L A U D O 08. Rua Ambrizette, nº. 70, Apartamento Triplex - Cobertura n. 04, Ed. Taj Tower Panamby, Jardim Fonte do Morumbi São Paulo, SP.

(1)

L A U D O 08

Rua Ambrizette, nº. 70, Apartamento Triplex -

Cobertura n°. 04, Ed. Taj Tower Panamby,

Jardim Fonte do Morumbi São Paulo, SP.

(2)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

2

II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL:

Apartamento residencial, tipo Triplex, com 2

vagas de garagem.

LOCAL:

Rua Ambrizette, nº. 70, apartamento tríplex,

cobertura nº. 04, Edifício Taj Tower Panamby,

Jardim Fonte do Morumbi, São Paulo, SP.

QUADRO DE ÁREAS

Área privativa

89,948 m²

Área Comum (incluindo

2 vagas de garagem, 1

de porte médio e outra

de porte pequeno)

119,027 m²

Área Total Construída

208,975 m²

Fração Ideal

4,8958%

Nota: Áreas extraídas das matrículas nº. 176.886, do 15º Oficial de Registro de

Imóveis de São Paulo.

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL:

R$ 580.000,00

(Quinhentos e oitenta mil reais)

DATA DA AVALIAÇÃO: Julho de 2018

(3)

O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor Atual

de Mercado de um imóvel residencial, valor este válido para

pagamento nesta data e considerando o mesmo livre e

desimpedido de ônus e dívidas.

IV. METODOLOGIA

A metodologia avaliatória deriva de três métodos básicos:

- Método do custo

- Método comparativo de dados de mercado

- Método da renda

O método do custo mensura o quanto seria necessário para repor

um determinado bem, através de orçamentos sintéticos ou

analíticos.

O método comparativo de dados do mercado consiste em cotejar o

bem a partir do tratamento estatístico de outros similares.

Já o método da renda trata de avaliar o bem a partir da sua

possibilidade futura de geração de renda, a valoração econômica.

Para determinar o valor de mercado do imóvel, utilizamos o método

comparativo direto, com uso do tratamento por fatores, adiante

especificado.

(4)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

4

Grau de fundamentação

A norma NBR 14653-2

_{– Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de}

fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados,

atribuindo pontos para cada exigência alcançada:

- Caracterização do imóvel avaliando

- Coleta de dados de mercado

- Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

- Identificação dos dados de mercado

- Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B (não ultrapassar em

50% os limites observados na amostra, no caso de variáveis proxy

ou quantitativas)

- Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de

fatores

No Anexo 02, apresentamos o enquadramento deste laudo segundo

seu grau de fundamentação (Grau II), conforme a norma citada,

para determinar o valor de mercado do apartamento cobertura nº.

04. Grau de precisão

O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno do valor central da estimativa. Nos anexos,

apresentamos o enquadramento segundo o grau de precisão,

conforme a norma citada:

Em Anexo Nº 02, avaliação do apartamento cobertura n°. 04

_{– Grau}

III

– Amplitude de 7,63 %.

(5)

V.1 OBJETO

O imóvel objeto do presente Laudo é constituído por 01 (hum)

apartamento residencial, do tipo tríplex - cobertura, com 2 (duas)

vagas de garagem, sendo uma de porte médio e outra de porte

pequeno e respectiva fração ideal de terreno.

V.2 LOCALIZAÇÃO

O apartamento em questão está situado na Rua Ambrizette, nº.

70, apartamento tríplex - cobertura nº. 04, situado no 13º.

(pavimento inferior), 14º. (pavimento superior) e 15º. pavimentos

do Edifício Taj Tower Panamby, no bairro denominado Jardim

Fonte do Morumbi, no município de São Paulo, SP.

A quadra em que se situa o imóvel é formada pelas vias: Rua

Ambrizette, Rua Ventura Ladalardo, Rua Claire e Rua Clinton.

Trata-se da quadra 034 do setor 301 do Mapa Oficial da Cidade de

São Paulo.

