JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAPITAL PROTEGIDO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

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JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAPITAL PROTEGIDO

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

RELATÓRIO ANUAL PRELIMINAR

DEZEMBRO/2013

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 1

JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Fundo de Investimento

Imobiliário - FII

O JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Fundo de Investimento Imobiliário - FII iniciou suas atividades no dia 17 de julho de 2013 com patrimônio líquido de R$ 125,4 milhões e um total de 1.014 cotistas. O fundo objetiva gerar rendimento aos seus cotistas por meio de participação indireta na receita líquida a ser gerada pelo empreendimento Fazenda Boa Vista, loteamento residencial fechado de alto padrão localizado na cidade de Porto Feliz – SP e incorporado e construído pela JHSF Participações S.A..

O início de negociação do fundo em bolsa de valores ocorreu no dia 06 de agosto de 2013 sob o código RBBV11. Seus rendimentos, pagos mensalmente, são isentos de imposto de renda para os investidores, desde que sejam pessoas físicas e não detenham mais de 10% do total de cotas emitidas pelo fundo1_{. Seu prazo de duração é de 8 anos, sendo que a amortização das cotas se dará} em 7 parcelas anuais2_{a partir do 24º mês do seu início.}

O fundo persegue rentabilidade de IPCA + 9,00% ao ano, que, na prática, dependerá do desempenho de vendas de unidades do empreendimento Fazenda Boa Vista. Entretanto, a JHSF garante ao investidor, durante toda a vida do fundo, o pagamento mensal equivalente a IPCA + 1% ao ano (“Rentabilidade Mínima”) e, caso a rentabilidade do empreendimento, subtraída dos custos

1

E na medida em que o fundo permaneça enquadrado nos termos da Lei 9.779/99, que confere tal isenção. 2

O cronograma de amortização dependerá da disponibilidade de caixa do fundo, podendo variar do inicialmente previsto: sete pagamentos anuais iguais a partir do 24º mês.

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 2 operacionais do fundo3_{, supere a Rentabilidade Mínima, o excedente será distribuído ao investidor} em uma única parcela anual, que acontecerá ao fim de cada exercício (pagamento previsto até maio subsequente ao fim de cada exercício). O fundo é administrado pela Caixa Econômica Federal e gerido pela Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

Características

O Fundo

Constituído na forma de condomínio fechado, o fundo detém, como único ativo, 100% das cotas da empresa denominada SPE Holding Fazenda Boa Vista Ltda (“SPE Holding”), que por sua vez, por meio de onze diferentes Sociedades em Conta de Participação – SCPs, detém participação em cada uma das onze SPEs desenvolvedoras do empreendimento Fazenda Boa Vista. A participação consolidada do fundo no empreendimento é de 13,66%. Nestas SCP’s, o fundo se configura como sócio participante e, as diferentes SPEs, como sócias ostensivas. Neste sentido, o fundo não está exposto a qualquer passivo que possa ser resultante do desenvolvimento do empreendimento,

3

Além da taxa de administração, de 0,60% ao ano, 0,02% de taxa do consultor imobiliário e de outros custos operacionais, há cobrança de taxa de performance de 30% caso a rentabilidade do fundo seja entre IPCA+9,00% a.a. e IPCA+11,50% a.a., e de 80% caso a rentabilidade seja superior a IPCA+11,50% a.a..

Tipo Fundo de Investimento Imobiliário

Cotas Emitidas 1.254.164

Público Alvo Público em Geral Valor Inicial da Cota R$ 100,00

Prazo de Duração 8 anos PL na Emissão R$ 125,4 milhões

Vencimento 05/08/2021 Liquidez Negociação em Bolsa

Taxa de Administração 0,62% a.a., incluindo o Consultor Imobiliário Código de Negociação RBBV11

Amortização 7 parcelas anuai iguais, a partir do 24º mês do

início do fundo Código ISIN BRRBBVCTF004

Rendimentos Mensal, sem carência Administrador CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

30%, caso a rentabilidade do fundo seja de IPCA+9,00% a.a. até IPCA+11,50% a.a. 80%, caso a rentabilidade do fundo seja superior a IPCA+11,50% a.a.

