ESCRITÓRIOS CORPORATIVOS

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DISPONIBILIDADE APRESENTA QUEDA PONTUAL NO SEGMENTO

ALTO PADRÃO

RELATÓRIO DE MERCADO

ESCRITÓRIOS CORPORATIVOS

2T 2015

SÃO PAULO

(2)

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2015

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Após anos de crescimento contínuo, o mercado imobiliário corporativo vive uma fase distinta. A conjuntura macroeconômica pouco favorável tem colaborado para uma tomada de decisão mais cautelosa e fundamentada tanto pelo lado do proprietário quanto do ocupante. O consenso de mercado indica uma queda do PIB de mais de 2% para 2015, seguida por pequena queda em 2016. Ao mesmo tempo, hoje o mercado convive com inflação elevada e taxas de juros altas, pressionando os retornos esperados sobre os ativos imobiliários, assim como trazendo incertezas adicionais aos processos decisórios.

O gráfico acima também mostra que mesmo após o fim da recessão econômica, o Brasil conviverá com baixo crescimento por alguns anos. O tamanho, qualidade e velocidade do ajuste macroeconômico em curso, assim como a melhora do ambiente político, serão determinantes na confirmação deste cenário mais conservador, sendo possível – mas ainda improvável, uma retomada mais forte já em 2017. Embora a crise seja mais forte na região Sudeste e Sul do que no resto do país, uma parte significativa dos players de mercado ainda não precificaram corretamente as incertezas de médio e longo-prazo, acreditando que este período de ajustes será tão curto como os dois anteriores (2004/05 e 2009). Isso se traduz em uma enorme distância entre os valores esperados na venda e o que investidores estão dispostos a pagar e, consequentemente, na redução expressiva das transações de compra e venda, diferente do mercado de locações que já está entrando em um novo patamar de equilíbrio. Dentro deste cenário, continuamos acreditando que há boas oportunidades de investimento para compradores com visão de longo-prazo, assim como o momento continua propício para inquilinos que precisam de espaço de melhor qualidade.

O estoque existente total monitorado (segmento alto padrão e intermediário em submercados primários) totaliza 4,68 milhões de metros quadrados e apresenta taxa de disponibilidade de 18,3%, um ponto percentual inferior ao período anterior.

De forma geral, o mercado corporativo de escritórios está se adequando ao que vem sendo chamado de “momento do inquilino”. Alguns fatores que confirmam tal situação são: redução de preços pedidos e transacionados, revisão de pipeline para novas construções e demanda alavancada pelo flight to quality, movimento que representa a mudança de ocupantes para prédios com melhor eficiência e qualidade e que tem representado a grande parcela das absorções apuradas. Em relação ao estoque esperado para o segundo trimestre, apenas 36% do total foi efetivamente entregue. Extrapolando a tendência até o fim do ano, é possível estimar que a entrega acumulada deva ser 20% inferior ao número projetado no fim de 2014 devido aos atrasos na obtenção do certificado habite-se em alguns empreendimentos.

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 M ilhões

São Paulo: Crescimento e Oferta (Geral)

Estoque Existente B+ e B (milhões m²) Estoque Existente A+ e A (milhões m²) Taxa de Disponibilidade (%)

São Paulo: Crescimento e oferta (Geral)

Milhões m² tErmômEtrodEmErcado ofErta dEmanda -2,0 0 _1,59 2,12 2,27 -4,5 -2,5 -0,5 1,5 3,5 5,5 7,5 9,5 11,5 13,5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2015 2016 2017 2018 2019

PIB IGP-M IPCA

Fonte: Focus 07/08/15 Inflação (%) PIB (%) Fonte: Focus 07/08/15 IGP-M IPCA PIB -0,15 -2,00

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Emanda

O resultado da absorção líquida e bruta foi o melhor desde 2012, ano de validade da atual classificação adotada pela ENGEBANC Real Estate. Sete edifícios apresentaram absorção superior a 5 mil metros quadrados sendo parte desse resultado atribuído às pré-locações. Do ponto de vista do ocupante, o segundo semestre de 2015 e o início do ano de 2016 podem representar o ponto ideal para renovações ou mudanças para novos prédios. Os submercados Vila Olímpia e Paulista foram os destaques no trimestre na classe A+.

-60,0 -40,0 -20,00,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0 M ilhar es

Demanda (Segmento Alto Padrão)

Absorção Líquida (mil m²) Absorção Bruta (mil m²)

O novo plano diretor tem entre suas diretrizes estimular a construção de imóveis nas imediações de eixos de transporte público como os corredores de onibus e estações do metrô. Impacto direto nos novos empreendimentos, que terão limites de vagas de garagem.