(6)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

6

Vista parcial da Rua Ambrizette, no trecho fronteiriço ao Edifício Taj Tower

Panamby.

Idem a foto anterior, vista de outro ângulo.

(7)

Outros aspectos da Rua Ambrizette, na esquina com a Rua Clinton, no

trecho fronteiriço ao Edifício Taj Tower Panamby.

(8)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

8

V.3 ZONEAMENTO

Após consultarmos os mapas e textos das Leis e Decretos

Municipais que definem o Zoneamento do Município de São Paulo,

àqueles aos quais temos acesso, constatamos que o imóvel,

objeto do presente Laudo está enquadrado em ZONA ZM, Zona

Mista, o que poderá ser confirmado por consulta expressa aos

órgãos municipais competentes.

(9)

V.4.1 GERAIS

V.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO

A Rua Ambrizette, no trecho fronteiriço ao Edifício Taj Tower

Panamby, apresenta-se em declive suave, pavimentada em asfalto

e possui 1 pista de rolamento em duplo sentido com,

aproximadamente, 8,00 m de largura de leito carroçável.

V.4.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Trata-se de região homogênea, ocupada por prédios de

apartamentos residenciais com predominância dos padrões médio,

superior e fino, escolas, mercados, hotel, comércio de âmbito

local, etc., que apresenta característica predominantemente

residencial.

V.4.1.3 INFRA-ESTRUTURA URBANA

O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio, redes de

águas pluviais, água potável, esgoto, redes de energia elétrica

domiciliar e pública (iluminação), arborização e telefone.

V.4.1.4 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS

Existe serviço de transporte coletivo, constituído por linhas de

ônibus municipais que trafegam pela Rua Dr. José Gustavo Bush

com destino ao centro e bairros.

(10)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

10

V.4.2 PARTICULARES

V.4.2.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

As principais características do imóvel, objeto do presente

trabalho, são as a seguir descritas.

Fazemos notar, ainda, que a documentação anexada,

principalmente certidões e fotografias, auxiliam sobremodo a

descrição que segue.

V.4.2.2 TERRENO

De acordo com a documentação fornecida e, ainda, vistoria

realizada no local, pode-se constatar que o terreno sobre o qual

está implantado o Edifício Taj Tower Panamby, apresenta-se em

aclive, com formato irregular e situado ao nível das vias para as

quais entesta, encerrando área de 751,00 m²

(11)

Sobre o terreno retro descrito encontra-se implantado o Edifício

Taj Tower Panamby, o qual é composto por 1 (um) prédio de

apartamentos residenciais, do tipo duplex e tríplex.

O edifício apresenta uso estritamente residencial e é composto

por: 2 sub-solos, térreo e 15 pavimentos superiores, sendo os

apartamentos do tipo duplex e as coberturas do tipo triplex.

O edifício é composto com 4 apartamentos por andar, totalizando

24 apartamentos.

Todos os pavimentos são servidos por 3 elevadores da marca

ThyssenKrupp, com capacidade para 8 pessoas.

A área de lazer do Condomínio apresenta: piscina, sauna, espaço

gourmet com churrasqueira e forno de pizza, academia e salão de

festas.

O edifício apresenta estrutura de concreto armado; fechamento

lateral em alvenaria; lajes de concreto armado entre os

pavimentos; caixilhos de alumínio e fachada revestida em pintura

acrílica sobre massa.

(12)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

12

Fachada do Edifício Taj Tower Panamby.

(13)

(14)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

14

Detalhes de acabamento e conservação do hall social.

Vista parcial do corredor de acesso ao elevador social dos apartamentos com

finais 3 e 4.

(15)

(16)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

16

Detalhes de acabamento e conservação do salão de festas.

(17)

Aspectos da área gourmet com churrasqueira e forno de pizza.

(18)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

18

Vista parcial do interior da sauna.

(19)

Vista parcial do interior do 1º sub-solo, o qual é destinado à garagem.