Gestor

JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Fundo de Investimento Imobiliário - FII

Rio Bravo Investimentos Ltda. Av Chedid Jafet, 111 Bloco B 3º andar Vila Olímpia - SP CEP 04551-065 Tel: (11) 3509-6600

Taxa de Performance Fundo

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 3 como estouro no custo de obras, passivos judiciais ou quaisquer outras obrigações, sejam elas pecuniárias ou não. Abaixo o organograma da estrutura do fundo:

A porcentagem de participação do fundo no empreendimento foi definida a partir da relação entre o valor total aportado pelo fundo nas diferentes SPEs e o valor de avaliação do fluxo de caixa descontado das SCPs , na data base de 27 de junho de 20134_.

A captação da primeira emissão de cotas do fundo ocorreu em de julho de 2013 com a integralização de 1.254.164 cotas, levando o patrimônio do fundo a um volume inicial de R$ 125.416.400,00 (R$100,00/cota). No dia 31 de julho, realizou-se o aporte nas SPEs do empreendimento no valor total de R$ 125.304.381,00, valor este resultante do racional abaixo:

4

Significa dizer que o fundo deterá participação proporcional na receita líquida de venda de todos os produtos vendidos a partir do dia 27 de junho de 2013, exclusive.

Valor Captado na Emissão R$ 125.416.400,00 Receita Financeira auferida em Julho/13 R$ 275.948,32 Provisão para despesas futuras do Fundo -R$ 387.967,32 Valor Aportado pelo Fundo nas SCPs R$ 125.304.381,00 Opção de Venda da SPE Veículo ao final do fundo Boa Vista Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista

Capital Protegido Fundo de Investimento Imobiliário - FII SPE Holding SCP 11 SCP 1 SPE 11 SPE 1 100% 13,66% 100% 86,34% 86,34% 13,66% JHSF Participações S.A. ...

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 4 A avaliação das SCPs, por sua vez, foi realizada pelo Método de Fluxo de Caixa Descontado. Projetou-se uma velocidade de vendas para as unidades em estoque na data base de 27 de junho de 2013, um determinado preço em R$/m² e determinado perfil de recebimento para estas vendas, para cada tipo de produto (mais detalhes sobre essas premissas a seguir).

O fluxo de caixa gerado a partir do recebimento das vendas foi trazido a valor presente à taxa de 9,00% ao ano, taxa real de remuneração perseguida pelo fundo (“Plano de Negócios”). O valor atribuído à Fazenda Boa Vista, utilizando este método, foi de R$ 917.036.185,03. A avaliação foi realizada pela Rio Bravo e atestada pela Colliers International5_{, empresa especializada em avaliações} imobiliárias.

Abaixo, o valor aportado em cada SPE desenvolvedora do empreendimento:

5

O relatório original de avaliação da Fazenda Boa Vista elaborado pela Colliers International encontra-se no Prospecto da emissão do fundo, disponível em http://www.riobravo.com.br/EstrategiasInvestimento/Paginas/FII-JHSF.aspx. No relatório disponível no Prospecto consta valor de avaliação da Fazenda Boa Vista diferente ao mencionado no presente relatório. Isto se deve à diferença na data base de cálculo. Entretanto, o método de cálculo utilizado é o mesmo.

SPE Valor do Aporte (R$)

BOA VISTA DE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. 7.221.876,25

KANSAS DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. 5.065.378,14

SÃO SEBASTIÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. 58.456.030,20 VISTA DO BOSQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. 5.062.110,84 VISTA DO PARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. 13.443.252,24 VISTA DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 1.497.891,08 VISTA DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 2.875.515,13

FERRARA INCORPORAÇÕES LTDA. 23.859.470,72

SANTA MARINA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. 2.987.712,69

CANARIAS ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. 1.000.000,00

CHAKRAS DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA 3.835.144,60

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Plano de Negócios

Conforme mencionado anteriormente, o fundo, por meio das SCPs, é sócio na medida de sua participação na receita líquida gerada pela venda futura das unidades em estoque da Fazenda Boa Vista. Este estoque, verificado na data base de 27 de junho de 2013 era o seguinte:

Em 27 de junho de 2013.

