O Tombamento do Bairro da Nova Campinas

O tombamento do bairro da Nova Campinas apresenta claramente as argumentações de duas posições muito polêmicas: a primeira, sobre a preservação do bairro, seu traçado urbanístico e arbóreo, seus usos e sua ocupação, defendida por uns; e a segunda, da alteração da legislação para a aprovação de verticalização e adensamento, proclamada por outros.

O protocolado de origem é o de n° 02/10/4378 de 30 de setembro de 2002, apresentado pela SBNC - Sociedade do Bairro da Nova Campinas, secundada pelos moradores que firmaram um abaixo assinado, aqui apresentado em trechos, requerendo e argumentando o que segue:

Trata-se de um loteamento concebido como estritamente residencial singular conforme está expresso em seu memorial descritivo e materializado na concepção urbanística dada ao projeto, o que se evidencia de modo claro pela largura e o traçado sinuoso de suas ruas, pela disposição e pela quantidade de suas áreas de praças, hoje densamente arborizadas, pela determinação da área mínima para os seus lotes de terreno e pelas exigências e restrições impostas às edificações a serem nelas executadas, com respeito à área construída, número de pavimentos, recuos frontais, laterais e nos fundos dos lotes. Além disso, há dispositivo expresso no memorial, designando apenas duas de suas quadras, as de n°s 02 e 10 onde será permitido o uso comercial.

No entanto, de uns tempos a esta data, surgiram iniciativas de uns poucos proprietários não mais moradores do bairro, pretendendo flexibilizar a LUOS para a Nova Campinas a fim de permitir a instalação de comércio em algumas de suas ruas, o que acabou sendo consagrado, em manobra legislativa pouco ortodoxa, na promulgação da Lei n° 10.566 de 29/06/00.

Com a promulgação desta lei, passou a ser permitido o uso comercial nos imóveis situados na Rua Carlos Stevenson e na Avenida Jesuíno Marcondes Machado....Diante destes fatos e da incerteza quanto à preservação das características urbanísticas originais do bairro, hoje ameaçadas pela instalação do comércio variado e amanhã, por certo, pela verticalização, estamos nos dirigindo a Vossa Excelência. para postular o Tombamento do Loteamento Nova Campinas, nos moldes do que já ocorreu em bairros de São Paulo, especificamente nos denominados Jardins.

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Foi a primeira solicitação de tombamento do bairro, contrária a qualquer tipo de mudança de uso e parâmetros construtivos, já que pela Lei 10.566/2000 houve alteração na LUOS permitindo o uso comercial em algumas vias da Nova Campinas, o que poderia se tornar ameaça à preservação das características originais do bairro e poderia se estender até a verticalização. O que se propunha era a preservação do seu traçado urbanístico e a manutenção das restrições originais ao uso e ocupação do solo, mas não o tombamento de suas edificações. Alegava, ainda, que:

O loteamento foi o primeiro nesta cidade a ser aprovado e implantado, tendo como característica especial a de ser estritamente residencial singular. É o conceito urbanístico de „Bairro Jardim‟ trazido da Inglaterra para São Paulo, na década de quarenta, pela Companhia City e por ela aplicado, com sucesso, no Jardim Paulista, Jardim América e Jardim Europa, dentre outros. Em São Paulo, esses bairros estão preservados até hoje, apesar da vertiginosa expansão urbana registrada em seu entorno, graças ao fato de terem sido tombados, conforme se verifica pela Resolução n° 02/86, em cópia anexa.

Nesse mesmo documento, a SBNC defendeu a Nova Campinas e reclamou do bairro Cambuí13, bairro situado entre a Nova Campinas e o Centro:

Temos hoje um bairro que se desenvolveu e se consolidou mantendo as características previstas em seu projeto original de „Bairro Jardim‟, constituindo um marco em nosso urbanismo a ser preservado, não apenas pelo que ele é em si, mas pelo que ele representa para a cidade. É uma ampla e densa área verde, com baixa densidade demográfica, a servir de anteparo, ao hoje problemático Cambuí, onde se permite tudo, sem nenhum planejamento, transformando-o no exemplo irreversível da incúria da administração pública. É justamente isso que queremos evitar. Que a Nova Campinas venha a ser amanhã o que é hoje o Cambuí. Uma selva de concreto poluída, com sérios problemas viários e de infraestrutura, prestes a se tornar área urbana deteriorada e desvalorizada, porque imprópria para o uso residencial, que em nada lembrará o aprazível bairro de outrora.