(20)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

20

Vista parcial do acesso à garagem pelo 2º sub-solo.

Vista parcial do interior do 2º sub-solo, o qual é destinado à garagem.

fls. 1003

(21)

(22)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

22

Vista parcial dos depósitos situados no pavimento térreo.

(23)

(24)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

24

V.4.2.3.2 Do Apartamento tríplex

_{– cobertura nº. 04}

De acordo com vistoria realizada, pode-se constatar que o

apartamento em questão é constituído por 3 (três) pavimentos:

 Pavimento Inferior: Sala, sacada, lavabo, cozinha e área de

serviço.

 Pavimento Intermediário: 1 dormitório com closet e banheiro

com hidromassagem.

 Cobertura: 1 dormitório, closet, banheiro, escritório.

Trata-se de um apartamento triplex

_{, do tipo “Apartamento de}

padrão superior, com elevador (-

) ”, com 89,948 m² de área

privativa, que denota idade de 14 (catorze) anos e encontra-se em

regular estado de conservação “c”.

QUADRO DE ÁREAS

Área privativa

89,948 m²

Área Comum (incluindo

2 vagas de garagem, 1

de porte médio e 1 de

porte pequeno)

119,027 m²

Área Total Construída

208,975 m²

Fração Ideal

4,89,58%

NOTA: Áreas extraídas da matrícula nº. 176.886, do 15º. Oficial de

Registro de Imóveis de São Paulo.

(25)

seguir:

Apartamento Cobertura 04

_{– Pavimento Inferior}

Ambiente

Paredes

Piso

Teto

Sala

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Porcelanato

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Varanda

Pintura acrílica

_{sobre massa}

Porcelanato

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Cozinha

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Porcelanato Pintura látex sobre

_forro

Área de Serviço

com lavabo

Pastilha

Pintura látex sobre

massa corrida

Apartamento Cobertura 04

_{– Pavimento Intermediário}

Ambiente

Paredes

Piso

Teto

Dormitório

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Carpete

Pintura látex sobre

_forro

Banheiro

Pastilha

Pintura látex sobre

_forro

Closet

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Carpete

Pintura látex sobre

_forro

Apartamento Cobertura 04

_{– Pavimento Superior}

Ambiente

Paredes

Piso

Teto

Dormitório

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Carpete

Pintura látex sobre

_forro

Banheiro

Azulejo até 2,0m e

pintura látex sobre

massa corrida

Cerâmico

Pintura látex sobre

forro

(26)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

26

Apartamento Cobertura 04

_{– Pavimento Superior}

Ambiente

Paredes

Piso

Teto

Closet 2

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Carpete

Pintura látex sobre

_forro

Escritório

Pintura látex sobre

_{massa corrida}

Carpete

Pintura látex sobre

_forro

Em vistoria, pode-se constatar que a cobertura nº. 04 é servido por

equipamentos de ar condicionado do tipo Split, nos 3 pavimentos e

possuí armários no closet, cozinha e área de serviço.

A seguir são apresentadas fotografias do interior do apartamento

tríplex - cobertura nº 04.

Detalhes de acabamento e conservação do dormitório situada na cobertura.

fls. 1009

(27)

(28)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

28

Vista parcial do closet 1, situado na cobertura.

(29)

(30)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

30

Vista parcial do escritório, situado na cobertura.

(31)

Detalhes de acabamento e de conservação da sala situada no pavimento

intermediário.

(32)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

32

Vista parcial do closet situado no pavimento intermediário.

(33)

(34)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

34

Aspectos da sala, situada no pavimento inferior.

(35)

(36)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

36

VI. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

CONSOANTE O MÉTODO COMPARATIVO (Julho/2018)

VI.1

CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE ESTE MÉTODO

Foi realizada pesquisa de apartamentos para venda na região,

com características similares ou possíveis de serem confrontadas,

mediante tratamento, ao avaliando.

Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um

“Quadro de Homogeneização”, levando-se em consideração os

atributos (fatores) mais importantes e mais utilizados para análise,

sendo descartados aqueles que excederem, para mais ou para

menos, os valores médios em 30%.