Onde: Villas <= 300m² = casas prontas para morar, com área construída inferior à 300m² Villas >= 300m² = casas prontas para morar, com área construída superior à 300m² Lotes = lotes residenciais com área de até 7.000 m²

Estâncias e Estâncias do Laranjal = áreas residenciais com área superior a 7.000m²

A projeção da venda das unidades da Fazenda Boa Vista, para fins de avaliação do empreendimento, foi realizada adotando-se as premissas conforme a seguir descritas:

Velocidade de Vendas

A velocidade de vendas futura para cada um dos produtos foi adotada conforme a tabela a seguir.

A velocidade de vendas para cada produto foi adotada de acordo com a velocidade de vendas média observada para cada produto durante os anos de 2010, 2011 e 2012.

Produtos Unidades Área Total (m²) Valor Geral de Vendas (R$) Valor de Avaliação (R$) Villas <= 300m² 25 5.226 47.708.311 350.228.681 Villas > 300m² 44 17.017 118.170.375 406.036.879 Lotes 238 962.618 485.756.462 93.085.133 Estâncias 63 1.093.375 557.479.172 39.089.703 Estâncias do Laranjal 5 128.901 40.847.438 28.595.789 Total 375 2.207.137 1.249.961.758 917.036.185

Produtos Velocidade de Vendas (unid./mês) Villas <= 300m² + Villas > 300m² 2,56 Lotes 3,4 Estâncias + Estâncias do Laranjal 1,11

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 6 Preço de Vendas

O preço adotado para cada produto foi estimado inicialmente de acordo com a média dos preços praticados para cada produto durante os anos de 2011 e 2012. Na projeção futura de vendas, foi considerado um aumento real de preços de 1,5% ao ano.

Condições de Venda

Para simular a geração futura de caixa proveniente das vendas realizadas, adotamos as seguintes condições de venda, apuradas de acordo com a média observada nas vendas empreendimento realizadas durante 2011 e 2012.

Nas vendas a prazo, adotou-se:

Analisando os contratos de vendas anteriores, observamos que nem todos os contratos de vendas realizadas a prazo continham juros, e quando continham, nem sempre cobravam juros sobre toda a

Produtos Preço de Venda (R$/m²) Villas <= 300m² 9.129,03 Villas > 300m² 6.944,14 Lotes 504,62 Estâncias 509,87 Estâncias do Laranjal 316,89

Villas <= 300m² Villas > 300m² Lotes Estâncias Estâncias do Laranjal

À Vista 4,26% 4,26% 10,94% 6,25% 6,25%

À Prazo 95,74% 95,74% 89,06% 93,75% 93,75%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Villas <= 300m² Villas > 300m² Lotes Estâncias Estâncias do Laranjal

Entrada 20,01% 29,85% 25,35% 25,35% 20,01%

Mensais 79,99% 70,15% 74,65% 74,65% 79,99%

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 7 parcela do financiamento. A partir disso, para adotarmos um valor de juros nas vendas coerente com o histórico de comercialização, fizemos uma análise contrato a contrato para determinar uma taxa média de juros reais, que foi fixada em 3,20% ao ano.

Estoque Final

Na modelagem original, foi adotado como premissa que 10% da área de Estâncias, 10% de Estâncias do Laranjal e 5% de lotes não serão vendidos até o prazo de encerramento do fundo. Este estoque, até o limite acima previsto e se realmente existente ao fim do prazo do fundo, será recomprado pela JHSF por valor correspondente ao demonstrado na tabela abaixo corrigido por 9% ao ano, desde o início do fundo até seu vencimento. Se, na data de encerramento do fundo, restar disponível um estoque superior ao previsto, o excedente será recomprado, mas pelos preços atualizados pela Rentabilidade Mínima garantida pela JHSF (1% ao ano).

