RESOLUÇÃO-COFECI N.º 334/92 – Regulamenta a cobrança da “Taxa de Intermediação” na locação de imóveis e dá outras providências.
RESOLUÇÃO-COFECI N° 458/95 – Dispõe sobre a obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e anúncios publicitários, e também sobre o número do registro ou da incorporação imobiliária.
RESOLUÇÃO-COFECI N° 492/96 – Estabelece multa aplicável às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem possuírem autorização com exclusividade.
RESOLUÇÃO No- 1.058/07 - permite a aceitação de Certidão de Conclusão de Curso para início de processos de inscrições de pessoas físicas.
O corretor deve exercer a profissão conforme os regulamentos aprovados por seu órgão de classe, bem como estar devidamente habilitado para exercer a profissão. As exigências para a devida habilitação como corretor de imóveis são analisadas a seguir.
“O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.”
Obtendo o título de Técnico de Transações Imobiliárias - TTI, através de cursos especializados, o pretendente está apto a buscar o seu registro junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) de sua região, condição indispensável para que possa atuar na intermediação imobiliária81.
Além dos possuidores de título de Técnico de Transações Imobiliárias, os detentores de diplomas conferidos a concluintes de Cursos de Graduação de Bacharel em Ciências Imobiliárias e de Cursos Superiores Seqüenciais de Ciências Imobiliárias ou Tecnólogos em Gestão de Negócios Imobiliários, expedidos por Instituições de Ensino Superior devidamente autorizadas e reconhecidas pelas autoridades competentes82 podem requerer sua inscrição junto ao CRECI.
É importante deixar bem claro que o registro no Creci não é facultativo, mas, sim, obrigatório àqueles que pretendem trabalhar como Corretores de imóveis83.
A legislação específica, conforme se verificou acima, é apresentada como aquela necessária e eficaz no âmbito administrativo, a qual receberá influência dos artigos do Código Civil, quando da verificação de sua responsabilidade profissional, a ser analisada no próximo capítulo, de forma mais detalhada.
81 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 124
82 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 125
83 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 124
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
3.1 CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE
A presente pesquisa já tratou do tema responsabilidade em seu primeiro capítulo, sendo imperioso, aqui, tratá-la de forma mais específica, ou seja, sobre a responsabilidade do corretor de imóveis.
Antes de ser feita a caracterização da responsabilidade do corretor de imóveis, se faz necessário um breve comentário sobre a corretagem.
O Código Civil aborda a corretagem de forma geral:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Conforme esse artigo, a corretagem se dará sempre por um contrato de prestação de serviço, a cumprir um mando na realização de um ou mais negócios84.
O contrato de corretagem pode ser conceituado como sendo
O negócio jurídico pelo qual uma parte, denominada corretor, se compromete com a outra a captar interessados e obter a
84 http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 30 de março de 2008
conclusão de negócios, sem qualquer vínculo de subordinação, recebendo em contraprestação remuneração85.
Uma vez firmado o contrato de corretagem, verifica-se que deverá o profissional executar a sua mediação com diligência e prudência conforme dispõe o artigo 723 do Código Civil:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
Por diligência entende-se como sendo o cuidado, o interesse em realizar serviço com rapidez e correção86.
A prudência, por sua vez é a virtude que faz conhecer e praticar o que é conveniente, reflexão, cautela87.
Sobre o assunto ensina Gomes88:
O corretor é obrigado a se conduzir com toda diligência, de sorte a satisfazer, juridicamente, os futuros contraentes, não devendo propiciar a realização de contratos nulos ou anuláveis.
Indiferente, porém, que sejam, ou não, proveitosos.
Cumpre-lhe ministrar às partes os dados e informes interessantes à realização do negócio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda circunstância influente na apreciação da conveniência da realização do contrato, como,
85 BARROS, Ana Lucia Porto de. O novo código civil comentado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2002. v.2. p. 578
86 GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico jurídico. São Paulo: Rideel 1995. p.
254
87 GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico jurídico. p.254
88 GOMES, Orlando. Contratos. 26 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 427
dentre outras, a situação econômica e financeira do outro contraente e a alteração no valor dos bens que serão objeto do contrato a se realizar. Se a ocultar, ou simplesmente se omitir, responde por seu comportamento.
Conforme o exposto, após aceitar a incumbência, o corretor tem obrigações para com o seu cliente e poderá responder civilmente, bastando perquirir se sua responsabilidade é objetiva ou subjetiva, devendo-se tecer algumas considerações a respeito.
Primeiramente o Código Civil, embora seja lei posterior ao Código de Defesa do Consumidor, é norma geral, enquanto aquele é norma específica e versa, em texto próprio, sobre a responsabilidade dos profissionais liberais, afirmando em seu artigo 14, § 4 que esta será apurada mediante a verificação de culpa.