Tais fatores são os mais usuais e recomendados para esses

casos, sendo os seguintes os critérios adotados em cada um:

Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a

um deflator de 0,90 para compensação de eventual

superestimativa dos ofertantes;

Padrão: calculado em relação a diferença entre os padrões

previstos no Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”

publicado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias

de Engenharia).

Localização: a valoração do imóvel em função da localização é

calculada pela relação entre os índices adotados para ponderação

da diferença de localização entre os comparativos e o avaliando.

(37)

previstos no critério apresentado a seguir.

Os fatores descritos foram testados e após análise dos

coeficientes de variação de cada fator e do conjunto deles,

verificou-

_{se que os fatores: “localização”, “idade”, “padrão”}

contribuem para a homogeneização da amostra.

VI.2

Depreciações

A fixação das taxas a serem aplicadas nos cálculos para a

depreciação do bem depende da destinação final da valoração. A

porcentagem do valor depreciado pode levar em conta:

- a idade e estado de conservação, caso do modelo de

Ross-Heidecke;

- a idade e o padrão do bem, como o método do valor decrescente,

utilizado para construções civis.

Neste trabalho será utilizado o critério de Ross-Heidecke, que tem

como princípios básicos:

- a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com

gastos de manutenção;

- as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;

- um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular,

enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais

rapidamente.

(38)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

38

VI.3.1

CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO

TRIPLEX

_{– COBERTURA Nº 04, COM 2 VAGAS DE GARAGEM}

E DEPÓSITO.

Conforme cálculos apresentados em Anexo nº 01, para a data

base de julho de 2018, teremos o seguinte valor do imóvel:

V

Cob. nº. 04

= (Á

Útil

x V

Unit. Médio

) + (A

Útil Vagas de gar.

x

V

Unit. Médio

x

0,50

)

V

Cob. nº. 04

=

(59,410 m² + 30,53 m² x 0,90) x R$ 6.040,31/m² + (9,87 m +

8,40 m²) x R$ 6.040,31/m² x 0,50)

V

Cob. nº. 04

= R$ 580.002,65

Ou seja:

V

Cob. nº. 03

= R$ 580.000,00

(Quinhentos e oitenta mil reais)

(39)

Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário

considera encerrado o presente Laudo que consta de 39 (trinta e

nove) folhas, sendo esta última datada e assinada.

Seguem os seguintes anexos elucidativos:

Anexo nº. 01: HOMOGENEIZAÇÃO.

Anexo nº. 02: QUADRO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO.

(40)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

40

ANEXO Nº 01

HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DE

REFERÊNCIA

(41)

COMPARATIVOS Nº. 01/02

(42)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

42

COMPARATIVO Nº. 03

Rua Dr. Chibata Miyakoshi, nº. 350 - Ed. High Place

(43)

COMPARATIVOS Nº. 04/05

(44)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

44

COMPARATIVOS Nº. 06/07

Rua Dep. Laércio Corte, nº. 1430 - Cond. Openhouse Loft Panamby

fls. 1027

(45)

COMPARATIVO Nº. 08

Imagem extraída do Google Maps

(46)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

46

COMPARATIVO Nº. 09

Rua Ventura Ladalardo, nº. 50 - Cond. Maxhaus Panamby

(47)

COMPARATIVO Nº. 10

(48)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

48

COMPARATIVOS Nº. 11/12

Rua Ambrizette, nº. 70

– Ed. Taj Tower Panamby

(49)

SITUAÇÃO PARADIGMA (Fatores do Avaliando) TIPO DE IMÓVEL

ENDEREÇO

SETOR 301 QUADRA 34

Índice F/L Padrão Idade Estado de

Conservação Foc

Índice de Padrão

100,00 Superior com

elevador (-) 14 anos "c" 0,870 2,172

ÁREAS DO IMÓVEL AVALIANDO Área Útil Área Comum Área Total Vagas de Garagem

89,948 119,027 208,975 2,00

CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO: PESOS PARA PONDERAÇÃO DE ÁREAS Área Útil

