O título pro emptore e a emptio-venditio

Por essa razão, também no caso de compra e venda obrigatória o usucapião ocorre pro emptore e não pro soluto, com a diferença daquilo que se verifica nos outros contratos obrigatórios.

De modo mais claro, isso pode ser observado no texto de Paulo, em D. 41, 3, 48:

“Si existimans debere tibi tradam, ita demum usucapio sequitur, si et tu putes debitum esse. Aliud, si putem me ex causa venditi teneri et ideo tradam: hic enim nisi emptio praecedat, pro emptore usucapio locum non habet. Diversitatis causa in illo est, quod in ceteris causis solutionis tempus inspicitur neque interest, cum stipulor, sciam alienum esse nec ne: sufficit enim me putare tuum esse, cum solvis: in emptione autem et contractus tempus inspicitur et quo solvitur: nec potest pro emptore usucapere, qui non emit, nec pro soluto, sicut in ceteris contractibus”.

Se eu lhe entrego algo acreditando que lhe devo, somente se procede o usucapião se você também acredita que o débito existe. Diferente seria o caso, se eu me considerasse obrigado em decorrência de uma venda e por isso lhe faço a entrega, pois então, se não acontece < de verdade > uma venda, não tem lugar o usucapião pro emptore. A razão da diferença está em que em outras causas se tem em conta o momento do pagamento e não interessa, quando estipulado, saber se a coisa é alheia ou não, pois basta que eu acredite que aquilo é seu quando me pagas, ao passo que para a compra se considera o momento do contrato e do pagamento e não pode usucapir

pro emptore aquele que não comprou, nem

sequer pro soluto, como acontece nos demais contratos.

Paulo delimita de maneira cautelosa a diferença do título pro emptore, em relação aos outros contratos obrigatórios.

Segundo P. BONFANTE82 é na estrutura especial da emptio-venditio83 romana que se

82

Le singole cit. (nota 10 supra), p. 578.

83 _{Conforme R.M}

fundamenta esta exceção, a qual poderia ser facilmente constatada.

Esse contrato consensual (emptio-veditio) estabelece obrigações e acarreta a transferência da posse e a garantia do gozo absoluto sobre a coisa, mas não implica obrigatoriamente na transferência a propriedade.

Por essa razão os romanos a colocam em contraste com a stipulatio.

Ainda mais estreita do que possa parecer, é a correlação que os romanos fazem entre a emptio-venditio e a locatio-conductio, mesclando as regras dos dois institutos.

A respeito dessa correlação, assinala o citado autor, que nem um nem outro instituto impõe, forçosamente, a transferência de um direito, a diferença substancial entre eles é que o primeiro acarreta a privação perpétua, enquanto que o segundo gera tão somente a privação temporária da coisa.

Assim, com a tradição da posse ou com a prestação do habere licere, a consequência será a transição da propriedade.

A jurisprudência romana demonstra querer compreender essa estrutura da emptio- venditio de modo que o faça atingir a finalidade da transmissão do domínio, com exceção em três situações clássicas citadas por P.BONFANTE84:

A primeira, no que tange às regras em que o vendedor age com dolo, tendo conhecimento de que a coisa era alheia e, por consequência, ela não foi considerada transmitida.

Nessa primeira, verifica-se a má-fé e a evidente lesão a outrem, portanto, para fim de usucapião, não seria admitida por título putativo e muito menos por título verdadeiro.

A segunda exceção refere-se ao caso de um terceiro, o qual impede legalmente a aquisição pelo comprador, por exemplo, a situação narrada por Pompônio em D. 19, 1, 3 pr.

Aqui, o negócio é interrompido pela ação de um terceiro estranho à compra e venda.

Representa a terceira exceção, as partes eventualmente ajustarem que não haverá a transição do domínio sobre coisa.

O que se observa nessa hipótese, é que a posse permanece com o vendedor, logo, não

nascer ao vendedor a obrigação de entregar ao adquirente a posse pacífica e durável da coisa vendida (merx) e ao comprador, a responsabilidade de transferir ao alienante o pagamento do preço (pretium) que deve ser necessariamente fixado em moeda cunhada, conforme a opinião dos Sabianianos (Vocabulaire de Droit

Romain,4ª ed, Montchrestien, Domat, 1949, p. 110). 84 _{Le singole cit. (nota 10 supra), p. 579.}

se inicia a contagem do prazo para o usucapião.

O mais importante, orienta P. BONFANTE85, é que para que se possa desvendar o objeto

do presente estudo, deve-se considerar que a emptio-venditio em si, e por si, pode ser, mas não é essencialmente direcionada à aquisição da propriedade.

Na prática, sua função até pode ser esta, mas sua construção, mesmo que seja perfeitamente adaptada ao objeto, não se confunde esse fim, seja qual for a causa desta estrutura anômala.

Todavia, a emptio-venditio, ainda que possa ser, não é essencialmente direcionada à aquisição da propriedade e assim como cada um dos outros contratos precedentes à solutio real, ela é uma obrigação ad dandum.

Esclarece P. BONFANTE86, que isso acarreta com que a solutio pura e simples de

compra e venda não possua por si mesma o caráter de iusta causa de aquisição real e de usucapião.

O autor assevera que supondo que seja verdadeira a premissa de que a eficácia real da solutio não é subordinada à existência e à validade do negócio obrigatório, por outro lado, o seu valor e o seu caráter jurídicos são bem determinados pela natureza da obrigação, como no título pro soluto já se adverte.

Logo, considerando que seria um negócio totalmente ineficaz a solutio de uma promessa de doar entre cônjuges, assim como uma promessa de dote entre pessoas que não possam se casar, por consequência, a solutio de compra e venda também não é negócio eficaz perante o objeto do nosso estudo.

Para tanto, sugere o autor em comento, que se deve regressar ao momento da compra e venda para verificar, adequadamente, se existe no caso uma relação que justifique a posse civil e o usucapião.

Não porque se pretenda buscar uma causa remota, mas porque a solutio de compra e venda não é idônea a constituir a causa próxima.

Esta é, para P. BONFANTE87, a verdadeira singularidade da compra e venda e a que merece ser colocada em destaque.