Levando-se em consideração o § 2º do art. 2º da Lei de Introdução ao Código Civil89 este prevê que a lei nova que estabeleça disposições gerais ou específicas a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.
Por ser o corretor de imóveis um profissional liberal90, sua responsabilidade é considerada subjetiva, uma exceção à regra do CDC. Necessária, portanto, a comprovação da culpa, remetendo tal profissional a responder perante o Código Civil em atenção aos artigos 186 e 927, caput, porém, aplica-se, no que couberem, os demais artigos do
89 Decreto-Lei 4.657/42
90 Profissional Liberal é aquele legalmente habilitado a prestar serviços de natureza técnico- científica de cunho profissional com a liberdade de execução que lhe é assegurada pelos princípios normativos de sua profissão, independentemente do vinculo da prestação de serviço, mas sempre regulamentado por organismos fiscalizadores do exercício profissional.
http://www.fenaci.org.br/liberais.htm, acesso em 08 de abril de 2008.
Código de defesa do Consumidor, como por exemplo, a inversão do ônus da prova91.
Pode-se dizer que o corretor não tem responsabilidade pela execução do negócio intermediado, pois a sua atividade é restrita a facilitar as negociações, a aproximar os interessados, não assumindo, por isso a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que as partes intermediadas assumirem no contrato. Mas, nas situações em que o inadimplemento do contrato intermediado decorrer da conduta negligente do corretor, incide sua responsabilidade como corolário do seu dever legal de ser diligente.
3.2 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO CIVIL
Para os casos em que a corretagem não configure consumo e que não haja disciplina em lei especial, aplica-se exclusivamente o Código Civil.
Pelo que se extrai do artigo 722 do Código Civil, citado na página 41, a corretagem é atividade e que pode ser exercida por qualquer pessoa, natural ou jurídica. Portanto, para que a corretagem configure como relação de consumo, pouco importa que seja desempenhada por profissional liberal ou por empresa. Disso resulta que o elemento distintivo será perquirir se o corretor a desenvolve como finalidade empresarial, disponibilizando-a no mercado de consumo. Se a resposta for afirmativa, o corretor subsume-se à figura de prestador de serviços.
91 Em regra geral o ônus da prova cabe a quem afirma, porém, o consumidor tem o direito de que essa obrigação seja invertida caso haja a hipossuficiência, devendo o juiz declarar a inversão.
Mas, não basta que haja um fornecedor, é mister que no outro extremo da relação jurídica figure o consumidor, e este se caracteriza como o tomador do serviço como destinatário final.
O fato de a lei 8078/90 definir consumidor a partir de um critério econômico resulta que se o comitente contratar o corretor para intermediar negócios para desenvolver sua própria atividade negocial, não será destinatário final, e, portanto, não estará submetido ao regramento do Código de Defesa do Consumidor.
Pode exemplificar como sendo o caso de uma empresa que compra terrenos para a plantação de pinus elliot, a fim de comercializa- los. É, também, a hipótese de uma construtora ou incorporadora que tenha por objeto social a venda dos apartamentos que irá ser construído sobre o imóvel negociado. Nesses casos, a relação jurídica celebrada entre o corretor e o comprador dos imóveis não é de consumo, pois a aquisição do bem imóvel pela comitente tem por finalidade a revenda e não a utilização pessoal e direta desses bens.
O Código Civil, no artigo 723, comina ao corretor o dever de reparar os danos que vier a causar. Contudo, ao que parece, o regime de responsabilização adotado pela lei é o subjetivo, o que quer significar que o corretor só ressarcirá os prejuízos causados se o comitente provar que o dano decorreu da conduta negligente ou imprudente do corretor.
Alerta-se para o artigo 723 que traz uma condicionante para emergir o dever reparatório:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência. (sem grifo no original).
Observando inicialmente a afirmação: prestar todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance funciona como causa excludente do dever indenizatório. Mas, como a lei não diz o que se deva entender por “prestar esclarecimentos que estiverem ao seu alcance”
entende-se, assim que se o corretor prestar informações, dados e esclarecimentos no âmbito de seus conhecimentos, e, ainda assim, propiciar situações lesivas, ficará isento de indenizar92.
É certo que pelas regras gerais do Código Civil aplicáveis nessa matéria, àquele que agir com imperícia fica obrigado a indenizar. Mas, como a lei não exige do corretor habilitação especial ou conhecimentos técnicos, deferindo a corretagem a qualquer pessoa que apresente a titulação em Ensino Técnico, parece-nos que o objetivo do legislador foi o de impor ao corretor o dever de informar os aspectos pragmáticos e não técnicos ou jurídicos do negócio a ser realizado93.
