The present work is the result of a wide bibliographic research and presents the main features of the incorporation of joint ownership building, a business that has been constantly present as a housing construction answer in Brazilian cities for the last eight decades. Considering the specificity of the incorporation of joint ownership, the main options for the specific contract risks are presented and analyzed.
INTRODUÇÃO
Ao mesmo tempo, a velocidade da comunicação, o papel dos meios de comunicação e o seu poder de moldar opiniões fazem com que os fabricantes e prestadores de serviços sejam mais ágeis e comprometidos com a qualidade. Daí a crescente busca pela implantação de sistemas eficazes de gestão de negócios e projetos que visem a otimização da produtividade com qualidade.
RELEVÂNCIA E JUSTIFICATIVA
E termina constatando que nestas perspetivas a construção de edifícios sob a forma de promoção imobiliária assume maior importância, por constituir a forma mais frequente de resolução dos problemas habitacionais nas últimas oito décadas. Análise comparativa dos processos de seleção e contratação praticados em incorporações imobiliárias e outras obras;
OBJETIVO
ESTRUTURA DO TRABALHO
O contrato de construção é então apresentado tendo em conta as suas características, a sua estrutura, o conteúdo e a formação do documento contratual. São apresentadas as modalidades de contratos de construção e os tipos de variações mais comuns utilizadas na construção de edifícios.
A INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
O objetivo exigido nos projetos de construção civil é garantir os resultados planejados em termos de custo, prazo e qualidade. Atualmente, o cenário das empresas de construção civil é caracterizado pelo aumento da concorrência, exigindo cada vez melhor desempenho operacional e gerencial.
O PROJETO
CICLO DE VIDA DO PROJETO
Planejamento – inclui o desenvolvimento de um plano de projeto que orientará sua implementação, incluindo desenhos, especificações de materiais e equipamentos e técnicas de execução, cronogramas, orçamentos e diretrizes de gestão. Ao mesmo tempo, Cleland e Ireland (2002) propõem o ciclo de vida de acordo com cinco fases, nomeadamente: fase de conceptualização, fase de definição, fase de produção, fase de operação e fase de desinvestimento.
GERENCIAMENTO DO PROJETO
Execução – é a fase em que é implementada uma estrutura organizacional para a gestão e implementação do Projeto. Portanto, a gestão deve necessariamente pensar em todo o ciclo de vida e também em cada ponto particular do projeto e isso significa envolver não apenas a equipe do projeto em si, mas uma mentalidade e filosofia empresarial, penetrando em todos os níveis e setores da empresa, criando um ambiente eficaz compromisso coletivo.
OS RISCOS
A mentalidade empresarial focada na valorização da Gestão de Projetos envolve necessariamente a alta direção das organizações como principal agente estimulador do processo. Contudo, deve-se considerar também a importância da influência dos riscos nos prazos de implementação dos projetos, bem como o seu efeito na qualidade do produto, e não apenas como falta de previsão de custos.
ANÁLISE DE RISCOS
Falhas no projeto executivo (esboço), em especial a falta de consistência entre arquitetura e projetos de estrutura e instalação;. Do exposto acima, nota-se que os fatores de risco internos podem ser agrupados como principalmente técnicos, não técnicos e jurídicos.
COMPORTAMENTO DIANTE DOS RISCOS - REAÇÕES AO RISCO
Previsão e estimativa de riscos (aplicação de métodos específicos como PERT-Risk, Monte Carlo e Risk Interval Estimation); Uma vez apresentados os conceitos essenciais, com foco nos projetos, suas fases, gestão de projetos, riscos e sua gestão, bem como a atitude perante o risco, o desenvolvimento imobiliário, ambiente em que serão analisados os fatores de risco contratuais específicos neste trabalho, forma tema apresentado na série de forma completa e detalhada.
CONCEITOS E CARACTERIZAÇÕES GERAIS
Condomínio
A norma ABNT apresenta a definição de unidade autônoma como parte de uma edificação interligada a uma parte ideal do terreno, composta por anexos e instalações de uso privativo e compartilhado. As dependências e instalações de uso privado são a finalidade do edifício, enquanto as de uso comunitário são um meio para o pleno usufruto dos outros.
Incorporação Imobiliária
Os locais e instalações de uso comum são aqueles utilizados por todos ou pelos titulares de direitos sobre as fracções autónomas, para sua fruição e acesso às mesmas, como é o caso dos corredores e halls dos pisos, zonas de lazer, manobras de garagem, encanamento elétrico, colunas de esgoto, etc. Com efeito, o titular é proprietário exclusivo dos imóveis e instalações de uso privado, podendo deles dispor, mas é coproprietário dos imóveis e instalações de uso comum.
