HISTÓRICO
As pessoas não faziam distinção entre responsabilidade civil e responsabilidade criminal, ambas impostas à pessoa que causou o dano. É na Lei Aquília15 que, como diz José de Aguiar Dias16, surge um princípio regulatório geral dedicado à reparação do dano, âmbito básico da responsabilidade civil. Surgiu então a definição de que a responsabilidade civil é baseada na culpa, difundindo-se nas legislações de todo o mundo19.
Após este breve resumo da história da responsabilidade civil, faz-se necessário conceituá-la antes de analisar as teorias da responsabilidade civil relacionadas a este estudo, a fim de facilitar a compreensão do assunto.
CONCEITO
Para Sourdat24, a responsabilidade civil é “o dever de reparar o dano resultante de facto de que é autor direto ou indireto”. Responsabilidade para Miguel Maria Serpa Lopes26, a obrigação de reparar um prejuízo, seja por culpa ou outra circunstância legal que o justifique. Como isso varia infinitamente, é lógico concluir que são tipos de responsabilidade, dependendo do campo em que o problema se coloca: na moralidade, nas relações jurídicas, no direito público ou privado.
Assim, a responsabilidade civil pode ser entendida como a obrigação imposta ao causador do dano de repará-lo.
PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL
- A C ONDUTA
- A I MPUTABILIDADE
- O D ANO
- O NEXO DE CAUSALIDADE
A imputabilidade, elemento constitutivo da culpa, está relacionada com as condições pessoais (consciência e vontade) de quem praticou o ato lesivo, de modo que consiste na possibilidade de fazer com que um ato se refira a alguém, uma vez que procede de uma ação livre. agir. podemos. Portanto, para estabelecer a imputabilidade do agente, suas ações devem ser fruto de uma vontade livre e capaz. Para que haja responsabilidade é necessário que haja dano que necessite ser reparado, e o dano consiste na redução ou destruição de bem jurídico, pecuniário ou moral pertencente a uma pessoa.
Para que surja a obrigação de reparação é necessária a comprovação da existência de nexo causal entre a ação ou omissão culposa do agente e o dano sofrido pela vítima.
TEORIAS DA RESPONSABILIDADE
- T EORIA SUBJETIVA
- T EORIA OBJETIVA
Identificação de necessidades de formação profissional para corretores imobiliários a partir da percepção dos corretores do mercado imobiliário de Florianópolis. O desenvolvimento da profissão imobiliária no Brasil [monografia sobre gestão imobiliária]. Assim, e tendo em conta os elementos a seguir apresentados, a primeira lei que regulamenta a profissão imobiliária foi aprovada em agosto de 1962.
2°- São deveres do Corretor de Imóveis, além da defesa dos interesses que lhe são confiados, o zelo pelo prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias. Será permitido o exercício da profissão de Corretor de Imóveis aos detentores do título de Técnico em Transações Imobiliárias.” Como o agente imobiliário é um profissional independente90, sua responsabilidade é considerada subjetiva, uma exceção à regra do CDC.
Desta forma, analisaremos a responsabilidade do agente imobiliário em duas vertentes: uma diz respeito à informação, documentação e trânsito com o imóvel, e a outra à publicidade do imóvel. São os limites da responsabilidade do agente imobiliário em relação às informações, documentação e transações imobiliárias. O objetivo deste estudo não é aprofundar-se no Código do Consumidor, mas algumas considerações são necessárias para melhor definir a responsabilidade civil do agente imobiliário.
115 O registro de imobiliárias e pessoas jurídicas ficará sujeito a decisão do Conselho Federal de Corretoras de Imóveis. A evolução da profissão de corretor de imóveis no Brasil [monografia do curso de administração imobiliária] São José: Univali, 2004.
CONCEITO
Existem vários tipos de intermediários como imobiliário, telefónico, automóvel, comercial, bolsa de valores, seguros, fundos públicos e navios50. Pode-se dizer que um agente imobiliário é um especialista chave para o mercado imobiliário51. Funciona como elo de ligação entre quem constrói e quem procura uma nova casa ou um bom imóvel para investimento.
Um corretor de imóveis pode ser definido como o profissional que conduz, busca ou administra transações imobiliárias e atua como intermediário entre outras pessoas para concretizar um negócio. Porém, verifica-se que no início, na era embrionária da profissão no Brasil, não era fácil ser corretor de imóveis, como se verá a seguir.
HISTÓRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL
A chegada da família real portuguesa deslocou definitivamente o eixo da vida administrativa da colônia para o Rio de Janeiro, o que também mudou a aparência da cidade. Segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)60, inicialmente eram os comerciantes locais que aumentavam suas receitas por meio da corretagem imobiliária, ou leiloeiros especializados nessa área. A cidade do Rio de Janeiro está começando a mudar radicalmente sua forma urbana, sendo as mudanças substanciais tanto na aparência quanto no conteúdo da cidade.
Graças a este desenvolvimento, o mercado imobiliário expandiu-se e tornou-se uma fonte atrativa e progressiva de investimento, defendendo fortemente a profissão imobiliária. Além das atribuições do agente imobiliário, o capítulo da especialização profissional proíbe expressamente o abuso da especulação na compra e venda de imóveis. Identificar os agentes imobiliários, definir as suas funções e estabelecer as condições morais e profissionais que devem reunir para o exercício da sua profissão é uma necessidade, não só com vista à defesa dos seus interesses económicos, mas também dos seus clientes.
