A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
No 19.510.005/0514
SOLICITANTE: BB
PROGRESSIVO
II
FUNDO
DE
INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO FII
OBJETO:
ENDEREÇO:
AVENIDA SANTOS DUMONT, 2.889
FORTALEZA - CE
ÁREA CONSTRUÍDA: 5.476,78 M²
ÁREA TERRENO:
1.700,00 M²
FINALIDADE:
MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO
OBJETIVO:
DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E
VENDA
AVALIAÇÃO
DATA BASE: MAIO/2014
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
(CONCEITO VALOR JUSTO “FAIR VALUE”)
2
ÍNDICE
I.
INTRODUÇÃO ... 3
II.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ... 4
1.
OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA ... 4
2.
LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO ... 5
3.
DESCRIÇÃO DO TERRENO ... 5
3.1.
CARACTERÍSTICAS BÁSICAS ... 5
3.2.
RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ... 6
3.3.
RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO ... 6
4.
DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ... 7
III.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 9
IV.
AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 9
V.
AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 10
VI.
DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 11
VII.
CONCLUSÃO ... 13
3
I.
INTRODUÇÃO
A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),
com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São
Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente
referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II
– Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela Votorantim Asset
Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..
.
No volume incial do laudo identificado com o número 19.510.000/0514 estão descritas
todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações
comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,
onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como
as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão
apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.
Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas
premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já
estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas
podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do
relatório.
Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão
vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o
decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de
projeção.
4
II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO
1.
OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
Distribuição da Ocupação
Predominante
Vertical
Densidade de Ocupação
Alta
Estágio de Desenvolvimento Local
Evolução vertical gradual
Uso Predominante Local
Comercial
Padrão Comercial Local
Regional
Padrão Econômico
Médio-alto
Nível Geral de Transportes
Bom
Nível de Acesso
Bom
Acesso ao imóvel
Acesso direto
Intensidade de Trafego
Alta
Nível de Escoamento de Tráfego
Bom
O entorno possui ciclovias?
não
Elementos Urbanos Identificados até
500m
Polo comercial regional / Faculdades ou
universidades / Hotéis / Embarcações / Ônibus /
Lotação / Escolas / Igrejas/templos / Lazer /
Segurança pública / Água encanada / Coleta de
lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia
elétrica / Iluminação pública / Pavimentação /
Telefone
Elementos Urbanos Identificados de
500m a 1500m
Clubes sociais ou esportivos / Hospitais / Praias /
Escolas / Igrejas/templos / Lazer / Saúde
Elementos Urbanos Identificados de
1500m a 3000m
Shopping centers
O local se encontra em uma zona de
risco (acidentes, assaltos, roubos)?
sim
Principais vias de acesso
Avenida Desbargador Moreira, Avenida Rui
Barbosa ,Avenida Dom Manuel e Senador
Virgílio Tavora.
5
2.
LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO
L
O
G
R
A
D
O
U
R
O
1
Denominação
Avenida Santos Dumont , 2889
Tipo de Logradouro
Principal
Quantidade de Pistas
2
Mãos de Direção
Dupla
Pavimentação
Asfalto
Traçado
Retilíneo
Perfil (inclinação)
Plano
Calçadas
Em pedras
Iluminação Pública
Vapor de mercúrio
Nível Comercial do Logradouro
Intenso
L
O
G
R
A
D
O
U
R
O
2
Denominação
Avenida Desembargador Moreira
Tipo de Logradouro
Principal
Quantidade de Pistas
2
Mãos de Direção
Dupla
Pavimentação
Asfalto
Traçado
Retilíneo
Perfil (inclinação)
Plano
Calçadas
Em pedras
Iluminação Pública
Vapor de mercúrio
Nível Comercial do Logradouro
Intenso
3.
