Usucapião Extrajudicial ATA NOTARIAL

LRP: Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Provimento 65/2017 do CNJ (14.12.2017) ATA COMPLETA (Artigo 4

, I e 5

)

I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Provimento 65/2017 do CNJ (14.12.2017) ATA COMPLETA (Artigo 4

, I e 5

)

I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel;

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Provimento 65/2017 do CNJ (14.12.2017) ATA COMPLETA (Artigo 4

, I e 5

)

Art. 5º A ata notarial mencionada no art. 4º deste provimento será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

§1º - O tabelião de notas poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura da ata notarial.

§2º - Podem constar da ata notarial imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.

§3º - Finalizada a lavratura da ata notarial, o tabelião deve cientificar o requerente e consignar no ato que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis.

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Provimento 65/2017 do CNJ (14.12.2017) ATA COMPLETA (Artigo 4

, I e 5

)

Art. 26, I, do Provimento do CNJ: Enquanto não for editada, no âmbito dos Estados e do Distrito Federal, legislação específica acerca da fixação de emolumentos para o procedimento da usucapião extrajudicial, serão adotadas as seguintes regras:

I - no tabelionato de notas, a ata notarial será considerada ato de conteúdo econômico, devendo-se tomar por base para a cobrança de emolumentos o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado;”

Lei Estadual 22.796, de 29.12.2017.

2.2 – Para fins de usucapião extrajudicial (inciso V do parágrafo único do art. 234 do Provimento Nº 260/CGJ/2013) – os mesmos valores finais ao usuário previstos na alínea “b” do número 4 desta tabela (valor de escritura com conteúdo)

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Provimento 65/2017 do CNJ (14.12.2017) ATA ESPECÍFICA

Art. 4º § 7º - O requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias lavradas pelo mesmo ou por diversos notários, ainda que de diferentes municípios, as quais descreverão os fatos conforme sucederem no tempo.

Lei Estadual 22.796, de 29.12.2017 2.1 – Até duas folhas: 122,66

2.1.1 – Por folha acrescida: 6,29

SP: 425 + 215/folha (em dobro se lavrada em diligência)

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

ATA NOTARIAL:

CN: Art. 235 - § 3º A ata notarial para fins do disposto no inciso V do parágrafo único do art. 234 deste Provimento consignará, além de outras circunstâncias, conforme o caso, o depoimento da testemunha e/ou da parte interessada sobre:

I - o nome do atual possuidor do imóvel usucapiendo;

II - a identificação do imóvel usucapiendo, suas características, localização, área e eventuais construções e/ou benfeitorias nele edificadas;

III - os nomes dos confrontantes e, se possível, de eventuais titulares de direitos reais e de outros direitos incidentes sobre o imóvel usucapiendo e sobre os imóveis confinantes;

IV - o tempo de posse que se sabe ser exercido pela parte interessada e por eventuais antecessores sobre o imóvel usucapiendo;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

ATA NOTARIAL:

CN: Art. 235 - § 3º A ata notarial para fins do disposto no inciso V do parágrafo único do art. 234 deste Provimento consignará, além de outras circunstâncias, conforme o caso, o depoimento da testemunha e/ou da parte interessada sobre:

V - a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte interessada;

VI - eventual questionamento ou impedimento ao exercício da posse pela parte interessada;

VII - a continuidade e a durabilidade do exercício da posse pela parte interessada;

VIII - o exercício da posse com ânimo de dono pela parte interessada;

IX - quem é reconhecido como dono do imóvel usucapiendo.

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

ESCRITURA PÚBLICA DE ATA NOTARIAL PARA FINS DE USUCAPIÃO, NA FORMA ABAIXO:

SAIBAM quantos este instrumento público de escritura virem que, ao(s) (DATA), nesta Cidade e Comarca de (COMARCA), no Estado de (ESTADO), no (CARTÓRIO) situado (ENDEREÇO), compareceu(ram), como SOLICITANTE(S): (NOME E QUALIFICAÇÃO). Reconheço a identidade da(s) parte(s), conforme documentação apresentada, bem como a capacidade da(s) mesma(s), nos termos do artigo 215 do Código Civil. Então, pelo(s) SOLICITANTE(S) me foi dito que pretende requerer o reconhecimento extrajudicial da propriedade de imóvel adquirida por usucapião, tendo requerido a lavratura de ATA NOTARIAL na forma do art. 4o, I, do Provimento 65/2017 do CNJ, que faço nos seguintes termos:

I)  QUALIFICAÇÃO DO REQUERENTE (USUCAPIENTE): [qualificar todos os requerentes da usucapião e respectivo(s) cônjuge(s) ou companheiro(s), se houver, constando: nome completo, nacionalidade, profissão, estado civil, CPF e RG, endereço eletrônico, domicílio e residência]. [Se for pessoa jurídica, constar: NOME DA PESSOA JURÍDICA, CNPJ, com sede (endereço completo com CEP), registrada na (dados do registro), e-mail, neste ato representada por (nome e qualificação completa do representante e dados da procuração ou contrato social que lhe dão poder de representação).]

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

II) QUALIFICAÇÃO DO TITULAR REGISTRAL DO IMÓVEL USUCAPIENTE: [qualificar todos os titulares de direito real inscrito na matrícula do imóvel usucapiente, com o máximo de dados existentes].

III) DO IMÓVEL A SER USUCAPIDO:

[Descrever o imóvel conforme consta na matrícula do registro, caso haja coincidência entre os a descrição publicizada e a do bem a ser usucapido]

OU

[Se o imóvel tiver descrição diversa da matrícula, ou não tiver registro ou transcrição anterior, deverá ser descrito conforme o memorial feito pelo profissional, (constando seu nome, inscrição no órgão de fiscalização e apresentação da ART ou RRT), bem como indicando a existência de edificação, benfeitoria ou qualquer acessão existente no imóvel]

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

IV) DO TEMPO E CARACTERISTICAS DA POSSE:

[Relatar o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores]

No dia [DATA], neste Tabelionato, compareceu o requerente [nome], que após ser identificado, foi alertado de que a prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. Em seguida, me prestou o seguinte depoimento:

“QUE sua posse teve início em 1990, quando o mesmo invadiu o lote e passou a nele viver, com sua família; QUE ao longo do ano de 1990 foi construída uma pequena casa, com sobras de madeira e de telhas; QUE no ano de 1995 o depoente começou a construir com alvenaria dois pequenos cômodos; QUE existe, desde 1996, instalação elétrica no imóvel, conforme contas expedidas em nome do Requerente.”

