F – Valor unitário de repercussão no solo (ponderado para cada uma das finalidades); e – Índice líquido de edificabilidade
IA = (SASAP / STOTAL) Índice de aproveitamento susceptível de apropriação privada; SASAP – Superfície susceptível de apropriação privada
STOTAL – Superfície total
U J
C - Custo de todos os investimentos e gastos necessário do processo de urbanização por m2 de terreno bruto;
U k
Q - Densidade urbanística por m2 de terreno bruto, se houver; i – Taxa de actualização aplicável;
Ti – Tempo estimado de avaliação do solo urbanizado (gestão + urbanização + comercialização) desde a data da avaliação
Tj – Tempo estimado em que se processarão os custos e investimentos da urbanização; Tk – Tempo estimado em que se deverão custear os custos de urbanização QkU, desde a
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A formulação anterior é uma simplificação, não muito exacta, do método residual dinâmico, cuja utilização resulta muito mais recomendável que a manipulação artificiosa do resultado de um método atemporal como é o estático com correcções ao valor em função do prazo de disposição.
Para Nebreda, Padura e Sánchez (2006) a aplicação destas técnicas, especialmente o método residual dinâmico, para terrenos urbanos pode ser de grande utilidade pois tem em conta factores de grande transcendência na formação dos valores do terreno e especialmente como influi o tempo de disponibilidade do terreno e os prazos de gestão nos terrenos.
Com estas técnicas pode-se determinar, com carácter prévio, a viabilidade de actuação urbanística num determinado terreno, o âmbito da sua gestão e as características e custos que tem associados, caso contrário, o parâmetro urbanístico terá que ser modificado para o tornar viável.
3.5.4 – Características, vantagens e inconvenientes do método residual
O método residual apresenta as seguintes características:
- A avaliação residual permite obter o valor dos terrenos e de imóveis destinados à reabilitação, a partir do valor de edificação em que se encontre, construída ou que se possa construir, subtraindo a esse valor todos os demais componentes do valor, que não o terreno;
- Por serem tecnicamente mais completos, metodologicamente mais científicos e permitirem uma maior proximidade à realidade do mercado imobiliário, é aconselhável a utilização para a avaliação de terrenos para construção e imóveis destinados à reabilitação, na maioria dos casos e com preferência sobre outro método, os métodos residuais;
- Os métodos residuais para avaliação de terrenos são dois: o método residual estático e o método residual dinâmico;
- Os princípios em que se baseiam os métodos residuais são: o princípio do melhor uso e o princípio do valor residual.
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- É reconhecível, pelo seu maior rigor científico e adequação à realidade económica do mercado, utilizar o método residual dinâmico, (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
- A metodologia do valor residual é também utilizada para obter o valor unitário do solo a urbanizar (Molina, 2003);
- As técnicas de avaliação residual dinâmica são uma ferramenta imprescindível na gestão urbanística e também no planeamento, já que nos permite conhecer as disponibilidades de desenvolvimento que estão de facto no papel.
- Especialmente indicado para (Molina, 2003):
- Locais onde não abundem terrenos para construção, sendo a peça chave dos estudos de mercado do solo e das construções que se realizam;
- Terreno em zonas em que o mercado está francamente distorcido e não se disponham de amostras com garantias de qualidade; - Imóveis que pelas suas características actuais tenham de
considerar-se ruinosos e em mau estado.
- A aplicação desta técnica, especialmente o modelo residual dinâmico, pode ser de grande de utilidade, nomeadamente para determinar como influi a disponibilidade do solo e os seus prazos de gestão no seu valor (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
Apresenta como inconvenientes:
- Alguns dos dados e parâmetros necessários para aplicar este método podem resultar, em alguns casos, complicados de obter (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006);
- O avaliador deverá ter especial cuidado na escolha das taxas de juro e capitalização, (Molina, 2003).