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Cambuí é um bairro que fora constituído por chácaras e casarões, até a publicação da Lei 1.933/59 quando foi iniciada a verticalização, de início um pouco discreta, até a década de 80 quando foi acentuada por pressões do mercado imobiliário, valorizando o solo urbano. A Lei 6.031/1988 na tentativa de controlar esse desenvolvimento, reduziu o CA de 4 para 3, assim mesmo, a lei mostrou imperfeições. (CASTRO , 2007).

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As figuras 41 e 42 exibem fotografias do bairro Cambuí da década de 1970 e do ano de 2012 nas quais se observa a verticalização ocorrida. Os problemas do bairro Cambuí foram detectados e apresentados na forma de estudo de caso na dissertação de mestrado, deste autor “O envelope Solar e o Direito ao Sol”, na qual foram analisados quatro edifícios dentro de um quarteirão (ver apêndice 01).

Fig. 41. Foto do bairro Cambuí, anos 70. Fig. 42. Foto do bairro Cambuí, 2012.

Em 11 de junho de 2004, pelo Protocolado 04/10/24550, foi solicitada à Prefeitura Municipal de Campinas, com cópia para o CONDEPACC e Câmara Municipal de Campinas, por um grupo de moradores do bairro da Nova Campinas, em abaixo-assinado, e que constituíam a totalidade dos proprietários dos lotes do quarteirão 721, no centro do bairro, circundado pelas vias Av. Jesuino M. Machado, Rua Eng. Carlos Stevenson, Rua Dr. José Ferreira de Camargo, e Rua Maria C. F. Andrade, a mudança de zoneamento urbano desse quarteirão para ZONA “9”, conforme estabelece a LUOS do Município de Campinas14, alegando que esse quarteirão tinha, nesse momento, sete lotes ou cerca de 20% dos lotes com zoneamento RESIDENCIAL, sendo o restante de 80% com zoneamento COMERCIAL, o que traria prejuízo para essa minoria; e, em situação semelhante, encontravam-se os quarteirões 702 e 709 circundados pela av. José de Souza Campos, Rua Carlos Stevenson e Rua Arthur Bernardes (figura 43).

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A Lei 6.031/1988 – LUOS estabelece para a zona 9, o uso residencial unifamiliar e multifamiliar do tipo HMV-1, HMV-2, os usos comercial CSE-1 e mistos HCSE-2, podendo verticalizar até 10 ou mais andares com um CA aproximado de 2,3.

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Fig. 43. Quarteirões anotados para verticalização

O grupo acrescenta, ainda, que:

...examinando com maior cuidado, todos esses quarteirões tinham uma ocupação de uso comercial, restando uns poucos lotes com a utilização residencial, e finalmente, que era extremamente oportuna a permissão de verticalização desses poucos quarteirões, pois, viria ao encontro dos interesses da grande maioria dos munícipes contribuintes, da evolução urbana de uma parte desse bairro, desonerando-se os munícipes dos custos de levar a grandes distâncias, a infraestrutura urbana necessária para a implantação de edifícios habitacionais coletivos verticais, estrutura que a Nova Campinas já possuía, necessitando, talvez, de apenas algum reforço de rede de água e esgoto, coisa de pequena monta para esta implantação e também atendendo os anseios da população que necessita residir mais próximo do centro da cidade.

Em 23 de setembro de 2004, o Conselho resolve abrir o processo de Estudo de Tombamento n° 03/2004 e, em 09 de dezembro de 2004, o Conselho aprova

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“ad referendum” o Tombamento do bairro da Nova Campinas. Em 16 de dezembro de 2004, foi protocolado requerimento ao CONDEPACC, solicitando alteração do zoneamento do bairro, permitindo a construção de prédios residenciais de até doze pavimentos, sem prejuízo do meio ambiente e de forma ordenada, tendo como base o tipo “Z-9” da LUOS; isso porque a cidade de Campinas não tem áreas onde se possam construir prédios de alto padrão, a não ser na Nova Campinas, e a solução iria aliviar inclusive o bairro do Cambuí, que já extrapolou o seu adensamento, e que contém infraestrutura completa com larga folga para maior adensamento populacional.