A expectativa é que os terrenos existentes nesses eixos sofram ainda mais pressão sobre os preços, uma que terão menos recursos para garagens. Um outro ponto de atenção são os estacionamentos particulares que podem ter aumento de demanda e consequente elevação em suas diárias e mensalidades.

O mundo cada vez mais conectado e globalizado estimula novos conceitos de utilização do espaço de trabalho.

Uma das tendências apontadas por especialistas é o modelo e a utilização de espaços colaborativos do tipo Plug and Play (conecta e trabalha).

A ideia da flexibilidade no ambiente de trabalho tende a otimizar o dia a dia profissional uma vez que o acesso aos centros comerciais está cada vez mais complicado e demorado.

No sentido de alavancar os negócios, atualmente algumas empresas já estão adotando medidas para estimular a troca de ideias e experiências por meio da criação de espaços colaborativos e mais estações de trabalho rotativas.

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O comportamento da taxa de disponibilidade nos segmentos alto padrão (A+ e A) e intermediário (B+ e B) tem sido similar no aspecto de crescimento, todavia, no segundo trimestre, o segmento alto padrão apresentou queda de 3,1 pontos percentuais e encerrou com 22,8% impulsionado por três prédios que entraram 100% pré-locados. No nicho de prédios B+ e B, o ligeiro aumento de 0,8% confirma a curva continua ascendente desde o inicio de 2012.

Analisando pela perspectiva micro, a classe A+ tem sido aquela que concentra a maior oferta, absorção e variação dos preços pedidos. A classe B tem sua disponibilidade aumentada não pelo novo estoque mas sim pela migração de ocupantes para os prédios de melhor padrão (movimento flight to quality).

A curva de entrega de novos produtos do segundo semestre de 2015 em diante é descendente. Até 2018 as negociações devem voltar a favorecer os proprietários.

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Oferta por Segmento

Taxa de Disponibilidade A+ e A (%) Taxa de Disponibilidade B+ e B (%)

São Paulo: Oferta por segmento

São Paulo: Demanda (Segmento Alto Padrão)

Milhares -60,0 -40,0 -20,00,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0 M ilhar es

Demanda (Segmento Alto Padrão)

-60,0 -40,0 -20,00,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0 M ilhar es

Demanda (Segmento Alto Padrão)

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Os preços pedidos de locação apresentaram queda em ambos os segmentos comparados ao trimestre anterior. No alto padrão a redução foi de 1,2% e no intermediário 0,5%. A diferença do preço pedido médio puro entre os dois segmentos, que era de 80% no inicio de 2012, está atualmente em 39%. A redução da margem entre as classes deve continuar, incentivando o avanço do movimento flight to quality.

Nenhum submercado em A+ e A apresentou avanço do preço médio de locação. Dentre os que apresentaram maior variação negativa destacam-se Berrini com 3,6% e Roque Petroni com 1,9%. Como os preços médios são ponderados de acordo com o estoque existente disponível no trimestre em questão, é importante destacar que nem sempre um aumento ou uma redução representa a ação direta de um único proprietário.

Nota-se que nas classes B+ e B a percepção do investidor sobre o ciclo de mercado e as consequentes ações para suavizar o aumento da disponibilidade (como adequação de preços) têm sido mais lentas. Segundo a pesquisa de mercado trimestral, a taxa de disponibilidade do segmento intermediário de 14% já pode ser considerada um descompasso entre oferta e demanda. Pelo sexto período consecutivo, e assim como ocorreu em 12 dos últimos 14 trimestres, o crescimento da demanda no segmento intermediário (B+ e B) foi negativo, ou seja, houve mais devoluções do que ocupações. A projeção deste nicho é de continuo crescimento do percentual de disponibilidade, principalmente na classe B, causado pelas devoluções de espaço.

De modo geral, estes imóveis têm encontrado dificuldade para competir com a crescente oferta de prédios de alto padrão que em algumas situações pode sugerir um preço de transação em base semelhante aos intermediários, mais antigos e ineficientes. Há também um segundo processo migratório de ocupantes em prédios C para a classe intermediária. Em linhas gerais, não se observa a tendência de migração da classe C para os edifícios de alto padrão.

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rEçoS

O mercado de edifícios com unidades inferiores a 100 metros quadrados é entendido como salas comerciais, segundo critério da ENGEBANC Real Estate.

Embora alguns tenham características de alto padrão, esse nicho tem em toda cidade de São Paulo cerca de 3,5 milhões de metros quadrados em quase 900 edifícios. A disponibilidade da cidade é de 17,5%, com preço médio de R$ 59,00/m²/mês.

