TIPOS DE VIDA ÚTIL DAS CONSTRUÇÕES

TIPOS DE VIDA ÚTIL DAS CONSTRUÇÕES

Pedro Lima Gaspar *

pmgaspar@fa.utl.pt

Jorge de Brito †

jb@civil.ist.utl.pt

Resumo

À semelhança dos seres vivos, todas as construções apresentam um ciclo de vida durante o qual nascem (fases de planeamento, projecto e obra), envelhecem (período de serviço) e morrem (fim de vida útil, correspondendo ao processo de desconstrução). Ao longo deste processo, os edifícios apresentam níveis progressivos de deterioração física, obsolescência técnica e funcional ou perda de desempenho económico que, de forma isolada ou combinada, fazem diminuir o seu período previsível de durabilidade. Estas alterações não acontecem de forma linear ou homogénea nas construções, pelo que, mais do que uma 'vida útil' genérica, podem identificar-se diversas 'vidas úteis' para cada edificação.

A presente comunicação procura clarificar os conceitos relacionados com a vida útil das construções, distinguindo entre durabilidade, vida útil física, vida útil económica e vida útil funcional. Apresentam-se igualmente o conceito de obsolescência (técnica ou funcional), os factores que condicionam o tempo de serviço das construções correntes e os aspectos que determinam o fim da vida útil destas.

Palavras-chave:

Durabilidade

Vida útil

* _{Professor na Faculdade de Arquitectura, Universidade Técnica de Lisboa.}

† _{Professor no DECivil, Instituto Superior Técnico, Universidade Técnica de Lisboa.}

1 Introdução

Todos os edifícios têm um ciclo de vida durante o qual “nascem”, “enve-lhecem” e “morrem”, numa analogia aos seres vivos.

O processo de nascimento corresponde às fases de planificação, de projecto e de obra e culmina com a entrada do edifício em serviço.

O processo de envelhecimento das construções inicia-se logo após a con-clusão da obra e consiste numa perda gradual de desempenho, ou seja, da ca-pacidade de os edifícios responderem às necessidades ou requisitos dos uten-tes. Esta perda é geralmente imperceptível de início, mas manifesta-se em ní-veis cada vez mais evidentes ao longo do tempo, pela incapacidade dos edifí-cios em acolherem os usos para os quais foram projectados (ou novos usos, en-tretanto surgidos) ou pela manifestação de problemas, de avarias ou de falhas - designadas geralmente por “anomalias”. Durante o período de utilização, que se inicia com a ocupação das construções pelos utilizadores, estas são ainda sujeitas a diversas mudanças de uso e alterações físicas e espaciais, de acordo com os ciclos económicos, mudanças de contexto ou com a evolução das exi-gências dos utilizadores, verificando-se que todos os edifícios mudam ao longo da sua vida e que muitos são mesmo profundamente alterados [1, 2].

A “morte de uma construção” representa o seu limite físico de durabilida-de, distinguindo-se do tempo de serviço pelo facto de um edifício poder estar fora de serviço por muito tempo antes de atingir o seu limite de durabilidade. Quando efectivamente uma edificação atinge o fim da sua vida, idealmente inicia-se um processo inverso da construção - e, por isso, designado por “des-construção” - no qual o edifício é desmontado e separado por elementos e componentes ao nível das conexões entre eles [3] para posterior reaproveita-mento, reutilização ou reciclagem.

2 Vida útil das construções

Diz-se que uma construção se encontra no seu “período de vida útil” en-quanto for capaz de responder às necessidades objectivas e subjectivas do uti-lizador, dentro de limites considerados aceitáveis de custo (de manutenção e de gestão) e sem prejuízos para terceiros (ou custos indirectos) [4].

Apesar da relativa simplicidade do conceito, a vida útil é extremamente di-fícil de prever ou simular através de modelos pois depende da definição de cri-térios de aceitação, variáveis em função da época, do lugar, do avaliador e, de facto, de todo o contexto social, económico, político, estético, ambiental ou normativo que enquadra o julgamento sobre a construção. Esta ideia pode ser compreendida se se considerar, por exemplo, a recente introdução em Portugal de normas para a acessibilidade [5] ou para o conforto acústico [6] que alteram

significativamente a avaliação que se faz das construções existentes, até recen-temente consideradas aceitáveis do ponto de vista normativo.

2.1 Estudo da vida útil das construções

Até aqui, referiu-se a vida útil das construções como um conceito holístico, isto é, relativo à totalidade do edifício. Na realidade, porém, verifica-se que as construções raramente envelhecem como um todo homogéneo, pelo que o es-tudo das mudanças, transformações e degradação destas é geralmente feito ao nível das mudanças, transformações e degradação dos sistemas ou elementos que compõem as edificações. Por outro lado, diferentes construções envelhe-cem de modos igualmente distintos pelo que, nos estudos sobre o tema, em vez de uma vida útil para as construções, referem-se geralmente distintas vidas úteis, de acordo com os usos que estão associados aos edifícios.

Tendo em conta a complexidade do comportamento das construções ao longo do tempo e a relatividade do conceito de vida útil, a maioria dos estudos sobre a durabilidade das construções adopta um método analítico, segundo o qual o problema é subdividido e analisado de acordo com categorias diferenci-adas, nomeadamente: a) deterioração física; b) desempenho económico; c) ob-solescência funcional; d) obob-solescência tecnológica; e) alterações do contexto social; f) mudanças do contexto envolvente; g) alterações normativas; h) de-gradação estética ou i) alterações ambientais. Estas subdivisões podem ser re-sumidas em três principais grupos de factores: a) desempenho económico; b) obsolescência funcional e de imagem; e c) vida útil física [7].