Em 14 de abril de 2005, o CONDEPACC resolve manifestar, pela Resolução 61 (ver a íntegra no Anexo 02), parecer favorável ao tombamento do traçado urbanístico do bairro da Nova Campinas, e, com a finalidade de garantir a proteção adequada da área tombada e dos bens nela contidos estabelece um conjunto de diretrizes urbanísticas: todas as intervenções nessa área devem ser previamente aprovadas pelo CONDEPACC; o gabarito máximo permitido das novas edificações será de 10 metros; as novas construções devem destinar 50% de área livre permeável do lote; não serão permitidas alterações no sistema viário, fluxo de veículos, rotas e itinerários; não serão admitidos anexação, desdobros ou subdivisão dos lotes; não será permitida a substituição de qualquer elemento arbóreo etc.

Em 05 de maio de 2005, pelo protocolado 05/10/23431, é encaminhado ao CONDEPACC, pela Habicamp – Associação das Empresas do Setor Imobiliário de Campinas e mais o CRECI - Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, ACIC – Associação Comercial e Industrial de Campinas, Sinduscon – Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de São Paulo, Regional de Campinas e CIESP – Centro das Indústrias e Comércio do Estado de São Paulo (Regional de Campinas) um recurso (ver a íntegra do texto no anexo 03) com base no artigo 12 do Decreto n° 9.585/88, que CONTESTA a proposta resultante da deliberação do Conselho, alegando que:

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...As razões que sustentam o tombamento são fundadas na necessidade de manutenção do conceito de “bairro jardim”, implantado pelo eng. civil Jorge de Macedo Vieira na década de 1940, vez ser o único bairro de Campinas que ainda mantém tais características. E só. Não se tem naquelas paragens qualquer outra motivação com conceito eminentemente histórico a ser registrado ou preservado.

A intenção preservacionista sobre traçado urbano é de se estranhar o foco se colocado num bairro com pouquíssimas características urbanísticas e históricas, até porque Campinas tem bairros com traçados urbanos extremamente significativos que careceriam de estudos preservacionistas muito mais representativos do crescimento da cidade do que a Nova Campinas.

Quando se trata de adensamento urbano, coeficiente de altura e ocupação do solo, o veículo correto garante da participação da população através do Legislativo, é a Lei de Zoneamento, esta sim, poderá ter caráter preservacionista com critérios apurados de análise de adensamento e infraestrutura urbana...

Assim sendo, requerem que seja aceita a contestação com o fim de se REVOGAR a proposta de Tombamento do Bairro da Nova Campinas, vez que ainda não havia sido promulgado o decreto consolidador, pelo prefeito Municipal.

Em 16 de agosto de 2005, uma Comissão da SEPLAMA diz que o patrimônio urbanístico do bairro da Nova Campinas é de relevância para a cidade e que teve garantida a sua preservação pelos parâmetros fixados na legislação que o aprovou, o que também foi garantido pela LUOS, que o transformou em bairro protegido onde são vedados a verticalização e os usos não residenciais.

Considera que a proposta de tombamento não foi objeto de uma análise criteriosa, pois aglutina num único perímetro áreas que, ao longo do tempo, tiveram sua ocupação modificada, e as alterações transformaram a Av. José de Souza Campos, num corredor onde são permitidos os usos comerciais e a verticalização, com características que se assemelham mais ao bairro vizinho, Cambuí.

Considerando que o código de obras prevê a altura de influência para edificações vizinhas nove metros como parâmetro, a Resolução do CONDEPACC

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inova e conflita ao estabelecer o gabarito máximo de dez metros de altura; e considerando que o zoneamento estabelecido pela LUOS para a Nova Campinas é zona 3, com tipo construtivo característico ao H3 (Habitações unifamiliares), ao considerar-se uma taxa de permeabilidade de 50%, estar-se-ia restringindo o direito de construir estabelecido pela LUOS, mesmo porque até a Lei da APA (Área de Proteção Ambiental) do município estabelece taxas que variam de 20 a 35%; desta forma, o proposto na Resolução nada contribui para a preservação urbanística.

A comissão concluiu que a Resolução 61 de 14 de abril de 2005 elaborada pelo CONDEPACC, além de não se ater ao perímetro que ainda conserva as características originais, introduz parâmetros divergentes, conflitando com a legislação urbanística em vigor. Finalmente, em 26 de agosto de 2005, o Prefeito Municipal emite documento cancelando o tombamento. Atualmente, prevalece a Lei 6.031/1988 – Lei de Uso e Ocupação do Solo, devendo ser obedecidos todos os seus parâmetros urbanísticos para qualquer obra nova, reforma ou ampliação, mas, necessariamente, deve ser aprovado pelo CONDEPACC.