RODRI GO ARLI NDO DOS SANTOS SI LVA
O COOPERATIVISMO AUTOGESTIONÁRIO NA PRODUÇÃO
DA HABITAÇÃO POPULAR
Belo Hor izont e
RODRI GO ARLI NDO DOS SANTOS SI LVA
O COOPERATIVISMO AUTOGESTIONÁRIO NA PRODUÇÃO
DA HABITAÇÃO POPULAR
Dissert ação apresent ada ao Curso
de Mest rado da Escola de
Arquit et ura da Univ ersidade
Federal de Minas Gerais, com o requisit o parcial para a obt enção
de t ít ulo de Mest re em
Ar quit et ur a.
Or ient ador a: Dr ª . Silke Kapp
Belo Hor izont e
AGRADECIMENTOS
À Deus, sem pr e pr esent e, apoio nos m om ent os de angúst ia.
À Crist ina, Fernanda, Tat iele, Márcia, e Gregory , pois m e m ot iv am a acredit ar que um m undo m ais j ust o é possível e necessár io.
À pr ofessor a Silk e Kapp, pela acolhida, incent iv o, confiança, e acim a de t udo pelas discussões e crít icas, que cont ribuíram para evolução do m eu olhar sobre o t em a abor dado, e nossa pr át ica pr ofissional.
À pr ofessor a Denise Mor ado, pela disponibilidade, pela didát ica, pelo ex em plo na ar t e de ensinar .
Aos funcionários e cooperados da COOHABEL pela inest im áv el aj uda ao for necer- m e as inform ações necessárias ao desenv olvim ent o do present e t r abalho.
Aos m em bros do grupo MOM, pelas oport unidades de debat e e pelas im por t ant es cont r ibuições no pr esent e t r abalho.
Aos pr ofessor es do Program a de Pós- graduação em Arquit et ura e Urbanism o da UFMG – NPGAU, que cont r ibuír am par a m eu apr endizado.
À Renat a Albuquer que, secr et ár ia do NPGAU, sem pr e at enciosa e solicit a.
RESUMO
O present e t rabalho analisa iniciat iv as colet ivas de prov isão de m oradia de int eresse social, fundam ent adas nos princípios do cooperat iv ism o. Em bora o obj et o de análise sej a a produção habit acional, procura- se na abordagem um enfoque am plo sobre as quest ões sociais e econôm icas int rinsecam ent e relacionadas a ela, t endo em v ist a que iniciat iv as habit acionais cooperat iv ist as não serv em apenas à seu fim específico, podendo t am bém cont ribuir no desenv olv im ent o socioeconôm ico. Aspect os com o acesso ao solo urbano e financiam ent o t am bém são abordados com int uit o principal de elucidar form as alt ernat iv as de superar os lim it es im post os à produção habit acional. As possibilidades e dificuldades da produção habit acional capit alist a e da aut oprodução são analisados e com par ados com aspect os de iniciat ivas cooperat iv ist as de prov isão de m or adia de int eresse social. O obj et iv o é cont r ibuir na prát ica cooperat iv ist a aut ogest ionár ia, de m odo que a população dem andat ária t enha m aior part icipação nas decisões do processo e aut onom ia na pr odução de sua m or adia.
ABSTRACT
This paper analyzes collect iv e init iat iv es of prov ision of housing of social int erest , based on t he principles of cooperat iv es. Alt hough t he obj ect of analysis is t he housing pr oduct ion, t he aim is t o addr ess a br oad focus on social and econom ic issues closely r elat ed t o it , given t hat cooper at iv e housing init iat iv es are not j ust for it s specific purpose, m ay also cont ribut e t o t he socioeconom ic dev elopm ent . I ssues such as access t o urban land and funding ar e also addressed in order t o elucidat e t he m ain alt ernat iv e w ay s of ov ercom ing t he lim it s t o housing product ion. The possibilit ies and difficult ies of housing product ion and capit alist self- product ion are analy zed and com pared w it h aspect s of cooper at iv e init iat iv es in prov ision of housing of social int erest . The aim is t o pract ice self- m anagem ent cooperat ive, so t hat t he populat ion w hich dem and has increased part icipat ion in decision- m ak ing process and aut onom y in t he pr oduct ion of t heir hom e.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES E TABELAS
TABELA1 - Núm er o de cooper ados ... 65
TABELA2 - Relação ent r e cooper ados filiados e par t icipat ivos ... 65
TABELA 3 - Relação ent r e cooper ados e r enda m ensal ... 67
TABELA 4 - Relação ent r e cooper ados e dependent es ... 68
QUADRO 1 - Pr ogr am as de financiam ent o par a pr oponent e individual ... 78
QUADRO 2 - Pr azos e t axa de j ur os da Car t a de Cr édit o FGTS - I ndividual ... 80
QUADRO 3 - Pr ogr am as de financiam ent o par a pr oponent e colet ivo ... 80
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ACI – Aliança Cooper at iva I nt er nacional
ASCAPE – Associação de Mor ador es Sem Casa do Padr e Eust áquio B.H.U. – Banco Hipotecário Del Uruguay
BNH – Banco Nacional da Habit ação CAI XA – Caixa Econôm ica Feder al CMH – Conselho Municipal de Habit ação CNPJ – Cadast r o Nacional da Pessoa Jur ídica CONAPRO – Concer t ación Nacional Pr ogr am át ica
COOHABEL – Cooper at iva Met r opolit ana de Habit ação Popular de Belo Hor izont e Lim it ada
FCP – Fundação da Casa Popular
FGTS – Fundo de Gar ant ia por Tem po de Ser viço FI NEP – Financiador a de Est udos e Pr oj et os FMHP – Fundo Municipal de Habit ação Popular
FUCVAM – Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua I AP – I nst it ut o de Aposent ador ia e Pensões
JUCEMG – Junt a Com er cial do Est ado de Minas Ger ais MOI – Movimento de Ocupantes e Inquilinos
OCB – Or ganização das Cooper at ivas Br asileir as
OCEMG – Sindicat o e Or ganização das Cooper at ivas do Est ado de Minas Ger ais OGU – Or çam ent o Ger al da União
PAR – Pr ogr am a de Ar r endam ent o Pr efer encial
PLAMBEL – Planej am ent o da Região Met r opolit ana de Belo Hor izont e RMBH – Região Met r opolit ana de Belo Hor izont e
SEAC – Secr et ar ia Especial de Ação Com unit ár ia
SELVI P – Secr et ar ia Lat ino Am er icana de la Vivienda Popular SERFHAU – Ser viço Feder al de Habit ação e Ur banism o SFH – Sist em a Financeir o da Habit ação
SMAHAB – Secr et ar ia Municipal Adj unt a de Habit ação UNMP – União Nacional por Mor adia Popular
SUMÁRIO
1. Introdução ... 8
2. Políticas habitacionais no Brasil ... 10
3. A lógica da produção capitalista de moradias ... 20
3.1 Cont r adições do em pr eendim ent o habit acional capit alist a ... 20
3.2 A disput a pela t er r a ... 22
3.3 Lot eam ent os per ifér icos... 24
3.4 I ncor por ação im obiliár ia ... ... 27
4. Iniciativas cooperativistas ... 35
4.1 Cooper at ivism o aut ogest ionár io ... 35
4.2 Cooper at ivism o habit acional no Ur uguai ... ... 44
4.3 Cooper at ivism o habit acional no Br asil ... 51
4.4 For m alização de um a sociedade cooper at iva ... 59
4.5 O caso COOHABEL ... ... 61
5. Acesso ao solo e ao financiamento ... 69
5.1 Desafios em r elação ao Est ado e ao capit al ... 69
5.2 Car t eir a de t er r as par a a habit ação social ... 70
5.3 O caso COOHABEL ... ... 74
5.4 Linhas de financiam ent o ... ... 77
6. Produção habitacional, participação e autonomia ... 86
6.1 Exper iência da aut opr odução ... 86
6.2 Pr odução habit acional cont r at ada ... ... 90
6.3. Par t icipação cont r olada ... 93
7. O “sonho da casa própria” ... 98
7.1 Valor de uso e valor de t r oca da casa pr ópr ia... 98
7.2 Pr opr iedade pr ivada e pr opr iedade colet iva ... 101
8. Conclusão ... 105
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1 . INTRODUÇÃO
O present e est udo t em por t em a as possibilidades e dificuldades da produção da habit ação popular na Região Met ropolit ana de Belo Horizont e - RMBH por iniciat iv as cooperat iv ist as aut ogest ionárias. O int eresse pelo cooperat iv ism o est á na sua form a igualit ária e social, que propicia o desenv olv im ent o de iniciat iv as dem ocrát icas para a solução de problem as socioeconôm icos. O m érit o da aut ogest ão consist e na part icipação igualit ária dos m em bros de um a organização nas t om adas de decisão, gar ant indo que os benefícios alcançados t am bém sej am com part ilhados em condições equiv alent es. I niciat iv as de cooperat iv as aut ogest ionárias podem não apenas reest rut urar as relações de produção, m as principalm ent e gerar im pact os posit iv os ainda m ais significat ivos nas r elações sociais.