Acompanhamento – Período compreendido entre o início do fundo e 31 de

dezembro de 2013

O principal objetivo deste relatório é disponibilizar aos investidores informações referentes ao desempenho comercial da Fazenda Boa Vista no período em análise. A velocidade, o preço e as condições nas quais as vendas das unidades do empreendimento são realizadas são as principais variáveis determinantes da rentabilidade proporcionada pelo fundo a seus cotistas.

Se estas condições se mostrarem exatamente iguais às adotadas no Plano de Negócios (anteriormente descritas), o investidor gozará de rentabilidade real equivalente a 9,00% ao ano. Esta rentabilidade poderá variar, para cima ou para baixo, em função do desempenho comercial do

Produto Estoque Previsto ao

Final do Fundo Área (m²)

Estância 10,00% 104.491

Lotes 5,00% 49.516

Villas <= a 300m² 0,00% 0

Villas > 300m² 0,00% 0

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 8 empreendimento6_{, observada sempre a Rentabilidade Mínima de IPCA + 1% ao ano, garantida pela} JHSF.

Neste sentido, as seções a seguir têm o intuito de demonstrar, para cada produto, o desempenho real das vendas desde o início do fundo até 31 de dezembro de 2013, compará-lo com as premissas adotadas na avaliação do empreendimento, apresentar a rentabilidade auferida no período e, finalmente, apresentar, se for o caso, a rentabilidade excedente à Rentabilidade Mínima referente ao primeiro exercício de existência do fundo. Tais rendimentos excedentes à Rentabilidade Mínima serão distribuídos aos cotistas em 13 de maio de 2014, juntamente com o pagamento da Rentabilidade Mínima referente ao mês de abril. Farão jus ao recebimento dos rendimentos excedentes, bem como da Rentabilidade Mínima, os cotistas detentores de cotas em 2 de maio (1º dia útil do mês).

Para facilitar o entendimento dos dados apresentados, consideraremos como o terceiro trimestre de 2013 o período compreendido entre 27 de junho (data de corte para a participação do fundo nas receitas do empreendimento) e 31 de dezembro daquele ano.

Obras

No que tange às obras do empreendimento, a Fazenda Boa Vista está cerca de 33% concluída, faltando investimentos de R$ 134 milhões para a total finalização de sua infraestrutura. De acordo com o cronograma de lançamento das novas fases previstas, o empreendimento estará completo ao final de 2019. Abaixo o status atual das obras e previsão de entrega da infraestrutura das diferentes fases:

As Fases I e III estão 100% concluídas

6

Observada a regra de cobrança da taxa de performance, conforme descrita na página 1 deste relatório.

Fase do

Empreendimento Investimento Total

Investimento Realizado Investimento a Realizar Previsão de Conclusão Status Atual FASES II e VI R$ 52.564.511 R$ 44.277.426 R$ 8.287.085 dez/14 84% FASE IV R$ 23.386.217 R$ 5.072.790 R$ 18.313.427 ago/17 22% FASE V R$ 16.149.531 R$ 8.819.248 R$ 7.330.283 dez/14 55%

FASE VIII (Volta do Golf) R$ 9.849.000 R$ 3.307.260 R$ 6.541.740 ago/17 34%

FASES VII e VIII (restante) R$ 96.760.885 R$ 3.158.569 R$ 93.602.316 dez/19 3%

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 9 Velocidade de Vendas

Durante o período em análise, foram vendidos 34 Lotes, 1 Estância do Laranjal, 3 Estâncias e 2 Villas de área superior a 300m², totalizando 40 produtos vendidos. Abaixo, demonstramos o estoque inicial quando do início do fundo, o número de unidades vendidas durante o período em análise e o estoque ao final de cada trimestre. Apresentamos também, a comparação destes valores com os adotados originalmente no Plano de Negócios.

