SETOR DO IMOBILIÁRIO TURÍSTICO

Abordar a evolução do mercado imobiliário em Portugal nos últimos 15 anos ressalta a priori a crise do “subprime“. A falência do banco de investimento Lehman Brothers foi um símbolo da crise financeira internacional, mas as condições que deram origem à bolha imobiliária resultaram da combinação de vários fatores que foram progressivamente gerados de forma prévia: desregulação dos mercados financeiros, produtos financeiros sobrevalorizados, créditos hipotecários de alto risco (‘subprime’), baixas taxas de juros que fomentaram a expansão do crédito fácil e impulsionaram o consumo e a procura interna, além de beneficiarem um ciclo de alta nos preços dos imóveis82_.

De facto, apesar da sobre-exposição horizontal à Crise Financeira Global (CFG) da economia meridional e de outras economias periféricas devido ao financiamento imobiliário (Hadjimichalis, 2011)83_{, a}

79 _{No âmbito internacional, Portugal ocupa a 14ª posição no ranking dos destinos mais competitivos do mundo (Fonte: The Travel}

& Tourism Competitiveness Index 2017). Portugal é o 18º país classificado em termos de chegadas internacionais e 25º em receitas turísticas em 2016 (Fonte: UNWTO, 2018).

80 _{São vários os atributos de atratividade que fazem Portugal destacar-se no Turismo internacional. Citando Francisco Calheiros,}

Presidente da CTP: “Que outro país reúne tantos atributos como a estabilidade política, a segurança, o clima, equipamentos de qualidade no domínio da saúde e do ensino, uma linha de costa das mais extensas da União Europeia, património histórico e cultural, gastronomia e, mais importante, um povo tão hospitaleiro como o nosso?” in. Discurso proferido na IV Conferência Nacional do Turismo Residencial e do Golfe (APR) realizada a 11.04.2018 no Estoril.

81 _{O mercado imobiliário turístico distribui-se por vários nichos de mercado - hotelaria, alojamento local, turismo residencial e, é}

sobre este último, que vamos analisar a dinâmica de um dos principais setores exportadores de imobiliário da atualidade.

82 _{In. Jornal online Dinheiro Vivo: https://www.dinheirovivo.pt/banca/lehman-brothers-falencia-ha-10-anos-e-o-simbolo-da-maior-}

crise-desde-crash-de-1930/ acedido a 13.09.2018.

83 _{Hadjimichalis argumenta que, além dos fatores macroeconómicos e financeiros, a crise da dívida na zona do euro,}

particularmente nas economias do sul, é fundada em condições geográficas. A entrada em circulação da moeda única (euro) sem ter em conta os aspectos sociais e geográficos fundamentais (por exemplo, mercados de trabalho, políticas financeiras, sistemas regulamentares, etc.) gerou enormes disparidades económicas que estão na primeira linha de um mapeamento desigual da crise de

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repercussão da bolha imobiliária não foi uniforme nos países atingidos. No caso nacional, a literatura não é absolutamente consensual no que respeita ao facto de ter existido uma clara bolha especulativa no mercado imobiliário nacional. De facto, alguns fatores apontam para uma espécie de bolha mitigada que ficou aquém das bolhas em Espanha ou na Irlanda. Pereira e Wemans (2012) defendem que:

“the Portuguese economy was slower than other economies to show clear signs of economic deterioration as two of the most important sources of the global contagion in this initial period (disruptions in the banking system and collapses in real estate setor) were less pronounced”

(Pereira e Wemans, 2012, p. 13)

Com um perfil de investimento mais conservador, os bancos portugueses mostraram alguma resiliência no início da crise. Além disso, o mercado imobiliário em Portugal esteve anteriormente sujeito a alguns ajustamentos e abrandamento (por exemplo, o valor da propriedade não estava sobrevalorizado a um nível tão elevado como se verificou em Espanha ou na Irlanda; o aumento dos preços da habitação começou a abrandar após 2002; o mesmo aconteceu com as licenças de construção de novas edificações que começaram a diminuir a partir de 2002, devido à extinção do crédito à habitação bonificado), que atenuaram os impactos imediatos da CFG no setor imobiliário e os subsequentes efeitos noutros setores de atividade. Os níveis de confiança não foram dramaticamente abalados ajudando o mercado a acalmarem-se e as perdas por deterioração do setor bancário não foram tão grandes como noutros países (Pereira & Wemans, 2012; Tavares, Pereira, & Moreira, 2014).