164 3.6 – Modelos hedónicos
Existem vários trabalhos recentes a nível internacional sobre modelos hedónicos. Segundo Fávero (2005), os modelos hedónicos, apresentam como variáveis independentes, características intrínsecas e extrínsecas que permitem calcular os preços dos imóveis.
Para Molina (2003), a ideia básica deste modelo é interpretar e avaliar em que medida o prazer e o conforto de consumir um activo imobiliário influencia no preço de mercado de um bem no qual existe um mercado perfeitamente definido. Com esta metodologia pretende-se determinar a percentagem em que a variável hedónica exprime o valor de determinado bem. Quanto vale um imóvel como consequência das influências hedónicas que o afectam?
Segundo Fávero (2005), os chamados preços hedónicos tentam descobrir todos os atributos do bem que explicam o seu preço e descriminar a importância quantitativa de cada um deles. Por outras palavras, atribuir a cada característica do bem o seu preço implícito: a disposição que uma pessoa tem para pagar por uma unidade adicional da mesma. Um claro exemplo no imobiliário urbano é estimar como a vista para uma catedral famosa, para o mar ou para um jardim influi no preço de determinado edifício.
Como quantificar esta situação, que amostras escolher, como o justificar? Segundo León (2003), o avaliador tentará assinalar as diferenças de valores com um aumento de 20; 25; 30% entre uns e outros tal como as manifesta o mercado. Realmente é uma questão pertinente de difícil solução, que actualmente está a ter estudos relevantes como o de Fávero (2005), Bourassa, Hoesli e Sun (2003), entre outros.
Ao tratar-se de uma metodologia baseada em ajustes estatísticos apresenta algumas vantagens, mas também algumas dificuldades.
O modelo dos preços hedónicos é aplicado em mercados onde se transaccionam bens com diferentes qualidades (heterogéneos) e o preço que equilibra cada um desses bens no mercado refere a qualidade e atributos de cada bem. Este modelo é utilizado nos mais diversos sectores. Segundo Bourassa, Hoesli e Sun (2003), o método utiliza informações concretas referentes a um certo número de imóveis e as suas características. Todas essas informações permitem estimar uma função de preços hedónicos, mediante uma regressão múltipla, onde o preço é a variável dependente e
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todas as características são variáveis explicadas da relação. Os coeficientes de regressão estimados apresentam os preços implícitos dos diferentes atributos.
O interesse da função dos preços hedónicos resulta do facto dos participantes do mercado estarem a revelar o valor marginal das características específicas dos bens, atributos estes que não são vendidos separadamente no mercado. Os indivíduos maximizam a sua utilidade adquirindo atributos dos preços que representam os valores marginais para a composição do preço final do imóvel ou do seu arrendamento.
3.6.1 – O método dos preços hedónicos
Na literatura, os modelos hedónicos começaram por ser estudados por Court (1939), onde o seu trabalho é motivado por questões práticas da indústria automobilística norte-americana. Esta técnica ganha popularidade e adeptos a partir de Griliches (1961), pois passou a haver trabalhos com este modelo em diversos sectores de actividade.
No entanto, o primeiro a colocar o problema dentro de um contexto de mercado foi Rosen (1974), que apresenta equações da oferta e da procura, onde os preços representam funções das características apresentadas.
A generalidade dos livros da área da avaliação imobiliária refere que há três aspectos a ter em conta na avaliação: a localização (1), a sua localização (2) e a sua localização (3). Apesar desta ser uma afirmação exagerada, o aspecto da localização é algo importante no valor imobiliário. No contexto das propriedades residenciais, a proximidade de escolas, centros comerciais e de serviços, transportes públicos, valoriza a propriedade, mas há impacto de outras externalidades.
Boyle e Kiel (2001), por exemplo, estudaram as externalidades ligadas à qualidade do ar, qualidade da água e usos indesejáveis dos terrenos na vizinhança.
