Nova Lei do
Arrendamento
Índice:
Atualização de Rendas • Regime Geral
• Casos de proteção de inquilinos: • Idade igual ou superior a 65 anos/
deficiência com graus de incapacidade superior a 60%
• Carência económica
• Microentidade/ associação privada sem fins lucrativos/ residência de estudantes Formas de cessação de contratos
• Incumprimento por falta de pagamento de renda
• Necessidade de habitação pelo senhorio • Demolição ou realização de obras de
remodelação ou restauro profundos
INTRODUÇÃO
Atualização das Rendas
REGIME GERALHabitacional e não habitacional
1. Pela via negocial, o senhorio pode promover a transição dos contratos para o NRAU e atualizar a renda, propondo o valor da renda (sem limite mínimo ou máximo) e o tipo e duração do contrato. Na comunicação feita ao arrendatário deve ainda ser mencionado o Valor Patrimonial do Imóvel (VPT), avaliado nos termos do CIMI (Código do Imposto Municipal de Imóveis). 2. Resposta do arrendatário (no prazo máximo: 30 dias):
a) Aceitar, ficando o contrato submetido ao NRAU, ou, no silêncio ou na falta de acordo quanto ao tipo e/ou da duração do contrato, com prazo certo pelo período de 5 anos;
b) Denunciar o contrato, não havendo lugar à atualização da renda;
c) Opor-se ao valor da renda (propondo um novo valor), ao tipo ou à duração do contrato (propondo outros), e/ou invocando Idade/ Deficiência, Carência Económica ou Microentidade (casos de proteção de inquilinos descritos à frente neste documento).
3. Resposta do senhorio à oposição pelo arrendatário (no prazo máximo: 30 dias):
a) Aceitar a proposta, ficando o contrato submetido ao NRAU, ou, no silêncio ou na falta de acordo quanto ao tipo e/ou duração do contrato, com prazo certo pelo período de 5 anos;
b) Denunciar o contrato, mediante o pagamento de uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor
médio das propostas efetuadas pelo senhorio e pelo arrendatário, que é agravada para o dobro ou em 50% se a renda
oferecida pelo arrendatário não for inferior em mais de 10% ou de 20% respetivamente, à proposta pelo senhorio ; ou c) Atualizar a renda, até ao limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor do locado avaliado nos termos do CIMI
(VPT) e ficando o contrato celebrado com prazo certo pelo período de 5 anos.
CASOS DE PROTEÇÃO DE INQUILINOS
Nos casos que expomos em seguida a Lei prevê limitações na actualização de rendas, bem como o adiamento ou mesmo a impossibilidade da denúncia dos contratos por parte do senhorio . 1. Idade igual ou superior a 65 anos/ deficiência com grau de
incapacidade superior a 60% (habitacional)
• Na falta de acordo entre as partes, o contrato mantem-se sem alteração do regime – não fica submetido ao NRAU e não pode ser
denunciado pelo senhorio;
• O senhorio pode atualizar a renda, até ao limite máximo anual correspondente a 1/15 do VPT, durante um período de 5 anos, após o qual o senhorio pode retomar as negociações (processo
3. Microentidade / associação privada sem fins lucrativos / associação de estudantes (não habitacional)
Na falta de acordo entre as partes, durante um período de 5
anos:
• O contrato mantem-se sem alteração do regime – não fica
submetido ao NRAU e não pode ser denunciado pelo
senhorio;
• O senhorio pode atualizar a renda, até ao limite máximo anual correspondente a 1/15 do VPT.
Findo o período de 5 anos:
• O senhorio pode promover a transição do contrato para o
NRAU, propondo o valor da renda (sem limite mínimo ou
máximo) e o tipo e duração do contrato.
• O inquilino não poderá invocar novamente a mesma
circunstância e, no silêncio ou na falta de acordo entre as
partes, o contrato transita para o NRAU, considerando-se celebrado com prazo certo pelo período de 2 anos e com a renda limitada ao máximo anual de 1/15 do VPT. • O senhorio pode ainda denunciar o contrato mediante o
pagamento da indemnização descrita no regime geral. 2. Carência económica (habitacional)
Na falta de acordo entre as partes, durante um período
máximo de 5 anos:
• O contrato mantem-se sem alteração do regime – não fica
submetido ao NRAU e não pode ser denunciado pelo
senhorio;
• A atualização da renda é limitada em função do
rendimento mensal do agregado familiar, não podendo
exceder 1/15 do VPT, ao máximo de:
Findo o período de 5 anos:
• O senhorio pode promover a transição do contrato para o
NRAU, propondo o valor da renda (sem limite mínimo ou
máximo) e o tipo e duração do contrato.
