EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA - SP

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Processo nº 0009683-70-2014.8.26.0099

Ação: Cumprimento de Sentença - Associação

Requerente: Associação Vale das Águas Residencial Requerido: Marco Aurélio Bento e outro

SYLMARA PEREIRA GARCIA DE OLIVEIRA, Engenheira Civil e de Segurança do Trabalho, inscrita no CREA-SP sob o nº 506.162.512-3, nomeada na ação em referência como Perita Judicial, devidamente habilitada, tendo concluído seus estudos, vistorias, análises e exames necessários para vistoriar o imóvel situado na Alameda das Camélias, Lote 36, da Quadra J, do Loteamento Vale das Águas, Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança Paulista, estado de São Paulo, vem à presença de Vossa Excelência apresentar as conclusões através do seguinte:

LAUDO PERICIAL

DE

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Sylmara Pereira Garcia de Oliveira

perita_sylmara@terra.com.br 11-9.9571.1304

Engenheira Civil, Engenheira de Segurança do Trabalho,

Especialista em Engenharia Ambiental e Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de Engenharia Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP CREA SP nº 506.162.512-3 Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099 Página 2

SUMÁRIO

1 Resumo... 3 2 Preliminares... ... 4 3 Vistoria... ... 7 4 Metodologia Adotada ... 15

5 Quesitos ofertados pelo Autor ... 34

6 Quesitos ofertados pelo Réu... 34

7 Conclusão ... 35

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1- RESUMO

O resumo dos valores da avaliação do imóvel, constituído somente por terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda das Camélias, lote 36, da quadra J, Loteamento Vale das Águas, município de Bragança Paulista, estado de São Paulo para o mês de AGOSTO/2017 está descrito abaixo:

IMÓVEL AVALIANDO VALOR TOTAL (TERRENO + BENFEITORIAS) VALOR DO TERRENO VALOR DAS BENFEITORIAS

Alameda das Camélias, lote 36, da quadra J

Loteamento Vale das Águas Bragança Paulista/SP

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Sylmara Pereira Garcia de Oliveira

Especialista em Engenharia Ambiental e Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de Engenharia Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP CREA SP nº 506.162.512-3

Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099

Página 4 2- PRELIMINARES

Trata-se de ação de cumprimento de sentença por falta de pagamento das quotas condominiais, pelos executados.

O objetivo do Laudo Pericial de Avaliação visa à apuração do valor de mercado do imóvel constituído de terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda das Camélias, lote 36, da quadra J, Loteamento Vale das Águas, município de Bragança Paulista, estado de São Paulo.

O imóvel está situado no Bairro Itapechinga e Campo Novo, neste município. Pertence a macrozona de expansão urbana. Está registrado no CRI local sob o nº 66.717 de 20/10/2008, com área de 622,83 m², tendo como promitente comprador o Sr. Rodolfo Vinícius da Silva (fls 95).

O juízo determinou a realização de perícia nomeando esta signatária (fls 190).

As partes não indicaram assistentes técnicos.

O autor e os executados não ofertaram quesitos.

Segundo a Norma NBR 13752/96 - Perícias de Engenharia na Construção Civil, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos. “Já o laudo é peça, na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá as suas conclusões ou avalia, fundamentadamente, o valor das coisas ou direitos.

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Já a Norma NBR 14653/01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, “Avaliações de Bens”, valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Benfeitoria é o resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.

Os requisitos de uma perícia são condicionados à abrangência das investigações, à confiabilidade e adequação das informações obtidas, à qualidade das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjetividade emprestado pelo signatário, sendo estes aspectos definidos pelos seguintes pontos: quanto à metodologia empregada, aos dados levantados, ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo e a menor subjetividade inserida no trabalho. Sendo assim, o Laudo Pericial de Avaliação, elaborado por esta signatária, é um estudo fundamentado com aplicação de conhecimentos científicos na área de avaliações e perícias.

O Laudo Pericial observou criteriosamente os seguintes princípios fundamentais:

Foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado de São Paulo CREA SP e do Instituto Brasileiro de Avaliações Periciais de São Paulo IBAPE/SP;

Os honorários profissionais desta signatária não estão, de forma alguma, sujeitos à conclusão do Laudo Pericial;

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A signatária não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida nesta perícia, nem contempla, tanto no momento atual, quanto no futuro, qualquer interesse;

No melhor conhecimento e crédito desta signatária, as análises, opiniões e conclusões expressadas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, levantamentos verdadeiros e corretos.

Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos em títulos, invasões, hipotecas ou superposição de dívidas.

Este Laudo constitui peça única, não devendo, portanto, qualquer informação isolada, ser objeto de análise parcial ou de conclusões antecipadas.

Todas as informações contidas no laudo são consideradas sigilosas, não podendo ser cedidas a terceiros, salvo expressa autorização do Juízo de Direito.

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3- VISTORIA

O imóvel foi vistoriado na terça-feira, dia 17 de agosto de 2017, com início às 13 horas e 30 minutos. Não houve acompanhamento das partes, sendo realizada somente por esta signatária e seu auxiliar, Sr. Anderson Rodrigo Oliveira.

Durante a vistoria esta signatária colheu todos os dados e elementos necessários com o objetivo de traçar as diretrizes para elaboração do Laudo Pericial de Avaliação.

A figura 1 evidencia o croqui de localização do imóvel avaliando que está localizado no Loteamento denominado “Vale das Águas”, condomínio com fechado com vigilância e monitoramento 24 horas. O loteamento encontra-se à margem direita da Rodovia Alkindar Monteiro Junqueira, Km 54, sentido Itatiba, Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança Paulista-SP.

Figura 1: Croqui de localização do Loteamento “Vale das Águas”

Loteamento “Vale das Águas”

Centro da cidade

Bragança Garden Shopping

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A figura 2 evidencia a fachada da entrada principal do Loteamento Residencial “Vale das Águas”. Possui seis lagos totalizando 81.000 m² de espelho d' água, totalmente murado, com sistema de vigilância e monitoramento 24 horas. Acesso restrito a moradores e visitantes, previamente autorizados.

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3.1- CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

De acordo com o Plano diretor do município de Bragança Paulista – Lei complementar nº 556/2007, a região onde está localizado o imóvel avaliando, pertence à Macrozona de Expansão Urbana.

A macrozona de expansão urbana é aquela destinada a:

a-) priorizar o crescimento das áreas urbanas;

b-) amenizar os possíveis processos de especulação imobiliária das áreas urbanas; c-) orientar os planos de expansão de infra-estrutura; e

d-) implantação de atividades comerciais e de apoio à área urbana.

Os melhoramentos públicos essenciais existentes na região do Bairro Itapechinga e Campo Novo são: escolas públicas e particulares, posto de saúde, comércio de médio e grande porte, rede de energia elétrica, rede de distribuição de água, telefonia fixa e móvel, transporte coletivo direto, coleta de lixo e acesso caracterizado por estrada pavimentada em bom estado de conservação. Evidenciamos loteamentos residenciais próximos ao Bairro Itapechinga e Campo Novo. A vocação econômica do bairro é de áreas residenciais e de comércio.

O tráfego de veículos e caminhões é intenso na Rodovia Alkindar Monteiro Junqueira, pois dá acesso as cidades vizinhas Itatiba, Morungaba, Jundiaí, e Campinas e também à Rodovia Dom Pedro I.

Imóvel das Contestante s

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Página 10 3.2- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando está caracterizado por terreno residencial, sem benfeitorias. De acordo com a figura 3, a quadra J do imóvel que está inserido no Loteamento “Vale das Águas”, localiza-se nos fundos, conforme apontado por esta signatária. O referido loteamento possui área de lazer composta por seis lagos, portaria principal com monitoramento e vigilância 24 horas, quadras poliesportivas, campo de futebol, quadra de tênis, capela ecumênica, clube, piscina, prainha, parque infantil, área para caminhada e pesca. O loteamento possui 528 lotes com dimensões compreendidas entre 380m² a 1000 m².

Figura 3: Croqui do Loteamento “Vale das Águas” com a localização das áreas de lazer

Imóvel avaliando

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Imóvel avaliando

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Segundo a matrícula 66.717 do CRI local, o imóvel é constituído por um lote de terreno, sob o número 36, da quadra J, situado na Alameda das Camélias, possui área total de 622,83 m². Medindo 14 metros de frente para a via pública, 43,35 metros do lado direito onde confronta com o lote 35, 40,08 metros do lado esquerdo onde confronta com a faixa sanitária dezessete, 16,93 metros nos fundos onde confronta com a faixa sanitária 2.