Sobre a abrangência da indenização, entende-se que o corretor deva assumir o pagamento do dano direto e imediato (dano emergente), das despesas havidas com a contratação da corretagem, e com o contrato intermediado. Pode responder ainda com os lucros
92 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do Consumidor e no novel Código Civil Disponível em http://www.ambito- juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008
93SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do Consumidor e no novel Código Civil Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008
cessantes e com a perda da chance, caso o comitente demonstre que poderia ter firmado outros negócios94.
3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
A corretagem pode configurar relação de consumo, e, nesse compasso, o diploma regente será o Código de Defesa do Consumidor.
Os reflexos são relevantes em razão do caráter protetivo desse diploma, basta considerarmos que, via de regra, a responsabilidade do corretor está sob o regime objetivo, o que significa afirmar que será irrelevante considerar sua conduta na produção da lesão.
Tudo o que importa considerar é o fato do dano.
CDC - Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação do serviço, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. (sem grifo no original).
Mas, excepcionando a regra, o Código de Defesa do Consumidor incorporou o regime subjetivo para a hipótese de o prestador de serviços atuar como profissional liberal. Portanto, se o corretor - pessoa natural - for contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem contratada sem qualquer vínculo de subordinação com uma empresa especializada no ramo da corretagem, atuando, portanto, como profissional liberal, ficará submetido ao regime subjetivo. É a norma preconizada pelo parágrafo 4º, do artigo 14 do CDC:
94 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do Consumidor e no novel Código Civil Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623., acesso em 05 de maio de 2008
Art. 14 [...]
§ 4º A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.
Diante da exceção trazida pelo Código de Defesa do Consumidor, poder-se-ia indagar qual a vantagem ou diferença em se aplicar o sistema consumerista se o Código Civil também adota o regime subjetivo?
A resposta reside no ônus da prova, no sistema de nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor é o corretor quem tem o ônus de provar que o serviço prestado não padece de defeito, ou seja, que prestou os esclarecimentos e informações que estavam em seu alcance. Disso resulta que se não conseguir demonstrar tal circunstância, terá de indenizar95.
E tal circunstância traz nítida vantagem ao consumidor, já que pelas regras do Código Civil, no regime subjetivo, o ônus da prova é do comitente. E, diga-se a propósito, que nem sempre é fácil produzir essa prova, ante seu caráter subjetivo.
Como se nota, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na seara da responsabilidade civil tem importantes desdobramentos práticos, alcançando até situações em que sequer foi celebrado o contrato de corretagem.
Com efeito, como é cediço, perante o Código do Consumidor a oferta é vinculante, o que significa dizer que o corretor terá
95 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do Consumidor e no novel Código Civil Disponível em http://www.ambito- juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008
de cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou não o contrato de corretagem.
O corretor responde ainda pelos vícios do serviço, seja de qualidade, seja de quantidade:
CDC - Art. 20 O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir [...].
Pelo teor do dispositivo legal, o serviço será considerado viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e o que foi efetivamente prestado, pois a oferta é vinculante para o fornecedor. Entretanto, a lei não ter tratado expressamente de vício de quantidade dos serviços, há que subsumi-los à normação consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpretação extensiva, máxime porque as hipóteses arroladas pelo legislador são sempre exemplificativas, como medida de garantir e ampliar a proteção do consumidor96.
Assim exposto, analisar-se-á a responsabilidade do corretor de imóveis em duas frentes: uma relacionada à informação, à documentação e a transação imobiliária e a segunda sobre a propaganda do imóvel.
3.4 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À INFORMAÇÃO, A DOCUMENTAÇÃO E A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Os limites da responsabilidade do corretor de imóveis com relação à informação, a documentação e a transação imobiliária são
96 NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. direito material (arts. 1º a 54). São Paulo: Saraiva, 2000. p. 274.
muito tênues e de difícil dissociação, pois a informação somente é possível, de forma segura, após o conhecimento da documentação. A transação, por sua vez, só é possível depois do recolhimento de toda a documentação pertinente ao bem negociado. Por este motivo serão analisados no mesmo item.
De início, é importante lembrar que o corretor somente poderá repassar as informações de forma segura se ele mesmo as detiver.
Assim, conforme determina o Código de Ética profissional em seu artigo 4º, I, “é necessário que o corretor esteja inteirado do negócio antes de oferecê- lo”.
O corretor deve conhecer as peculiaridades do imóvel que irá negociar, como por exemplo, suas características básicas, dimensões, estado de conservação e eventuais vícios construtivos de fácil constatação. Necessita saber se naquela rua ocorrem enchentes, se há boa incidência de luz solar, se há ocorrências de perturbações sonoras entre outros97.
Deve, também, saber da segurança e do risco do negócio, das alterações de valores e de outros assuntos que tenham relação com o negócio enfim, ir a fundo nas condições e características do imóvel98.