[OU]

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

IV) DO TEMPO E CARACTERISTICAS DA POSSE:

[Relatar o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores]

“QUE o requerente adquiriu os direitos sobre o imóvel de FULANO DE TAL, conforme contrato particular de compra e venda firmado em [data], tendo pago o valor de R$[preço]

pelo imóvel.; QUE Fulano de Tal possuía o imóvel em razão de compra feita dos herdeiros do titular registral, instrumentalizada em contrato de promessa de cessão de direitos hereditários, firmada em [data], tendo o valor sido integralmente quitado à época.”

Prestado o depoimento pessoal, me foram apresentadas cópias dos citados contratos, através das quais constato que tais negócios jurídicos estão documentados, havendo prova de data pretérita feita através do reconhecimento de firma do signatário X, realizada em X, no cartório X [OU] através do registro do referido título em Cartório de Títulos e Documentos, realizado em X, no cartório X.

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

V) FORMA DE AQUISIÇÃO DA POSSE:

[Constar a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente]

Conforme depoimento do Requerente, transcrito no item IV, e cópia do contrato de promessa de cessão de direitos hereditários, apresentado pelo requerente, a posse foi adquirida de forma onerosa em [data].

VI) MODALIDADE DE USUCAPIÃO PRETENDIDA:

[Indicar o tipo de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional]

O requerente pretende o reconhecimento da usucapião constitucional urbana, com base no art. 183 da Constituição, uma vez que preenche todos os requisitos previstos na norma legal.

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

VII) DOS IMÓVEIS ATINGIDOS PELA USUCAPIÃO:

[Apontar o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições]

Tendo em vista que a descrição do imóvel usucapiendo coincide com a descrição constante na matrícula X, livro 2, do Registro de Imóveis de [Comarca], esta será a única matrícula atingida pela pretensão. O imóvel está localizado no município de X, sendo atribuição do Registro de Imóveis da comarca de [comarca] realizar o seu registro.

[OU]

O imóvel a ser usucapido não tem registro ou transcrição anterior. Nos termos da certidão emitida pelo Município de [nome], em [data], o imóvel está situado na circunscrição atribuída ao 2o Ofício de Registro de Imóveis de [comarca].

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

VIII) DO VALOR DO IMÓVEL:

[Informar o valor de mercado aproximado, atribuído ao imóvel pelo usucapiente e o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural]

O(s) usucapiente(s) atribuem ao imóvel o seguinte valor de mercado: R$XX (valor por extenso).

[Se o imóvel for urbano]

O imóvel está avaliado pelo Município, para fins de IPTU, pelo valor de R$XX (valor por extenso).

[Se o imóvel for rural]

O imóvel está avaliado pela União, para fins de ITR, pelo valor de R$XX (valor por extenso).

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

IX) INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:

[Constar outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes]

IX.A) DA DILIGÊNCIA FEITA NO IMÓVEL: No dia [data], das [X] às [X] horas, realizou-se diligência no imóvel, na [endereço completo], através do qual se constatou os seguintes fatos:

[tentar apurar o máximo de fatos, conforme roteiro abaixo]

Imóveis com destinação urbana, com edificação, com fim residencial

- Qual o endereço do imóvel e seu tamanho (área e formato) aproximado;

- Se existe edificação no imóvel, descrevendo-a de forma resumida;

o Há quanto tempo existe a edificação e quem construiu;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

- Quem está ocupando o imóvel, e qual a sua relação com o requerente;

o O ocupante pode ser familiar do requerente, assim como pode ser seu funcionário;

o Se o ocupante for o próprio requerente, identificar se moram outras pessoas com ele no imóvel;

- A que título é feita essa ocupação (locação, comodato, invasão, compra da posse, promessa de compra e venda, recebido de herança, etc.);

o Nos casos de locação e comodato, por não constituírem posse ad usucapionem, questionar quem é o locador ou comodante;

o No caso de posse por herança, tentar identificar se existem outros herdeiros que também seriam donos do imóvel e deram autorização para o requerente morar no imóvel;

- Há quanto tempo ocupam o imóvel;

- Quem paga as despesas do imóvel, tais como água, luz, telefone, TV a cabo, quem instalou a antena parabólica e quando foi feita a instalação;

- Quem são os vizinhos de fato, podendo colher os depoimentos, se julgar pertinente;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Lotes vagos situados na zona urbana

- Qual o endereço do imóvel e seu tamanho (área e formato) aproximado;

- Confirmar se, de fato, não existe edificação no imóvel;

- Verificar se há algum tipo de utilização do imóvel, como plantio, cultivo de animais, uso como estacionamento ou depósito de outros bens móveis (material de construção, máquinas, ferro velho, etc.);

- Verificar se o imóvel está cercado e capinado;

- Constar que o imóvel aparenta estar abandonado, caso não seja visível nenhuma utilização fática do mesmo;

- Apurar quem são os vizinhos de fato, podendo colher os depoimentos, se julgar pertinente;

o Questionar se sabe quem mantém o imóvel capinado, ou quem utiliza o imóvel, conforme o que for apurado;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Imóvel com destinação rural

- Qual a localização do imóvel e como ele é conhecido na região;

- Se existe algum tipo de edificação no imóvel, descrevendo-a de forma resumida (casa sede, curral, paiol, etc);

o Há quanto tempo existe a edificação e quem construiu;

- Quem está ocupando o imóvel, e qual a sua relação com o requerente;

o O ocupante pode ser familiar do requerente, assim como pode ser seu funcionário;

o Se o ocupante for o próprio requerente, identificar se moram outras pessoas com ele no imóvel;