1,00

Fator Oferta taxa mensal Percentual de influência dos fatores de homogeneização

Fo de juros Padrão Idade Transposição 0,90 100% 100% 100,00%

FATORES - PADRÃO CONSTRUTIVO

Econômico 0,600 0,81 1,020 Simples sem elevador 1,032 1,266 1,500 Simples com elevador 1,260 1,47 1,680 Médio sem elevador 1,512 1,746 1,980 1,692 1,926 2,160 Superior sem elevador 1,992 2,226 2,460 Superior com elevador 2,172 2,406 2,640 Fino 2,652 3,066 3,480 Luxo

Data Base jul/18 1,0000 1,0000

Apartamento Residencial

Médio com elevador

Vaga de garagem

Rua Ambrizette, nº. 70, apartamento triplex Cobertura, nº. 04 - Ed. Taj Tower Panamby

1,00

(50)

COMPARATIVO 01 (Vende-se) Tipo imóvel: Apartamento Residencial

Endereço:

Setor 170

Quadra 43

Fonte:

Data : Julho de 2018

Área Útil (m²) Área total (m²) Vagas de _garagem Preço (R$) Condições

Valor de Vagas de garagem (R$) 68,00 2,00 480.000,00 À combinar 62.703,53 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00

Padrão Superior com

elevador (-) _2,172 Idade 18 anos Est. Conservação Entre regular e necessitando de reparos simples "d" Foc 0,792

Preço Padrão (R$) Fator Padrão

Fator Conservação (Foc) Fator Transposição Fator Vaga de Garagem 369.296,47 1,000 1,098 1,00 1,000 4

Unitário de partida Vup : 5.430,8304 #REF!

#REF!

Fator Transposição Ftr : 0,0000

Fator Padrão Fp : 0,0000

Fator Conservação: Fd : 534,8545

Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!

Valor Unitário Médio R$ 5.965,68 /m² #REF!

#REF!

Apartamento de padrão superior com elevador (-), composto por: 1 suíte com closet, sala com pé direito duplo, varanda com churrasqueira, lavabo,cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Rua Dr. Chibata Miyakoshi, nº. 399, andar alto - Ed. Terramara di Treviso

Entre regular e necessitando de reparos simples "d" Sra. Eliana - Siga Imóveis - tel: 94814-4708 - ref: 3936ec

(51)

Endereço:

Setor 170

Quadra 43

Fonte:

elevador (-) 2,172

Idade 18 anos

Est. Conservação Regular "c"

Foc 0,828

#REF!

#REF!

Sra. Eliana - Siga Imóveis - tel: 94814-4708 - ref: 5049L

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Rua Dr. Chibata Miyakoshi, nº. 399, andar intermediário - Ed. Terramara di Treviso

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

Apartamento de padrão superior com elevador (-), composto por: 1 suíte com closet e hidromassagem, sala com pé direito duplo, varanda com churrasqueira, lavabo,cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

(52)

Endereço:

Setor 170

Quadra 42

Fonte:

Padrão Médio com

elevador (+) 2,160 Idade 18 anos Est. Conservação Necessitando de reparos simples "e" Foc 0,727

#REF!

Fator Conservação: Fd : 1.104,2320

#REF!

Sra. Beth - BR7 Imóveis - tel: 96193-6337 - ref: BR679

Apartamento de padrão médio com elevador (+), composto por: 2 dormitórios, sendo 1 suíte, 1 banheiro social, sala, varanda, cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

Necessitando de reparos simples "e" Rua Dr. Chibata Miyakoshi, nº. 350, 9º andar - Ed. High Place

(53)

Endereço:

Setor 301

Quadra 32

Fonte:

Área Útil (m²) Área total (m²) Vagas de

garagem Preço (R$) Condições

elevador (+/-) 2,406

Est. Conservação Entre nova e regular "b"

Foc 0,976

#REF!