DESCRIÇÃO DO TERRENO
3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS
Área (m²)
1.700,00
Quantidade de Frentes
2
Esquina
Sim
Formato (aproveitamento)
Bom
Superfície
Seca
Topografia
plano
Frente Principal (m)
50,00
Frente Secundária (m)
34,00
Lateral Direita
34,00
Lateral Esquerda
34,00
Fundos
50,00
6
3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Denominação da Zona
ZOC (Zona de Ocupação Consolidada)
Coeficiente de Aproveitamento
Básico
2,50
Coeficiente de Aproveitamento
Máximo com outorga
2,50
Coeficiente de Aproveitamento
Máximo - Operação Urbana
2,50
Taxa de Ocupação
0,60
Taxa de Permeabilidade
0,30
Recuo Frente (m)
10,00
Recuo Lateral (m)
10,00
Recuo Fundos (m)
10,00
Principais Usos Permitidos
Residencial Unifamiliar / Residencial Multifamiliar /
Comercial de vizinhança / Comercial central (médio
porte) / Comercial de grande porte / Serviço de
vizinhança / Serviços centrais (médio porte) / Serviços
de grande porte / Hotelaria de vizinhança / Hotelaria
central (médio porte) / Hotelaria de grande porte
/Unidades de saúde de vizinhança / Institucional de
vizinhança / Institucional central (médio porte) /
Institucional de grande porte /
Principais Usos Vetados
Industrial leve / Industrial pesado / Usos incômodos,
nocivos e perigosos
Principais Usos Condicionado
Unidades de saúde central (médio porte) / Unidades de
saúde de grande porte
Principais Usos Op. Urbana
Residencial Unifamiliar / Residencial Multifamiliar /
Comercial de vizinhança / Comercial central (médio
porte) / Comercial de grande porte / Serviço de
vizinhança / Serviços centrais (médio porte) / Serviços
de grande porte / Industrial leve / Industrial pesado /
Hotelaria de vizinhança / Hotelaria central (médio
porte) / Hotelaria de grande porte. Unidades de saúde
de vizinhança / Unidades de saúde central (médio
porte) / Unidades de saúde de grande porte /
Institucional de vizinhança / Institucional central
(médio porte) / Institucional de grande porte / Usos
incômodos, nocivos e perigosos
Observações, ressalvas e fatores
limitantes
O imóvel está classificado como zona de progressão de
Tráfego 2 (PTG 2) ,sendo este uma via Arterial 1 sigla
do subgrupo SB VER TABELA PÁG 192
3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO
Restrições de Aproveitamento em função de
preservação por tombamento ou lei
7
4.
DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
Denominação
Prédio Comercial
Tipo
Edifício Comercial
Padrão Construtivo
Comercial/ Escritório /Superior/c/elev.
Situação
Construído
Idade
27
Estado de Conservação
c - Regular
Nº Pavimentos
4 (Térreo + 2 pav. + Cobertura)
Área Útil Total (m²)
3.306,40
Área Construída Total (m²)
5.476,78
Nº de vagas de garagem cobertas
21
Nº de vagas de garagem descobertas
10
Pé direito (metros)
3,00
Posicionamento no terreno
Isolado e sem recuo frontal
Estrutura:
Concreto
Fechamento Lateral:
Vidro com insulfilm
Tipo de Cobertura:
Concreto
Apoio da Cobertura:
Concreto
Material da Cobertura:
Laje
8
Dependências Internas:
Térreo=AAFBB, atendimento, sala técnica, copa,
cozinha, cozinha, sanitário de deficientes,
sanitários, sala do ar condicionado, suporte;
Mezanino: BB Estilo, Sala de reunião, sanitários,
suportes 2 e 3, ar condicionado, sala de convívio,
servidores (site); 1° Pav.: entrada, sala de espera
dos caixas, atendimento, apoios 1 e 2, salas de
reunião, almoxarifado, sala de arquivo, suportes
1,2, 3 e 4, sala dos servidores, copa, ar
condicionado, sanitários e de deficientes, copa,
sala; 2° Pav.: acesso aos elevadores, recepção,
salas de espera, de reunião, da superintendência,
estoque e administrativo sanitários, copa, sacada,
ar condicionado; Cobertura: Área das máquinas
dos elevadores, Barrilete, auditório, salão
principal, sala do museu, recepção, copa,
sanitários, ar condicionado, área externa;
Subsolo: Estacionamento, casa de bombas, acesso
aos elevadores, salas QD., de manutenção, de
controle e sanitários e gerador
Pisos:
borracha (plurigoma) / carpete / cerâmico /
cimentado / concreto / elevado / granito /vinílico
(paviflex), porcelanato
Paredes:
Azulejo / massa com pintura a base de látex ,
granito , mármore
Forros:
Gesso / laje / termos acústico /colmeia
Esquadrias:
Alumínio
Nº Elevadores:
4
Marca dos Elevadores
Atlas Schindler
Capacidade dos elevadores (Kg):
700 kg
Segurança:
Central de PABX / interfone com vídeo /
portas-vigiadas / registro de imagem / sistema de alarme
(infravermelho)
Incêndio / Emergência:
Detector de fumaça / extintores /luz e alarme de
emergência / rede de hidrantes/sprinklers/rede de
hidrantes
Ar Condicionado:
Central VAV
Energia:
Gerador automatizado
Áreas Comuns:
Auditório
9
III. DETERMINAÇÃO
DO
VALOR
DE
MERCADO
PARA
LOCAÇÃO
(COMPARATIVO)
O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel
avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às
características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em
anexo.