- A que título é feita essa ocupação (arrendamento, invasão, compra da posse, promessa de compra e venda, recebido de herança, etc.);

o Nos casos de arrendamento, por não constituir posse ad usucapionem, questionar quem é o arrendante do imóvel;

o No caso de posse por herança, tentar identificar se existem outros herdeiros que também seriam donos do imóvel e deram autorização para o requerente usar o imóvel;

- Há quanto tempo ocupam o imóvel;

- Verificar se há algum tipo de utilização do imóvel, como plantio ou cultivo de animais;

- Quem paga as despesas do imóvel, tais como luz, telefone, quem instalou a antena parabólica e quando foi feita a instalação;

- Se o produtor é filiado a algum sindicato ou cooperativa rural, identificando-a, em caso positivo;

- Quem são os confrontantes de fato, podendo colher os depoimentos, se julgar pertinente;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

IX.B) DOS DEPOIMENTOS DE TESTEMUNHAS E/OU CONFRONTANTES: Foram colhidos os depoimentos de testemunhas e confrontantes, conforme passa-se a transcrever:

IX.B.1) DEPOIMENTO DO CONFRONTANTE [NOME]: No dia [data], das [X] às [X]

horas, durante a diligência realizada no imóvel situado no [endereço completo], foi colhido o depoimento de [NOME E QUALIFICAÇÃO] em termo apartado, que foi assinado pelo mesmo e que fica arquivado nesta serventia. Do referido termo extrai-se que após sua identificação, foi questionado sobre o enquadramento nas hipóteses de impedimento e suspeição, previstas nos parágrafos 2o e 3o do art.

447 do Código de Processo Civil, tendo sido dito: “QUE não é inimigo nem amigo íntimo do Solicitante; QUE não tem interesse na questão possessória relativa ao imóvel; QUE não se enquadra nas hipóteses de impedimento previstas no art. 447,

§2o, do CPC.” Em seguida, o depoente foi alertado de que a prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. Após, passou-se a colher seu depoimento, que segue abaixo: [QUE reside em imóvel que confronta, pelo lado direito, com o imóvel usucapiendo; QUE...]

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

IX.B.2) DEPOIMENTO DA TESTEMUNHA [NOME]: No dia [data], na sede deste Tabelionato, foi colhido o depoimento de [NOME E QUALIFICAÇÃO] em termo apartado, que foi assinado pelo mesmo e que fica arquivado nesta serventia. Do referido termo extrai-se que após sua identificação, foi questionado sobre o enquadramento nas hipóteses de impedimento e suspeição, previstas nos parágrafos 2o e 3o do art. 447 do Código de Processo Civil, tendo sido dito: “QUE não é inimigo nem amigo íntimo do Solicitante; QUE não tem interesse na questão possessória relativa ao imóvel; QUE não se enquadra nas hipóteses de impedimento previstas no art. 447, §2o, do CPC.” Em seguida, o depoente foi alertado de que a prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. Após, passou-se a colher seu depoimento, que segue abaixo: [QUE....]

IX.C) FOTOS: Durante a diligência foram tiradas [x] fotos, que estão impressas em folhas numeradas e rubricadas, e que passam a fazer parte integrante dessa escritura.

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

IX.D) FATOS CONSTATADOS COM BASE NOS DOCUMENTOS APRESENTADOS: Foram apresentados, ainda, os seguintes documentos, para fins de constatação de determinados fatos:

a) cópia das guias de IPTU relativa aos anos X, no qual consta como proprietário X, constando ainda que o imóvel está cadastrado sob o índice X, com área de Xm2, com área construída de Xm2, e com valor venal de [VALOR].

b) cópia de faturas de energia e telefone, das empresas X e Y, emitidas em nome de X, relativa aos meses de [mês/ano], demonstrando que havia consumo de tais serviços pelo solicitante, no imóvel que pretende usucapir.

c) cópia das certidões de nascimento de X e Y, demonstrando que são filhas do solicitante, e cópia da certidão de seu casamento com Z, realizado em [data], no cartório X, sob o regime X.

d) cartão de identificação da família, expedido pela Prefeitura de X, em nome de X, com endereço na [endereço], demonstrando que ela tem residência no imóvel que se pretende usucapir;

e) notas fiscais de compra de material de construção, em nome do solicitante, relativa aos meses de [mês/ano], demonstrando que foram adquiridos no período coincidente com a alegação de ampliação no imóvel;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

X): ADVERTÊNCIA: Nos termos do §3º do artigo 5o do Provimento 65/2017 do CNJ, O(S) SOLICITANTE(S) FOI(RAM) CIENTIFICADO(S) QUE A PRESENTE ATA NOTARIAL NÃO TEM VALOR COMO CONFIRMAÇÃO OU ESTABELECIMENTO DE PROPRIEDADE, SERVINDO APENAS PARA A INSTRUÇÃO DE REQUERIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO PARA PROCESSAMENTO PERANTE O REGISTRADOR DE IMÓVEIS

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Nada mais havendo, tendo verificado a identidade das partes, colhidos depoimentos, realizado as diligências informadas, bem como constatados os fatos com base na documentação apresentada, encerro a presente ata notarial. E assim, a pedido do(s) solicitante(s), lavrei a presente ata notarial nas minhas notas, nos termos do inciso III dos artigos 6º e 7º da Lei 8.935/94, para que a mesma produza os efeitos contidos no artigo 384 do Código de Processo Civil Brasileiro e no artigo 215 do Código Civil Brasileiro, bem como para atendimento ao inciso I do artigo 216-A da Lei 6.015/73. Assinaram a presente ata [NOMES]. [OU] Os depoimentos foram colhidos em instrumentos autônomos, devidamente assinados pelos depoentes, que ficam arquivados nesta serventia. Eu, Tabeliã, a fiz digitar, a subscrevo e assino. Emolumentos e Selo eletrônico:

(Local e Data)

EM TESTo. _______ DA VERDADE.