O submercado que apresenta mais oferta de salas comerciais em São Paulo, segundo dados do segundo trimestre, é a Vila Leopoldina com quase 47 mil metros quadrados vagos ou 53% do total.

Com disponibilidade acima de 30%, mas que já chegou a ultrapassar os 50% em alguns momentos, o mercado corporativo de Alphaville é o que mais sofre desde 2012 os efeitos do ciclo imobiliário de superoferta local.

Com exceção de algumas operações de back-office, a maioria das demandas tem sido direcionadas para cidade de São Paulo.

No entanto, segundo informações obtidas durante a pesquisa do segundo trimestre, houve alguns casos de empresas indo de São Paulo para Alphaville por motivos financeiros. Mesmo que não seja um movimento como o flight to

quality, Alphaville pode consumar

absorções de empresas nesta situação uma vez que seu preço é bem inferior ao praticado na capital.

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Demanda (Segmento Intermediário)

-60,0 -40,0 -20,00,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0 M ilhar es

Demanda (Segmento Intermediário)

R$ 70,00 R$ 80,00 R$ 90,00 R$ 100,00 R$ 110,00 R$ 120,00 R$ 130,00 R$ 140,00 R$ 150,00 R$ 160,00 R$ 170,00 R$ 180,00

Evolução de Preços por Segmento

Alto Padrão Intermédiario Geral

R$ 70,00 R$ 80,00 R$ 90,00 R$ 100,00 R$ 110,00 R$ 120,00 R$ 130,00 R$ 140,00 R$ 150,00 R$ 160,00 R$ 170,00 R$ 180,00

Evolução de Preços por Segmento

R$ 70,00 R$ 80,00 R$ 90,00 R$ 100,00 R$ 110,00 R$ 120,00 R$ 130,00 R$ 140,00 R$ 150,00 R$ 160,00 R$ 170,00 R$ 180,00

Evolução de Preços por Segmento

São Paulo: Demanda (Segmento Intermediário)

São Paulo: Evolução de preços por segmento ( R$ / m² / mês)

Milhares 168,13 79% 39% 114,82 93,78 82,57

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EStatíStica

trimEStral

Submercado Área Locável _{(mil m²)} Novo Estoque _{(mil m²)} Disp. 2T ₂₀₁₅ Disp. 1T ₂₀₁₅ Abs.Líquida _{(mil m²)} Abs. Líquida Acumulada _{(mil m²)} Abs. Bruta _{(mil m²)} Abs.Bruta Acumulada _{(mil m²)} Preço 2T ₂₀₁₅ Preço 1T ₂₀₁₅ Construção _{(mil m²)} _{(mil m²)}Projeto

Berrini 475 0 30,6% 31,7% 6 27 12 41 R$ 107,34 R$ 111,37 20

-Chácara Santo Antônio 36 0 21,4% 21,4% 0 0 0 0 R$ 68,36 R$ 69,47 116 30

Faria Lima 358 12 20,5% 21,0% 11 8 14 15 R$ 161,05 R$ 161,93 97

-Itaim Bibi 164 0 12,7% 15,9% 5 0,3 5 6 R$ 125,20 R$ 125,87 39

-Jardim Paulistano 93 0 11,4% 13,6% 2 -1 2 3 R$ 125,00 R$ 125,00 -

-Jardins 18 0 3,4% 46,2% 8 8 8 8 R$ 85,00 R$ 85,00 -

-Morumbi - Jardim São Luís 91 0 32,5% 32,9% 0,3 -1 -0,3 1 R$ 96,81 R$ 96,85 - 63

Paulista 161 27 18,8% 20,3% 24 25 28 29 R$ 121,50 R$ 122,93 - -Pinheiros 79 0 10,8% 11,9% 1 7 1 6 R$ 120,00 R$ 120,00 - -Roque Petroni 275 0 15,1% 18,8% 10 12 10 15 R$ 104,90 R$ 106,90 410 -Santo Amaro 75 0 47,3% 47,3% 0 0 0 0 R$ 59,00 R$ 59,00 - -Vila Olímpia 409 24 25,7% 34,0% 50 67 50 69 R$ 119,03 R$ 120,38 89 8 Total 2.234 63 22,8% 25,9% 117 154 130 193 R$ 114,82 R$ 116,18 771 101 Berrini 422 - 18,1% 13,3% -20 -26 3 5 R$ 79,70 R$ 81,37 8