Todavia, os impactos da bolha imobiliária sobre a economia nacional e os níveis de endividamento de Portugal não devem ser negligenciados. Uma série de indicadores mostra que, à semelhança de Espanha e Irlanda, Portugal sofreu uma bolha imobiliária (Bingre do Amaral, 2011).

Num período de 20 anos, Portugal passou de um paradigma de escassez de habitação (uma necessidade de cerca de meio milhão fogos) para um paradigma de aquisição de casa própria, baseado num modelo de endividamento suportado por bonificações e pela descida histórica das taxas de juro na década de 9084_{, o que gerou um superávit residencial em 2011 (com registos aproximados de 750.000 habitações vagas)}

débito. Com efeito, mediante a realidade atual de uma ordem neoliberal, setores não produtivos, como serviços e investimentos imobiliários, ou mesmo o turismo, tornaram-se meios rápidos para alavancar o crescimento das estruturas produtivas e empresariais dos países do sul. Contudo, esta estratégia conduziu-os a uma posição de maior fragilidade. Portanto, são estabelecidas fortes ligações entre os níveis de endividamento e a bolha imobiliária das economias periféricas, na qual os investimentos imobiliários movidos a dívidas hipotecárias forçaram indiretamente os Estados a níveis altamente insustentáveis de dívida pública para salvar o setor bancário (ver também: Amaral, 2011; Observatorio Metropolitano de Madrid, 2013).

84 _{No estudo conduzido por Mateus et al. (2013), Portugal é um dos sete Estados-membros onde o crédito mais que duplicou o}

PIB. “Entre 1986 e 2010, o crédito ao setor privado triplicou para cerca de 150% do PIB e afirmou-se a quota das famílias face às empresas (de 24% para 55%) e o trinómio habitação, construção e imobiliário (de 30% para 60%). Em paralelo à queda dos juros e da inflação, o crédito cresceu a ritmos anuais sucessivamente acima de 20% na segunda metade da década de 1990” (Mateus, 2014:187). O

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(cf. Domigues e Travasso, 2015; Cavaco et al., 2016, p. 123). Segundo dados do INE, entre 1995 e 2008 foram licenciados 757 411 edifícios para efeitos de obras de edificação, das quais 606 820 licenças se referem a construções novas (81% do total).

Este modelo alargar-se-ia rapidamente à aquisição da segunda residência. Em paralelo, assistiu-se a uma acelerada expansão urbana que deverá ser compreendida, “não só como resposta às necessidades de uma

população (…), mas também como motor e como produto das reformas económicas e financeiras (…)”

(Domigues e Travasso, 2015, p. 120). Entre 1991 e 2011, o número de segundas residências em Portugal aumentou 198%, enquanto o total de residências convencionais cresceu 41%85_{. Em 2011, as segundas}

residências representavam 19% do total dos alojamentos86 _{(INE, 2011). No que respeita aos dados da oferta de}

alojamento em empreendimentos turísticos (como aldeamentos turísticos, apartamentos turísticos e hotéis- apartamentos) verificou-se, em igual período, um aumento de 59%, que corresponde a cerca de 31% (88.854 camas) da oferta total (289.107 camas) em 2011 (ibidem).