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

ATA NOTARIAL ESPECÍFICA

ESCRITURA PÚBLICA DE ATA NOTARIAL, NA FORMA ABAIXO:

SAIBAM quantos este instrumento....

[...]

Na data de (DATA), às (HORA)hs, o solicitante compareceu perante mim, Tabeliã desta serventia, acompanhado de duas testemunhas, requerendo que fosse colhido seu depoimento e o das testemunhas, bem como que os fatos fossem atestados com base em documentos apresentados, o que passei a fazer, na forma abaixo:

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

1) DEPOIMENTO DO SOLICITANTE:

Inicialmente, o depoente foi alertado de que a prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. Após, passou-se a colher seu depoimento, que segue abaixo:

"QUE é possuidor de um imóvel urbano situado na [endereço], com área de Xm2, nele residindo desde [data aproximada]; QUE comprou a posse do imóvel de Fulano de tal, por [preço], tendo pago integralmente o valor; QUE nunca soube se o imóvel tem matrícula ou transcrição no Cartório de Registro de Imóveis; QUE todos os vizinhos e antigos moradores sempre disseram que o loteamento não foi aprovado na Prefeitura; QUE a pessoa que iniciou o loteamento se dizia dono do imóvel e vendeu os lotes para os interessados, recebendo o preço dos compradores; QUE o imóvel está cadastrado na Prefeitura, recebendo e pagando regularmente a guia de IPTU; QUE no imóvel já existia uma edificação residencial, de alvenaria; QUE nos anos X realizou melhorias no imóvel, construindo um novo cômodo; QUE reside no imóvel com seus filhos e esposa; QUE as despesas da casa são arcadas por ele e por sua esposa; QUE nunca recebeu qualquer pedido de desocupação do imóvel; QUE nunca ninguém o procurou se dizendo proprietário do imóvel; QUE nunca recebeu qualquer citação de ação judicial ou notificação extrajudicial para desocupação do imóvel; QUE possui instalação elétrica e de telefone no imóvel;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

2) DEPOIMENTO DA TESTEMUNHA 1: NOME E QUALIFICAÇÃO.

Após sua identificação, foi questionado sobre o enquadramento nas hipóteses de impedimento e suspeição, previstas nos parágrafos 2o e 3o do art. 447 do Código de Processo Civil, me tendo dito: “QUE não é inimigo nem amigo íntimo do Solicitante; QUE não tem interesse na questão possessória relativa ao imóvel; QUE não se enquadra nas hipóteses de impedimento previstas no art. 447, §2o, do CPC.” Em seguida, o depoente foi alertado de que a prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. Após, passou-se a colher seu depoimento, que segue abaixo: [QUE....]

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

4) FATOS CONSTATADOS COM BASE NOS DOCUMENTOS APRESENTADOS: Foram apresentados, ainda, os seguintes documentos, para fins de constatação de determinados fatos:

a) cópia das guias de IPTU relativa aos anos X, no qual consta como proprietário X, constando ainda que o imóvel está cadastrado sob o índice X, com área de Xm2, com área construída de Xm2, e com valor venal de [VALOR].

b) cópia de faturas de energia e telefone, das empresas X e Y, emitidas em nome de X, relativa aos meses de [mês/ano], demonstrando que havia consumo de tais serviços pelo solicitante, no imóvel que pretende usucapir.

c) cópia das certidões de nascimento de X e Y, demonstrando que são filhas do solicitante, e cópia da certidão de seu casamento com Z, realizado em [data], no cartório X, sob o regime X.

d) cartão de identificação da família, expedido pela Prefeitura de X, em nome de X, com endereço na [endereço], demonstrando que ela tem residência no imóvel que se pretende usucapir;

e) notas fiscais de compra de material de construção, em nome do solicitante, relativa aos meses de [mês/ano], demonstrando que foram adquiridos no período coincidente com a alegação de ampliação no imóvel;

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Nada mais havendo, tendo lido, verificada a identidade das partes, e colhidos os seus depoimentos, em separado, bem como constatados os fatos com base na documentação apresentada, encerro a presente ata notarial. E assim, a pedido do(s) solicitante(s), lavrei a presente ata notarial, nos termos do inciso III dos artigos 6º e 7º da Lei 8.935/94, para que a mesma produza os efeitos contidos no artigo 384 do Código de Processo Civil Brasileiro e no artigo 215 do Código Civil Brasileiro. ADVERTÊNCIA: Nos termos do §3º do artigo 5o do Provimento 65/2017 do CNJ, AS PARTES FORAM CIENTIFICADAS QUE A PRESENTE ATA NOTARIAL NÃO TEM VALOR COMO CONFIRMAÇÃO OU ESTABELECIMENTO DE PROPRIEDADE, SERVINDO APENAS PARA A INSTRUÇÃO DE REQUERIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO PARA PROCESSAMENTO PERANTE O REGISTRADOR DE IMÓVEIS. Assim o disse e me pediu este instrumento, que lhe lavrei nas minhas notas, lendo-o à parte e tendo achado conforme, assinou, do que dou fé. Eu, Tabeliã, a fiz digitar, a subscrevo e assino. Emolumentos e Selo eletrônico:

(Local e Data)

EM TESTo. _______ DA VERDADE.

Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

ATA NOTARIAL:

Aditamento da ata X

Ata complementar Usucapião Extrajudicial

ATA NOTARIAL

Requisitos especiais (art. 169/171 CN):

-  CCIR

-   CND relativa ao ITR

-   Cadastro no CAR (Reserva Ambiental) -   Georreferenciamento (>100ha)

IMÓVEL RURAL

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Ø  Descrição do imóvel

Ø  Especialidade objetiva

Ø  Prazos legais para descrição georreferenciada

Ø  Disponibilidade

Ø  Hipoteca cedular rural

Ø  DL 167/67: Art 59. A venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.

Ø  Adquirente estrangeiro

IMÓVEL RURAL

DADOS DO IMÓVEL RURAL: Imóvel cadastrado no INCRA sob o nº 431.044.012.700-6,

conforme CCIR 2017; cadastrado no NIRF sob o nº 4.649.629-7; e Reserva Legal registrada no

sob o nº MG-3109006-13CB2946B90142E78735ED92A11AC14F, cadastro realizado em 01.09.2015 12:13:14.