A escolha do t em a decorreu da const at ação da ex ist ência de iniciat ivas concret as da conj unção habit ação- aut ogest ão- cooper at iv ism o e da inexist ência de est udos especificam ent e dedicados a essa conj unção. Port ant o, est e t rabalho pr et ende cont ribuir para a superação dessa lacuna, reconhecendo as especificidades da produção de m oradia e a singularidade do cooperat ivism o aut ogest ionár io.
Um a das quest ões cent rais dest e est udo é a análise dos ganhos propiciados à produção habit acional por organizações colet iv as aut ogest ionárias em com paração com as t radicionais iniciat iv as públicas, em presariais e indiv iduais, bem com o as dificuldades encont radas. Em out ras palav ras, pret ende- se analisar com o a busca colet iv a – organizada e dem ocrát ica – pelo direit o à m oradia influência as relações sociais, econôm icas, polít icas e cult urais dos indivíduos ali envolvidos.
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2 . POLÍTICAS HABITACIONAIS NO BRASIL
Os problem as habit acionais brasileiros t êm início na segunda m et ade do século XI X, com o fim da escrav idão e a im plant ação das prim eiras indúst rias. O “ hom em livre” , despej ado de sua t erra e de seus m eios de v ida, m igra para as cidades, prov ocando um a ex pansão acelerada, especialm ent e no Rio de Janeiro e em São Paulo. Com o as cidades não dispõem de aloj am ent o para essa nov a população, criam - se soluções paliat iv as ou parciais para at ender a nov a dem anda. Um ex em plo são os cort iços pr oduzidos pelo capit al rent ist a para aluguel, nos quais m uit as fam ilias convivem em péssim as condições e com part ilham equipam ent os com o banheiro, cozinha e lav anderia. Out ro ex em plo são as v ilas operárias, que pret endiam ser a respost a dos indust riais ao problem a da habit ação de sua m ão- de- obra. Porém , a produção dem onst r ou- se irrisór ia face às necessidades do oper ariado. A m aioria “ ou foi const ruída em cidades do int erior, onde a m ão- de- obra, por ser pequena, precisav a ser at r aída e ret ida, ou foi oferecida apenas aos operários qualificados, que eram raros.” ( VI LLAÇA, 1986, p.40) A ação do Est ado em r elação a essa pr odução se lim it a aos incent ivos concedidos ao capit al pr ivado e ao que Bonduki ( 2004) denom ina “ aut or it ar ism o da or dem sanit ár ia” .
Apenas na dit adura de Get úlio Vargas ( 1930- 1945) a conj unt ura econôm ica no país lev a o poder público a art icular- se com ent idades em pr esar iais em prol de um proj et o est r at égico de desenv olv im ent o nacional. Com isso, a m or adia ganha dest aque com o aspect o preponderant e nas condições de v ida dos t rabalhador es e o Est ado t ransform a o pr oblem a da habit ação num a quest ão social, passível de int er venção est at al.
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cust o de produção at r avés da racionalização da const r ução e dim inuição das nor m as legais, congelam ent o do alugueis e r egulam ent ação do m er cado de locação ou a aut oconst r ução de casas pelos pr ópr ios t r abalhador es – er a bem - v inda, pois est im ulava a indust r ialização. ( BONDUKI , 2004, p.77)
Port ant o, inicia- se nesse período um a fase de reflex ões e discussões sobre a pr oblem át ica habit acional. A post ur a do gover no e de ent idades em pr esar iais se t ransform a, e a habit ação passa a ser v ist a com o condição básica par a reprodução da força de t rabalho e, consequent em ent e, com o um fat or econôm ico dent ro do pr oj et o est rat égico desenvolv im ent ist a, pois influi no m odo de v ida e na form ação ideológica dos t rabalhadores. O poder público busca reunir as condições ex igidas pelo capit alism o indust rial, regulando as relações ent re capit al e t rabalho, fazendo inv est im ent os em infr aest r ut ur a e garant indo os m eios de consum o colet iv o ( MONTE- MÓR, 2005, s.p) . A habit ação em erge com o elem ent o na form ação ideológica e polít ica do operariado, “ port ant o, decisiv a na criação do ‘hom em novo’ e do t rabalhador -padrão que o regim e queria forj ar, com o sua principal base de sust ent ação polít ica” . ( BONDUKI , 2004, p.73) .
O fundam ent al, para gov erno e em presários, é reduzir o percent ual gast o pelos t rabalhador es com sua m oradia, e, consequent em ent e, m inim izar os cust os da produção indust rial. Nesse cont ex t o, em 1933, os I nst it ut os de Aposent adoria e Pensões – I APs são criados com o as prim eiras inst it uições a int erv irem diret am ent e na produção e no financiam ent o da m oradia. Cabe ressalt ar que a prov isão de m oradia é apenas um a at ividade secundária em relação aos obj et iv os de assist ência previdenciária. Ent ret ant o, os I APs t iv eram um a produção significat iv a, principalm ent e a part ir de 1937, quando o Est ado, pelo Decret o 1.749, aut oriza os I APs a criarem Cart eiras Prediais e a dest inarem at é m et ade de suas r eser vas par a o financiam ent o habit acional.
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ao prom ulgar em 1942 a Lei do I nquilinat o, com o discurso de que se t rat av a de um a m edida t em porária a favor da econom ia popular. Ent ret ant o, o congelam ent o dos alugueis ocorre por um prazo prolongado, com int uit o de m inim izar o cust o da m ão- de- obra operaria, e afast a gradat iv am ent e o invest im ent o do capit al r ent ist a nas casas de aluguel e cor t iços.
Em 1 de m aio de 1945, o gov erno cria a FCP pelo Decr et o- lei 9.218, e inst it ui a prim eira iniciat iv a pública de abrangência nacional com foco na provisão de m oradia para a população de baix a renda. Ent ret ant o, o proj et o original da FCP era m ais am bicioso do que suas realizações efet iv as dem onst ram . Os lim it ados recursos financeiros, at relados a um v ast o cam po de at uação, não possibilit am que a FCP equacione o pr oblem a da m or adia.
Na m esm a década, cresce t am bém a busca pela própria população de alt ernat iv as inform ais para o problem a das m oradias. Mesm o que a prov isão de m oradia só se v iabilize m ediant e soluções precárias, com o a fav ela e a casa aut oconst r uída em lot eam ent os clandest inos e despr ov idos de infr aest r ut ur a, o poder público não t olhe essas ações, m as at é as est im ula. O pesquisador Oscar E. de Araúj o, da Escola de Sociologia e Polít ica de São Paulo, chega a realizar est udos com parat ivos ent re os cust os de um a m oradia alugada na área cent ral de São Paulo e a const rução da um a casa própria na “ zona rural” , ist o é, na periferia. Ele conclui que essa últ im a opção represent a um dispêndio m enor de r ecur sos e ainda t r ansfor m a o oper ár io em pr opr iet ár io, além de lhe ofer ecer as supost as v ant agens de um a saudáv el v ida no cam po em t roca da “ infect a” v ida ur bana:
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Ao cont rário dos discursos usualm ent e proferidos pelos econom ist as da época, Araúj o considera possív el que o operário consiga sua casa pr ópria. Mas seria necessário conv encê- lo a m orar na periferia, longe do cent ro e do t rabalho, em locais onde o preço da t er ra ainda é acessív el à população de baix a renda. É preciso, enfim , incut ir nos t rabalhadores a ideia de que dependem apenas do pr ópr io esfor ço par a se t or nar em pr opr iet ár ios de suas m or adias.