Paralelamente, a economia nacional entrou num ciclo de crescimento que atingiu o pico em 2007; o mercado imobiliário e o desejo de comprar casa própria foram incentivados por um poder de aquisição crescente e um conjunto de medidas de cunho neoliberal: fácil acesso ao crédito bancário (restrições ao acesso a créditos, bem como, restrições de liquidez às famílias foram retiradas), baixas taxas de juros (entre 1990 e 2010, as taxas de juros reais caíram para um quinto do seu valor de 1990) e benefícios fiscais (atribuição de subsídios sobre taxas de juros para a compra da primeira casa87_{) (Tavares et al., 2014). Entre 1990 e 2008, o volume de}

empréstimos hipotecários subiu mais de 2000%, enquanto no mesmo período a taxa de crescimento populacional quase não chegou a 7% e o crescimento do PIB ficou abaixo de 40% (Bingre do Amaral, 2011). Quando uma grande quantidade de dívida resulta indiretamente do crédito hipotecário88_{, que alimentou a}

economia nacional produtiva, não há como negligenciar os efeitos do crédito hipotecário da bolha imobiliária na economia e paisagem portuguesas. Os passivos territoriais são um sintoma claro disso, sendo-lhes reservada uma espacial atenção no Capítulo 5. Estes indicadores explicam a relação entre a bolha turística e imobiliária em Portugal, à semelhança de outros países do sul da Europa, (Schulz-Dornburg, 2012) ou destinos turísticos (Bezerra & Clementino, 2012), embora os impactes tenham sido menores (Martins e Cavaco, 2018).

mesmo estudo refere que “Por cada cinco euros de crédito concedido ao setor privado, dois vão em média para compra de habitação e outro para os setores da construção e do imobiliário” (ibidem: 379).

85 _{Segundo dados do INE, foram registados em 1991, um total de 4 154 947 alojamentos familiares, aumentando para 5 859 540}

alojamentos, em 2011. Por sua vez, os alojamentos de residência secundária / uso sazonal registaram em 1991, 377 608 alojamentos e 20 anos mais tarde, 1 133 300 alojamentos.

86 _{A região do Algarve confirma a sua posição turística, atingindo a maior quota de segundas residências - 40%.}

87 _{Entre 1987 e 2011, foram gastos pelo Estado Português, 9.6 mil milhões de euros, 73,3% dos quais se referiam a bonificações}

de juros para créditos habitacionais e de construção (Cavaco et al., 2016, p. 94).

80

A maioria dos países periféricos europeus registaram grandes perdas em 2008, mas no caso português, os efeitos começaram a fazer-se sentir no setor imobiliário e construtivo somente em 2009, sendo que a posterior crise financeira veio agravar a situação. É portanto, no período 2009-2014, que se registam as maiores perdas, reflexo da redução da procura e da dificuldade de obtenção de crédito bancário por parte das famílias e das empresas.

A contração das atividades imobiliárias e da construção já se fazia notar durante a década de 2000, mas a crise financeira e o período de intervenção externa reduziu o setor a uma condiçãomínima89 _como

comprovam os seguintes indicadores: o número de licenças concedidas para novas construções chegou ao valor mínimo em 2014 (9155 licenças) e uma taxa de variação negativa de 81% face a 2002; o valor médio dos prédios urbanos transacionados registou o valor mais baixo em 2012 (95 297€) e uma taxa de variação negativa de 24% face a 2008; na banca as consequências da crise notam-se logo em 2008: os montantes de empréstimos para efeitos de habitação concedidos a particulares registam uma quebra de 32% face ao período homólogo (de 13 376 milhões/€, em 2016 para 9 331 milhões/€ em 2009) e atinge o montante mínimo em 2012 (1 935 milhões/€); no caso das empresas com montantes inferiores a 1 milhão/€, segue-se a tendência decrescente que já se verificava desde 2005, enquanto no caso dos montantes superiores a 1 milhão/€, os montantes médios têm vindo a cair mas não uniformemente, registando quebras mais significativas em 2009 face a 2008 (-34%) e em 2015 face a 2014 (-33%) (INE).

89 _{Acerca do contexto e da evolução do mercado imobiliário entre 2003-2011, em Portugal, consultar Tavares et al., “The}

Portuguese Residential Real Estate Market. An Evaluation of the Last Decade” in PANOECONOMICUS, 2014, 6, pp. 739-757. DOI: 10.2298/PAN1406739T.