CERTIDÕES DE IMÓVEL RURAL:

1) Foi apresentado CCIR 2017, devidamente quitado, do qual se extraem os seguintes dados:

a) código do imóvel rural:

b) nome de quem figura no lançamento do imóvel:

c) denominação do imóvel:

d) município:

e) módulo rural:

f) número de módulos rurais:

g) módulo fiscal:

h) número de módulos fiscais:

i) fração mínima de parcelamento:

j) área total de lançamento:

k) número do CCIR:

IMÓVEL RURAL

CERTIDÕES DE IMÓVEL RURAL:

2) Foi apresentada a certidão negativa de débitos relativos ao imposto sobre a propriedade territorial rural, emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil em 14.12.2016, válida até 12.06.2017, código de controle da certidão:

55C2.C602.3190.B60B, referente ao imóvel cadastrado no NIRF sob o nº 4.649.629-7, com área total (em hectares) de 3,7.

3) Foi apresentado o Recibo de Inscrição do Imóvel Rural no Cadastro Ambiental Rural - CAR, registro nº MG-3109006- 13CB2946B90142 E78735ED92A11AC14F, cadastro realizado em 01.09.2015 12:13:14.

4) Os alienantes declaram que não são empregadores, razão pela qual foi dispensada a apresentação da CND do INSS da pessoa física alienante, nos termos do artigo 171, IV, do Código de Normas de MG;

5) Foi apresentado o Documento de Informação e Apuração do ITR-DIAT.

IMÓVEL RURAL

Ø  CCIR – CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL

IMÓVEL RURAL

Ø  CAR – CADASTRO AMBIENTAL RURAL

IMÓVEL RURAL

Ø  Obrigatoriedade nos seguintes atos (art. 176/LRP):

Dec. 4.449 - art.10:

§ 2o Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto:

I - desmembramento, parcelamento ou remembramento;

II - transferência de área total;

III - criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.

Georreferenciamento

Ø  CN: Art. 172: A alienação de parte ideal de imóvel rural somente será instrumentalizada pelo tabelião de notas se o imóvel integral possuir todos os documentos necessários à sua alienação e sua área não for inferior ao do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento, prevalecendo a de menor área, bem como se não houver localização, demarcação ou divisão da parte ideal.

Fração mínima de parcelamento

CN: Art. 177: (...)

§ 3o. As áreas resultantes da divisão de imóvel rural deverão ser equivalentes ou superiores à fração mínima de parcelamento - FMP.

CN: Art. 883. O parcelamento de imóveis rurais respeitará a fração mínima de parcelamento constante do respectivo Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, salvo os casos previstos em norma federal.

Fração mínima de parcelamento

Ø  Exceções: (art. 2 do Decreto 62.504/68):

I - Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública. (SEM AUTORIZAÇÃO DO INCRA)

II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interêsses de Ordem Pública na zona rural, tais como: (COM AUTORIZAÇÃO DO INCRA) a) Os destinados a instalação de estabelecimentos comerciais, quais sejam:

1 - postos de abastecimento de combustível, oficinas mecânicas, garagens e similares;

2 - lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares;

3 - silos, depósitos e similares.

b) os destinados a fins industriais, quais sejam:

1 - barragens, represas ou açudes;

2 - oledutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de àgua, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares;

3 - extrações de minerais metálicos ou não e similares;

4 - instalação de indústrias em geral.

Fração mínima de parcelamento

c) os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural quais sejam:

1 - portos maritímos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou rodoviarias e similares;

2 - colégios, asilos, educandários, patronatos, centros de educação fisica e similares;

3 - centros culturais, sociais, recreativos, assistênciais e similares;

4 - postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospitais, creches e similares;

5 - igrejas, templos e capelas de qualquer culto reconhecido, cemitérios ou campos santos e similares;

6 - conventos, mosteiros ou organizações similares de ordens religiosas reconhecidas;

7 - Àreas de recreação pública, cinemas, teatros e similares.

Lei 5.868/72 (Sistema Nacional de Cadastro Rural):

Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.

Fração mínima de parcelamento

Lei 5.868/72 (Sistema Nacional de Cadastro Rural):

§ 4o O disposto neste artigo não se aplica: (Redação dada pela Lei nº 13.001, de 2014)

I - aos casos em que a alienação da área destine-se comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

II - à emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio em programas de regularização fundiária de interesse social em áreas rurais, incluindo-se as situadas na Amazônia Legal; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como agricultor familiar nos termos da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006; ou (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

IV - ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município. (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 5º - O disposto neste artigo aplica-se também às transações celebradas até esta data (12/12/1972) e ainda não registradas em Cartório, desde que se enquadrem nas condições e requisitos ora estabelecidos.

Fração mínima de parcelamento

Lei 11.326/2006 (AGRICULTOR FAMILIAR):

Art. 3o Para os efeitos desta Lei, considera-se agricultor familiar e empreendedor familiar rural aquele que pratica atividades no meio rural, atendendo, simultaneamente, aos seguintes requisitos:

I - não detenha, a qualquer título, área maior do que 4 (quatro) módulos fiscais;

II - utilize predominantemente mão-de-obra da própria família nas atividades econômicas do seu estabelecimento ou empreendimento;

III - tenha renda familiar predominantemente originada de atividades econômicas vinculadas ao próprio estabelecimento ou empreendimento;

III - tenha percentual mínimo da renda familiar originada de atividades econômicas do seu estabelecimento ou empreendimento, na forma definida pelo Poder Executivo

IV - dirija seu estabelecimento ou empreendimento com sua família.

Fração mínima de parcelamento

Ø  Restrição à aquisição, com origem constitucional

Ø  Art. 190. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

Ø  Escritura pública é da essência do ato.

Ø  Após autorização do INCRA deve ser lavrada em 30 dias e apresentada para registro em 15 dias.

