto para a evidente relação que se estabelece entre o desporto e turismo. Na prespectiva de Carvalho e Lourenço, “a relevância das áreas de sobreposição [entre estes dois elementos]
(…) tem aumentado de tal forma que na actualidade podemos falar da existência consolidada de Turismo Desportivo quer do ponto de vista conceptual, quer pela sua relevância de mercado” (2011, p. 15).
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De acordo com os dados oficiais, Portugal receb, por ano, 420 mil turistas que geram 120 milhões de euros em receitas diretas e asseguram cerca de três mil postos de trabalho diretos (Turismo de Portugal, I.P., 2017). O crescimento do número de voltas vendidas também é notório, registando um crescimento de 118% em 15 anos e uma variação de 43% entre 2008 e 2017)103 . O golfe proporciona ainda um efeito multiplicador de
rendimento através da criação de emprego indireto e do aumento de consumo nas atividades complementares (hotelaria, restauração, imobiliário, aluguer de automóveis, etc.).
Atualmente, Portugal tem em funcionamento 94 campos de golfe, ou seja, mais 52% dos campos face aos existentes em 2002, destacando-se os campos de 18 buracos como a tipologia mais frequente (65%)104. Em
termos de distribuição geográfica, os campos repartem-se por todas as regiões e, tendencialmente, no litoral: a maioria localiza-se no Algarve (40 campos), seguido de Lisboa (19) e Norte (14) (Figura 16). Até 2015, deram entrada para parecer 136 propostas de construção de campos de golfe e é notório o movimento de uma maior dispersão da oferta. A região do Alentejo é ilustrativa de uma maior distribuição geográfica, para além de concentrar o maior número de intenções (53 projetos), seguido do Algarve (40 projetos) e da região Centro (24 projetos) (Figura 17). O Algarve tornou-se no maior destino nacional de golfe e foi eleito, pelo segundo ano consecutivo, “Best Golf Destination in Continental Europe” nos 2018 Annual Travel Awards. Não obstante as qualidades naturais desta região, a capacidade hoteleira de elevada qualidade e toda a existência de uma logística associada às operações de golfe, nomeadamente, aeroporto, ligações aéreas, transferes, animação e restauração adequadas são fatores complementares que alimentam este sistema105. Além de concentrar a maior
oferta e as preferências dos golfistas, o desempenho da atividade reforça a importância do golfe na região do Algarve. A receita média anual por campo (2016) no Algarve é de 2.291.726 euros, um valor bem superior à média nacional (1.579.751 euros).
Relativamente à procura, o turismo de golfe nacional está maioritariamente associado ao segmento de mercado externo (à semelhança de Espanha), como nos demonstram os dados do Conselho Nacional da Indústria do Golfe (CNIG)106 que contabilizou, em 2017, mais de 2 milhões de voltas de golfe107 (+4.1% face a
2016) realizadas maioritariamente por estrangeiros (86%). Esta situação é marcante no Algarve onde apenas 4% das voltas são de portugueses. A proporção do número entre nacionais e estrangeiros tende a dissipar-se na região de Lisboa (59% de voltas nacionais) e do Porto (quase a totalidade é efetuada por portugueses). Apesar
103 Segundo dados oficiais do CNIG, em 2002, registaram-se 916 Mil voltas; em 2008, este número cresceu para 1.4 Milhões e
em 2017, aproximadamente 2 Milhões de voltas vendidas nos campos de golfe.
104 Dos 94 campos de golfe em funcionamento, se desagregarmos por tipologia: 30% com 9 ou menos buracos; 64% com 18
buracos e 6% com 27 buracos (CNIG, 2018).
105 in artigo de Sónia Pinto “Turismo de golfe com ano recorde” publicado a 21.05.2017 [em linha] HTTPS://SOL.SAPO.PT/ARTIGO/564254/TURISMO-DE-GOLFE-COM-ANO-RECORDE- acedido a 29.05.2018
106 Esta entidade divulga dados sobre a indústria do golfe com base no Relatório de Voltas que publica mensalmente e baseia-se
ainda nos dados publicados no Relatório Anual do Golfe da responsabilidade da KPMG.