Vendas projetadas e comparação com o realizado:

4T13 3T13* + 4T13 ESTOQUE Vendido no 3T13* Estoque ao Final do 3T13* Vendido no 4T13 Estoque ao Final do 4T13 Unidades 25 0 25 0 25 Área (M²) 5.226 0 5.226 0 5.226 Unidades 44 1 43 1 42 Área (M²) 17.017 430 16.587 372 16.215 Unidades 238 28 210 6 204 Área (M²) 962.618 103.987 858.631 27.467 831.164 Unidades 63 2 61 1 60 Área (M²) 1.093.375 23.019 1.070.356 8.361 1.061.995 Unidades 5 1 4 0 4 Área (M²) 128.901 26.956 101.945 0 101.945 Unidades 375 32 343 8 335 Área (M²) 2.207.138 154.392 2.052.746 36.200 2.016.546 * considera o período de 27/07/2013 a 30/9/2013 TOTAL Estâncias do Laranjal Estoque Inicial Villas <= a 300m² Villas > 300m² Lotes Estâncias

Produto Projetado para o 4T13 Vendido no 4T13 Realizado x Projetado 3,9 un. 0,0 un. 815 m² 0.000 m² 3,8 un. 1,0 un. 1.464 m² 372 m² 10,2 un. 6,0 un. 40.301 m² 27.467 m² 3,1 un. 1,0 un. 50.895 m² 8.361 m² 0,2 un. 0,0 un. 6.313 m² 0.000 m² 21 8 99.788 m² 36.200 m² Lotes Estâncias Estâncias do Laranjal TOTAL -100% -74% -41% -67% -100% -62% Villas <= a 300m² Villas > 300m²

Produto Projetado para 3T13* + 4T13 Vendido no 3T13* + 4T13 Realizado x Projetado 7,8 un. 0,0 un. 1.631 m² 0.000 m² 7,6 un. 2,0 un. 2.928 m² 802 m² 20,4 un. 34,0 un. 80.601 m² 131.455 m² 6,1 un. 3,0 un. 101.790 m² 31.380 m² 0,5 un. 1,0 un. 0.000 m² 26.956 m² 42 40 186.951 m² 190.592 m² * considera o período de 27/07/2013 a 30/9/2013 -74% 66% -51% 104% -6% TOTAL -100% Villas <= a 300m² Villas > 300m² Lotes Estâncias Estâncias do Laranjal

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 10 A velocidade de vendas consolidada observada no 4T137_{foi 62% inferior ao projetado, enquanto a} velocidade de vendas observada durante o 3T13 e 4T13 em conjunto foi 6% inferior ao projetado para o período.

Ressaltamos que a velocidade de vendas projetada originalmente no modelo leva em contas médias históricas aplicadas linearmente sobre o período de projeção. Entretanto, o desempenho de vendas num determinado período individualmente depende não só da demanda, mas também da existência de oferta de determinado tipo de produto. Como exemplo, esta dinâmica pôde ser observada no volume de vendas ocorrido no terceiro trimestre de 2013, quando houve aprovação e lançamento de uma nova fase do empreendimento e a venda de 32 produtos no total, volume significativamente superior à projeção original de vendas. Por outro lado, não ocorreram novos lançamentos no quarto trimestre, quando foram vendidos 8 produtos vis-à-vis uma projeção de venda também de 21 produtos. De maneira mais específica, podemos também enxergar este comportamento na ausência de vendas de Villas com área inferior a 300 m², que não teve novos lançamentos desde o início do fundo.

Por essa razão, a comparação do desempenho vis-à-vis a projeção original fica mais pertinente em janelas de análise mais longas. No agregado dos dois trimestres, foram vendidos 40 produtos, contra previsão de 42 no Plano de Negócios. Lembrando que o Fundo ainda não completou um ano de vida, de forma que outros aspectos da sazonalidade anual também podem influenciar a análise em relação à projeção original em janelas curtas.

A seguir, apresentamos o volume de vendas acumulado desde o início do fundo até 31 de dezembro de 2013 para os cinco diferentes produtos:

7

Vale ressaltar, na coluna referente ao volume projetado, a projeção de vendas de unidades não inteiras para os produtos (por exemplo: projeção de vendas de 10,2 lotes para o quarto trimestre). Apesar de irreal (é impossível vender metade de um Lote, por exemplo), o método utilizado para a projeção de vendas utilizou a média mensal a ser vendida e tal efeito deve se anular durante toda a vida do fundo.