Ø  Se o estrangeiro não tiver RNE deve constar na escritura que ele não é obrigado ao registro por não ter sido admitido como permanente, temporário ou asilado (art. 30 e 33 – Estatuto Estrangeiro).

Ø  Imóvel na faixa da fronteira: PN ou PJ precisam de autorização do Conselho de Defesa Nacional

Ø  Português declarado titular de direitos civis em igualdade de condições com os brasileiros (art. 12, §1o, CF) pode adquirir livremente imóveis rurais mediante comprovação da condição ao Tabelião de Notas ou Registrador, que consignará o fato no registro.

Imóvel rural x estrangeiro

Ø  LIMITES SUBJETIVOS:

Ø  PESSOA JURÍDICA (estrangeira ou em que estrangeiro tenha a maioria de capital ou controle via acordo de acionistas*):

Ø  Autorização para adquirir qualquer tamanho

Ø  Há necessidade de autorização para ser credor hipotecário ou fiduciário?

Ø  Aplicável no caso de fusão, incorporação, cisão, transformação (de PJ nacional para estrangeira).

Ø  S/A tem que comprovar capital formado exclusivamente por ações nominativas e objeto social com tal finalidade. (art. 6o Lei 5709)

* Discussão no STF (ACO 2463/DF x Parecer 461/12-E da CGJ-SP)

•  PJ brasileira com controle por estrangeiro

Imóvel rural x estrangeiro

Ø  LIMITES SUBJETIVOS:

Ø  PESSOA FÍSICA ESTRANGEIRA (ou casada/união estável com brasileiro em regime que importe a comunicação do bem adquirido)

Ø  Até 3 módulos, não precisa de autorização prévia (válido para um único imóvel. Se mais de um, ainda que a soma seja inferior a 3 módulos, precisa da autorização).

Ø  De 3 a 50 módulos: Precisa de autorização do INCRA Ø  Acima de 50 módulos: Não pode adquirir.

Imóvel rural x estrangeiro

Ø  LIMITES OBJETIVOS:

Ø  Soma da área pertencente a estrangeiro não pode ultrapassar 1/4 da superfície do município.

Ø  Mesma nacionalidade não pode ser proprietária de mais de 10% da superfície do município.

Ø  Exceções aos limites objetivos:

Ø  Inferior a 3 módulos de exploração indefinida

Ø  Com contrato de c/v ou promessa protocolizado no RI e com cadastro do bem no INCRA em nome do estrangeiro antes de 10.03.1969.

Ø  Quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com brasileiro sob o regime da comunhão universal.

Imóvel rural x estrangeiro

Ø  LIMITES OBJETIVOS:

Ø  Na faixa de fronteira (150km de largura paralela à linha divisória terrestre do território nacional) não pode, sem consentimento do Conselho de Segurança Nacional

Ø  Lei 6634/79, art. 2o: “V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;”.

Ø  Esta exigência não prescinde da anuência do INCRA.

Ø  Contudo, a Lei 13.097/15 permitiu à instituição financeira (estrangeira) ser titular de direito real de garantia e receber o bem em pagamento devendo, conforme a lei do Sistema Financeiro Nacional, vender o bem em 1 ano (prorrogável até duas vezes pelo Bacen).

Ø  Obrigações acessórias do RI apenas

Ø  Comunicação trimestral ao INCRA Ø  Comunicação mensal à CGJ

Imóvel rural x estrangeiro

Ø  Arrendamento de imóvel rural por estrangeiro (Prov. 43/CNJ/2015).

Ø  Deve ser feita por escritura pública

Ø  Precisa de autorização prévia do INCRA, válida por 30 dias e registrada no CRI em 15 dias.

Ø  Registro prévio no RTD (art. 622, I, al, CN)

Ø  Registro no livro de aquisição de imóvel rural por estrangeiro do RI.

Ø  Se em área de segurança nacional, precisa de assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional.

Imóvel rural x estrangeiro

CAPÍTULO III - DA REGULARIZAÇÃO DE CONDOMÍNIO DE FRAÇÕES IDEAIS Art. 997. Na hipótese de a irregularidade fundiária consistir na ocupação individualizada de fato, cuja propriedade esteja idealmente fracionada, as novas matrículas serão abertas a requerimento dos titulares das frações ideais ou de seus legítimos sucessores, em conjunto ou individualmente, aplicando- se, conforme o caso concreto, o disposto no art. 3o do Decreto-lei no 271, de 28 de fevereiro de 1967, no art. 1o da Lei no 4.591/1964 ou no art. 2o da Lei no 6.766/1979.

Parágrafo único. Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa; e, para as situações consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se, em todos os casos, a fração mínima de parcelamento.

ESTREMAÇÃO

CAPÍTULO III - DA REGULARIZAÇÃO DE CONDOMÍNIO DE FRAÇÕES IDEAIS

Art. 999. O interessado na especialização de fração ideal contida em parcelamento regularizado nos moldes deste capítulo apresentará requerimento dirigido ao oficial de registro competente instruído com os seguintes documentos:

II - anuência dos confrontantes da fração do imóvel que pretender localizar, expressa em escritura pública declaratória de especificação de área OU estremação, contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no art.

108 do Código Civil;

ESTREMAÇÃO

CAPÍTULO X - DA INDIVIDUALIZAÇÃO DE IMÓVEL RURAL EM CONDOMÍNIO

CN:Art. 1.012. Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas.

CN: Art. 1.013. A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela será feita mediante escritura pública declaratória, ou por instrumento particular nos casos do art.

108 do Código Civil.

ESTREMAÇÃO

EMOLUMENTOS

CN: Art. 103. O ato notarial ou registral relativo a situação jurídica com conteúdo financeiro será praticado com base nos parâmetros constantes no art. 10, § 3o, da Lei estadual no 15.424/2004, prevalecendo o que for maior.

CN: Art. 155: § 2o. Consideram-se escrituras públicas relativas a

aquelas cujo objeto tenha repercussão econômica central e imediata, materializando ou sendo parte de negócio jurídico com relevância patrimonial ou econômica, como a transmissão, a aquisição de bens, direitos e valores, a constituição de direitos reais sobre eles ou a sua divisão.