Ent ret ant o, nas décadas seguint es os gov ernos concent ram - se apenas nas quest ões da const rução im obiliária propriam ent e dit a, negligenciando quest ões urbaníst icas e fundiárias. Trat a- se de um a negligência, ao m enos at é cert o pont o, deliberada, pois ela coincide com os int eresses do em presariado, t ant o por r esponder ao problem a da m oradia popular e lev ar à redução do cust o da m ão- de- obra, quant o por preserv ar v azios urbanos, valorizando os inv est im ent os públicos e priv ados feit os nas adj acências. Sob o pont o de vist a do capit al, o cr escim ent o ur bano gar ant e um pr ocesso ger al de valor ização, que represent a um obj et o e m eio de acum ulação e invest im ent o. Enquant o isso, a população é direcionada a áreas inadequadas e dist ant es, t endo que arcar com o cust o social que isso im plica. Já os cont r ibuint es ar cam com o cust o financeir o da ex t ensão da infr aest r ut ur a urbana, quando essa população das ár eas periféricas reinv indica serviços públicos e equipam ent os urbanos para m elhorar sua qualidade de vida e v alorizar suas pr opriedades.1 Bonduk i ( 2004, p.100) conclui que a quest ão habit acional é reconhecida com o problem a do Est ado, m as “ at é 1964 int eresses cont radit órios present es nos gover nos populist as, descont inuidade adm inist rat iv a e falt a de prioridade im pediram a im plem ent ação de um a polít ica de habit ação social de m aior alcance” .
Em 1964, o governo lança o Plano Nacional de Habit ação e inst it ui o Serv iço Federal de Habit ação e Urbanism o - Serfhau e o Banco Nacional da Habit ação - BNH. O BNH nasce com a m issão de “ prom ov er a const rução e a aquisição da casa própr ia” , especialm ent e para as “ classes de m enor renda” , e com a supost a com pet ência par a “ or ient ar , disciplinar e cont r olar o Sist em a Financeir o
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da Habit ação” ( Lei 4.380 de 21 de agost o de 1964) . A escassez de r ecur sos que am eaça a im plem ent ação inicial da polít ica habit acional é superada quando o BNH passa a ser o gest or financeiro do Fundo de Garant ia por Tem po de Serviço - FGTS, at endendo às det erm inações da Lei 5.107 de 14 de set em br o de 1966. O m odelo lev a a quest ão habit acional a um a dim ensão priorit ariam ent e financeira. Além das j á negligenciadas quest ões fundiárias, o poder público passa a se ex im ir t am bém da própria produção da m oradia, concent r ando- se apenas no problem a da solv abilidade da dem anda por m oradia. Em out ras palavras, o poder público se lim it a a disponibilizar os recursos necessários ao financiam ent o habit acional, garant indo que a diferença ent re o preço do im óvel e os recursos dos com pradores sej a prov ida por r ecur sos de t er ceir os ( FGTS ou poupança) .
Desde a sua const it uição, a or ient ação que inspir ou t odas as oper ações do BNH foi a de t ransm it ir t odas as suas funções par a a iniciat iva pr ivada. O banco lim it a- se a ar r ecadar os r ecur sos financeir os par a em seguida t r ansferi- los a um a variedade de agent es pr ivados int er m ediár ios. ( BOLAFFI , 1982, p.53)
O BNH consist e apenas num a polít ica de am pliação de acesso ao crédit o, sem nenhum a conexão com est rat égias urbaníst icas ou fundiárias. Ele serve m ais à geração de em pregos – e m ais- valia – na indúst ria da const rução civ il do que efet iv am ent e à produção de habit ação popular. Mas o BNH represent a um a inov ação nas iniciat iv as públicas sob t rês aspect os: t rat a- se de um banco; os financiam ent os cont am com um m ecanism o de com pensação inflacionária; e principalm ent e, ele const it ui “ um sist em a em que se busca art icular o set or público ( na função de financiador principal) com o set or privado, a quem com pet e, em últ im a análise, a ex ecução da polít ica de habit ação” . ( AZEVEDO; ANDRADE, 1982, p.61)
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iniciais de am pliação e dem ocrat ização do acesso à m oradia inclusiv e para a população de baix a r enda, havia desem bocado na concent ração do m ercado habit acional e na sua t ot al dependência dos recursos públicos ( ROLNI K, 1997, p.53) . Em 1986, o Banco é finalm ent e ext int o.
Com a ext inção do BNH, suas at r ibuições são divididas ent r e a Caixa Econôm ica Feder al - CAI XA, o Banco Cent ral do Brasil e o Conselho Monet ário Nacional. A CAI XA dá cont inuidade aos progr am as habit acionais e financiam ent os ent ão em curso, m as t em a quest ão habit acional apenas com o um obj et ivo set orial, sem a possibilidade de im plem ent ação de pr ogram as alt ernat iv os volt ados ao público de m enor renda. I niciat iv as nov as ex igiriam nov os subsídios, desenvolvim ent o de pesquisas e, pr incipalm ent e, um em penho que a inst it uição não t em int er esse ou capacidade par a pr over naquele m om ent o.
Ent re os pr ogram as públicos desenv olv idos no período im ediat am ent e post erior ao BNH, ainda no gov erno de José Sarney ( 1985- 1989) , Sérgio de Azev edo dest aca o Program a Nacional de Mut irões Habit acionais acionado pelos m unicípios v ia Secret aria Especial de Ação Com unit ária – SEAC. O program a funciona com v erba orçam ent ária à fundo perdido e v isa a fam ílias com renda m ensal inferior a t r ês salários m ínim os. Segundo Azev edo, apesar de suas deficiências, o Program a t em grande im pact o naquele m om ent o, sendo o prim eiro program a alt ernat iv o brasileiro a apresent ar m elhor desem penho quant it at ivo que os conv encionais ( AZEVEDO, 1996, p. 83) . Ainda assim , fica longe de alcançar o financiam ent o das 550 m il unidades habit acionais inicialm ent e prev ist as. Cabe r essalt ar, que apesar de incorporar a ideia de aj uda m út ua at ravés do m ut irão) , não ocor ria um a aut onom ia efet iv a dos gr upos m ut ir ant es.
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Evident em ent e, poder- se- ia argum ent ar que a polít ica ur bana e habit acional est ar á a car go do Minist ér io r espect ivo, at uando a Caixa apenas com o órgão gerenciador do Sist em a. Vale lem br ar , ent ret ant o, que t am bém no passado r ecent e a polít ica ur bana e habit acional est eve vinculada for m alm ent e a out r os ór gãos ( SERFHAU, CNDU, Minist ério do Desenvolvim ent o Urbano) . Apesar disso, na prát ica, por t er cont r ole sobr e r ecur sos cr ít icos, coube ao BNH a definição da im plem ent ação concr et a da polít ica. Não havia por que supor que com a Caixa Econôm ica ocorr esse um a sit uação difer ent e. ( AZEVEDO, 1996, p.81)
Em razão de irregularidades no processo de concessão do crédit o, o Conselho Curador do FGTS suspende a realização de nov as cont rat ações ent re 1992 e 1994. Nesse período, algum as iniciat iv as públicas são criadas com recursos do Orçam ent o Geral da União – OGU, com o o Habit ar Brasil. Em 1995, os financiam ent os habit acionais com r ecursos do FGTS são ret om ados. Novas polít icas são propost as na t ent at iv a de descent ralizar a produção habit acional, m as os program as inseridos nas polít icas públicas ainda pecam por um a ex cessiva padronização. As iniciat iv as públicas de prov isão de m or adia, que at é ent ão ficav am ex clusiv am ent e sob r esponsabilidade do gov erno feder al, passam gradat iv am ent e a t er a “ parceria” dos gov ernos est aduais e m unicipais ( na prát ica, t rat a- se de cont rapart idas dos est ados e m unicípios aos invest im ent os feder ais) .
