Tipos de Zonas no Microzoneamento

Importante, neste momento, expor algumas divisões possíveis de zonas nos centros urbanos, apenas com a finalidade de demonstrar determinadas compartimentações existentes quando da elaboração do zoneamento das cidades.

De início, há as zonas residenciais, que, de acordo com Meirelles (2008, p. 566- 567), são as destinadas à moradia, exigindo-se, portanto, boas condições de salubridade, tranquilidade e segurança, para garantir o bem-estar dos habitantes da região. Rech Adir e Rech Adivandro (2016, p. 217-224) subdividem esta categoria em zonas residenciais puras, onde são permitidos apenas imóveis residenciais92, exceto alguns serviços e comércios para guarnecer a área, como escolas, supermercados, entre outros; zonas residenciais mistas, onde, concomitante com as moradias, é permitido o uso industrial, desde que este não cause impacto negativo à população local, sendo também permitidos comércios e serviços; e zonas residenciais populares mistas, que são áreas destinadas a pessoas com menor capacidade financeira, devendo esta zona ter características semelhantes às das zonas residenciais mistas, mas com tamanho mínimo do lote reduzido — neste caso, o Poder Público deve conceder incentivos fiscais para facilitar a aquisição deste.

Já as zonas comerciais, de acordo com Meirelles (2008, p. 567), são aquelas onde se encontram os comércios atacadista e varejista, sendo desejável que estes estejam próximos às zonas residenciais, especialmente, como afirmam Rech Adir e Rech Adivandro (2016, p. 226), “[...] quando se trata de edifícios das zonas centrais, pois, apesar da circulação de grande quantidade de pessoas, não há incompatibilidade com a habitação”.

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De acordo com Carvalho Filho (2009, p.49), infraestrutura urbana “é composta dos equipamentos urbanos e serviços que podem ser disponibilizados para os habitantes e usuários”.

92 _{Silva (2018, p. 248) subdivide as zonas residenciais em uso residencial unifamiliar, onde há uma habitação}

por lote; multifamiliar, com mais de uma unidade habitacional por lote, sendo agrupadas horizontalmente ou verticalmente; e conjunto residencial, com a presença de áreas comuns, sendo bens em condomínio de conjunto.

Outro tipo de zona de bastante importância é a de uso industrial, que segundo Silva (2018, p. 249), divide-se em uso de indústrias não incômodas — quais sejam, aquelas que conseguem se adaptar ao padrão de uso não industrial, no que concerne à ocupação do lote, nível de ruído, poluição, tráfego, etc.; uso de indústrias diversificadas, aquelas possuidoras de padrões de uso específico em relação ao tamanho do lote, ruído emitido, poluição, acesso, etc.; e uso de indústrias especiais, capazes de causar danos à saúde, ao meio ambiente, à segurança e ao bem-estar da população.

Também há as zonas de uso institucionais, que, nas palavras de Meirelles (2005, p. 132), são aquelas onde determinadas instituições estão concentradas, como as instituições administrativas, educacionais, culturais, recreacionais e sociais. Elas podem ser classificadas, como informa Silva (2018, p. 249), em de uso local, quando apresentam ligação direta com o uso residencial; diversificadas, quando não possuírem ligação direta com o uso residencial; de grande concentração, isto é, com grande presença de tráfego, pessoas e nível de ruído; e especiais, aquelas submetidas a um controle e preservação específico, quais sejam, espaços de grande valor histórico, os mananciais de água etc.

Por fim, citam-se mais duas categorias de uso do solo urbano. A primeira é a de usos especiais, correspondendo a usos muito diversificados, como chácaras, clubes de recreio (SILVA, 2018, p. 249). Já a segunda é a zona de preservação permanente e ambiental, que, segundo Rech Adir e Rech Adivandro (2016, p. 229-232), difere das zonas institucionais porque sua função não é voltada para a recreação, mas tem uma finalidade ecológica, ambiental, garantidoras da qualidade de vida urbana.

Foram elencados acima apenas alguns tipos de zonas que podem existir no zoneamento das cidades, havendo muitas outras possibilidades93 a serem utilizadas e até mesmo criadas pelo Poder Público. Importa, no entanto, falar da importância dos usos mistos do solo urbano94.

O uso misto do solo urbano corresponde àquelas áreas onde mais de um tipo de atividade pode ser realizada, ou seja, é possível conviver, por exemplo, o uso residencial e o

93 _{Silva (2019, p. 294), por exemplo, cita as chamadas zonas de uso de serviços e zonas de uso turístico. Já}

Rech Adir e Rech Adivandro (2016, p. 227-232) referem-se a zonas de atividades noturnas e zonas de interesse local.

94 _{Esse tipo de uso se contrapõe ao zoneamento funcional, onde cada zona da cidade tem uma função específica}

e exclusiva, como ocorre em Brasília, o que é bastante criticado pelos urbanistas atuais, em decorrência de seu caráter segregador e elitista, dificultando o alcance de objetivos sustentáveis na gestão urbana (SOTTO, 2015, p. 92).

comercial, e assim por diante. Esta estratégia de zoneamento está prevista, inclusive, na NAU (UN-HABITAT, 2016), por favorecer boas práticas sociais, ambientais e econômicas, sendo, assim, uma diretriz para o desenvolvimento urbano sustentável.

Entre suas possibilidades, o uso misto da terra, principalmente em cidades com boa densidade populacional, pode gerar um ambiente mais vibrante e conveniente, acarretando numa maior sustentabilidade ambiental, ao reduzir o consumo de energia e de deslocamento por transporte particular (FRAGKIAS; LOBO; SETO, 2017, p. 80), além de permitir que atividades laborais informais não sejam consideradas mais ilegais, por serem realizadas em áreas residenciais (UN-HABITAT, 2009).

Porém, nem todos acreditam nas potencialidades das zonas mistas, como Meirelles (2008, p. 569), que afirma serem promíscuas, onde não há regulamentação específica e difícil enquadrar um uso como desconforme, devendo o Poder Público ou o particular demonstrar a nocividade do uso para que o faça cessar. Não parece, contudo, que este argumento merece prosperar, pois a existência de zonas mistas não significa inexistência de regras. Há, sim, uma delimitação do que pode ser realizado dentro do espaço, de modo a garantir o bem-estar dos habitantes e o melhor aproveitamento deste modelo para gerar desenvolvimento urbano sustentável.

Assim, ante o exposto, nota-se que o zoneamento urbano pode ser tido como o principal instrumento de ordenação do uso e ocupação do solo das cidades, buscando garantir a qualidade de vida à população e trazer elementos concretos para a apreciação da função social da propriedade urbana, sendo várias as suas possibilidades, geralmente necessitando de revisões periódicas — deve-se, inclusive, levar em conta a participação popular quando de sua elaboração, não sendo um instrumento meramente tecnicista.