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de se reconhecer a importância de aumentar o número de praticantes nacionais de fazer crescer a quota do turismo interno, a evolução, embora positiva dos últimos anos, continua pouco expressiva. É, portanto, de assinalar que ao nível da procura interna existe um grande potencial de crescimento. A Inglaterra continua a ser o maior mercado emissor de turistas de golfe (50%). Depois de Portugal (14%), os principais países de origem são Suécia (11%), Alemanha (5%), Irlanda (5%), França (4%) e Holanda (4%) (KPMG GOLF ADVISORY, 2015).
Figura 16 - Portugal | Campos de golfe por regiões Fonte: Elaboração própria a partir dos dados do CNIG (2018).
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Figura 17 - Portugal | Situação: Campos de golfe
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A par do facto de o turista de golfe apresentar um consumo médio diário elevado108, a oferta de golfe
também é justificada pela sua capacidade de redução da sazonalidade turística, um fator relevante para o Algarve que é uma região muito dependente do turismo de sol e mar. Enquanto os maiores fluxos turísticos se concentram na época alta (entre os meses de maio e setembro), os golfistas marcam presença ao longo de todo o ano, com maior frequência nos meses de setembro a novembro e de março a maio
(
Gráfico 12),
levando também ao aumento do número de ligações aéreas nos meses de inverno entre os vários aeroportos nacionais e os dos principais mercados emissores109.Gráfico 12 – Valores em mil voltas | Portugal, 2014-2016
Fonte: Dados do CNIG (2015, 2016, 2017): somatório do n.º de voltas de 74 campos de golfe, adapt.Turismo de Portugal, 2016.
No âmbito das políticas de turismo, o golfe foi considerado um dos 10 produtos estratégicos no PENT (2007) que preconizava como objetivos, o reforço da oferta de campos de grande qualidade e a realização de torneios anuais de elevada projeção internacional e o aumento da procura interna. A Estratégia Turismo 2027 – não faz referência direta ao produto de golfe, todavia enquadra-se como alavanca de captação de receitas, de criação de postos de trabalho e do combate à sazonalidade, metas da atual política de turismo. Não obstante esta particularidade, o golfe e o turismo em Portugal estão nitidamente numa fase de crescimento notável com
108 O estudo promovido pela Associação Turismo do Algarve (ATA)108 revela dados importantes sobre o perfil de turista de golfe e
sobre o seu impacto no tecido económico da região do Algarve no ano de 2017. Os turistas que procuram a região do Algarve para a prática de golfe apresentam uma elevada fidelização ao destino, sendo a maioria ingleses (73%) e o gasto médio do turista é de cerca de 1.500€ na sua estadia, ficando instalado em hotéis de 4 ou 5 estrelas. O clima ameno (79% dos inquiridos) e a qualidade dos campos (56%) são os fatores de maior peso na escolha deste destino.
109 Com base em dados da ANA Aeroportos de Portugal referente às ligações aéreas diretas entre Portugal e os principais
mercados emissores. In Turismo de Portugal. Estratégia de Turismo 2017-2027 – Produto Golfe.
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
2014 79531 108667 175285 163904 161916 131120 104694 103612 154484 202115 127129 68982 2015 86553 115766 186238 180230 168721 136713 106971 104125 168943 205232 144001 75802 2016 93343 136176 212729 212744 182933 142226 111988 103124 182514 224665 163403 77290 0 50000 100000 150000 200000 250000 V al ores em m il vol tas
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perspetivas futuras positivas. Todavia, ficou bem patente tratar-se de uma prática elitista, onerosa e muito dependente do segmento de mercado externo.