Área Locável (m²)
Unitário (R$/m²)
Valor de Mercado de
Locação (R$)
3.306,40
51,20
169.300,00
IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)
Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume
inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor de mercado de compra e venda do
imóvel avaliando no conceito de valor justo (“fair value”):
Valor do Empreendimento:
R$ 17.147.724,00
Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer
decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das
premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são
vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que
carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.
10
V.
AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)
Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:
A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de
comercialização de 29%para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método
da Renda.
Áre a Un it. Id . Est. V id a De p . Cu sto Cu sto (m 2) R$ a p . Re m . Re p ro d u çã o Re e d içã o T e rre n o 1.700,00 2.700,00 1,00 4.590.000 4.590.000
Im óvel c om erc ial 5.476,78 2.400,00 27 c 35 0,66 13.144.272 8.675.220
S u b to ta l Ed ifica çõ e s 5.476,78 13.144.272 8.675.220
Cu sto s 17.734.272 13.265.220
V a lo r d e M e rca d o F . Com erc ializ aç ão 1,29 17.147.724 De n o m in a çã o
11
VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO
Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:
1)
O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?
a)
O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?
Sim
b)
O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade
de usuários de mercado? Sim
c)
O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não
d)
O imóvel enquadra-se como: Unidade imobiliária padronizada
2)
A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1:
a)
O imóvel situa-se em local Evolução vertical gradual ;
b)
As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim;
c)
O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim;
d)
Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim;
e)
A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação?
sim;
f)
Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações
de acordo com a legislação? não;
g)
Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não;
h)
É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações
atuais? não;
i)
O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim;
j)
O uso atual está compatível com o entorno do local? sim;
k)
Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? não;
l)
Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação
de imóveis no entorno? não;
3)
O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:
a)
Frente e entrada do Imóvel: Boa.
b)
Formato do terreno: Boa.
c)
Posicionamento das edificações no terreno: Boa.
d)
Distribuição das dependências: Boa.
e)
Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa.
f)
Circulação interna (horizontal e vertical): Boa.
g)
Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa.
h)
Estado de conservação geral: Regular.
i)
O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em
aproximadamente 35%, indicando que o imóvel está em uma fase de transição
em termos de investimento em terreno e edificações.
1
Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou
levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do
imóvel.
12
j)
A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado
dividido pelo custo de reedição) está em 1,28% (R$ 169.300,00 /R$
13.265.220,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio
econômico.
O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em
edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do
terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o
terreno.
4)
Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto
ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,
temos o seguinte cenário:
a) Nível de oferta: Médio/Baixo: existe um estoque um pouco abaixo do normal de
imóveis similares para negociação no local.
b) Nível de demanda: Médio/Baixo: procura um pouco abaixo do normal por imóveis
similares (demanda equilibrada).
c) Absorção pelo mercado: Normal: expectativa de venda entre 6 meses a 1 ano.
d) Desempenho do mercado atual: Normal: nível de oferta e demanda equilibrados.
e) Momento de mercado: Estável: As forças de negociação estão em equilíbrio.