A responsabilidade civil é mais fácil ser identificada quando diz respeito ao dever de verificar as situações de caráter legal do bem negociado. É importante o corretor certificar-se sobre a qualificação completa do proprietário, a descrição detalhada do imóvel e as declarações de inexistências de débitos em vários setores, pois “sérios são os riscos no
97 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 147.
98 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 127 e 147.
negócio imobiliário e graves podem ser as conseqüências pelo descuido na verificação da higidez”99 do bem.
Considerando a multiplicidade de situações que requerem certidões, tanto do titular como do imóvel, enumera-se aquelas que, com mais freqüência, o corretor de imóveis tem de providenciar quando responsável pela intermediação do negócio100:
Das certidões referentes ao imóvel:
Certidão expedida pelo cartório de Registro de imóveis onde o mesmo encontra-se matriculado (para fazer prova de quem é o legítimo proprietário);
Certidão negativa de ônus (verifica se existe algum gravame judicial ou extra judicial, como arresto, penhora, hipoteca, etc.);
Certidão vintenária (verifica todos os atos a que esteve submetido nos últimos vinte anos bem como todas as pessoas que direta ou indiretamente tiveram algum interesse no bem);
Certidão negativa de tributos municipais (quitação de ITU ou IPTU relativo aos últimos 5 anos);
Regularidade junto ao INCRA (tratando-se de imóvel rural);
IPLAN (liberdade e limitação ao uso do solo);
Patrimônio histórico (imóvel sujeito a tombamento);
Certidão do registro da incorporação (para condomínios em construção)
Certidão do registro de loteamento (para lotes a prestação).
99 WASSER ADVOCACIA. Direito Imobiliário: Compra e Venda de Imóveis. Disponível em www.advocaciaassociada.com.br/informacoes.asp?IdSiteAdv=2803&action=exibir&idinfo=1437&
session=GIQObDUASnVXjnTYCOtLh, acessado em 08 de abril de 2008.
100 BRASÍLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponível em_CRECI_Site_DF/
_contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 03 de abril de 2008
Das certidões quanto ao titular:
Cartório Distribuidor do Cível (certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias);
Justiça Federal (ações e execuções federais em contencioso da União);
Procuradoria da Fazenda Nacional (qualquer tributo e contribuições devidos à União);
Receita Federal (impostos e tributos administrados pelo órgão);
Secretaria da Fazenda (tributos estaduais);
Secretaria das Finanças (tributos municipais);
Cartórios de protestos (inexistência de protestos de títulos de crédito nos últimos cinco anos e que possam caracterizar a insolvência do vendedor);
Justiça do Trabalho (inexistência de ações trabalhistas mesmo tratando-se de pessoas físicas, já que o imóvel residencial pode responder por dívidas para com o trabalhador doméstico);
Cartório de Notas (quando uma das partes for representada por procuração e a mesma for antiga ou suscitar alguma dúvida, deve-se pedir a certidão de sua validade);
CND/INSS – certidão negativa de débitos pra com a previdência social (exigido de todas as pessoas, para a obtenção do temo de habite-se, e para as pessoas jurídicas sempre que estiverem alienando um imóvel pertencente ao seu ativo imobilizado);
Certidão de regularidade de situação junto ao INSS (para pessoas jurídicas que exerçam a atividade de construtor, renovável a cada seis meses).
Paralelamente às certidões, existem ainda alguns documentos que se tornam necessários em virtude do modo com que é feita a transação imobiliária. Alguns casos101:
Manifestação escrita da desistência firmada pelo locatário quanto ao direito de preferência que lhe é assegurado pelo artigo 27 da Lei nº. 8245/91 (Lei do Inquilinato);
Autorização judicial (para venda de bens de menores, incapazes, no curso de inventário, etc.);
Carta de arrematação (para bens adquiridos em leilão ou praça);
Termo de Habite-se (para imóvel novo);
Certidão do Cartório de Registro de imóveis onde conste a averbação de: construção; demolição; acréscimo de construção; desmembramento; remembramento; alteração de nome ou estado civil do alienante;
Declaração de inexistência de débito condominial (fornecido pelo síndico, quando se tratar de imóvel de condomínio).
Com todas as informações em mãos, estas ”devem ser repassadas integralmente ao cliente, mesmo que elas possam desvalorizar o imóvel ou colocar em risco o negócio”102, deixando ao alvedrio do cliente a opção que melhor lhe convier. Agindo assim, não lhe poderá ser imputada responsabilidade.
Porém, se assim não fizer o corretor, poderá ser responsabilizado como determina a legislação.
101 BRASÍLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponível em _CRECI_Site_DF/
_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 03 de abril de 2008
102 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 127 e 148