GOLFE E TURISMO RESIDENCIAL: DUPLA CAPITALIZAÇÃO DO RESORT
Como vimos atrás, Portugal é um dos destinos de golfe mais consolidados na Europa e as perspetivas de crescimento estão em alta. A sinergia entre golfe e turismo residencial incluída nos resorts foi amplamente valorizada no PENT enquanto produtos estratégicos para o turismo, não sendo por acaso a marca diferenciadora dos resorts turísticos nacionais que reúnem imobiliário, a de incluírem também campos de golfe. O golfe contribuiu para alimentar a tempestade que se abateu neste segmento na medida em que foi instrumentalizado pelo negócio imobiliário visando a valorização dos ativos, e justificando, por esse motivo, o significativo peso dos empreendimentos aliados ao golfe na península Ibérica. Os fatores económicos são os mais referenciados na literatura, manifestando-se sob várias perspetivas: a valorização do próprio conjunto devido à existência de um campo de golfe e a valorização dos ativos imobiliários influenciados pela morfologia do campo.
Com base num estudo realizado pela consultora KPMG GOLF ADVISORY (2015) intitulado “Tendências
do mercado de resorts de golfe na região do Mediterrâneo”, foram examinados 170 resorts localizados em oito
países que combinam a oferta de golfe e turismo residencial na chamada costa mediterrânica europeia110, do
qual destacamos algumas conclusões sobre a performance portuguesa no contexto dos seus principais concorrentes diretos (Gráfico 13 e Gráfico 14).
Do total de campos de golfe existentes em Portugal, 33 estão integrados em resorts (KPMG, 2015) localizados na zona costeira. A oferta de produtos turísticos é condicionada ao perfil da procura e, tal como referido no ponto anterior, tendo em consideração o perfil do turista de golfe, a qualidade da oferta de alojamento torna-se uma imposição alinhada com as preferências e necessidades da procura. Neste contexto, em alternativa à oferta hoteleira, os resorts integrados ganham relevo. Em teoria, as margens de retorno financeiro em imobiliário, quando comparados com o ramo da hotelaria, são superiores.
Segundo a consultora KPMG, a quantidade de campos reflete-se no grau de diferenciação e na capacidade de atração de turistas de golfe. Em termos do número médio de campos por resort, Portugal e Espanha registam uma média de 1.4, sendo que a maioria é composta pela tipologia de 18 buracos (Grécia e Turquia lideram a lista com 1.5 campos/resort). Desde a década de 90 que tem sido utilizado pelos promotores,
110 No contexto deste estudo, o resort integrado com golfe integrado é definido da seguinte forma: “um empreendimento
planeado, composto por um ou mais campos de golfe, alojamento turístico e / ou imóveis residenciais para venda em que as componentes do resort foram planeadas e desenvolvidas como parte de um projeto de uso misto” (KPMG GOLF ADVISORY, 2015, p. 5).
Os países estudados foram Portugal, Espanha, Turquia, França, Itália, Grécia, Croácia e Chipre. Apesar de Portugal não pertencer geograficamente à região da costa mediterrânica, foi incluído neste estudo por ser considerado um destino de golf tradicional que compete com os outros países do sul da Europa. Estes 170 resorts localizam-se a uma distância máxima de 20 km da orla costeira.
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um outro meio para captar procura, recorrendo a reconhecidos jogadores de golfe para apoiar a conceção do
layout do campo.
Figura 18 - Quando o jardim lá de casa é o campo de golfe Fonte: Foto da autora (2014).
Quanto ao alojamento, outra componente-chave deste tipo de resort, cerca de 60% dos empreendimentos nacionais identificados no estudo oferecem uma combinação de produto residencial com serviços de hotelaria, o que demonstra bem o peso do imobiliário neste tipo de oferta em Portugal, bem mais acentuado que nos restantes países. Em comparação com os outros mercados, mais de metade do universo dos
resorts proporciona apenas oferta hoteleira e em Espanha, o principal concorrente, 50% dos resorts de golfe
baseiam-se, igualmente, apenas em oferta hoteleira. A oferta combinada de alojamento (hoteleiro + residencial) começou a ganhar popularidade a partir da década de 2000 na Península Ibérica em detrimento da oferta hoteleira exclusiva (Gráfico 15). Em termos de equipamentos complementares ao golfe, elemento âncora, cerca de metade dos resorts incluem um SPA e/ou um Wellness Center.
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Gráfico 13 – Distribuição geográfica da oferta de resorts de golfe | Região Costeira do Mediterrânica, 2015 Fonte: adapt. KPMG (2015:6).