LEGISLAÇÃO E HISTÓRICO
Legislação
Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 – Dispõe sobre o regime de financiamento imobiliário, introduz a cessão fiduciária de imóveis e dá outras providências. NBR da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – Avaliação de custos unitários e elaboração de orçamentos de construção para incorporação de edifícios condominiais – Procedimento.
Histórico
Passaram-se quarenta anos até que uma inovação na lei apresentasse solução para uma questão já levantada pelo professor Caio Mário da Silva Pereira, autor do projeto de Lei Federal nº 1, de 1964. 10.931, de 2 de agosto de 2004.
PARTES ENVOLVIDAS
O Incorporador
Pereira (1994) considera o desenvolvedor “a chave do negócio (..) é quem harmoniza interesses, direciona pessoas e coisas para alcançar o resultado”. Ele é, portanto, responsável pelo negócio jurídico desde a sua concepção até a transferência definitiva da propriedade aos adquirentes. De acordo com a seção 30 da lei, certos requisitos são necessários para aceitar o papel de desenvolvedor e construtor;
Os Adquirentes
Como o financiamento de obras de desenvolvimento não faz parte do escopo deste trabalho, a instituição financiadora foi incluída no diagrama com o simples propósito de indicar a possibilidade de sua presença no empreendimento, o que não é incomum. O desenvolvedor também pode assumir a responsabilidade da função de vendas e/ou marketing, informando sobre o desenvolvimento e/ou conectando-se diretamente com os adquirentes, sem a mediação de intermediários;
DINÂMICA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Caso o incorporador seja o construtor ou corretor, deverá comprovar o cumprimento do disposto no artigo. Após a conclusão da obra, o incorporador, tendo acertado a “ocupação” de cada unidade, também tomará providências para registrar e registrar a construção das unidades.
FUNDAMENTOS DO CONTRATO
- Definição
- Princípios básicos do direito contratual
- Interpretação dos contratos
- O Consumidor e a interpretação contratual
- Atributos e composição do documento contratual
113 afirma claramente que “os negócios jurídicos devem ser interpretados de acordo com a boa-fé e os costumes do lugar onde são celebrados”. Não se trata de boa-fé subjetiva, que leva a(s) parte(s) a fazer negócios num espírito de ingenuidade, ignorância ou desinformação e que pode ser prejudicial para você.
CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
Contratos típicos e atípicos
Contratos conexos
Entre os mais importantes estão projeto, fiscalização, projeto e fiscalização, gestão e incorporação imobiliária.
Contratos de adesão
CONTRATO PRIVADO E CONTRATO ADMINISTRATIVO
Conceito e caracteres
Como sabem, as operações do dia-a-dia relacionadas com a gestão dos contratos de construção são normalmente da responsabilidade dos profissionais de engenharia. Assim, na visão mais geral possível, o contrato de construção enquadra-se entre acordos pessoais, bilaterais perfeitos, comutativos e difíceis.
Conteúdo do contrato de construção
O conteúdo também pode variar dependendo do tipo de contrato adotado e também das particularidades dos acordos entre as partes, originando uma grande variedade de disposições contratuais. Alguns documentos necessários à execução dos contratos de construção devem constar no texto do documento, na forma de cláusulas pertinentes.
Reivindicações contratuais
No Brasil, o significado jurídico do termo é “a questão judicial”, ou seja, litígio ou batalha judicial, indicando que não há acordo ou combinação entre as partes. Ainda segundo Ferreira (2004), ambas as partes podem estar motivadas a pleitear, mas o contratante é quem as apresenta com maior frequência.
O PROCESSO DE SELEÇÃO PARA CONTRATAÇÃO DE OBRAS
Fundamento do processo de seleção
O contratante deverá ser aquele que reúna as melhores condições e características para cumprir os objetivos do Projeto. Não apenas no caso de construções e montagens industriais, mas para obras de qualquer outra natureza, o processo de seleção da empreiteira deve ser cuidadosamente elaborado e levado à próxima etapa – a contratação.
Seleção e contratação de obras públicas
Este último implica procedimentos e características gerais do objeto, enquanto o primeiro se refere ao critério de avaliação da proposta mais benéfica para a Administração. Técnica e preço – a proposta mais vantajosa baseia-se na média ponderada obtida pelas pontuações atribuídas nas propostas técnicas e de preço.