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 11 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,3 2,6 3,9 5,2 6,5 7,8 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0

jun/jul-13 ago-13 set-13 out-13 nov-13 dez-13

U n id ad es V en d id as Mês

Vendas Acumuladas - Villas <= 300m²

Vendido Acumulado Projeção de Vendas Acumulada

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 2,0 1,26 2,52 3,79 5,05 6,31 7,57 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0

U n d iad es V en d id as Mês

Vendas Acumuladas - Villas > 300 m²

25 27 28 29 31 34 3,4 6,8 10,2 13,6 17,0 20,4 0 5 10 15 20 25 30 35 40

Vendas Acumuladas - Lotes

2 2 2 2 2 3 1,0 2,0 3,1 4,1 5,1 6,1 0 1 2 3 4 5 6 7

Vendas Acumuladas - Estâncias

0,0 0,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,1 _0,2 0,2 0,3 0,4 0,5 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2

Un d iad es V en d id as Mês

Vendas Acumuladas - Estâncias do Laranjal

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Preço de Vendas8

No agregado, o preço de vendas observado no quarto trimestre de 2013 foi 6,8% inferior ao projetado no Plano de Negócios. Quando consideradas as vendas no ano desde o início do Fundo, o preço médio de vendas ficou 3,7% abaixo do originalmente projetado. O impacto maior foi nos Lotes e Estâncias, sendo que em Villas9_{e Estâncias do Laranjal os preços praticados ficaram acima da} média projetada.

4T13 3T13 + 4T13

A seguir, apresentamos o desempenho do preço de vendas acumulado desde o início do fundo até 31 de dezembro de 2013 para os cinco diferentes produtos:

8

Há casos em que a venda a prazo ocorreu sem correção monetária das parcelas de financiamento, nestes casos, o preço de venda - para fins de análise - foi adotado como sendo o fluxo mensal das parcelas trazido a valor presente por uma inflação projetada de 5% ao ano, de modo a refletir a falta de correção das parcelas no preço de venda dos produtos (“deságio”).

9

Villas maiores que 300m2. Não foram comercializadas Villas menores que 300m2 no período.

Produto Projetado para o 4T13 Vendido no 4T13 Realizado x Projetado Villas <= a 300m² - - NA Villas > 300m² R$ 7.150 R$ 7.881 10% Lotes R$ 517 R$ 490 -5% Estâncias R$ 525 R$ 409 -22% Estâncias do Laranjal - - NA TOTAL R$ 587 R$ 547 -6,8%

Produto Projetado para o 3T13 + 4T13 Vendido no 3T13 + 4T13 Realizado x Projetado Villas <= a 300m² - - NA Villas > 300m² R$ 7.051 R$ 7.896 12% Lotes R$ 507 R$ 482 -5% Estâncias R$ 515 R$ 476 -8% Estâncias do Laranjal R$ 319 R$ 330 3% TOTAL R$ 510 R$ 491 -3,7%

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 13 0 0 0 0 0 0 9.139 9.164 9.203 9.257 9.320 9.400 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000

R

$/m²

Mês

Preço de Vendas - Villas <= 300m²

Preço Realizado Preço Projetado

7.908 7.908 7.908 7.908 7.908 7.881 6.952 6.971 7.000 7.041 7.089 7.150 6.400 6.600 6.800 7.000 7.200 7.400 7.600 7.800 8.000

Un diad es V en did as Mês

Preço de Vendas - Villas > 300 m²

478 493 485 457 524 484 505 507 509 512 515 520 420 440 460 480 500 520 540

U n d iad es V en d id as Mês Preço de Vendas - Lotes

500 500 500 500 500 409 510 512 514 517 521 525 0 100 200 300 400 500 600

Un d iad es V en d id as Mês Preço de Vendas - Estâncias

0 0 330 330 330 330 317 318 319 321 324 326 0 50 100 150 200 250 300 350

Preço de Vendas - Estâncias do Laranjal

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 14 Valor Geral de Vendas - VGV

A seguir apresentamos a o desempenho de vendas no período medido em Valor Geral de Vendas – VGV, que é composição da velocidade e preço de vendas.