Várias outras externalidades como a proximidade de áreas verdes são também importantes. Thorsnes (2002) mostra, por exemplo, que lotes próximos de áreas florestais preservadas são vendidos com um prémio de 19% a 35% sobre os outros.
Mahan, Polasky e Adams (2000) entenderam que as propriedades próximas de zonas húmidas (lagoas, mar) são mais valorizadas. Bourassa, Hoesli e Sun (2003) também examinaram o impacto nos preços da proximidade de lagoas e do oceano,
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concluindo que existe uma valorização destes atributos. Concluíram também que em propriedades idênticas, mas em zonas pobres e de qualidade inferior, os preços podem cair até 51%, segundo o seu estudo.
Existem diversos tipos de estudos sobre funções endógenas. Entende-se sair fora do âmbito deste trabalho a apresentação exaustiva de todos esses estudos, para caracterização e afloramento do modelo.
3.6.2 – Vantagens e inconvenientes dos modelos hedónicos
Segundo Molina (2003) os modelos hedónicos, atendendo a que a sua metodologia é baseada em ajustes estatísticos, apresentam as vantagens destes mas também problemas como a multicolinariedade, pois pode desconhecer-se a verdadeira forma funcional e as variáveis não serem as adequadas ou as necessárias.
Apesar das inegáveis vantagens dos métodos estatísticos e das possibilidades de investigação e desenvolvimento que todavia apresentam, continuam a existir problemas iniciais que impedem o seu desenvolvimento e generalização em alguns âmbitos:
- Dificuldades na obtenção dos valores das variáveis endógenas e exógenas; - Necessário elevado número de dados para assegurar uma boa precisão. No entender de Molina (2003) este modelo deve potenciar as seguintes linhas de actuação:
- A investigação econométrica ligada à avaliação de imóveis; - A investigação dos valores reais e das variáveis;
- A criação de séries temporais.
Segundo Fávero (2005), o estudo da comercialização hedónica sob a óptica da oferta e da procura, pode propiciar uma constante melhoria nas soluções para o mercado habitacional e a utilização de técnicas de modelagem estatística para a determinação da importância relativa de cada uma das características existentes, possibilitando assim a determinação de uma composição ideal do “pacote” de atributos de uma habitação.
167 3.7 – Conclusão
É indiscutível a importância do conhecimento dos diferentes métodos de avaliação imobiliária e a sua aderência ao mercado imobiliário. A avaliação imobiliária é uma actividade multidisciplinar, onde há necessidade de amplos conhecimentos sobre os factores que podem influenciar o preço.
A avaliação imobiliária está na base de decisão de grande parte das deliberações financeiras nas novas economias ditas evoluídas. As crises financeiras passadas e recentes demonstraram que os perigos de colapso financeiro são reais, sendo de prever o seu impacto noutros mercados.
A profissão de avaliador necessita de acompanhar a evolução, responder a novos desafios, perceber as dinâmicas e não titubear mesmo quando as avaliações são mal recebidas ou incómodas. Com a implementação das Normas Internacionais de Contabilidade abrem-se novas perspectivas e desafios à profissão. Urge a implementação de práticas internacionais estandardizadas e massificadas.
O método comparativo, sendo o mais utilizado, é o que necessita de uma base de dados mais eficaz para melhor responder às exigências de qualidade pretendidas, no curto prazo, já que é um modelo falível no longo prazo. Este método exige experiência por parte do avaliador para a precisão da homogeneização.
O método comparativo, segundo alguns autores, é a técnica mais apropriada para determinar o valor de um imóvel, pode ser limitado, pois verificar se existe ou não um atributo não significa medir a sua magnitude ou qualidade. Os críticos do modelo referem que se a comparação de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor exacto do imóvel. Deve ter-se precaução quando se utilizar este modelo para avaliar em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um modelo circunscrito a um local e espaço concreto.