Gráfico 14 – Abertura de resorts de golfe integrado, por décadas | Região Costeira do Mediterrânica, 2015 Fonte: KPMG (2015:5). 73 33 25 19 12 8 Espanha Porugal Itália França Turquia Outros 0 10 20 30 40 50 60 70 80
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Gráfico 15 – Abertura de resorts de golfe integrado, por país | Região Costeira do Mediterrânica, 2015 Fonte: KPMG (2015:8).
Gráfico 16 – Evolução do produto de hospedagem nos resorts de golfe integrado, por décadas | Região Costeira do Mediterrânica, 2015
Fonte: KPMG (2015:8).
Apesar dos investimentos vultuosos na construção e manutenção de um campo do golfe, este representa um importante meio para os promotores aumentarem a capacidade de atração dos resorts ao longo do ano. Por um lado, pretende gerar maior procura e aproveitar os efeitos multiplicadores deste negócio rentável (tanto do ponto de vista do desenvolvimento turístico como pela atividade em si) (Correia e Martins, 2004, p. 87) e, por outro, pretende combater a sazonalidade, tão particular, dos destinos tradicionais de “sol e mar”.
Com base no “Estudo de Custos de Desenvolvimento” da KPMG [2014], quase todos os resorts de golfe inquiridos localizados na região “EMEA” (Europe, Middle East and Africa) que oferecem um produto imobiliário afirmaram que alcançaram uma valorização do preço de venda de unidades imobiliárias associadas ao golfe, em comparação com o valor de venda de imóveis na mesma área geográfica, mas sem a ligação ao campo de golfe
100
(KPMG, 2015). Neste sentido, não surpreende que o objetivo principal do promotor turístico que investe num campo de golfe numa urbanização é de obter um aumento do valor dos imóveis (Muirhead et al. [2001], cit. por Nicholls e Crompton, 2005, p. 38). Os clientes de países de golfe tradicionais com altas taxas de participação no golfe (Reino Unido, Irlanda, Alemanha e Escandinávia) são também os principais compradores de segundas residências no estrangeiro. Em Portugal, esta tendência é igualmente visível, embora se destaque a emergência de novos mercados (Rússia, Comunidade dos Estados Independentes: CEI) (KPMG, 2015). A integração da componente residencial em resorts de golfe (em alternativa aos que tinham apenas a componente hoteleira) abriu portas para a expansão do chamado “golf course living” (cf. Gibler, Taltavull de La Paz e Zahirovic-Herbert, 2018)111. Todavia, apenas os promotores com uma situação financeira confortável conseguem suster o
investimento e o prazo elevado de recuperação do mesmo que pode atingir os 14 anos112. A aposta num produto
imobiliário com vista à obtenção de receitas é também considerada, pelos promotores, como uma oportunidade para diluir os custos dos equipamentos âncora, nomeadamente dos campos de golfe ou da introdução de marcas hoteleiras de renome internacional, e para financiar os custos da própria urbanização.
Em Espanha, são vários os estudos alusivos à relação que se estabelece entre o aumento do número de campos de golfe e a expansão de empreendimentos turísticos e/ou imobiliários, fenómeno muito intenso no sul, nomeadamente nas províncias de Andaluzia, Alicante e Múrcia113. Villar e Fernández (2013) destacam o
papel do campo de golfe como amenidade paisagística e de recreio que se traduziu num elemento central do processo de urbanização no litoral de Andaluzia. Também referem a teoria dos preços hedónicos [ou valorização hedónica], um método de valorização de bens utilizado na avaliação imobiliária e não só, que considera que o preço de um bem imóvel, a par das suas características físicas, é influenciado por um conjunto de externalidades positivas e negativas (Tavares, Moreira e Pereira, 2010). Vários autores concluíram que as amenidades ambientais e paisagísticas são uma mais-valia para áreas residenciais (Phillips, [1986]; Shultz e Waltert, [2009], cit. por Villar Lamas e Fernández Tabales, 2013). No caso concreto destes empreendimentos turísticos/imobiliários, os preços dos imóveis são estimados medindo o impacto da implantação do campo de golfe. Segundo o estudo de Villar e Fernández (2013), os campos de golfe foram aproveitados pelo setor imobiliário por forma a gerarem uma valorização dos terrenos e dos imóveis próximos, que consequentemente,
111 A estreita relação entre golfe e imobiliário não é recente nem exclusiva da Península Ibérica. Esta advém dos EUA, com o
aparecimento dos “golf course communities” em plena década de 50 do século XX com níveis de popularidade elevados que se estendem até hoje (Ortuño Padilla, Hernández Hernández e Civera Planelles, 2016).