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Gráfico 5 - Portugal, 2002-2017| Licenças concedidas para nova construção Fonte: WWW.INE.PT

Gráfico 6 - Portugal, 2002-2017| Valor médio dos prédios urbanos transacionados. Fonte: WWW.PORDATA.PT 49343 43724 40271 39037 ₃₆₉₉₂ 34401 28368 20911 19488 16409 12553 9751 9155 10936 12654 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 71 398 125 992 115 405 95 297 136 059 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17

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Gráfico 7 - Portugal, 2003-2017| Montantes de empréstimos concedidos a particulares para fins de habitação e a empresários com valor >1 milhão de euros.

Fonte: WWW.PORDATA.PT

Nos últimos anos, o mercado imobiliário conseguiu reerguer-se, inicialmente de forma lenta e, mais recentemente, de forma mais acentuada, projetando relativamente a esse mínimo, uma recuperação acumulada de 17.3% (INE, 2017), sendo que os preços dos imóveis residenciais estão atualmente em níveis próximos dos anteriores à crise. O dinamismo do mercado também se manifesta na evolução positiva das vendas dos imóveis. O INE revela que em 2017, foram transacionadas 153 292 habitações, o valor mais elevado dos últimos nove anos, proporcionando um aumento homólogo de 20.6%% face a 2016. As casas usadas constituem o principal impulsor deste dinamismo, onde a subida dos preços foi mais acentuada (10.4%) do que nas habitações novas (5.6%). As transações das habitações ascenderam a 19.3 mil milhões de euros (+30.6% do que no ano anterior e +82%, entre 2014 e 2017). Em termos regionais, Lisboa e Norte concentram 64.3% do número total das transações e 70.9% do total do valor transacionado (2017).

O crescimento da comercialização de ativos imobiliários deve-se ao contributo de vários fatores que afiançaram um novo ciclo de investimento e valorização, entre eles, a melhoria da economia nacional, o aumento do financiamento bancário, as políticas de promoção à reabilitação urbana, o reforço do investimento estrangeiro e a dinâmica turística, que em conjunto potenciam a requalificação e regeneração do parque imobiliário, o aumento do emprego e aliviam as contas externas (Gráfico 8 e Gráfico 9).

12 943 9 331 1 935 8 261 27 765 35 365 22 601 11 882 27 855 26 431 18 629 16 962 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Particulares | Crédito à habitação Empresas | Crédito >1 milhão/€ Empresas | Crédito <1 milhão/€

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Gráfico 8 - Portugal, 2009-2017 | Valor de vendas de alojamentos familiares (milhares) Fonte: WWW.INE.PT

Gráfico 9 - Portugal, 2009-2017 | Número de vendas de alojamentos familiares (unidades) Fonte: WWW.INE.PT

TURISMO RESIDENCIAL & RESORTS

A natureza cíclica do mercado imobiliário e o ciclo económico e financeiro verificados no período pré- crise e crise propriamente dito, explicados no ponto anterior também foram sentidos no segmento do turismo residencial incorporado em resorts.

Em 2009, em pleno período baixo dos níveis de confiança, foram anunciados 73 novos projetos de

resorts frutos da conjuntura favorável que antecedeu a crise, uma tentativa para repor a confiança do mercado

nacional, apesar do elevado cepticismo face à viabilidade e/ou perspetivas de sucesso de vários especialistas. De notar que a oferta prevista contrariava a localização e o conceito tradicional (litoral algarvio + produto golfe, sol e mar), demonstrando uma maior diversificação, não só geográfica (mais dispersa a nível regional com tendência para as zonas interiores), como também ao nível de produtos âncoras (enoturismo, turismo náutico). Os empreendimentos previstos localizavam-se sobretudo no Alentejo e Algarve que concentram dois terços da oferta programada, com 28 e 26 resorts, respetivamente, seguidos pela região Oeste, Lisboa e Vale do Tejo, com 7 e 5 novos empreendimentos respetivamente; as regiões autónomas dos Acores e da Madeira

0 5000000 10000000 15000000 20000000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Novos Existentes 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Novos Usados

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contabilizam 3 novos projetos e, finalmente, a região Centro com apenas um resort. Apesar da aposta na diversificação do conceito, o golfe mantém uma presença sólida em quase todos os projetos90_.