É preciso lem brar t am bém que o desencadeam ent o do processo de abert ura polít ica em m eados da década de 1980 se dev e em boa par t e à pressão ex ercida por set ores organizados da sociedade civ il, que lut am por novas polít icas públicas urbanas e habit acionais. Sobret udo pelos Mov im ent os Sociais Ur banos, cuj a ênfase est á na cham ada “ gest ão dem ocrát ica da cidade” , ou sej a, em prát icas que incluem a part icipação popular, a definição de bases com uns de decisão, a superação das relações hierarquizadas e a v alorização da solidariedade e do indiv íduo pela colet iv idade. Nesse sent ido, program as com o o de Mut irões Habit acionais m encionado acim a est ão longe de corresponder às r eivindicações da população.
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a polít ica urbana e a polít ica de saneam ent o am bient al. Surgem iniciat iv as que v inculam a prov isão de m oradia ao desenvolv im ent o urbano ( por ex em plo, os proj et os de urbanização de assent am ent os precários) , progr am as par a o desenv olv im ent o de t ecnologias m ais adequadas à habit ação popular ( por ex em plo, o Pr ogram a Habit are da FI NEP) e propost as para “ priv ilegiar as form as associat ivas e cooperat iv as de produção de m oradias e incent ivar program as de assist ência t écnica aos órgãos, ent idades e organizações com unit árias” ( AZEVEDO, 1996, p.89) . O período é m arcado por nov as form as de gest ão na produção habit acional, com o a aut ogest ão ou a co- gest ão, incorporando a part icipação at iva de ent idades da sociedade civ il organizada. Exist e um a “ preocupação de não deix ar ex clusiv am ent e na m ão de um órgão gov ernam ent al os rum os da polít ica habit acional, abrindo perspect iv as de um t ipo de par t icipação neo- corporat iva onde, inclusiv e, segm ent os da sociedade civ il t eriam assent o” . ( AZEVEDO, 1996, p.83) Polít icas públicas baseadas na part icipação popular ganham ênfase, fort alecendo os m ov im ent os sociais e dando subsídios à form ulação de iniciat iv as colet iv as desv inculadas dos set ores públicos. Em 1997, Bonduki j á pode dizer que:
Exist e no país um gr ande núm ero de iniciat ivas for m uladas e im plem ent adas por prefeit ur as, organizações não-gover nam ent ais, m ovim ent os sociais e inst it ut os de pesquisas nos set or es habit acionais que apr esent am r espost as concr et as e obj et ivas par a pr oblem as ur banos no Br asil. ( BONDUKI , 1997, p. 60)
Bonduk i sint et iza que as iniciat iv as part icipat ivas ao longo da década de 1990 for am em basadas, m esm o que par cialm ent e, nos seguint es pr incípios:
1. Gest ão descent r alizada e dem ocr át ica, com ênfase no papel do poder local e na ar t iculação das polít icas set or iais. ( ...)
2. Cr iação de canais inst it ucionais de par t icipação popular, com o conselhos de gest ão ur bana, fór um de habit ação e par t icipação dos cidadãos nas decisões sobre as pr ior idades de gover no, com a elaboração do orçam ent o part icipat iv o e acom panham ent o da execução or çam ent ár ia. ( ...)
3. I nver são de pr ior idades par a garant ir o dir eit o à habit ação e à cidade. ( ...)
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gest ão em pr odução do habit at e de ger ação de em prego e r enda. ( ...)
5. Busca de bar at eam ent o da pr odução habit acional por novas for m as de gest ão, pr odução e pelo financiam ent o dir et o par a o usuár io final e r econhecim ent o da cidade real, por m eio de r egular ização fundiár ia e ur banização das ár eas ocupadas espont aneam ent e. ( ...)
6. Com pat ibilização ent re preservação do m eio am bient e e im plant ação de proj et os ur banos, pr odução habit acional e r ecuper ação am bient al de ár eas de pr eservação j á ocupadas. ( ...)
7. Busca de reapr oveit am ent o dos dej et os ur banos, pela r eciclagem , visando à pr eser vação am bient al e sua r eut ilização em pr ogr am as públicos. ( ...)
8. Pr ior idade par a o t ranspor t e colet ivo e a segurança no t r áfego. ( BONDUKI , 2000, p.26- 31)
Não se t r at a de um novo m odelo r ígido, m as de dir et r izes que visam int egr ar as quest ões habit acionais, urbanas e am bient ais por m eio de iniciat iv as flexíveis e com a part icipação efet iv a da população int eressada. Ao assum ir a gest ão de em preendim ent os habit acionais, os grupos sociais adquirem um a inser ção diferenciada na lut a por m oradia e pelo direit o à cidade, passando de um carát er m eram ent e reiv indicat ório a um a ex periência com part ilhada e proposit iv a. Surgem perspect iv as nov as, m esm o que dent ro de um cont ext o ainda regido por polít icas públicas que beneficiam os grupos em presariais da cadeia pr odut iva da const r ução civil, ist o é, o capit al.
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brasileiro, m as efet ivam ent e apenas garant e a lucrat iv idade das em presas do set or da const r ução civil.
Os em presár ios do set or de const r ução, especialm ent e os que at uam na baixa r enda, aplaudir am o pacot e habit acional do gover no. Mais do que isso: j á pr oj et am um novo pat am ar de crescim ent o por cont a das m edidas anunciadas e pr epar am est r at égias - inclusive a ent rada em novos m er cados - para agilizar a part icipação de suas em presas no pacot e.
O clim a ont em t ant o ent r e os que est iver am em Br asília quant o os que acom panhar am o anúncio de longe foi de ot im ism o - at é por que com panhias com o Gafisa, MRV, Cy rela, Rodobens, Rossi e Bairr o Novo par t icipar am at ivam ent e de r euniões e discussões com o gover no. O r eceio de que o plano pudesse sair det ur pado deixou de ex ist ir confor m e o plano ia sendo det alhado. " Foi exat am ent e com o pleit eam os" , disse Rubens Menin, pr esident e da m ineir a MRV. O plano saiu r edondo, cont em plou t odos os aspect os que at r apalhavam e encar eciam o pr ocesso, disse Wilson Am ar al, pr esident e da Gafisa. ( Valor Econôm ico, 2009: int er net )
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3. A LÓGICA DA PRODUÇÃO CAPITALISTA DE MORADIAS
3.1 Contradições do empreendimento habitacional capitalista
A habit ação é part e da reprodução da for ça de t rabalho. Port ant o, ela est á relacionada à reprodução do capit al pelo fat o de seu cust o t er influência diret a no v alor dos salários, com o j á m encionado ant eriorm ent e. Mas, por out r o lado, a produção habit acional configura, ela m esm a, um set or produt iv o, ist o é, um a form a de ex t ração de m ais- v alia. Em princípio, essa oper ação do capit al produt iv o no set or habit acional não difere da lógica da produção capit alist a em qualquer out r o set or . Ela segue a equação explicit ada por Mar x2, sint et izada por Kapp:
Fundam ent alm ent e, só há um a m aneir a de realizar essa valor ização [ do capit al pr odut iv o] : t r oca- se um capit al-dinheir o pelas m er cador ias m eios de pr odução e for ça de trabalho; com o t rabalho t ransfor m am - se os m eios de pr odução em nov as m er cador ias; t r ocam - se as novas m er cador ias por capit al- dinheir o. A difer ença ent re o capit al int roduzido no pr ocesso e o capit al r et ir ado dele é a m ais-valia, o lucr o. ( KAPP et al, 2006, s.p)
Que o capit al ret irado do processo sej a m aior do que o capit al nele inserido deve- se ao fat o de o valor produzido pelo t rabalhador ser m aior do que o valor de sua rem uneração. Em t eoria, essa operação produt iv a é absolut am ent e dist int a das operações especulat iv as, pois ” qualquer out ra v alorização de capit al, na form a de j uros, renda, t ribut os ou lucro com ercial, é, em últ im a análise, subt r aída desse pr ocesso básico” ( KAPP et al, 2006) .