112 Prazo baseado no estudo de Correia e Martins (2005) a partir dos inquéritos realizados aos stakeholders da região do Algarve
sobre a exploração e funcionamento do negócio de golfe.
113 Sobre esta matéria (cf. Hornillos, 2010; Ortuño Padilla, Hernández Hernández e Civera Planelles, 2016; Villar Lamas e
101
desencadeou processos de urbanização intensa, nalguns casos, com tendências especulativas óbvias na zona costeira da Comunidade Autónoma de Andaluzia114, contribuindo, assim, para a bolha especulativa.
Outro aspeto interessante a reter do mesmo estudo são as estratégias utilizadas para tirar o máximo partido desta relação a partir do desenho do campo que difere segundo a vocação do empreendimento (imobiliária, turística ou desportiva)115. Os atributos que ressaltam da morfologia e funcionalidade do campo são
ponderados na génese do processo, nomeadamente em termos de sistema de vistas, vegetação, luz, e em conjunto constroem um produto orientado para uma determinada estratégia comercial. O estudo referente a Andaluzia mostrou que a maioria dos campos de golfe é concebida de forma a extrair o máximo rendimento possível através da transação do imobiliário. Neste sentido, é dada primazia a um desenho com um sistema de vistas orientado “de fora para dentro” i.e., condicionado pela quantidade e disposição das moradias colocando em segundo plano a exploração da atividade desportiva (ibidem) (Figura 19).
Recorrendo a cinco modelos teóricos de conceção do layout do campo, os autores sistematizaram ainda as opções que tendem a valorizar a componente imobiliária ou da prática do golfe ligado a um fim turístico (Figura 20).
114 O estudo de Villar (2012) revela que no litoral de Andaluzia, o campo de golfe constituiu uma força motriz no desenvolvimento
de urbanizações novas com uma vocação residencial, representando concretamente um terço do processo recente de ocupação do solo (1998-2007).
115 O estudo “Diagnóstico y perspetiva territorial del golf en Andalucía: entre la cualificación turística y el desarrollismo inmobiliario
Boletín” de Villar e Fernández (2013) faz alusão aos três pilares básicos do negócio de golfe: o desporto, o turismo e o mercado imobiliário e definem três conceitos resultantes dessa relação: El golf inmobiliario lo conforman instalaciones condicionadas formal y
funcionalmente por este setor. La orientación hacia la actividad inmobiliaria condiciona la morfología y funcionalidad del campo desde su propia génesis hasta su culminación. Así, aunque se cuente con buenos diseñadores de campos, si éstos se hallan condicionados por la cantidad y la disposición de las viviendas, tendrán un escaso margen de maniobra para crear un producto de excelencia turístico- deportiva, primando el rendimiento inmobiliario (vistas hacia el campo) sobre el uso deportivo-turístico (vistas desde el campo). E igualmente determinará el desarrollo de la vida útil de dicho campo, ya que al estar inmersos en la dinámica del negocio inmobiliario, en el que la rentabilidad se deriva de la venta de las viviendas asociadas al mismo, no se aprecia un especial énfasis en cuidar y gestionar correctamente la instalación, sino que se buscará repetir el mismo negocio en otro lugar. En el golf turístico, a diferencia del anterior, prima el diseño y la correcta gestión de la instalación deportiva. Normalmente existen usos residenciales, pero el número de viviendas es bastante menor y el grado de contaminación visual de las mismas hacia el campo está mejor tratado a favor de la paz visual del jugador.