2.1.1 Vida útil física - durabilidade

A vida útil física corresponde ao período de tempo durante o qual o edifí-cio ou parte dele se mantém num nível requerido de adequação às exigências que lhe são colocadas ou que permita acolher e responder a novos usos, sem sofrer desgaste físico irreversível para além de uma manutenção corrente ou de investimentos equivalentes ao custo de reposição do elemento. O fim da vida útil física de um material ou componente corresponde ao limite teórico da du-rabilidade por motivos de deterioração física, devido ao desgaste decorrente do uso, a acções ambientais (num cenário de manutenção corrente) ou a degrada-ção por negligência (em cenários de ausência de manutendegrada-ção).

2.1.2 Vida útil económica

Ainda que um edifício mantenha a sua integridade física (acima dos níveis mínimos de desempenho), por vezes sucede ser economicamente inviável a sua manutenção, por exemplo pela insuficiência dos rendimentos gerados ou pela existência de alternativas mais rentáveis de ocupação do espaço associado à construção. Neste contexto, a vida útil económica define-se como o período de

tempo que decorre a) até que uma construção seja substituída por outra ou por uma actividade mais rentável, b) enquanto mantiver uma relação de custo / be-nefício anual inferior às alternativas; ou c) muito simplesmente, até ao aban-dono da construção [1, 8].

Diversos autores enfatizam a importância da compreensão e da quantifica-ção dos custos associados à vida útil de um edifício, por via directa ou indirec-ta [9]. Os custos directos durante a fase de exploração podem variar desde 80% até mais de 300% dos custos globais da construção [10, 11, 12]. Os custos in-directos estão geralmente associados ao impacte da construção, no ambiente (poluição atmosférica, produção de lixos ou consumo de recursos naturais, por exemplo) [13] ou na saúde dos utentes (por exemplo, através da utilização de materiais ou tecnologias, tais como o uso de amianto ou chumbo na constru-ção, ou a existência de sistemas de ventilação considerados deficientes) [14].

2.1.3 Vida útil funcional (obsolescência)

A vida útil funcional (ou serviceability, na literatura anglo-saxónica) cor-responde ao período de tempo durante o qual uma construção suporta uma uti-lização, independentemente do fim para que foi concebida, sem obrigar a alte-rações generalizadas [15]. Este conceito ultrapassa uma natureza meramente programática, dado que actualmente se entende a adequação ao uso como uma resposta global às expectativas dos utentes (incluindo a funcionalidade estrita, a flexibilidade intrínseca ao edifício [16, 17], mas também dimensões de con-forto, de moda ou de significado da arquitectura [18]).

A vida útil funcional está directamente ligada à noção de obsolescência (do edifício ou das suas partes), entendida como uma perda de desempenho destes não por incapacidade de responderem às exigências para as quais foram origi-nalmente concebidos, mas por não acompanharem a evolução das exigências dos utentes [19] - um pouco à semelhança do que sucede no domínio das apli-cações informáticas.

3 Fim da vida útil de uma construção

O fim da vida útil de uma construção representa o ponto no tempo em que esta deixa de poder assegurar as actividades que nela se desenvolvem, por fac-tores nem sempre objectivos e quantificáveis. Por simplificação, geralmente considera-se que uma construção atinge o seu fim de vida quando uma das su-as dimensões de análise atinge um limite crítico inaceitável, por obsolescência funcional, falta de rentabilidade económica ou pela degradação física das suas partes no contexto de uma manutenção corrente.

A figura 1 ilustra graficamente este processo, através da comparação de di-ferentes exigências de uma construção e, simultaneamente, pela indicação dos níveis mínimos de aceitação para cada uma delas [20]. No exemplo

apresenta-do, a degradação estética é a propriedade que mais cedo atinge o seu mínimo admissível, pelo que se assume como condicionante da vida útil.

Figura 1: Relação entre a perda de desempenho das propriedades de um elemento e os mí-nimos aceitáveis, com identificação daquela que condiciona a vida útil da construção.

4 Conclusão

Actualmente, considera-se que um edifício se mantém em serviço enquanto fornecer resposta às necessidades e expectativas dos utentes, mantendo a sua durabilidade física. Daqui decorre que, mais do que falar em “vida útil” das construções, importa estudar as diferentes vidas úteis daquelas (dos pontos de vista físico, económico e funcional).

Infelizmente, existe ainda uma grande distância entre o entendimento con-ceptual dos processos de envelhecimento e de fim de vida de uma construção e a definição de instrumentos que modelem a perda de desempenho de cada uma das dimensões consideradas. A título de exemplo, considere-se a enorme difi-culdade associada à definição dos níveis mínimos aceitáveis de desempenho pois, mesmo que as construções mantenham um nível constante de resposta a determinadas exigências, a própria noção do que é o mais adequado ou desejá-vel num dado momento e local está em permanente mutação e sujeito a uma forte componente subjectiva (associada a aspectos de adequação programática ou de gosto) que se sobrepõem inclusivamente a critérios de racionalidade téc-nica e económica [21, 22].

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