4T13

3T13 + 4T13

Condições de Venda

O perfil de recebimento das vendas também afeta a rentabilidade do empreendimento. Quanto maior porcentagem das vendas for realizada a prazo e quanto mais longo for o financiamento destas vendas, mas longo se torna o período de recebimento do fluxo de caixa. Durante 2013, as vendas foram realizadas em prazos mais longos do que projetado no Plano de Negócios original, com acentuação desta diferença no quarto trimestre, quando a quase totalidade das vendas foi realizada com pagamento a prazo.

Produto Projetado para o 4T13 (RS Mil) Vendido no 4T13 (R$ Mil) Realizado x Projetado Villas <= a 300m² - - NA Villas > 300m² 10.386 2.931 -72% Lotes 20.774 13.456 -35% Estâncias 26.509 3.421 -87% Estâncias do Laranjal - 0 NA TOTAL 57.669 19.808 -66%

Produto Projetado para o 3T13 + 4T13 (R$ Mil) Vendido no 3T13 + 4T13 (R$ Mil) Realizado x Projetado Villas <= a 300m² 15.078 0 NA Villas > 300m² 20.597 6.331 -69% Lotes 41.199 63.348 54% Estâncias 52.571 14.931 -72% Estâncias do Laranjal 4.053 8.900 120% TOTAL 118.421 93.510 -21%

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 15 As taxas de juros desses contratos também afetam a rentabilidade do empreendimento. A seguir, apresentamos a comparação do realizado durante o terceiro e quarto trimestres em relação ao projetado no Plano de Negócios:

No que tange à taxa de juros utilizada no financiamento dos contratos, no Plano de Negócios, foi utilizada taxa real média de 3,20%. Durante o terceiro e quarto trimestres, a taxa média real de juros observada nas vendas a prazo foi de 5,02%, superior ao adotado como projeção.

Villa Villa L Lote Estância Estância do Laranjal

A Vista 4% 4% 11% 6% 6%

A Prazo 96% 96% 89% 94% 94%

Total 100% 100% 100% 100% 100%

Ato 25% 25% 30% 20% 20%

Mensais 75% 75% 70% 80% 80%

Meses de Parcelamento 23 23 21 24 24

Estratégia de Venda

Condições - Vendas à Prazo PROJETADO

À VISTA - 0% 2% 0% 0%

À PRAZO - 100% 98% 100% 100%

Total - 100% 100% 100% 100%

Ato - 19% 16% 8% 2%

Mensais - 81% 84% 92% 98%

Meses Parcelamento - 15 38 46 60

REALIZADO Estratégia de Venda

Condições - Vendas à Prazo

3,20% 5,02% PROJETADO

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 16 Rentabilidade do Fundo – Quarto trimestre e acumulado desde o início do fundo

Os fluxos que compõem a apuração da rentabilidade do empreendimento durante o quarto trimestre são, basicamente: a) fluxo (com sinal negativo) referente ao valor atribuído à participação do fundo na Fazenda Boa Vista ao final do terceiro trimestre; b) fluxo de recebimento das parcelas pagas durante o quarto trimestre - que serão contabilizadas para o fundo seguindo sua participação de 13,66% no empreendimento – e; c) o fluxo positivo referente à soma: c.1) do valor da participação do fundo no estoque da Fazenda Boa Vista ao final do quarto trimestre e c.2) do valor presente dos recebíveis provenientes das vendas realizadas a prazo durante o trimestre e vincendos em 2014 em diante, descontados a 9% a.a.. Após a apuração da rentabilidade do empreendimento, deduz-se os custos operacionais do fundo para se chegar em sua rentabilidade líquida.