Art. 156. A escritura pública deve conter os seguintes requisitos, além de outros exigidos por lei:

§ 8o.

ou cessão de direitos sobre imóveis, renúncia de direitos sobre imóveis ou heranças, escrituras de inventários,

indicação:

ESTREMAÇÃO

Livro: 024 ESCRITURA Folha: 028

ESCRITURA PÚBLICA DE ESTREMAÇÃO DE IMÓVEL RURAL EM CONDOMÍNIO DE DIREITO

SAIBAM todos quantos esta escritura pública de estremação de imóvel rural em condomínio de direito virem que, aos três (03) dias do mês de agosto (08) do ano de dois mil e dezessete (25/07/2017), neste Distrito XXX, Comarca de XXX, Estado de Minas Gerais, República Federativa do Brasil, em Cartório, perante mim Escrevente Substituto, compareceram as partes entre si justas e contratadas, a saber:

como Outorgante Declarante: XXX

Intervenientes, Confrontantes, Anuentes:

Reconheço a identidade dos comparecentes, pelos documentos de

identificação que me foram apresentados, bem como sua capacidade

para a prática deste ato, do que dou fé. E então, pela Outorgante

Declarante foi declarado:

1º) que, a justo título, é senhor e legítimo possuidor da área de terras

abaixo descrita, a qual se encontra livre e desembaraçada de

quaisquer ônus, cláusulas e gravames, ou de quaisquer outros vínculos

legais, judiciais ou convencionais: da área de 99,53,60ha (noventa e

nove hectares, cinquenta e três ares e sessenta centiares), terras

legítimas, com as benfeitorias e pertences, a saber: uma casa de

morada, com quatorze (14) cômodos, assoalhada, assoalho alto,

coberta de telhas de barro, um curral e um paiol, denominada Pedra

Redonda, de terras legítimas, sobre o imóvel assim descrito e

caracterizado: Uma gleba de terras legitimadas, contendo a área de

221,59ha (duzentos e cinquenta e um hectares e cinquenta e nove

ares, situada no lugar denominado Pedra Redonda, do Distrito e

município de XXX, dividindo-se: do tombo da cachoeira, rio acima até

encontrar as divisas de João Batista de Moura e Getúlio de Azevedo

Silva, fazendo a volta com a fazenda do Macaco e José Ferreira; [...]

4º) que, embora referida área se encontre dentro do todo

maior, isto é, em situação jurídico-registral de condomínio

geral, na realidade a mesma se apresenta faticamente

localizada, com divisas delimitadas e respeitadas,

perfeitamente estremada da demais área maior, em situação

consolidada e irreversível, sem contestação de qualquer

espécie, há mais de cinco anos retroativamente a 10 de

dezembro de 2013 – data da entrada em vigor do Provimento

nº 260/2013 da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de

Minas Gerais; 5º) que pretende a regularização de sua parcela

condominial localizada e consolidada, de modo que as

situações fática e jurídica passem a ser correspondentes, com

a inserção de sua descrição completa no fólio real e

consequente abertura de matrícula própria para a gleba rural,

tudo conforme prescrevem os artigos 1.012 e seguintes do

Provimento nº 260/2013 da Corregedoria-Geral de Justiça do

Estado de Minas Gerais;

VALOR ATRIBUÍDO AO IMÓVEL: a parcela condominial localizada foi avaliada pelo Outorgante Declarante em R$655.85400 (seiscentos e cinquenta mil e oitocentos e cinquenta e quatro reais), tendo sido ele por mim orientado a declarar o valor real de mercado do bem, nos termos do artigo 103 do Provimento 260/2013 da Corregedoria- Geral de Justiça.

[...]

Emolumentos R$1.761,89, Recompe R$105,71, Taxa de Fiscalização Judiciária R$1.234,01, Valor Final R$3.101,61. Arquivamentos (28). Emolumentos: R$151,76, Recompe: R$8,96, Taxa de Fiscalização Judiciária: R$50,40, Valor Final: R$211,12.

Total: R$ 3.312,73. Códigos dos Atos: 1414 e 8101 (28)

Lei Estadual 22.796, de 29.12.2017

NOTA XII – Independentemente do número de condôminos, na escritura de

divisão ou estremação, será cobrado um emolumento sobre o valor total dos

bens móveis e semoventes e um emolumento para cada unidade imobiliária a

ser dividida ou estremada, não importando o número de imóveis que

resultem da divisão. A escritura de divisão engloba a divisão de imóveis entre

condôminos e também a divisão de patrimônio feita após a lavratura da

escritura de separação/divórcio ou de dissolução da união estável.

Ø  Condomínio edilício comum

Ø  Art. 1.331 e seguintes do CC (antes era regulado pela Lei 4.591/64)

Ø  Condomínio urbano simples

Ø 

Art. 61 a 63 da Lei 13.465. (Novidade da Lei 13.465/17)

Ø 

Art. 1.358-A do CC. (Novidade da Lei 13.465/17)

Ø 

Art. 8

, ‘a’, da Lei 4.591/64

Ø  Loteamento (ou desmembramento) comum Ø 

Lei 6.766/79.

Ø  Loteamento de acesso controlado

Ø 

Art. 2: §8º da Lei 6.766/79 (Novidade da Lei 13.465/17)

Ø 

Lei 6.766/79 + concessão das vias públicas pelo Município

Ø 

Tema 348 de repercussão geral do STF: Os municípios podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor.

NOVOS TIPOS DE CONDOMÍNIO E

LOTEAMENTO

Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, (i) a parte do terreno ocupada pelas edificações, (ii) as partes de utilização exclusiva e (iii) as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Ø  1 imóvel

Ø  Várias edificações de uso exclusivo

Ø  Área de passagem (via pública ou entre as unidades)

60

Condomínio urbano simples

Código de Normas de MG:

Art. 972. Quando, sobre um mesmo terreno, houver a construção de mais de um imóvel sem possibilidade legal de seu desdobro, será admitida a instituição do condomínio para possibilitar o registro do título aquisitivo, em obediência ao princípio da unicidade da matrícula, conforme disposto neste Capítulo.