O método do rendimento, tem por base que uma propriedade é capaz de produzir uma renda e que o valor do bem é dado pelo quociente entre o rendimento líquido periódico e a respectiva taxa de actualização. Este método é aplicável para a maior parte dos pressupostos para quem gere fundos imobiliários.
O método do rendimento apresenta interesse para as entidades financeiras ligadas ao imobiliário. Com a recente utilização da cap rate há estudos que apontam
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para um superior desempenho deste modelo comparado com o dos preços hedónicos. Os pontos críticos do modelo do rendimento estão na dificuldade de cálculo da cap rate e da vacancy rate. Já quanto aos períodos de estimação das rendas há quase uma unanimidade de autores que entende que devem ser utilizados os dez anos. Permite analisar o equilíbrio entre o preço da habitação e o rendimento e verificar a compatibilidade entre os preços de mercado e os valores fundamentais. Este modelo permite examinar o mercado e verificar se existe mispricing, isto é, permite uma análise mais genuína e equilibrada dos preços da habitação.
O método do custo tem por base a relação próxima entre os custos de produção e o valor do bem. É um método amplamente difundido no mercado imobiliário. O método baseia-se no pressuposto de que existe uma relação próxima entre o seu custo e o valor de mercado, o que nem sempre acontece. O custo de substituição (reposição), pode calcular-se como o valor de substituição bruto e o valor de substituição líquido. No método do custo é difícil atribuir um coeficiente de depreciação a uma propriedade comparando-a com uma nova, não é fácil medir a obsolescência. Muitos avaliadores entendem que o valor das vendas no mercado não justificam completamente o valor, recorrendo também ao método do custo.
O método do custo exige conhecimento detalhado do valor do terreno e dos gastos do promotor para construir, necessitando ainda da utilização de várias tabelas para cálculo dos custos. De salientar que os custos de construção podem variar de zona para zona o que acarreta dificuldades à avaliação. Quando os imóveis são históricos ou histórico-artísticos, há dificuldade em utilizar o método de avaliação residual, pois muitas vezes o passar dos anos não se repercute negativamente no seu valor.
O método de avaliação residual dinâmica é uma ferramenta a ter em conta na gestão urbanística e no planeamento, pois permitem avaliar e avalizar o que de facto está no papel.
O método de avaliação residual é considerado tecnicamente mais completo, metodologicamente mais científico e permite maior aproximação à realidade do mercado imobiliário. A avaliação residual permite obter o valor dos terrenos e dos imóveis destinados à reabilitação, a partir do valor da edificação existente. Os métodos residuais para avaliação dos terrenos são o método residual estático e o dinâmico, havendo preferência do método residual dinâmico sobre o estático. Neste modelo o avaliador deverá ter especial cuidado com a escolha das taxas de juro e capitalização.
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Os modelos hedónicos são modelos relativamente recentes que pretendem interpretar as preferências do lado da procura, descobrir todos os atributos que explicam o seu preço e descriminar a importância qualitativa de cada um deles.
A ideia básica do modelo hedónico é interpretar e avaliar em que medida influi o prazer e o conforto de consumir um activo imobiliário no preço de mercado de um bem. Os modelos dos preços hedónicos têm aplicação a produtos heterogéneos e o preço que equilibra cada um desses bens mede a qualidade desses atributos. Apesar de neste modelo haver dificuldade na obtenção de dados para assegurar elevada precisão, é um modelo utilizado em diversos sectores de actividades, obtendo-se uma boa aderência ao mercado.
Com esta revisão da literatura sobre os diferentes modelos de avaliação imobiliária, compararam-se as diferentes metodologias existentes no mercado, enunciando as vantagens e inconvenientes de cada uma.
De referir que do ponto de vista do investidor, no entender de diversos autores, o modelo do rendimento é o melhor para avaliar segundo esta perspectiva, estando comprovado que utilizando a cap rate obtêm-se resultados que em termos quantitativos e qualitativos são superiores aos modelos hedónicos.
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