Porém , o capit al invest ido em em preendim ent os im obiliários habit acionais enfrent a dois lim it es específicos, cuj a superação não est á assegurada pelo próprio m ov im ent o de sua reprodução e que fogem à lógica da produção capit alist a. O prim eiro é o cham ado problem a fundiário, ist o é, o acesso à t err a urbana que, ao cont rário de out r os bens, não pode ser produzida. A cada nov o
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em preendim ent o habit acional, o em preendedor se depara com a dificuldade de aquisição de t err enos, sendo que sua dem anda não é equilibrada por um increm ent o da ofert a. ( RI BEI RO, 1997, p.86) O out ro lim it e aparece no m om ent o da com er cialização da m er cador ia pr oduzida: o cham ado pr oblem a da dem anda solváv el. Com o t odos os capit ais buscam const ant em ent e a redução do cust o de produção ( que inclui os salários) , o m ercado im obiliário se depara com os baix os nív eis salariais dos t rabalhadores, que im possibilit am a aquisição da casa pr ópria sem linhas de financiam ent o subsidiadas. Apenas um a pequena part e da população, que de um a form a ou de out ra part icipa do processo de acum ulação, pode adquirir com recursos próprios um bem de valor alt o com o o é a m oradia produzida num processo capit alist a. Port ant o, o “ problem a de solvabilidade” é definido pelo alt o v alor relat iv o da m ercadoria m oradia, com parat iv am ent e ao poder de com pra da população de baix a renda, m as, par a além desse fat o evident e:
A pr ópr ia lógica que define o valor da for ça de t r abalho ger a a discr epância ent r e o pr eço da m or adia e a capacidade de pagam ent o da população cuj os r endim ent os advém som ent e da venda dessa força de t r abalho. Mesm o que os salár ios fossem " j ust os" ( pelo crit ér io: valor da m er cadoria " t rabalho" = valor de sua r epr odução = cust o de vida do t r abalhador ) , a m oradia, na m odalidade que nos é fam iliar , cont inuar ia inacessív el. I sso porque o valor do t rabalho dur ant e um t em po det erm inado cor r esponde ao valor de sua r epr odução dur ant e esse m esm o t em po – um m ês, por exem plo. O salár io m ensal " j ust o" inclui o cust o m ensal da m or adia, m as não cont ém excedent e de poupança. Em out r as palav ras, a for ça de t r abalho assalar iada, não sendo paga ant ecipadam ent e por sua repr odução em algum m om ent o fut uro, não pode ant ecipar o pagam ent o de seu consum o fut uro. [ ...] Nesse m esm o cont ext o, int er essa ainda not ar que o pr oblem a da solvabilidade per sist iria m esm o se o v alor da m or adia dim inuísse dr ast icam ent e ( em r azão de um a nova t ecnologia de const r ução, por exem plo) . O salário cont inuar ia incluindo o valor dessa m or adia diluído ao longo de sua vida út il. O valor m édio de repr odução de for ça de t r abalho poderia cair, é ver dade, m as o t rabalho cont inuar ia não sendo pago ant ecipadam ent e par a a sua repr odução fut ur a. ( KAPP et al, 2006, s.p)
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habit acionais, a operação produt iv a est á m uit as v ezes associada a operações financeiras e, t am bém , especulat iv as. Com o não int eressa aos em presários do set or a origem dir et a ou indiret a do lucro ( na produção, circulação, financiam ent o ou especulação) , há um a busca por nív eis ex t raordinários de lucr at ividade, que com pensam , do pont o de v ist a do capit al, os riscos do problem a fundiário e da solv abilidade da dem anda ( capit al im obilizado em t er r enos, ciclo de pr odução m uit o longo, financiam ent os de longo pr azo et c.) .
Nesse sent ido, propõe- se aqui um a análise da prov isão capit alist a de m oradias num a est rut ura urbana de profundas desigualdades, considerando, por um lado, a inserção do capit al nas iniciat ivas de aut oprodução em ár eas periféricas ( que apresent am baix a renda diferencial do solo) e, por out ro lado, as incorporações im obiliárias, dinam izadas a part ir da possibilidade de m ult iplicação do solo urbano. O em pr eendedor im obiliário – sej a em lot eam ent os periféricos ou incorporações – apresent a part icularidades que o difer enciam de um sim ples agent e do capit al pr odut ivo.
3.2 A disputa pela terra
Com o j á indicado ant eriorm ent e, Ribeiro ex plica que o solo urbano, por ser um bem não produzido, não t em v alor, m as adquire um preço. I sso ocorre em razão da disput a dos capit ais por localizações, ist o é, pelo v alor de uso com plex o que a cidade oferece aos capit ais produt ivos, para os quais a t err a é um a condição de produção. Os preços fundiários são form ados a part ir da dem anda dos agent es capit alist as. É not ório que a “ hum anização dos espaços pelo capit al, ist o é, orient ada segundo seus int eresses, priv ilegia os espaços de produção, em det rim ent o dos espaços de v iv ência” . ( MORAES; COSTA, 1999, p.182) A valorização capit alist a do espaço reflet e a disput a pelo cont role das condições que per m it em o surgim ent o dos sobrelucros decorrent es da localização.
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Ent r et ant o, é necessário esclar ecer que não é a “ dem anda” dos consum idor es finais, que, de posse de cer t a som a de r ecur sos, t ent am m ax im izar a sat isfação de suas necessidades, m as a dem anda capit alist a por t er r as que det er m ina o pr eço fundiár io. ( RI BEI RO, 1997, p.71)
A cham ada renda diferencial da t er ra se baseia nesse lucr o suplem ent ar auferido por det erm inados capit ais pelo fat o sua localização lhes propiciar condições de produção m elhores do que as de out ros capit ais do m esm o segm ent o ( acesso a fornecedores, infr aest r ut ur a, consum idores et c.) . Com o essa localização não é reprodut ív el e, port ant o, sua ofert a nunca cr esce, part e do lucro ex cepcional r em unera o propriet ário de t erra. A m agnit ude dessa par t e depende exclusiv am ent e “ da relação de forças ent re capit alist as e propriet ários; quant o m aior a concor rência ent re capit alist as par a obt er o uso de um t er r eno, m aior será o poder do propriet ário para im por um nív el de renda que se iguale ao sobrelucro” ( RI BEI RO, 1997, p.60) . Ora, a pr odução habit acional é condicionada por essa disput a de t er r a ent r e os var iados capit ais, m as ela t em um a peculiar idade:
[ ...] para qualquer out r a pr odução de m ercador ias que não a const r ução de im óveis, o solo é condição de pr odução e não m eio de pr odução. Um a vez adquir ido, ele supor t a m uit os ciclos produt iv os e ger a sobr elucros de localização por um per íodo longo. Já na pr odução de m or adias, o solo é m at ér ia-pr im a, consum ida int eir am ent e a cada ciclo ia-pr odut ivo. Assim , num único ciclo, o pr eço da t er ra par a as m or adias deve super ar o sobr elucr o obt ido por out r as at ividades econôm icas em n ciclos. Não é difícil im aginar que, para o r am o da m oradia popular , essa é um a condição pr at icam ent e im possível de sat isfazer em qualquer r egião ur bana prov ida de infr aest r ut ur a e com um a localização favor ável às at ividades cot idianas de seus m or ador es. Mais um a vez, a solução est á nas for m as não- capit alist as [ ...] : ou há um a r eserva de solo por par t e do Est ado, ou um a ocupação infor m al. ( KAPP et al, 2006)
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Sendo a t err a um bem finit o e um a condição de exist ência e de pr odução par a os hom ens, sua propr iedade privada perm it e ao seu det ent or aufer ir um a r enda absolut a. Em qualquer caso, a pr opriedade de um a dada par cela do espaço t er rest re ger a um a renda fundiár ia absolut a. ( MORAES; COSTA, 1999, p.118)
As form as de est rut uração espacial surgidas no Brasil ao longo do século passado correspondem à im plant ação e ao desenvolv im ent o do capit alism o no país. O processo de ex pansão indust rial, int ensificado nas décadas de 1940 e 1950, dá or igem às pr im eir as exper iências de ur banização per ifér ica.
3.3 Loteamentos periféricos
A aut oprodução habit acional, baseada em lot eam ent os periféricos, é ent endida por div ersos est udiosos com o um a produção priv ada não- capit alist a.3 Ent ret ant o, ela é est im ulada por um padrão de urbanização est abelecido por lot eadores para a v alorização de um capit al. A proliferação dos lot eam ent os periféricos dev e ser ent endida com o um expedient e necessário à acum ulação do capit al im obiliário no período pós- guerra. “ Proliferando de form a quase av assaladora, est es lot eam ent os nada t êm ( ...) de espont âneos e são at é induzidos.” ( VALLADARES, 1981, p.12)
As periferias, que crescem a part ir do parcelam ent o de glebas agrícolas próx im a a cent ros urbanos em ex pansão, apresent am lot eam ent os com padrões e m odelos de gest ão, produção e com ercialização acessív eis aos t r abalhador es de baixa r enda.