Não foi possível averiguar, com detalhe, o nível de execução destes projetos pois a atual contagem dos resorts licenciados à luz do RJET não foi conclusiva. Segundo dados fornecidos pelo Turismo de Portugal IP., entre 2008 e junho de 2017, deram entrada nesse organismo, 178 projetos para licenciamento de conjuntos turísticos. Os primeiros três anos da entrada em vigor do atual regime jurídico dos empreendimentos turísticos correspondem ao período que regista maior número de entradas, talvez explicado pela reconversão da classificação de empreendimentos já existentes ou de projetos já licenciados. O ano de 2011 evidencia já os sinais da crise económica e financeira que se refletiu no setor turístico e imobiliário, mas é o ano de 2014 que regista menor dinâmica com a entrada de apenas dois projetos. A partir daí, a dinâmica tem sido inconstante (Gráfico 10)91_.

Gráfico 10 - Projetos submetidos ao TdP para licenciamento de conjuntos turísticos (2008-2017). Fonte dos dados: Turismo de Portugal, IP (2017).

Mas sabemos que a difícil conjuntura económica e financeira potenciou ainda mais o risco dos investimentos pela incapacidade de escoar e/ou explorar os ativos imobiliários. A existência dos passivos territoriais92 _{é prova disso mesmo. O timing adverso da entrada no mercado destes projetos (na tentativa de}

reproduzir o modelo relativamente bem-sucedido do Algarve em destinos não consolidados) e as dificuldades financeiras dos promotores não serão, de longe, os únicos justificativos da crise sobre os resorts que se traduziu

90 _{Vida Económica. Turismo & Resorts. N.º 1305, de 10.07.2009.}

91 _{Sem informação acerca do ponto de situação destes projetos, estes números foram confrontados com os dados constantes no}

Registo Nacional de Empreendimentos Turísticos (RNET) que fornece a relação atualizada dos empreendimentos turísticos com título de abertura válido em todo o território nacional. Mas os resultados foram inconclusivos. Nessa base de dados disponível online, contavam- se, em 2017, somente 13 conjuntos turísticos, um valor muito abaixo do número total de projetos que deram entrada para parecer. Destes 13 conjuntos turísticos, 4 integram pelo menos um estabelecimento hoteleiro e um aldeamento turístico; 3 são compostos apenas por estabelecimentos hoteleiros (hotéis e hotéis-apartamentos) e 6 são compostos por estabelecimentos hoteleiros e apartamentos turísticos.

92 _{Cf. Martins e Cavaco (2018).} 37 35 32 15 13 20 2 6 14 4 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

85

no congelamento/adiamento dos projetos previstos e em dificuldades financeiras daqueles que se encontram em exploração93_{. A política económica do turismo e a política de ordenamento do território também tiveram uma}

influência determinante nesta dinâmica cujo papel será tema do capítulo 5.

Figura 15 - Portugal 2005-2011| O resort no ciclo macroeconómico. Fonte: (adapt. Catarino, 2009).

Nos anos mais recentes, o volume de capital associado ao turismo residencial dá mostras de crescimento que se manifesta, quer ao nível do aumento das transações de imóveis, quer ao nível do aumento de investimento em novos projetos, impulsionado pelo crescimento do turismo relembrando os tempos de pré- crise. A valorização deste segmento de mercado justificou a tomada de medidas para a monitorização da performance do mercado do turismo residencial e dos resorts visando preencher uma lacuna na área do imobiliário turístico. Neste sentido, em 2012, a APR encomendou um estudo para identificar e caracterizar o stock atual e futuro de turismo residencial94

93 _{Segundo o estudo The Luxury Residencial Tourism Market 2010, em 2009, o mercado nacional de turismo residencial de luxo}

registou descidas globais entre 2 e 3%, abaixo das quedas registadas nos outros mercados do setor imobiliário nacional. In Vida Económica. Edição núm. 1352, de 12-06-2010.