O imóvel avaliando, de acordo com a Norma do IBAPE-SP, está enquadrada na 3ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Alto que compreende nas regiões dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por casas de alto padrão, com arquitetura das edificações diferenciada, geralmente com projetos personalizados, predominando terrenos de grandes proporções em torno de 600 m².

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A figura 3 evidencia fachada do imóvel avaliando que possui topografia em aclive a plano, a consistência do solo é seca e o formato é irregular.

Figura 3: Fachada do imóvel avaliando – lote 36 da quadra J

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A figura 4 evidencia o imóvel avaliando com o logradouro público chamado Alameda das Camélias. Possui melhoramentos públicos essenciais: rede de água, rede coletora de esgoto, sistema de cabeamento de telefonia e televisão, iluminação pública e pavimentação asfáltica.

Figura 4: Imóvel avaliando com o logradouro público

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A figura 5 evidencia o imóvel avaliando, lote 36 da quadra J. Possui confrontante, do lado direito de quem da Alameda das Camélias, o lote 35 nº494, com benfeitorias padrão residencial. Do lado esquerdo do imóvel avaliando está situado o lote 37, também sem benfeitorias.

Figura 5: Imóvel avaliando e confrontações laterais

Imóvel avaliando

Confrontante lado direito nº 494 Confrontante lado

esquerdo, lote 37, sem edificação

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4. METODOLOGIA ADOTADA

Em atendimento ao item 7.5 da NBR 14653-1 Procedimentos Gerais da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, conforme a seguir se observa a transcrição da norma:

A metodologia utilizada para obtenção do valor de mercado da região do imóvel avaliando foi o método comparativo direto de dados de mercado, em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado. Este método consiste em analisar os elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. Esta signatária entende ser o método adequado para avaliar os imóveis em questão, considerando o atendimento a Norma Técnica. O loteamento “Vale das Águas” possui diversos lotes que ainda não foram vendidos. Desta forma, esta signatária realizou a pesquisa de campo e coleta de amostras no mesmo loteamento do imóvel avaliando.

A condição necessária à aplicação do método comparativo direto de dados de mercado é, portanto, a existência de elementos que poderão ser comparáveis ao imóvel avaliando. Conforme ensinamentos do Engº Nelson Nady Nór Filho, os elementos comparáveis devem ser suficientes a uma análise estatística, sendo recomendável, no mínimo, cinco dados de mercado efetivamente utilizados no cálculo do valor médio final. Esta signatária utilizou 12

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Outros métodos poderão ser utilizados somente quando não houver elementos comparáveis ao avaliando o que não é o caso. Os métodos podem ser: o método evolutivo, método involutivo, método de capitalização de renda e o método da quantificação do custo.

O item 8.2 da NBR 14653-1 descreve as metodologias que poderão ser utilizadas:

O mesmo ensinamento do Engº Nelson Nady Nór Filho também diz que quando não for possível reunir informações sobre os valores praticados para um determinado imóvel, similares entre si, tal amostra, ainda assim, não seria homogêneo o bastante para permitir uma conclusão direta quanto ao valor médio de mercado. Isto seria possível se os imóveis pesquisados, e todos os aspectos intervenientes à formação de seus respectivos valores, denominados variáveis, pudessem ser considerados idênticos. Como na prática, a raridade desta situação se impõe, pois, em geral, os imóveis possuem características diferentes entre si – tais como topografia, consistência de solo, localização, dimensão – antes de extrair uma média dos valores observados é necessário que sejam feitas compensações das diferenças existentes entre os imóveis pesquisados, de modo a homogeneizar a amostra e possibilitar o cálculo do valor médio de mercado.

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A homogeneização das características dos dados foi efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores, conforme preconiza o item 9.2 da Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP:2011.

4.1 Procedimentos Utilizados para obtenção do valor de mercado por metro quadrado do terreno

Nesta importante fase do trabalho, esta signatária pessoalmente pesquisou os terrenos do Loteamento “Vale das Águas”, município de Bragança Paulista/SP a fim de verificar as transações efetuadas à área dos imóveis avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que guardassem semelhança com os imóveis, objeto desta pericia, buscando ofertas na mesma região geoeconômica do imóvel com o fito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés.