[ ...] quando o salár io é com pr om et ido, e a possibilidade de aut oconst r ução cont r ibui par a ist o, o pagam ent o do aluguel se t or na um ônus perm anent e e que som ent e pode ser pago com o achat am ent o dos out r os it ens básicos da cest a de consum o. Em função dist o, a aspiração da casa própr ia, m esm o que im plique nos sacr ifícios j á vast am ent e descrit os e no t r abalho nas hor as livr es, se gener aliza um a vez que o pr odut o dest e t r abalho é apr opr iado pelo pr ópr io t r abalhador . ( BONDUKI ; ROLNI K, 1979, p. 58)
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O aut oconst rut or da periferia de fat o realiza um a produção não- capit alist a, m as ela é precedida por iniciat iv as capit alist as às quais propicia alt as t ax as de acum ulação. O ganho de capit al obt ido com os lot eam ent os per ifér icos sur ge da possibilidade que o em preendedor t em de com prar t errenos a um preço det erm inado pelo uso present e ( r ural) e v endê- lo a um preço det erm inado pelo uso t ransform ado ( urbano) . As glebas são div ididas em grandes part es, para serem lot eadas em fases dist int as e com ercializadas em et apas. A operação propicia um lucro ex t raordinário porque, na prát ica, lim it a- se ao parcelam ent o da gleba rural em lot es e à abert ura de vias ( apenas em casos m ais recent es a legislação obriga t am bém à im plant ação de um a infr aest r ut ur a urbana m ínim a) e porque os em preendedores nunca v endem t odos os seus lot es de um a única v ez. Som a- se a isso o lucro auferido com o financiam ent o que o em preendedor oferece ao com prador : em bora o preço inicial de venda dos lot es sej a baix o, o aut oconst r ut or acaba pagando o dobro ou o t riplo desse preço, ist o é, j uros m uit o acim a das t axas de m er cado.
Lícia Valladares ( 1981, p.29) apont a que, ainda assim , os pobres preferem esses lot es aos im óv eis do BNH, porque o processo de com pra se faz “ por relações face- a- face” . Segundo Carlos Nelson, os lot eam ent os perifér icos const it uem a solução de m or adia m ais int er essant e para os pobr es nas décadas de 1970 e 1980, porque t êm prazo de pagam ent e r elat iv am ent e curt o ( ent r e cinco e set e anos) com reaj ust es pr efix ados e não dem andam nenhum a int erm ediação burocr át ica. Ent ret ant o, esses aspect os aparent em ent e posit ivos são acom panhados de um a série de desv ant agens: m obilidade urbana m uit o rest rit a, dist ância de serv iços e com ércio, ausência de infr aest r ut ur a e equipam ent os urbanos. Quando há um desenv olv im ent o que v enha a sanar t ais deficiências, isso ocorre apenas m uit o t em po depois da ocupação da m aior par t e dos lot es. ( VALLADARES, 1981, p.29) .
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A relação ent re Est ado e capit al é m arcada por sofist icados lobbies, capazes de direcionar os invest im ent os públicos no processo de urbanização. Tant o os inv est im ent os feit os na prov isão de infr aest r ut ur a básica, quant o os relacionados aos equipam ent os urbanos são ut ilizados pelo capit al im obiliário com o m ecanism os de v alorização. “ O capit al financeiro, enquant o m assa de dinheiro em circulação, condiciona os inv est im ent os e, at ravés dest es, a valorização do espaço com o um t odo” . ( MORAES; COSTA, 1999, p.174) Mesm o nos lot eam ent os periféricos é ut ilizada a est rat égia de ret enção de part e dos lot es, que são com ercializados apenas depois que o poder público dot a a área de equipam ent os e infr aest r ut ur a. Os “ prim eiros lot es são prat icam ent e dados aos m oradores. ( ...) Quando j á há bast ant e gent e m orando no local é que são lançados os lot es m elhores, a preços m ais alt os” . ( VALLADARES, 1981, p. 30) Para isso, o capit al t ira prov eit o da relação ent re Est ado e m oradores. As populações que com eçam a se concent rar t êm poder de m obilização. Reiv indicam benefícios com o ex t ensão de linhas de ônibus, asfalt am ent o de ruas, ilum inação pública, redes de abast ecim ent o de água e esgot o. “ A ação polít ica t em result ados econôm icos: há um a v alorização das m oradias e dos t errenos, v alorização que cresce com cada nov o inv est im ent o que é feit o no lugar ” . ( VALLADARES, 1981, p.30)
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periferias algum as legislações urbanas e am bient ais se t ornam m ais exigent es e os lot eadores passam a procurar áreas em m unicípios de legislação m ais branda. “ Trat a- se de um fenôm eno progressivo de uso selet iv o de espaço, at relado a out ro de definição de v alores econôm icos cada v ez m ais explícit os” . ( VALLADARES, 1981, p.22) De qualquer m odo, o fat o de m uit as t ransações im obiliárias periféricas não serem reconhecidas oficialm ent e nada ret ira do seu car át er capit alist a.
Os lot eam ent os periféricos precedem as incorporações im obiliárias, m as j á apresent am caract eríst icas est r ut urais sem elhant es, na m edida em que são em preendim ent os paut ados pela busca de lucr o ex t raordinário m ediado pela renda da t erra. Am bos t êm o acesso ao solo por condição necessária ao inv est im ent o do capit al. O agent e im obiliário est im ula a m udança da div isão social e sim bólica do espaço, v isando m aiores lucros, ao adot ar a est rat égia de com prar o t err eno por um preço definido em função de um uso para nele em preender um produt o im obiliário de uso m ais rent áv el. Port ant o, pode- se afirm ar que as est rut uras de r eprodução do capit al ut ilizadas pelos lot eadores e incorporadores são sim ilares, am bas t êm sua produção realizada por m eio de um capit al que assum e a função financiadora da produção e da circulação da m or adia. Ent ret ant o, não ex ist e a possibilidade de desenv olv im ent o de um a incor por ação im obiliár ia que não sej a apr ovada pelos ór gãos públicos.
3.4 Incorporação imobiliária
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O regim e form al de incorporação im obiliár ia é inst it uído no Brasil pela Lei Federal n.º 4.591, de 16 de dezem bro de 1964. Ela é com plem ent ada em 1965 pelo Decret o 55.815, que est abelece norm as para a escrit uração das incorporações nos cart órios de regist ro de im óv eis, exigindo a apresent ação de docum ent os com o t ít ulo de propriedade do t er reno, proj et o e m em orial da edificação, cálculo de áreas, discrim inação das frações ideais de t er reno e m inut a da conv enção de condom ínio. Regulam ent a- se assim a possibilidade de com ercialização fracionada de um a m ercadoria que at é ent ão era indivisív el: o solo urbano. Surge o em basam ent o j urídico necessário à com ercialização de inúm eras unidades edificadas dent ro de um m esm o t erreno, preserv ando a propriedade priv ada indiv idual e legit im ando um a m ult iplicação art ificial do solo. Esse aspect o é decisiv o porque, do pont o de v ist a do capit al, soluciona part e do problem a fundiário. O que define a realização ou não de det erm inado em preendim ent o habit acional é sua v iabilidade econôm ica, ist o é, sua lucrat iv idade em relação à t ax a de lucro m édia da econom ia. Ora, a possibilidade de fracionam ent o do t erreno perm it e aos em preendedores um v olum e m aior de produção de m ercadorias ( apart am ent os, no caso) por por ção de t er r eno, o que aum ent a o pot encial de ext r ação de m ais- valia no pr ocesso e, por t ant o, aum ent a a r em uner ação do capit al.