94 _{Neste estudo, o turismo residencial refere-se ao “alojamento como imóvel independente utilizado como segunda habitação ou}

para fins turísticos, associado a atividades de lazer, num sistema de propriedade plena ou parcial e dotado de serviços e infraestruturas complementares” (Neoturis Consultoria em Turismo, 2012).

86

Em 2016, foi criado o SIR – Turismo Residencial95_{, um subsistema do SIR - Sistema de Informação} Residencial, i.e., uma base de dados dedicada aos resorts e imóveis de turismo residencial, gerida pela Confidencial Imobiliária (CI) e criada em parceria entre a APR – Associação Portuguesa de Resorts com o apoio do Turismo de Portugal, I.P. Embora não retrate fidedignamente o universo do mercado nem se baseie num procedimento para definição de uma amostra estatística, esta base de dados possibilita, segundo os responsáveis, obter uma visão aproximada das tendências que sustente melhores abordagens comerciais através de tomadas de decisão numa perspetiva de médio e longo prazo96_{. Sublinhamos ainda que, tendo em}

consideração a participação decisiva da APR na implementação desta ferramenta, a realidade retratada foca-se num tipo de mercado muito específico e que se enquadra diretamente na definição de associado, como já tivemos oportunidade de explorar anteriormente. e que acabou por ser adotada pelos agentes da política pública do turismo na promoção do turismo residencial e dos resorts.

Pela primeira vez, a CI apresentou um novo índice de Preços de Ativos Residenciais em Resorts (IPR- Resorts) que, como a designação indica, visa avaliar a evolução dos preços de venda dos imóveis localizados em resorts. Segundo os resultados divulgados, não obstante a curta linha temporal de base, assistiu-se a um aumento dos preços dos imóveis entre o primeiro e o segundo semestre de 2016, invertendo depois a tendência em 2017, que se refletiu numa descida de 5.3% dos preços, entre os dois semestres. Esta descida é explicada pelo comportamento da libra esterlina face ao euro. O impacte do Brexit e a desvalorização da libra face ao euro dominava a discussão entre os agentes, dada a elevada dependência do mercado britânico no produto resort, um dos fatores que mais influencia a compra de turismo residencial em ambiente resort, dado que o mercado britânico é o que apresenta maior peso. O comportamento do índice vem pois “confirmar que o mercado

acomodou pelo menos parcialmente a perda de poder de compra da libra, segurando a procura” (CI, 2018:10).

Mesmo assim, a expectativa para 2018 é bastante positiva entre os agentes participantes que esperam uma valorização dos preços na ordem dos 7.1%. Segundo os dados disponíveis, a oferta atual (cerca de 2000 imóveis) é, maioritariamente, composta por moradias, com 54%, seguidos por apartamentos e lotes para construção, com 27% e 19%, respetivamente.

A análise do mercado pelas zonas geográficas demarcadas no âmbito deste estudo demonstra que os valores da oferta integrada em resorts são sempre superiores aos demais ativos em todas as gamas (à exceção do Barlavento Algarvio na oferta enquadrada no percentil 75). Acrescenta-se ainda que os valores médios dos imóveis mais elevados registam-se no Eixo Albufeira-Loulé, situando-se nos 4.363 euros/m2 _{(2017). Focando nos}

imóveis de gama alta (percentil 95), ou seja, analisando os 5% de imóveis que registam os valores mais

95 _{Os dados associados ao SIR que são aqui reproduzidos foram retirados da publicação divulgada pela Confidencial imobiliário –}

Newsletter Imobiliária Portuguesa: Dossier Imobiliário Turístico. Fevereiro 2018.

96 _{Os parceiros que integram a “pool” reportam dados individuais sobre os ativos em venda e as vendas que realizam. Os dados}

são tratados pela CI que garante a confidencialidade dos dados fornecidos para fins estatísticos e fornece aos participantes resultados