13
VII. CONCLUSÃO
Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda
do imóvel avaliando para a data base de maio/2014 no conceito de valor justo (“fair
value”):
VALOR DO EMPREENDIMENTO:
R$ 17.147.724,00
Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a
finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que,
em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro,
bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade,
outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no
volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo.
É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas
pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados
fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe
técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente
premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo
pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das
quais dependem os resultados projetados.
Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo
qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados
e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um
número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se
principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política
de impostos e outras variáveis relevantes.
Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou
desinvestimento.
PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO
DA
CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS
CARLOS EDUARDO FONSECA
ENGo CIVIL - CREA No 5060.356.339/D
14
VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no
19.510.005/0514, que se compõe de 14 (quatorze) folhas computadorizadas de um só lado,
sendo a última folha datada.
Em anexo:
-
croqui de localização
-
documentação fotográfica
-
fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease - BB
-
fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease - BB
-
fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto
-
fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto
-
fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII - BB
-
fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB
-
pesquisas de valores
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
FACHADA DO EDIFÍCIO
ENTRADA DA GARAGEM
VISTA PARCIAL DA GARAGEM
AGÊNCIA BANCÁRIA
AGÊNCIA BANCÁRIA (TÉRREO)
VISTA DO PRIMEIRO PAVIMENTO
VISTA DO PRIMEIRO PAVIMENTO
VISTA PARCIAL DO SEGUNDO PAVIMENTO
VISTA PARCIAL DO SEGUNDO PAVIMENTO
VISTA PARCIAL DO TERCEIRO PAVIMENTO
VISTA PARCIAL DO TERCEIRO PAVIMENTO
VISTA PARCIAL DA COBERTURA
VISTA PARCIAL DA COBERTURA
VISTA PARCIAL DA OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
VISTA PARCIAL DA AVENIDA SANTOS DUMONT
)/8;2'(&$,;$$18$/352-(7$'2
&217(;72%7/
19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease
Ano 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total R$ em moeda constante + Receitas Operacionais 1.212 2.074 2.077 2.080 2.083 2.085 2.086 2.086 2.075 1.960 1.959 21.776 Área locável (m2) 1.929 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306
Unitário de mercado locação (R$/m2) 50 50 51 51 51 52 52 52 52 52 52
Potencial de Mercado de Alugueis 1.169 1.991 2.007 2.024 2.041 2.057 2.062 2.062 2.062 2.062 2.062 21.598 Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,0% Área vaga (m2) - - - 13 163 165 Alugueis Efetivos 1.212 2.074 2.077 2.080 2.083 2.085 2.086 2.086 2.075 1.960 1.959 21.776 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas 44 76 76 76 76 76 76 76 76 72 71 795 PIS 8 13 14 14 14 14 14 14 13 13 13 142 COFINS 36 62 62 62 62 63 63 63 62 59 59 653 - Despesas Operacionais 10 17 17 17 17 17 17 17 18 28 28 201
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - - 0 3 3 6
Inadimplência irrecuperável - - - 1 10 10 20
Gestão e comercialização de contratos de locação 10 17 17 17 17 17 17 17 17 16 16 174
Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia - - -
Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - - -
Despesas com auditoria - - -
Despesas com honorários advocatícios - - -
Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - -
Despesas com formador de mercado - - -
Despesas com seguro dos imóveis - - -
Outras despesas - - -
Reserva de contingências - - -
Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - -= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 1.158 1.982 1.985 1.987 1.990 1.992 1.993 1.993 1.981 1.860 1.859 20.780 - Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 1.158 1.982 1.985 1.987 1.990 1.992 1.993 1.993 1.981 1.860 1.859 20.780 -/+ Receitas/Despesas financeiras (105) (156) (114) (74) (42) (22) (12) (7) (2) (0) (0) (535) = Lucro antes de Impostos 1.263 2.138 2.099 2.062 2.032 2.014 2.005 2.000 1.983 1.860 1.859 21.315 - Impostos (IR/CSSL) 132 226 226 226 227 227 227 227 226 213 213 2.369 = Lucro líquido 1.131 1.912 1.873 1.835 1.806 1.787 1.779 1.773 1.757 1.647 1.646 18.946 + Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 1.131 1.913 1.873 1.835 1.806 1.787 1.779 1.773 1.757 1.647 1.646 18.946 - Investimento em novos ativos 13.557 - - - - 13.557 - Reinvestimentos para reposição de ativos 187 330 424 370 312 205 107 107 105 80 82 2.310 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (12.613) 1.582 1.449 1.465 1.493 1.582 1.671 1.666 1.653 1.567 1.564 3.079 = Fluxos de Caixa Acumulado (12.613) (11.031) (9.582) (8.117) (6.624) (5.042) (3.370) (1.704) (52) 1.516 3.079
+ Integralização dos Acionistas 15.699 - - - - - - - - - - 15.699 + Reservas e provisões 2.142 - - - 2.142 = Fluxos de Caixa Acumulado 15.699 15.699 15.699 15.699 15.699 15.699 15.699 15.699 15.699 15.699 15.699
- Pagamento de Dividendos a Acionistas 1.131 1.913 1.873 1.835 1.806 1.787 1.779 1.773 1.751 1.567 1.564 18.778
= Fluxos de Caixa Líquidos do período (187) (330) (424) (370) (312) (205) (107) (107) (98) (0) 0 (2.142) = Aplicações + Disponibilidades 1.955 1.624 1.200 830 518 312 205 98 0 (0) 0
Acionistas
- Integralização dos Acionistas 15.699 - - - - - - - - - - 15.699 + Distribuição de Dividendos 1.131 1.913 1.873 1.835 1.806 1.787 1.779 1.773 1.751 1.567 1.564 18.778
- Impostos - - - -+ Valor Residual - - - - 18.032 18.032 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (14.568) 1.913 1.873 1.835 1.806 1.787 1.779 1.773 1.751 1.567 19.596 21.111
19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
- Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão e comercialização de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia
Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX
Despesas com auditoria
Despesas com honorários advocatícios
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com formador de mercado
Despesas com seguro dos imóveis
Outras despesas
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado
+ Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades
Acionistas
- Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos
- Impostos + Valor Residual
= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
Cenário: BuyToLease 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 96,4% 96,0% 96,6% 97,3% 98,0% 98,7% 98,8% 98,8% 99,4% 105,2% 105,3% 99,2% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 1,4% 1,5% 0,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,1% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,5% 94,9% 94,9% 95,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 94,9% 94,9% 95,4% -8,7% -7,5% -5,5% -3,6% -2,0% -1,0% -0,6% -0,3% -0,1% 0,0% 0,0% -2,5% 104,2% 103,1% 101,1% 99,1% 97,6% 96,6% 96,1% 95,9% 95,6% 94,9% 94,9% 97,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 93,3% 92,2% 90,2% 88,2% 86,7% 85,7% 85,3% 85,0% 84,7% 84,0% 84,0% 87,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 93,3% 92,2% 90,2% 88,2% 86,7% 85,7% 85,3% 85,0% 84,7% 84,0% 84,0% 87,0% 1118,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 62,3% 15,5% 15,9% 20,4% 17,8% 15,0% 9,8% 5,1% 5,1% 5,0% 4,1% 4,2% 10,6% -1040,7% 76,3% 69,8% 70,4% 71,7% 75,9% 80,1% 79,9% 79,7% 80,0% 79,8% 14,1% -1040,7% -531,9% -461,3% -390,3% -318,0% -241,8% -161,5% -81,7% -2,5% 77,3% 157,2% 0,0% 1295,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 72,1% 176,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 9,8% 1295,4% 756,9% 755,8% 754,8% 753,8% 752,9% 752,5% 752,5% 756,7% 801,0% 801,5% 0,0% 93,3% 92,2% 90,2% 88,2% 86,7% 85,7% 85,3% 85,0% 84,4% 80,0% 79,8% 86,2% -15,5% -15,9% -20,4% -17,8% -15,0% -9,8% -5,1% -5,1% -4,7% 0,0% 0,0% -9,8% 161,3% 78,3% 57,8% 39,9% 24,9% 15,0% 9,8% 4,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1295,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 72,1% 93,3% 92,2% 90,2% 88,2% 86,7% 85,7% 85,3% 85,0% 84,4% 80,0% 79,8% 86,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 920,7% 82,8% -1202,0% 92,2% 90,2% 88,2% 86,7% 85,7% 85,3% 85,0% 84,4% 80,0% 1000,5% 96,9% Página 2 de 2
)/8;2'(&$,;$0(16$/352-(7$'2
&217(;72%7/
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal
Pessoa Jurídica Convencional
Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas
PIS COFINS - Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
- Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado
+ Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões
= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades
Acionistas
- Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos
- Impostos
+ Valor Residual
= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
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62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014
jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14
61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - 167 166 177 177 176 175 174 - - - - 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 - - - - 51,20 50,95 50,71 50,46 50,21 49,97 49,90 - - - - 169,30 168,48 167,66 166,84 166,03 165,22 164,99 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - - - - - - - 167 166 177 177 176 175 174 - - - - - - - - - - - - - - - - 6 6 6 6 6 6 6 - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - 5 5 5 5 5 5 5 - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 160 159 169 169 168 167 166 - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 160 159 169 169 168 167 166 - - - - (16) (15) (15) (15) (15) (15) (14) - - - - 175 174 185 184 183 182 181 - - - - 18 18 19 19 19 19 19 - - - - 157 156 165 164 164 163 162 - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 157 156 165 164 164 163 162 - - - 13.557 - - - - - - - 27 27 27 27 27 27 27 - - - (13.557) 130 130 139 138 137 136 135 - - - (13.557) (13.427) (13.297) (13.158) (13.021) (12.884) (12.748) (12.613) - - - 15.699 - - - - - - - - - 2.142 - - - - - - - 130 260 399 536 673 809 944 - - - - 157 156 165 164 164 163 162 - - - - (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) - - - - 2.142 2.115 2.088 2.062 2.035 2.008 1.981 - - - 2.142 2.115 2.088 2.062 2.035 2.008 1.981 1.955 - - - 15.699 - - - - - - - - - - 157 156 165 164 164 163 162 - - - - - - - - - - - - - - - (15.699) 157 156 165 164 164 163 162 Página 1 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal
Pessoa Jurídica Convencional
Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas
PIS COFINS - Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado
+ Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões
= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades
Acionistas
- Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos
- Impostos
+ Valor Residual
= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
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2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015
jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/15
73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 173 172 171 171 170 169 169 177 177 176 175 174 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 3.306 49,66 49,42 49,17 48,94 48,70 51,56 51,32 51,09 50,85 50,62 50,39 50,33 164,19 163,39 162,59 161,80 161,01 170,48 169,70 168,92 168,14 167,37 166,60 166,42 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - -173 172 171 171 170 169 169 177 177 176 175 174 - - - - - - - - -6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -165 165 164 163 162 162 161 169 169 168 167 166 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 165 165 164 163 162 162 161 169 169 168 167 166 (14) (14) (14) (14) (13) (13) (13) (13) (13) (12) (12) (12) 180 179 178 177 176 175 174 182 181 180 179 178 19 19 19 19 18 18 18 19 19 19 19 19 161 160 159 158 157 157 156 163 162 161 160 159 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161 160 159 158 157 157 156 163 162 161 160 159 - - - - -27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 36 134 133 132 131 130 130 129 136 135 134 134 124 (12.479) (12.346) (12.214) (12.083) (11.953) (11.823) (11.694) (11.558) (11.423) (11.288) (11.155) (11.031) - - - - - - - - - - - - - - -1.078 1.211 1.343 1.474 1.604 1.734 1.863 1.999 2.134 2.269 2.402 2.526 161 160 159 158 157 157 156 163 162 161 160 159 (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (36) 1.955 1.928 1.901 1.874 1.847 1.821 1.794 1.767 1.740 1.714 1.687 1.660 1.928 1.901 1.874 1.847 1.821 1.794 1.767 1.740 1.714 1.687 1.660 1.624 - - - - - - - - - - -161 160 159 158 157 157 156 163 162 161 160 159 - - - - - - - - -161 160 159 158 157 157 156 163 162 161 160 159 Página 2 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal
Pessoa Jurídica Convencional
Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas
PIS COFINS - Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado
+ Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões
= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades
Acionistas
- Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos
- Impostos
+ Valor Residual
= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
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