A Lei Federal n.º 4. 591 cria t am bém a figura do incorporador “ que per m it e art icular o propriet ário original do t er reno, os fut uros com pradores do im óv el, o const rut or e o financiador” ( VALLADARES apud RI BEI RO, 1997, p.22) . Ele é definido da seguint e for m a:
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Em bora a let ra da lei não o ev idencie int eiram ent e, o incorporador organiza e
dom ina o processo de produção, definindo as caract eríst icas do
em pr eendim ent o ( localização, car act er íst icas ar quit et ônicas, público alvo, for m a de pagam ent o, preço et c.) e art iculando o giro do capit al com a lucrat iv idade alm ej ada.4 Ribeiro ( 1997, p.97) define o incorporador com o “ um agent e suport e do capit al com ercial necessário à produção e circulação da m oradia, com a part icularidade de dirigir o processo de pr odução” . Port ant o, j á não cabe ao capit al produt iv o ( capit al de const rução) t om ar int egralm ent e as decisões em um a incor por ação im obiliár ia. Pelo cont r ár io, é o incor por ador o r esponsável por essas decisões, desde a aquisição do t erreno, passando pelo financiam ent o da const rução, at é a com ercialização do produt o e a solvabilização da dem anda.
A lei de incorporação configura- se com o um m arco, sendo responsáv el pela m odificação do m ercado fundiário e de vários aspect os da cadeia produt iv a da const rução civil. Com o a lei é prom ulgada no m esm o período ( 1964) da im plant ação do Sist em a Financeiro da Habit ação – SFH / BNH, cria- se um a const elação que garant e ao set or de produção im obiliária priv ada as condições j ur ídicas e financeir as necessár ias à sua consolidação.
Grosso m odo, esse set or se desenv olve em duas et apas. I nicialm ent e o
incorporador não at ua de form a sist em át ica; os incorporadores são propriet ários de t err enos em busca de em preendim ent os im obiliários para a v alorização do seu capit al. Num segundo m om ent o, o set or im obiliário recebe inv est im ent os de v ários t ipos de prom ot ores, com dest aque para o capit al das em presas da const rução civ il e das em pr esas de com ercialização de im óv eis. Num t erceiro m om ent o, “ grandes m assas de capit al passam a circular ent r e m ercado financeiro e produção im obiliária, consolidando com t odo o v igor o sist em a de incorpor ação im obiliária” . ( RI BEI RO, 1997, p.31) A produção
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im obiliária deixa de ser apenas um a ação de pequenos invest idores. Que ainda assim persist a a part icipação de m icr o e pequenos incorporadores, m uit as vezes sem capit al, dem onst r a o car át er especulat ivo do segm ent o.
Cabe esclarecer brev em ent e com o um incorporador realiza o cálculo da v iabilidade econôm ica de um det erm inado em preendim ent o, para com pr eender suas est rat égias na busca de sobrelucro. A princípio, definem - se o perfil ( t ipologia, padrões de acabam ent o, equipam ent os de uso com um et c. ) do produt o im obiliário e o pot encial const rut ivo do t erreno com base nas diret rizes urbaníst icas ( coeficient e de aprov eit am ent o, afast am ent os, t axa de perm eabilidade, cot a m ínim a de t err eno por unidade et c. ) . Disso result a o núm ero de unidades habit acionais que o t err eno com port a. O pr eço de v enda ( P) do em preendim ent o é est abelecido a par t ir da som a do cust o da const rução ( C) , com o cust o do t er reno ( T) , os cust os indiret os ( CI ) 5 e a rem uneração do capit al, ist o é, a m ar gem de lucr o ( L) . Tem - se, ent ão, a equação:
P = C + ( T + CI + L)
Ent ret ant o, nas t abelas de v enda, o incorporador apresent a aos com pradores apenas a som a final do cust o do t erreno com os cust os indiret os e o lucro ( T + CI + L) , que for m am cham ada “ fr ação ideal” , de m odo que:
P = C + FI
A fração ideal é apresent ada aos com prador es com o o índice corr espondent e à part e do t er reno que cabe à sua unidade habit acional. Com o a Lei Federal 4.591/ 64 obriga o incorporador a det erm inar e regist rar det alhadam ent e o cust o de ex ecução da obra, m as não faz a m esm a ex igência sobre os cust os r elat ivos à fr ação ideal, o incor por ador usa a fr ação ideal com o um ar t ifício par a cont abilizar o lucro. Essa lógica, reforçada pela própria legislação, beneficia o incorporador, pois o com prador t ende a ent ender, er roneam ent e, que a fr ação ideal é com post a apenas pelo cust o do t er r eno.
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Via de regra, as incorporações t êm caract eríst icas diferenciadas conform e a localização urbana em que se inserem , de m odo a v alorizar as m ercadorias produzidas, m ax im izando a lucrat iv idade dos inv est im ent os. Enquant o a localização t em pouca im port ância para o capit al const rut or porque o cust o de produção quase não se alt era em diferent es t errenos, a localização é crucial para o incorporador, definindo não só o preço final m as t am bém a lucrat iv idade do em preendim ent o. Na realidade, os ganhos da at iv idade de incorporação result am da possibilidade que os agent es incorporadores det êm de t ransform ar o uso da t er ra, ou m elhor, de m ult iplicar ( criar) o solo urbano por m eio da v ert icalização. Esse ar t ifício perm it e ao incorporador acrescent ar ao preço final da m oradia um v alor decorrent e do acréscim o sobre o preço da t erra. É est a capacidade de re- v alorizar a t err a urbana que perm it e que um a part e do seu valor sej a apr opr iada na for m a de lucr o da incor por ação.
Port ant o, a rem uneração do capit al de incorporação t em com o base, por um lado, a apropriação de rendas fundiárias. Por out r o lado, ele se apropria t am bém da m ais- valia gerada na produção propriam ent e dit a ( a const rução) , segundo a operação “ clássica” ex plicit ada no início dest e capít ulo. I sso significa que a própria at iv idade de const rução passa a est ar subm et ida à incorporação. O const rut or é apenas cont rat ado e t em um a m argem de lucro pequena. Nesse sent ido, a div isão do t rabalho e a hierarquia ent re capit al e t rabalho se am plia em m ais um grau: não apenas servent es, pedreiros, encar regados e m est res devem seguir as or dens de um const r ut or ( capit alist a) , t am bém esse const r ut or est á apenas a ser viço do incor por ador .
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A at uação dos incorporadores nas cidades brasileiras perm it e ident ificar cer t os padrões de est r at égias que ocorrem periodicam ent e. O m ais ev ident e e cor rent e é o ganho de conj unt ura. Ele surge com alt erações no sist em a financeiro que t ornam o inv est im ent o im obiliário at raent e par a os capit ais especulat iv os que circulam na econom ia. O ciclo de ex pansão dos últ im os cinco anos é um a decorr ência desse m ov im ent o. Nesse período o ganho de conj unt ura foi reforçado por algum as alt erações nas condições de financiam ent o habit acional, o que gera um a pressão conj unt ural da dem anda e pr oduz um a expect at iva de alt a dos pr eços das m or adias.
O ganho de conj unt ur a t ende a ser passageir o, na m edida em que desencadeado o boom, aum ent ando a concor r ência dos incor porador es em t odos os subm er cados, os pr eços dos t er renos subir ão ao nível que reduz a m ar gem de lucr o dos em pr eendim ent os. ( RI BEI RO, 1996, p.115)
Segundo Ribeiro, os agent es im obiliários ainda adot am prát icas orient adas pelo ganho de inov ação ou pelo ganho de urbanização. O ganho de inov ação ocorr e quando o incorporador consegue se ant ecipar às t endências de m ercado, com prando t er renos em áreas ocupadas por um subm ercado par a nelas v iabilizar em preendim ent os a pr eço superior. Com o v erem os no capít ulo 5, os incor por ador es com pram t errenos a pr eços inferior es aos fix ados em ár eas habit adas pelo público a que se dest ina o em pr eendim ent o. Essa est rat égia t ransform a os incorporadores em im port ant es agent es de m odificação do uso do solo. “ Com efeit o, eles dev em buscar sem pre nov os espaços, j á que a sua at uação num a det er m inada zona at r air á concor r ent es” ( RI BEI RO, 1996, p.115) , elev ando os preços dos t errenos e reduzindo suas m argens de lucro. Com a pressão conj unt ural ocorrida nos últ im os anos, cresceu ent re as incorporadoras a est rat égia de criação de cart eiras de t erras ( est oque de t er renos urbanos) visando ao r efer ido ganho de inovação.