Fator Padrão Fp : -744,5569

Fator Conservação: Fd : -831,4454

#REF!

Rua Ambrizette, nº. 186, 3º andar - Cond. Vista Verde

Sr. Gustavo - B&G Imóveis - tel: 2592-9030 - ref: AP2446

Entre nova e regular "b"

Apartamento de padrão superior com elevador (+/-), composto por: 2 suítes, sala, varanda gourmet, lavabo cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

(54)

Endereço:

Setor 301

Quadra 32

Fonte:

Valor de Vaga de garagem (R$) 71,00 1,00 615.000,00 À combinar 38.472,15 PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃO Modalidade Oferta 0,90 Índice F/L PGV 100,00

elevador (+/-) 2,406

Est. Conservação Entre nova e regular "b"

Foc 0,976

Preço Padrão (R$) Fator Padrão

#REF!

Fator Padrão Fp : -705,4928

#REF!

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Rua Ambrizette, nº. 186, andar alto - Cond. Vista Verde

Sr. Sérgio - Coelho da Fonseca - tel: 3026-7000 - ref: VR512129

Apartamento de padrão superior com elevador (+/-), composto por: 2 suítes, sala, varanda gourmet, lavabo cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

Entre nova e regular "b"

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

(55)

Endereço:

Setor 301

Quadra 73

Fonte:

#REF!

#REF!

Apartamento de padrão médio com elevador (+), composto por: 1 suíte com hidromassagem, sala com pé direito duplo, varanda, lavabo,cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

Necessitando de reparos simples "e" Rua Dep. Laércio Corte, nº. 1430, andar intermediário - Cond. Openhouse Loft Panamby

Sra. Núbia - Espaço de Imóveis - tel: 97130-6300

(56)

Endereço:

Setor 301

Quadra 73

Fonte:

Padrão _{elevador (+)}Médio com _2,160

Est. Conservação Necessitando de reparos simples "e"

Foc 0,753

#REF!

#REF!

Rua Dep. Laércio Corte, nº. 1430, andar intermediário - Cond. Openhouse Loft Panamby

Sra. Núbia - Espaço de Imóveis - tel: 97130-6300 - ref: 11222

Apartamento de padrão médio com elevador (+), composto por: 1 suíte com hidromassagem, sala com pé direito duplo, varanda, lavabo,cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

Necessitando de reparos simples "e"

(57)

Endereço:

Setor 301

Quadra 73

Fonte:

#REF!

#REF!

Av. Dona Helena Pereira de Moraes, nº. 290, andar alto - Cond. Landscape Panamby

Sra. Núbia - Espaço de Imóveis - tel: 97130-6300 - ref: 51598

Apartamento de padrão médio com elevador (+), composto por: 1 suíte com closet e hidromassagem, sala com pé direito duplo, varanda, lavabo,cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

(58)

Endereço:

Setor 301

Quadra 35

Fonte:

elevador (+) 2,160

Foc 0,937

#REF!

#REF!

Rua Ventura Ladalardo, nº. 50, andar alto - Cond. Maxhaus Panamby

Imóveis no Morumbi - 3740-5591 - IM94434

Apartamento de padrão médio com elevador (+), composto por: 1 suíte, sala, escritório, lavabo,cozinha, área de serviço e 1 vaga de garagem.

Regular "c"

(59)

Endereço:

Setor 301

Quadra 69

Fonte:

elevador (+) 2,160

Foc 0,951

#REF!

#REF!

Rua Diego de Castilho, nº. 150, 6º andar - Cond. On Panamby

Sr. Daniel - Coelho da Fonseca - tel: 96935-0778 - ref: 491823

Apartamento de padrão médio com elevador (+), composto por: 2 suítes, sala, lavabo,cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

(60)

Endereço:

Setor 301

Quadra 34

Fonte:

elevador (-) 2,172

Foc 0,870

#REF!

#REF!