-Chácara Santo Antônio 176 - 13,6% 13,3% -0,5 -9 2 2 R$ 62,21 R$ 63,43 -

-Faria Lima 151 - 9,2% 10,1% 1 1 2 3 R$ 91,60 R$ 90,60 -

-Itaim Bibi 311 - 12,7% 12,6% -0,4 -1 5 7 R$ 92,81 R$ 92,88 3

-Jardim Paulistano 42 - 7,4% 8,4% 0,4 -1 1 1 R$ 83,85 R$ 85,62 -

-Jardins 161 - 15,4% 17,3% 3 5 6 10 R$ 91,81 R$ 91,41 6 4

Morumbi - Jardim São Luís 259 - 15,6% 15,4% -0,6 -2 0,3 5 R$ 52,21 R$ 52,69 -

-Paulista 320 - 15,4% 15,8% 1 -1 3 6 R$ 97,16 R$ 97,23 - -Pinheiros 168 - 19,1% 15,4% -6 -6 1 2 R$ 95,91 R$ 95,93 - 1 Roque Petroni 19 - 0,0% 0,0% 0 0 0 0 R$ 0,00 R$ 0,00 - -Santo Amaro 134 - 3,5% 6,5% 4 4 5 5 R$ 66,45 R$ 60,75 2 -Vila Olímpia 290 - 14,0% 13,3% -2 -4 4 8 R$ 85,02 R$ 86,85 - 2 Total 2.453 - 14,2% 13,4% -20 -40 32 54 R$ 82,57 R$ 83,00 18 7 Padrão Intermediário (B+ e B)

Alto padrão (A+ e A)

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Estoque Existente

Universo de empreendimentos, com certificado habite-se, em metros quadrados e que compõe um dado mercado.

Estoque em Construção

Universo de empreendimentos em metros quadrados em estágio de obras.

Estoque em Projeto

Universo de empreendimentos em projeto que poderão ou não entrar no mercado após 18 meses. A maioria dos projetos estão aprovados, contudo, em casos específicos são considerados ainda projetos em fase de diligência.

Disponibilidade

Total disponível para locação em empreendimentos com habite-se em metros quadrados ou %.

Absorção Líquida

Diferença entre áreas alugadas e devolvidas em empreendimentos com habite-se. Representa o indicador de crescimento ou diminui-ção da demanda.

Absorção Bruta

Áreas alugadas em empreendimentos com habite-se.

Preço Pedido Médio

Média ponderada de preço informado pelo proprietário ou contato similar em um dado imóvel ou mercado.

Submercado

Delimitação geográfica segundo entendimento mercadológico levando em consideração, vetores, similaridade e proximidade de um agrupa-mento de imóveis.

Corporate

Segmento de edifícios com unidades ou conjuntos com área superior a 100 metros quadrados.

Salas comerciais

Segmento de edifícios com unidades ou conjuntos com área inferior a 100 metros quadrados.

Jardins

Vila Olímpia

Chácara Santo Antônio

Pinheiros Paulista

Santo Amaro Roque Petroni

Berrini Morumbi – Jardim São Luís

Itaim Bibi Faria Lima Jardim Paulistano

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EfiniçõES

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tErminologiaS

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aractEríSticaStécnicaSPorclaSSE

Cada um dos itens ilustrados acima representa uma média não sendo obrigatório para efeito classificatório o preenchimento de todos.

Área Locável Média do Andar Tipo (m²) Área Locável Média do Conjunto (m²) Média de Relação de Vagas (m²) Tipo de Ar condicionado Tipo de Piso Tipo de Forro Gerador de energia elétrica Automação predial Certificação LEED Eficiência de laje (%)

Classe A+

1.700 1.000 30 Inteligente Elevado Rebaixado modular Completo Completo Recomendada 90%

Classe C

550 450 50 Janela Convencional Gesso Não Não Não <75%

Classe A

1.000 500 35 Central Elevado Rebaixado modular Áreas comuns Parcial Opcional 85%

Classe B

600 350 45 Split Convencional Gesso Não Não Não 75%

Classe B+

750 450 40 Central Elevado / convencional Rebaixado / gesso Áreas comuns/ Não Parcial Não 80%

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A ENGEBANC conta com uma equipe de consultoria e comercialização especializada em prover serviços de alto valor agregado para nossos clientes, dando suporte às suas decisões estratégicas no setor imobiliário e de construção civil, tais como: pesquisa de mercado, avaliação de imóveis, estudos de vocação de melhor uso e viabilidade financeira, estudos de desenvolvimento imobiliário, comercialização de propriedades, gerenciamento e fiscalização de obras e engenharia de avaliações.

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