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valor izando os subsequent es. At é os prim eiros anos da década de 2000, o ganho de urbanização se concent rav a nas at ividades dos lot eadores. Ent ret ant o, com o ganho de conj unt ura e os elev ados nív eis de capit ais circulando no m ercado im obiliário, t orna- se possível aos incorporador es a aquisição de v ast as áreas e o financiam ent o da urbanização e ex ecução de edificações. Os incorporadores passam a influenciar fort em ent e a ofert a de t er r enos ur banizados.
I ndependent em ent e da est rat égia de m ercado adot a pelo incorporador, a fração ideal é o pont o- chav e da incorporação im obiliária. Ela legit im a a m ult iplicação do solo urbano em áreas valorizadas, que não carecem de inv est im ent os em infr aest r ut ur a e equipam ent os urbanos. Assim se viabiliza a apropriação de rendas im obiliárias, que em grande part e det erm inam a dinâm ica das cidades e seu desenv olvim ent o. A inser ção do em preendim ent o em um cont ex t o espacial de obj et os im obiliários que est abelecem diferenciais com pet it iv os par a a incorporação é preponderant e na decisão de lançar o em preendim ent o, pois, indiv idualm ent e, o inv est idor não pode produzir esse conj unt o de obj et os im obiliár ios.
No ent ant o, para dispor do solo urbano, o incorporador est á suj eit o ao propriet ário de t erra, que não necessariam ent e at ua na m esm a lógica capit alist a. Para garant ir a cont inuidade de suas at iv idades nessas condições, as em presas inst it uem a prát ica de criação de um a cart eira de t er ras. Ela t em se consolidado em m édias e grandes em presas incor poradoras nos últ im os anos, em v irt ude do elev ado nível de capit alização que o segm ent o apresent a após o lançam ent o de ações na bolsa de v alores. Ex ist e um v olum e de recursos para inv est im ent os im obiliários m aior do que o set or pode absorver im ediat am ent e, de m odo que os recursos são direcionados à aquisição de solo urbano par a em preendim ent os fut uros. Ent ret ant o, não int eressa ao capit al incorporador est ocar por m uit o t em po os t er renos em sua cart eira, t endo em v ist a que os cust os financeiros do capit al anulariam os ganhos ex t raordinários obt idos com a valor ização da t er r a.
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alt a ou alt a que, em princípio, seriam de m aior int eresse para o incorporador. Mas a cart eira de t erras pode reserv ar ár eas não só nas regiões v alorizadas da cidade, com o t am bém em áreas urbanas de grande pot encial de v alorização, adquiridas ant es que o pr eço da t er ra at inj a seu ápice. Gera- se, assim , um sobrelucro em em preendim ent os a serem lançados em m édio prazo ( dois a cinco anos) . Os t errenos nessas porções da cidade são com prados a preços condizent es com o uso ali predom inant e e incorporados por preços superiores, condizent es com a m udança de uso operada pelo em preendim ent o. O incorporador, que passa a ser det ent or do est oque de t erras, é beneficiado pelo pr ocesso de t r ansfor m ação do uso do solo.
Especificam ent e em Belo Horizont e, a grande quant idade de áreas urbanas rem anescent es de lot eam ent os periféricos ( em décadas ant eriores) e glebas rurais cont íguas ao cont ex t o urbano, facilit a a form ação de est oques de t erras nessas áreas. Por out ro lado, com o j á dit o, os incorporadores encont ram dificuldade para form ação de est oques em regiões onde a r enda diferencial da t erra é elev ada.6 Consequent em ent e, a t endência é de abert ura de novas frent es de inv est im ent o, ainda reforçada pelo fat o de a concent ração do est oque de t erras em um a região cont ribuir para a sua v alorização, j á que reduz a ofert a frent e à dem anda. Essa dinâm ica especulat iv a alim ent a um m ov im ent o de encarecim ent o da m oradia e de rest rição cada v ez m aior das ár eas acessíveis à população de baixa r enda.
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4. INICIATIVAS COOPERATIVISTAS
4.1 Cooperativismo autogestionário
A cooperação observ ada nas origens cult ur ais da hum anidade fundam ent a- se na propriedade com um das condições de produção, e na int rínseca ligação ent r e individuo e com unidade. Am bos difer enciam - na da cooper ação capit alist a. A produção capit alist a com eça de fat o quando um m esm o capit al indiv idual ocupa um núm ero m aior de t rabalhadores, am pliando o processo de t rabalho e a escala quant it at iva de pr odut os.
A at ividade de um núm er o m aior de t r abalhador es, ao m esm o t em po, no m esm o lugar ( ou, se quiser , no m esm o cam po de t rabalho) , par a pr oduzir a m esm a espécie de m er cador ia, sob o com ando do m esm o capit alist a, const it ui hist ór ica e conceit ualm ent e o pont o de par t ida da pr odução capit alist a. ( MARX, 1996, p.439)
De início, o m odo de produção capit alist a assem elhava- se a indúst ria art esanal das corporações, excet o pela quant idade de t rabalhadores a serv iço do capit al. Segundo Marx ( 1996) a m assa de m ais- valia produzida por det erm inado capit al é igual à m ais- v alia fornecida por um t rabalhador indiv idual, m ult iplicada pelo núm ero de t rabalhadores sim ult aneam ent e ocupados por esse capit al. A quant idade de t rabalhadores em nada alt era a t ax a de m ais- v alia ou o grau de explor ação da força de t rabalho em si, ent r et ant o, o consum o colet iv o dos m eios de produção perm it e ao capit alist a ot im izar a proporção ent re m ais- valia e o capit al global adiant ado.
A aglom er ação dos t rabalhadores em det erm inado local é condição a cooper ação7, pois os t r abalhadores não podem cooperar diret am ent e sem est ar j unt os. Em out r as palavr as, os t rabalhadores assalariados não podem cooperar, sem que suas forças de t rabalho est ej am sim ult aneam ent e a serv iço do capit al. Port ant o, a escala da produção cooperada depende de início do capit al que o
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capit alist a indiv idual pode despender na com pra da força de t rabalho e da concent r ação de grandes quant idades de m eios de produção. “ Com a cooperação de m uit os t rabalhadores assalariados, o com ando do capit al conver t e- se num a ex igência para a ex ecução do próprio processo de t rabalho, num a ver dadeir a condição da pr odução” ( MARX, 1996, p.447) .
Segundo Marx , a coordenação do processo produt iv o ex ercida pelo capit alist a não é apenas um a função específica decor r ent e da nat ureza do processo social de t rabalho, m as um a função de ex ploração, t endo em v ist a que o processo de pr odução capit alist a é det er m inado pela busca da m aior produção possív el de m ais- valia, por t ant o, a m aior explor ação possível da for ça de t r abalho.
Se o m odo de pr odução capit alist a se apr esent a, port ant o, por um lado, com o um a necessidade hist ór ica par a a t r ansfor m ação do pr ocesso de t rabalho em um pr ocesso social, ent ão, por out r o lado, essa for m a social do pr ocesso de t r abalho apr esent a- se com o um m ét odo, em pr egado pelo capit al, par a m ediant e o aum ent o da sua força produt iva explor á- lo m ais lucr at ivam ent e. ( MARX, 1996, p.451)
A cooperação baseada na div isão do t rabalho adquire sua form a clássica na m anufat ur a. Par a Mar x, a or igem e for m ação da m anufat ur a é dúplice, pois, por um lado part e da art iculação de ofícios aut ônom os dist int os, e por out ro, par t e da cooper ação de art ífices da m esm a espécie. De um lado a m anufat ur a int r oduz, port ant o, a div isão do t rabalho em um processo de produção ao elim inar a aut onom ia dos ar t ífices e os subordinar ao int eresse do capit al at é o pont o em que seus ofícios const it uem apenas operações parciais que se com plem ent am m ut uam ent e na pr odução de um a única m ercadoria. De out ro lado, ela com bina ofícios ant eriorm ent e separados, segm ent ando as oper ações par t icular es at é o pont o em que cada um a delas se t orne função ex clusiva de um t rabalhador específico. “ Qualquer que sej a seu pont o part icular de part ida, sua figura final é a m esm a — um m ecanism o de pr odução, cuj os órgãos são ser es hum anos” ( MARX, 1996, p.455) .