4.1.1 Coleta de Amostras e Pesquisa de Campo

Na primeira etapa foram realizadas coletas de amostras sendo considerando a semelhança no que diz respeito à frente, profundidade, topografia e consistência do solo. As pesquisas foram realizadas no período de 17/08/2017 a 31/08/2017.

A norma NBR 14653-1 recomenda nos itens 7.4.1 e 7.4.2 buscar a maior quantidade possível de dados de mercado com atributos comparáveis aos do bem avaliando, bem como seja descrito as características relevantes dos dados de mercados coletados.

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A terra nua será, de acordo com o IBAPE-SP será avaliada por comparação direta com outros imóveis semelhantes e próximos ao avaliando que estejam à venda ou foram vendidos recentemente. O valor atribuído ao metro quadrado do terreno será a média dos valores unitários homogeneizados dos imóveis que fazem parte da pesquisa realizada, excluindo os valores das benfeitorias porventura existentes nas propriedades.

Esta signatária entendeu que os atributos ou variáveis semelhantes ao bem avaliando, diz respeito a encontrar imóveis no mesmo loteamento do imóvel avaliando, bem como com dimensões próximas a do imóvel avaliando.

As variáveis eleitas e consideradas relevantes para explicar a tendência da formação de valor da região são: frente, profundidade, consistência do solo e topografia. A pesquisa de campo para coleta de dados visa conhecer a região do imóvel avaliando. Esse conhecimento consiste em identificar, investigar, coletar, selecionar, processar, analisar e interpretar os resultados obtidos sobre os dados de mercado. Todos os elementos e dados de mercado encontrados na pesquisa e coleta de dados passarão por tratamento por fatores que homogeneizarão esses elementos tornando-os mais semelhante à situação paradigma adotada como referencial para o imóvel avaliando.

Foi possível obter, a princípio, 12 (doze) elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamentos de fatores, como segue:

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Elemento 1

Elemento 2

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Especialista em Engenharia Ambiental e Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de Engenharia Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP CREA SP nº 506.162.512-3 Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099 Página 20 Elemento 4 Elemento 5 Elemento 6

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Elemento 7

Elemento 8

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Sylmara Pereira Garcia de Oliveira

Especialista em Engenharia Ambiental e Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de Engenharia Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP CREA SP nº 506.162.512-3 Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099 Página 22 Elemento 10 Elemento 11 Elemento 12

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4.1.2 Fatores de Homogeneização

Na segunda etapa foi realizada a homogeneização dos valores considerando os fatores oferta, frente, profundidade, topografia e consistência do solo.

Foram adotados os fatores de homogeneização como seguem:

Onde:

Elementos = referência de cada elemento

VU terreno= valor unitário total do terreno expresso em metros quadrados Natureza = natureza do preço

At = área do terreno expresso em metros quadrados

Fator frente = considera a fachada do terreno com o logradouro público Fator profundidade = considera a distância da frente aos fundos do terreno Fator Topografia = situação do terreno

Zona que pertence os elementos

Valor do terreno = Valor total do terreno expresso em reais Fator consistência = condições de permeabilidade do terreno

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 FATOR OFERTA: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 10%

(dez por cento) de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercado imobiliário.

 FATOR TESTADA: calculado segundo recomendação do item 10.3.1 da NORMA

IBAPE admitindo-se 15,00 m (quinze metros) como testada de referência para o local (aproveitamento eficiente), limitada a um mínimo de 7,50 m e máximo de 30m ( trinta metros), calculada do seguinte modo:

Cf = (Fp /Fr)f, dentro dos limites: Fr/2 < Fp< 2 Fr;

Todos os elementos sofreram alteração quando aplicado o FATOR TESTADA, exceto o elemento 12, pois as frentes equivalentes estavam fora dos limites estabelecidos pelo IBAPE/SP, item 10.3.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos (2011).