Seleção e contratação de obras particulares
Por fim, importa referir que existem diversas situações em que os concursos são desnecessários ou inaplicáveis, conforme previsto nos artigos 24.º e 25.º. Um estudo do histórico de atuação de uma construtora no mercado pode levar a uma indicação do situação real do contratante; se conseguir, se tiver estabilidade econômico-financeira, consistência de objetivos e volume de trabalho compatível para se manter ativo e em expansão, se mantiver atualização e capacidades técnicas de pessoal e tecnologia em relação.
MODALIDADES DE CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
- Contratos a preço fixo
- Contratos por administração
- Contratos máximos garantidos divisão do economizado
- Contratos com taxa de incentivo
Os contratos de preço fixo são divididos em dois tipos: contratos de preço fixo para montantes fixos e contratos de preço fixo. Neste tipo de contrato de taxa fixa, o contratante é reembolsado pelos custos reais ou reais comprovados e é compensado a uma taxa fixa para que não haja variação na compensação, seja por bom ou mau desempenho, e De acordo com Kersner (1995) os custos podem variam mais ou menos do que o estimado.
MODALIDAES CONTRATUAIS VERSUS RISCOS
A probabilidade de obter bons resultados quanto à qualidade final do projeto é diretamente proporcional ao nível de envolvimento do contratante no projeto. Por outro lado, pode-se dizer também que os métodos contratuais que maximizam o envolvimento do contratante no projecto (principalmente a administração) dão resultados de qualidade satisfatória, embora este método não permita conhecer antecipadamente os custos finais e os prazos para a execução. conclusão do projeto de obra, problemas que podem resultar na superação das previsões e expectativas originais, o que geralmente ocorre na prática.
O PROCESSO DE CONTRATAÇÃO
Outra característica é que ele adquire simultaneamente uma fração do terreno onde será construída sua unidade, assim como todos os demais compradores. O terreno onde será construído o prédio do condomínio será distribuído entre todos os empreiteiros na proporção da sua unidade autônoma.
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Partes envolvidas no contrato de incorporação imobiliária
Mesmo se tratando de construtor que não seja o incorporador, o contrato de construção poderá ser firmado separadamente, diretamente entre o construtor e o comprador, onde se caracteriza o incorporador, sem alteração de suas responsabilidades. A concretização de um contrato individual de constituição é impensável sem o acompanhamento do cumprimento de todos os demais, sem os quais a construção colectiva, objecto do contrato de constituição, não pode ser efectiva.
Natureza jurídica do contrato de incorporação
Uma característica saliente, que na opinião do autor é a mais relevante de todas, refere-se ao facto de o contrato de incorporação imobiliária ser uma forma de contrato vinculativo. O facto de se tratar de um contrato de adesão infere algumas circunstâncias que influenciam a partilha de risco entre o promotor e os adquirentes, uma vez que neste caso os adquirentes apenas exercem o direito de contratar (ou não contratar) como única alternativa.
Inadimplência dos contratantes
63 da lei nº. A Lei nº 4.591/64 prevê que o contrato deverá estipular que, na falta de pagamento por parte da empreiteira, de 03 parcelas do preço de construção (parcelas do valor original do contrato, reajustado ou criado posteriormente), o devedor será notificado e você tem 10 dias para pagar sua dívida. 63 da Lei nº. 4.591/64 quanto ao tratamento da lei para o caso de falta de pagamento por parte dos sócios do condomínio, limitado a apenas um artigo, bem como a aplicação de penalidade apenas para situação de falta de pagamento.
O Regime de afetação patrimonial
Dentre os temas regulamentados, a composição dos ativos de alocação é sem dúvida um dos temas mais importantes para o presente trabalho. A influência dos Bens Patrimoniais na segurança dos contratos pode ser percebida com muita clareza dados os conceitos doutrinários e jurídicos apresentados acima.
Órgãos de representação dos adquirentes
- A Assembléia Geral dos Contratantes
- A Comissão de Representantes
Finalmente, há outro aspecto importante a considerar: o procedimento para a criação de um comité de representantes. Como se pode verificar, não há dúvida de que o comité representativo tem um papel de liderança durante a fase de construção.
CONCLUSÕES
Um dos pontos legais dignos de reformulação é a previsão legal de que o incorporador pode optar por aceitar ou não a equidade de loteamento em construções de preço fixo. A situação pode piorar em caso de falência ou demissão do incorporador, quando a comissão deverá então assumir a administração geral dos bens alocados.
SUGESTÕES DE AUXÍLIO ÀS PARTES
Dissertação apresentada no curso de pós-graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense, como requisito parcial para obtenção do título de Mestre. Dissertação apresentada no curso de pós-graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense, como requisito parcial para obtenção do título de Mestre.