Rua Ambrizette, nº. 70 - Ed. Taj Tower Panamby

Sr. Eduardo - Puro Imóveis - tel: 2222-1818/ 9-4171-9300 - ref: PI248

Apartamento de padrão superior com elevador (-), composto por: 1 suíte com closet e hidromassagem, sala com pé direito duplo, varanda, lavabo, cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

Regular "c"

(61)

Endereço:

Setor 301

Quadra 34

Fonte:

elevador (-) 2,172

Foc 0,870

#REF!

#REF!

Rua Ambrizette, nº. 70, 5º andar - Ed. Taj Tower Panamby

Sra. Maria José - Imóveis no Morumbi - tel: 3740-5591/ 9-9425-9154 - ref: IM77314

Apartamento de padrão superior com elevador (-), composto por: 1 suíte com closet e hidromassagem, sala com pé direito duplo, varanda, lavabo, cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem.

(62)

Tabela Resumo dos Unitários Resultado final da pesquisa Elemento Área útil (m²) Unitário de Partida

(R$/m²) Unitário Final (R$/m²) Verificação da amostra (R$/m²) 1 68,00 5.430,83 5.965,68 5.965,68 2 68,00 5.600,54 5.884,63 5.884,63 3 57,00 5.613,82 6.749,24 6.749,24 4 93,00 7.655,57 6.079,57 6.079,57 5 71,00 7.253,91 5.760,60 5.760,60 6 83,00 5.254,66 6.100,31 6.100,31 7 83,00 6.210,05 7.209,46 7.209,46 8 97,00 5.750,64 6.470,88 6.470,88 9 70,00 6.214,37 5.804,54 5.804,54 10 76,00 5.667,30 5.216,09 5.216,09 11 59,41 6.189,78 6.189,78 6.189,78 12 59,41 5.052,88 5.052,88 5.052,88

Resultado preliminar da pesquisa Média aritmética 6.040,31

Desvio padrão 595,47

Coef. de variação 9,86% Limite inferior 4.228,22 Limite superior 7.852,40

Resultado final após saneamento da pesquisa Média saneada 6.040,31 Desvio padrão 595,47 Coef. de variação 9,86%

VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE MERCADO DO APARTAMENTO

Vu = R$ 6.040,31 /m²

TABELA RESUMO

(63)

ANEXO Nº 02

TABELA DE GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO/

PRECISÃO

(64)

JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias

Engenheiro Civil

_{– CREA 060.104.468 1}

_____________________________________________________________________________

50

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Tabela 4

– Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Ite

m

Descrição

Grau

III

II

I

1 Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto

a todas as

variáveis

analisadas

(3)

Completa quanto

aos fatores

utilizados no

tratamento

Adoção de

situação

paradigma

2 Quantidade mínima de

dados de mercado,

efetivamente utilizados

12

5 (2)

3

3 Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações

relativas a todas

as características

dos dados

analisadas, com

foto e

características

observadas pelo

autor do laudo

(3)

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados analisadas

Apresentação de

informações

relativas a todas

as características

dos dados

correspondentes

aos fatores

utilizados

4 Intervalo admissível de

ajuste para cada fator e

para o conjunto de

fatores

0,90 a 1,25

0,50 a 2,00

(2)

0,40 a 2,50

TOTAL PONTOS

(6)

(4)

(0)

Somatória de pontos dos itens de 1 a 4 =

10 pontos

Tabela 5

_{– Enquadramento dos laudos segundo seu grau de}

fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Graus

III

II

I

Pontos Mínimos

10

6

4 Itens obrigatórios no

grau correspondente

Itens 2 e 4 no grau

III, com os demais

no mínimo no grau II

Itens 2 e 4 no

mínimo no grau II

e os demais no

mínimo no grau I

Todos, no mínimo

no grau I

Face ao exposto, conforme a NBR 14653-2 o trabalho pode ser

enquadrado no Grau II de fundamentação:

- Pontos mínimos: 10 > 6;

- Itens obrigatórios: mínimo Grau II.

(65)