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 FATOR PROFUNDIDADE: calculado segundo recomendação normativa, admitindo que

o imóvel avaliando esteja situado em 3° Zona para quais as profundidades limites eficiente para aproveitamento máximo resultam nos seguintes valores: 30,00 (trinta metros) a profundidade mínima e 60,00 m (sessenta metros) a profundidade máxima. O fator profundidade é calculado do seguinte modo:

A aplicação do fator profundidade forneceu o seguinte resultado:

O elemento 10 sofreu alteração, pois a sua profundidade não está contida no intervalo de 30 metros a 60 metros. Os demais elementos não sofrerão alteração quando aplicado o FATOR PROFUNDIDADE, pois as profundidades equivalentes estão dentro dos limites estabelecidos pelo IBAPE/SP, item 10.3.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos.

1-) Entre Pmi ePmaadmite-se que o fator profundidade C = 1,0

2-) Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi< Pe< Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula:

Cp = (Pe /Pmi)p

3-)ParaPe inferior a ½Pmi ,adota-se Cp =(0,5)0,5

4-)Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma

(Pma< Pe< 3Pma), o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que exceda este limite e deverá ser empregada a seguinte fórmula:

Cp = (Pma /Pe) + [(1-( Pma /Pe ) * ( Pma /Pe ) p

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 FATOR TOPOGRAFIA: A topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive

ou declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante. Calculado segundo recomendação do item 10.5.2 da NORMA IBAPE/SP – 2011, admitindo-se fatores corretivos genéricos referenciados para terrenos planos. A aplicação do fator topografia resultou na seguinte tabela:

 FATOR CONSISTÊNCIA: A existência de água aflorante no solo, devido ao nível elevado

do lençol freático ou ações da natureza, tais como: inundações periódicas, alagamentos, terrenos brejosos e pantanosos rotineiramente podem ser consideradas desvalorizante. Calculado segundo recomendação do item 10.5.3 da NORMA IBAPE – 2011. A aplicação do fator consistência resultou na seguinte tabela:

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 ATUALIZAÇÃO: Todos os elementos são válidos para o mês de AGOSTO/2017.

 LOCAL: A transposição de valores não se faz necessária, tendo em vista que foram

coletados elementos situados na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando;  CONSTRUÇÕES: Os elementos com algum tipo de construção sofreram dedução

correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossem representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o valor unitário final represente valor somente do terreno e foi feita mediante o uso do CRITÉRIO RESIDUAL, princípio indireto que assume o valor de terreno como a diferença entre o valor do imóvel e das benfeitorias.

Como podemos verificar a combinação representativa da formação do valor unitário do mercado local é a “combinação 28”, que utiliza 5 fatores para

homogeneizar os preços.

Fez-se o cálculo do valor médio do desvio padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de Chauvenet, apenas para a “combinação 28” , conforme acima.

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Página 28 A aplicação dos fatores na homogeneização dos dados da pesquisa à situação paradigma, esta descrito abaixo conforme item 10.6 da Norma para Avaliação de Imóveis

IBAPE-SP 2011.

Vu = Vo * (1+(F1– 1) + (F2– 1) + (F3– 1) + (F4– 1)+ (F5– 1)), onde:

Vu = Valor unitário do terreno Vo = Valor de oferta

F1 = Fator de frente F2 = Fator de profundidade F3= Fator de topografia F4 = Fator consistência do solo

A combinação fornece um valor unitário de: RR$$ 445577,,0000// mm²² (

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4.1.3 Grau de Precisão

A nova norma estabelece que a combinação selecionada deva ser classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de confiança de 80% (oitenta por cento) para a média. O intervalo de confiança é obtido por meio da seguinte formulação:

O valor t p, para um dado nível de significância, deve ser obtido com base na distribuição “t-student”, aplicável em inferências para pequenas amostras, cuja densidade segue representada a seguir:

Procedendo-se aos cálculos, obtém-se a tabela a seguir:

Da tabela supra, certifica a signatária que o modelo proposto atingiu GRAU

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Página 30 4.1.4. Grau de Fundamentação

Conforme exposto na tabela 4, do item 9.4.3.1 da NBR 14653-2, há que se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto de fatores, com posterior classificação, segundo o grau de fundamentação.

A Norma NBR 14653-2, Anexo B, item B.2.2 considera dados de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização calculados em relação ao avaliando. Esta signatária evidenciou que os dados de mercado possuem atributos semelhantes ao imóvel avaliando neste item, em que os elementos utilizados estão contidos entre 0,87 a 0,95.