Pessoas sem qualquer grau de integridade moral e profissional, sem cargo para conduzir seus negócios, assaltadas pelo fisco, imprimem-se de um dia para outro corretor de imóveis, causando muitas vezes prejuízos ao corretor de imóveis e às partes que por ele confiam. Todos os brasileiros e estrangeiros em exercício, independentemente do sexo, no pleno gozo dos seus direitos civis e políticos, com qualificação profissional documentada e integridade moral, não estão impedidos de exercer a profissão de agente imobiliário. Dado que a acção do agente imobiliário tem hoje uma influência especial nas transacções imobiliárias, não só coordenando a oferta e a procura e participando efectivamente nos planos de loteamento e principalmente na incorporação de grandes edifícios, mas também através de factores indirectos decorrentes da sua própria formação moral e intelectual;
Considerando que o ritmo das transações imobiliárias tem sido perturbado pela intrusão de um grande número de por vezes intermediários que não exercem habitual e competentemente a atividade profissional de agentes imobiliários; Considerando, em conclusão, que a necessidade de regulamentação da profissão de mediador imobiliário foi perfeitamente sentida pelas Classes Produtoras Nacionais e reflectiu-se nas recomendações da sua II conferência, sobre a necessidade de caracterizar perfeitamente as figuras jurídicas do representante comercial e do figuras jurídicas e individualizar. Corretor de imóveis, para que à sua atividade sejam dotados os respetivos estatutos e garantias."
ÉTICA PROFISSIONAL
- O P ROFISSIONAL
- O C ÓDIGO DE ÉTICA
- O S REGULAMENTOS
Por isso, o profissional imobiliário deve atender seus clientes com cuidado, de forma amigável e conhecer seu perfil e oportunidades no mercado imobiliário. Para os corretores de imóveis, os padrões éticos são regidos pela Resolução 326, de 25 de junho de 1992, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI. 5° - O agente imobiliário responde civil e criminalmente pelos atos profissionais que sejam lesivos ao cliente e que possam ser causados por imperícia, descuido, negligência ou violação ética.
O superfaturamento é caracterizado pelo fato de o corretor fechar a negociação por um preço superior ao informado ao proprietário do imóvel negociado. O artigo sétimo trata da competência para aplicação do referido código, conferindo assim ao CRECI, sob cuja jurisdição está inscrito o agente imobiliário, o poder de apurar erros e puni-lo. Para o agente imobiliário, como em qualquer outra carreira, a regulamentação é essencial para orientar a sua vida profissional.
Com o advento desta lei, os agentes imobiliários passaram a contar com a sua associação profissional, organização que visa disciplinar, dirigir e fiscalizar o exercício da profissão em todo o país. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI é responsável pelas normas gerais relativas à profissão, como as normas éticas, a elaboração de contratos-tipo de serviços de corretagem, a criação e extinção de conselhos regionais e também a aplicação de multas, anuidades e taxas. deve aos conselhos distritais, entre outros. Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis – CRECI, por sua vez, atuam em nível regional, normalmente vinculados a uma unidade federada, para discutir requisitos cadastrais, organizar o cadastramento de profissionais, emitir carteiras profissionais e registros de certificados.
RESOLUÇÃO-COFECI nº 199/85 – instrui os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis a manterem fiscalização permanente das pessoas jurídicas de que trata o artigo 6º e seu parágrafo único da Lei nº 6.530/78, que inclui a administração imobiliária em suas atividades. RESOLUÇÃO-COFECI Nº 334/92 – Regulamenta a cobrança de “Taxa de Intermediária” na locação de imóveis e dá outras providências.
DAS EXIGÊNCIAS DA PROFISSÃO
Este estudo já abordou o tema responsabilidade no primeiro capítulo, sendo imprescindível discuti-lo mais especificamente, ou seja, sobre a responsabilidade do corretor. O contrato de mediação na Lei de Defesa do Consumidor e no novo Código Civil. Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/. A corretagem pode formar uma relação de consumo e, neste contexto, o diploma líder será a Lei de Defesa do Consumidor.
Contudo, como exceção à regra, o Código de Defesa do Consumidor incluiu o regime subjetivo do hipotético prestador de serviços que atua como profissional autônomo. Conforme observado, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no âmbito da responsabilidade civil traz importantes consequências práticas, mesmo nas situações em que o contrato de mediação nem sequer foi assinado. Certidão emitida pela conservatória do registo predial onde o imóvel está registado (para comprovar quem é o legítimo proprietário);
Embora o Código de Defesa do Consumidor aceite a responsabilidade objetiva, esta exceção, que inclui o regime subjetivo na hipótese do prestador de serviço atuar como profissional independente. Portanto, somente serão responsabilizados civilmente os corretores imobiliários que praticarem atos lesivos aos seus clientes, seja por negligência, indiscrição, negligência ou violação ética. A responsabilidade do agente imobiliário aplica-se também à oferta e publicidade realizada, seja através de classificados, brochuras, banners ou anúncios em meios impressos ou televisivos.
Note-se, no entanto, que a presente pesquisa bibliográfica é apenas o início de um estudo que certamente merece maior aprofundamento, dada a notória relevância da responsabilidade civil dos profissionais independentes, neste caso o agente imobiliário. A primeira responsabilidade do profissional está relacionada à sua qualificação, devendo ele possuir o título de técnico em transações imobiliárias ou formação superior na área, exigência estabelecida pela lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis. Assim, nota-se que o agente imobiliário tem o dever de seguir os procedimentos morais e éticos, sempre respaldados pela segurança, transparência e seriedade, que sua profissão exige e determina, estando também subordinado ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor, que pode ser responsabilizado subjetiva ou objetivamente pelos danos sofridos por seus clientes.
O código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do projeto / Ada Pellegrini Grinover..[et al].