Para o cálculo da rentabilidade acumulada pelo fundo desde seu início, utilizamos a mesma técnica, alterando apenas o fluxo inicial de desembolso para 27 de junho de 2013, data base da avaliação inicial. Durante o quarto trimestre, a rentabilidade nominal líquida apresentada pelo Fundo foi de 2,50% para o período, já líquida dos custos de operação do Fundo. Durante o terceiro e quarto trimestres, o fundo apresentou rentabilidade nominal, já livre de custos de operação, de 5,20%. Durante 2013 foi distribuído um total de 2,31% aos cotistas referente à rentabilidade mínima mensal de IPCA + 1% ao ano. O excedente entre a rentabilidade do fundo no período, de 5,20%, e o valor

-125,3

0,3 0,9 0,0 0,3 0,2 0,1

130,2

Rentabilidade no 3T13 + 4T13 (R$ MM) Líquida de custos e taxa de performance

+5,20%

-127,4

0,3 0,2 0,1

130,2

Rentabilidade no 4T13 (R$ MM) Líquida de custos e taxa de performance

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 17 pago aos cotistas até então (2,31%) será distribuído aos cotistas em 13 de maio de 2014. Este pagamento será de R$ 2,38007151/cota.

Tomando por base o valor nominal de emissão da cota do Fundo (R$ 100,00) as distribuições em causa refletem uma rentabilidade anualizada de IPCA + 6,0% a.a. vis-à-vis à rentabilidade alvo do fundo, de IPCA + 9,0% ao ano.

Vale ressaltar que, nos termos dos documentos que norteiam a operação do Fundo, os cálculos apresentados no presente relatório são efetuados ainda com base em relatórios preliminares enviados pela JHSF aos gestores do Fundo. Após a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas da JHSF, essa última tem que enviar à gestora os relatórios definitivos de vendas. Eventuais ajustes ao dividendo anual (se a maior) serão pagos aos cotistas do Fundo até dez dias após a aprovação das demonstrações financeiras do Fundo. Se a menor, serão ajustados no pagamento do dividendo anual do ano seguinte. Na ocasião, será divulgado o relatório de gestão definitivo.

0,15 _0,12 0,32 0,44 0,65 0,62 2,38 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 R$/c ota Mês

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RELATORIO ANUAL – DEZ13 18 Mercado Secundário - Bolsa de Valores

O fundo é negociado em bolsa de valores sob o código RBBV11 desde 6 de agosto de 2013. Até 31 de dezembro, a cota apresentou variação, já considerando os rendimentos mensais pagos pelo fundo, negativa em 18,6%. O volume diário médio negociado, considerando-se apenas os dias em que houve negociação (34% dos dias decorridos desde o início do fundo) foi de R$ 29,8 mil (em média 3,4 negociações diárias).

Resumo Operacional R$ 0,00 R$ 10.000,00 R$ 20.000,00 R$ 30.000,00 R$ 40.000,00 R$ 50.000,00 R$ 60.000,00 R$ 70.000,00 R$ 80.000,00 R$ 90.000,00 60,00 70,00 80,00 90,00 100,00 110,00 120,00 130,00 Vo lu me N eg o ci ad o Valo r Co ta (R $) Aju st ad o p o r d ivid en d o s

JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido (RBBV11)

Negociado (R$) Cota

Mês jul/13* ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/13

Patrimônio (R$) 125.662.458 125.596.497 125.784.211 125.834.568 126.138.692 126.093.113

Cota Patrimonial (R$/cota) 100,20 100,14 100,29 100,33 100,58 100,54

Saldo a Amortizar 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Valor de Mercado (R$) - 125.416.400 112.874.760 106.591.398 104.095.612 102.853.990

Cotação Bolsa (R$/cota) - 100,00 90,00 84,99 83,00 82,01

Cotação em Bolsa/Cota Patrimonial - 99,9% 89,7% 84,7% 82,5% 81,6%

Amortização (R$/ cota) - - -

-Rendimentos (R$/cota) 0,15 0,12 0,32 0,44 0,65 0,62

Pagamento Total ao Cotista 0,15 0,12 0,32 0,44 0,65 0,62

*de 17 a 31 de julho

Mês jul/13* ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/13

Rendimentos (R$/cota) 0,15 0,12 0,32 0,44 0,65 0,62