• O inquilino não poderá invocar novamente a situação de
carência económica e, no silêncio ou na falta de acordo
entre as partes, o contrato transita para o NRAU,
considerando-se celebrado com prazo certo pelo período
de 2 anos e com a renda limitada ao máximo anual de 1/15 do VPT.
• O senhorio pode ainda denunciar o contrato mediante o pagamento da indemnização descrita no regime geral.
Microentidade: empresa que não ultrapasse, à data do
balanço, 2 dos 3 limites:
(1) total do balanço - €500.000;
(2) volume de negócios líquido – €500.000; (3) número médio de empregados durante o
exercício – 5.
Renda Máxima* Rendimento Mensal do Agregado Familiar
25% RABC ≥ €1.500
17% RABC Entre €500 e €1.500
10% RABC < €500
Atualização das Rendas
(Cont.)
Nota: A atualização da renda nunca poderá ser superior ao valor da renda em vigor atualizada com base no coeficiente de atualização anual da renda publicado em Diário da República)
*Necessário prova anual
Carência económica: RABC (rendimento anual bruto
O senhorio pode ainda denunciar um contrato de “Lei Antiga” em diversas situações. Descrevemos em seguida, as situações que consideramos mais relevantes e/ou sofreram alterações substanciais com a entrada em vigor da Lei 31/2012.
1. Incumprimento por falta de pagamento de renda Atualmente a mora do pagamento da renda, encargos ou
despesas pode levar à resolução do contrato, sendo os prazos
mais curtos que antes da entrada em vigos na Lei 31/2012. A saber:
• Mora ≥ 2 meses
• Mora > 8 dias por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
A desocupação do locado deverá ser efetuada no prazo de um mês. Caso não aconteça, o senhorio pode recorrer ao
Procedimento Especial de Despejo.
Contudo o inquilino depois de avisado, pode por fim à mora no prazo de 1 mês, mas só pode fazer uso desta faculdade uma
única vez.
2. Necessidade de habitação pelo senhorio ou pelos seus descendentes de 1º grau.
• Mediante o pagamento de 1 ano de renda correspondente a 1/15 do VPT, desde que:
a) Seja proprietário, comproprietário ou usufrutuário do imóvel à mais de 2 anos ou se tiver adquirido por sucessão;
b) Não tenha, há mais de 1 ano, na área dos concelhos de Lisboa e Porto e seus limítrofes ou no respetivo
concelho no resto do país, casa própria que satisfaça as suas necessidades ou dos seus descendentes de 1ª grau.
O imóvel deverá ser ocupado pelo proprietário no prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos, sob pena de ter que pagar um indemnização correspondente a 10 anos de renda (1/15 do VPT).
3. Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado
(Aplicável o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados: Lei 30/2012)
a) Regime Geral
Neste caso o senhorio pode denunciar o contrato, mediante o pagamento de 1 ano de renda correspondente a 1/15 do
VPT.
Em alternativa, poderá optar por garantir o realojamento
do inquilino, por um período não inferior a 2 anos nas
condições análogas: local (mesma freguesia ou freguesia limítrofe), estado de conservação (igual ou superior), adequado às necessidades do agregado familiar do inquilino (tipologia) e valor de renda e encargos.
b) Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos / deficiência com graus de incapacidade superior a 60% (habitacional):
Caso as partes não cheguem a acordo, o senhorio deverá garantir o realojamento do inquilino na condições análogas (descritas anteriormente). Em resposta o arrendatário pode optar pelo realojamento ou pela indemnização de 1 ano de renda.
Cumulativamente o arrendatário pode ainda invocar
carência económica, o senhorio pode, em alternativa à
denúncia, suspender o contrato pelo período necessário à execução das obras, garantindo o realojamento do inquilino durante esse período.
Se as obras não tiverem inicio no prazo de seis meses, depois da desocupação do imóvel, o senhorio é obrigado ao pagamento de uma indemnização de 10 anos de
renda.
Cessação de Contratos
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Novembro 2013