Parágrafo único. Por absoluta impossibilidade física do desdobro, igual procedimento se adotará quando a construção for sobreposta; ou quando se tratar de casas térreas, assobradadas, geminadas, condomínios de laje, ou assemelhados, em empreendimentos de pequeno porte, assim consideradas, para esse fim, as construções de até 6 (seis) unidades e/ou máximo 3 (três) pavimentos.

Condomínio urbano simples

Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.

§ 1o Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.

§ 2o As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

§ 3o Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.

§ 4o A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.

Condomínio urbano simples

REQUISITOS:

Ø  Averbação de construção na matrícula (e CND/INSS)

Art. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

63

Condomínio urbano simples

REQUISITOS:

Ø  Instrumento de instituição do condomínio

Ø  Artigo 108 do CC: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Ø  Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: (art. 7, Lei 4591)

Ø  Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. (art. 9, Lei 4591)

Ø  § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

Condomínio urbano simples

INSTITUIÇÃO E ATRIBUIÇÃO

Ø  Matrícula: lote com 2 proprietários (50% cada) Ø  Instituição de condomínio:

Ø  2 unidades autônomas

Ø  Lote 1-A: 50% de João e 50% de José Ø  Lote 1-B: 50% de João e 50% de José

Ø  Atribuição (divisão) no mesmo ato

Ø  Lote 1-A: 100% de João Ø  Lote 1-B: 100% de José

Condomínio urbano simples

INSTITUIÇÃO E ATRIBUIÇÃO x Emolumentos Ø  Instituição de condomínio:

Ø  1 escritura com valor (total do imóvel)

Ø  Atribuição (divisão) no mesmo ato

Ø  Lote 1-A: 100% de João: 1 ato sobre valor Ø  Lote 1-B: 100% de José: 1 ato sobre valor Ø  Não haverá incidência de ITBI

Ø  Se não for no mesmo ato, haverá permuta de fração ideal

Ø  Incidência de ITBI

Condomínio urbano simples

Lei Estadual 22.796, de 29.12.2017

NOTA XII – Independentemente do número de condôminos, na escritura de divisão ou estremação, será cobrado um emolumento sobre o valor total dos bens móveis e semoventes e um emolumento para cada unidade imobiliária a ser dividida ou estremada, não importando o número de imóveis que resultem da divisão. A escritura de divisão engloba a divisão de imóveis entre condôminos e também a divisão de patrimônio feita após a lavratura da escritura de separação/divórcio ou de dissolução da união estável.

Condomínio urbano simples

Ø  Forma de condomínio edilício

Ø  Instituição e convenção de condomínio

Ø  Projeto aprovado pelo município

Ø  Lote é unidade imobiliária de uso exclusivo

Ø  Vias internas, praças, parques, etc, como área comum (privado)

Ø  Pode haver incorporação imobiliária

Ø  Infraestrutura realizada pelo empreendedor

Condomínio edilício de Lotes

Ø  Alteração no Código Civil e na Lei 6.766/79:

CAPÍTULO VII

Do Condomínio Edilício Seção IV

Do Condomínio de Lotes

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

Condomínio edilício de Lotes

Ø  Diferente de “loteamento fechado” (condomínio edilício)

Ø  Lei 6.766 – Art. 2: § 8o. Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes , devidamente identificados ou cadastrados.

Loteamento de acesso

controlado

FORMA DO INSTRUMENTO:

Ø  Constituição de direito real de laje:

Ø  Escritura, se o valor for superior a 30 SM

Ø 

Um ato com conteúdo, sobre o valor total das unidades (construção-base + laje).

Ø  Emolumentos

Ø 

CN: Art. 103. O ato notarial ou registral relativo a situação jurídica com conteúdo financeiro será praticado com base nos parâmetros constantes no art. 10, § 3o, da Lei estadual no 15.424/2004, prevalecendo o que for maior.

Ø  CN: Art. 155: § 2o. Consideram-se escrituras públicas relativas a situações jurídicas com conteúdo financeiro aquelas cujo objeto tenha repercussão econômica central e imediata, materializando ou sendo parte de negócio jurídico com relevância patrimonial ou econômica, como a transmissão, a aquisição de bens, direitos e valores, a constituição de direitos reais sobre eles ou a sua divisão^.

Direito de Laje

FORMA DO INSTRUMENTO:

Ø  Transmissão de direito real de laje:

Ø  Escritura, se o valor for superior a 30 SM

Ø  Um ato com conteúdo, por unidade imobiliária

Ø  NOTA III - Sendo objeto da escritura mais de uma unidade imobiliária, será considerado o valor de cada unidade para efeito de cobrança de emolumentos e respectiva Taxa de Fiscalização Judiciária.

Ø  Atribuição da construção-base e laje

Direito de Laje

CONTEÚDO DO INSTRUMENTO DE CONSTITUIÇÃO:

Ø  Dispor obrigatoriamente sobre:

Ø  Proporção na contribuição nas despesas (art.

1.510-C)

Ø  “... na proporção que venha a ser estipulada em contrato”

Direito de Laje

CONTEÚDO DO INSTRUMENTO DE CONSTITUIÇÃO:

Ø  Dispor facultativamente sobre:

Ø  Direito de instituição e lajes sucessivas

Ø 

Art. 1.510-A - § 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje,

e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.’

Ø  Direito de preferência

Ø 

Art. 1.510-D: Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias,

Direito de Laje

POSTURAS EDILÍCIAS E URBANÍSTICAS:

Ø  HABITE-SE (averbado)

Ø  Edificação que suportará o direito de laje.

Ø   ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO ou CERTIDÃO DA PREFEITURA

Ø  Referente à viabilidade da edificação na laje.

75

Direito de Laje

TRIBUTAÇÃO:

Ø  Transmissão gratuita (ITCD):

Ø  CF: Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:

Ø  I - transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos;

Direito de Laje

TRIBUTAÇÃO:

Ø  Constituição/transmissão onerosa (ITBI):

Ø  CF: Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

Ø  II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Direito de Laje