Onde: Elementos = Referência das amostras Vu = valores unitários não homogeneizados;

“Comb 28” = valores unitários homogeneizados e calculados; FG = fator de ajuste global

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Sendo assim, Todos os fatores resultaram em valores dentro do intervalo 0,80 a 1,20, portanto os fatores individuais atingiram GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO.

Item Descrição _III GRAU_II _I

1 Caracterização do_Imóvel Completa quanto a_{todas as variáveis} analisadas

Completa quanto aos fatores utilizado no

tratamento Adoção desituação 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 12 5 3

3 _{dados de mercado}Identificação dos

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada

fator e para o conjunto de fatores

0,80 a 1,20 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

4.1.5 Valor Médio de Mercado Estimado da Região

O valor médio de mercado estimado para o terreno no Loteamento fechado ‘Vale das Águas”, Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança Paulista-SP resulta em R$$ 445577,,0000//mm²²((qquuaattrroocceennttoosseecciinnqquueennttaaeesseettee rreeaaiiss p

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Página 32 4.1.6 Valor Unitário por metro quadrado do imóvel avaliando

Conforme calculado anteriormente com o valor unitário por metro quadrado proposto para o terreno situado no Loteamento fechado “Vale das Águas”, Bairro Itapechinga e Campo Novo, município de Bragança Paulista-SP, pode-se calcular o valor total da área erradicada.

Valor Unitário por metro quadrado da região (Vu/m²) = R$ 457,00 (quatrocentos e cinquenta e sete reais por metro quadrado) para o mês de agosto/2017.

Arrendando-se:

Valor total do terreno do imóvel avaliando =R$ 273.000,00 (duzentos e setenta e três mil reais) para o mês de agosto/2017.

IMÓVEL AVALIANDO

Área do imóvel avaliando 622,83 m²

VU homogeneizado R$ 457,00/m²

Topografia Plana (1,00) Aclive a plano (0,95)

Frente referência 15m (1,00) F=14 m (1,01)

Profundidade referência entre 30 a 60 m (1,00) P = 43,35 (1,00)

Consistência do solo seco (1,00) Seco (1,00)

VU/m² Corrigido R$ 438,72

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4.1.7 Valor das Benfeitorias do imóvel avaliando

Não foram encontradas benfeitorias no imóvel avaliando

4.1.8 Valor Total do Imóvel avaliando

Conforme exposto nos itens anteriormente apresentados, pode-se calcular o valor total do imóvel avaliando, considerando o terreno SEM benfeitorias para o mês de AGOSTO/2017. IMÓVEL AVALIANDO VALOR TOTAL (TERRENO + BENFEITORIAS) VALOR DO TERRENO VALOR DAS BENFEITORIAS

Alameda das Camélias, lote 36, da quadra J

Loteamento Vale das Águas Bragança Paulista/SP

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Página 34 5- QUESITOS OFERTADOS PELO AUTOR

Não foram ofertados quesitos, pelo autor.

6- QUESITOS OFERTADOS PELO RÉU

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7- CONCLUSÃO

O objetivo do Laudo Pericial de Avaliação visa à apuração do valor de mercado do imóvel constituído de terreno, sem benfeitorias, situado na Alameda das Camélias, lote 36, da quadra J, Loteamento Vale das Águas, município de Bragança Paulista, estado de São Paulo.

Esta signatária realizou a avaliação do imóvel composto somente por e concluiu através da metodologia específica e de acordo com as Normas Vigentes, que o valor de mercado estimado do imóvel avaliando resulta em R$ 273.000,00

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Sylmara Pereira Garcia de Oliveira

Processo nº 0009683-70.2014.8.26.0099

Página 36 8- ENCERRAMENTO

Esta signatária dá por encerrado o presente Laudo Pericial de Avaliação, que segue editada e rubricada todas de um só lado, contendo 36 páginas, seguindo esta última datada e assinada para todos os fins de Direito e colocando-se a inteira disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se tornem necessário.

Nestes Termos P. Deferimento

Bragança Paulista, 15 de setembro de 2017

SYLMARA PEREIRA GARCIA DE OLIVEIRA

Engenheira Civil

Engenheira de Segurança do Trabalho Especialista em Engenharia Ambiental Pós-Graduada em Avaliações e Perícias de Engenharia

Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo CREA SP nº 506.162.512-3