Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

(1)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

1

EXMO. DR. RICARDO FERNANDES PIMENTA JUSTO -

JUIZ DE DIREITO DA 1ª. VARA CÍVEL DE GUARUJÁ - SP.

PROCESSO:

Nº: 1011602-54.2018.8.26.0223

CLASSE:

Demarcação / Divisão - Alienação Judicial

REQUERENTE:

Andrea Mara Souto Karastojanov

REQUERIDO:

Sueli de Souza Karastojanov

Engª Waldivia Borges de Aguiar, Engenheira Civil e Engenheira de

Segurança do Trabalho, CREA 5060258755-SP, Membro Titular do

IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

nº 1912, atua como Perita Judicial e Assistente Técnica nas esferas

Federais, Cíveis e Trabalhistas, vem apresentar o Laudo Técnico

de Avaliação para o imóvel situado à Rua Estrela Rodrigues, 515,

apto 41 – Jardim Las Palmas – CEP 11.420-360, estado de São

Paulo.

(2)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

2

LAUDO TÉCNICO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DE

IMÓVEL PARA VENDA E LOCAÇÃO

(3)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

3

SUMÁRIO

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO E LEVANTAMENTOS

3. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

5. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

6. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO

7. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

8. ELEMENTOS DE PESQUISA PARA VENDA

9. ELEMENTOS DE PESQUISA PARA LOCAÇÃO

10. QUESITOS DA REQUERENTE

11. CONCLUSÃO

12. ENCERRAMENTO

13. QUALIFICAÇÃO LEGAL COMPLETA E ASSINATURA

14. DOCUMENTO EM ANEXO

(4)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

4

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

“...Juiz(a) de Direito: Dr(a). Ricardo Fernandes Pimenta Justo

Evidente o interesse de agir, diante da infrutífera resolução da lide

pela via extrajudicial, conforme se vê a fls. 30/35.

A existência de usufruto vitalício em benefício da ré não obsta,

ademais, a alienação judicial da nua propriedade do bem e a

extinção do condomínio, desde que tal circunstância conste no

edital de futuro leilão.

Neste sentido:

"APELAÇÃO. Ação de alienação judicial de coisa comum c.c.

extinção de condomínio. Ação de improcedência. A existência do

ônus real da habitação não impede a alienação do bem, da

mesma forma que ocorre com o usufruto. Necessidade de

clara advertência a respeito dos direitos que as partes

possuem sobre bem por ocasião de futura hasta pública.

Sentença reformada. Recurso a que se dá provimento (TJSP;

Apelação Cível 0005232-74.2013.8.26.0248; Relator (a): José

Rubens Queiroz Gomes;

Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Indaiatuba

- 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/01/2017; Data de

Registro: 09/01/2017)".

(5)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

5

processuais e as condições da ação, motivo pelo qual deve ser

deflagrada a produção probatória necessária ao deslinde do

mérito. Como ponto controvertido, fixo: valor de mercado do bem.

Necessária, assim, a realização de prova pericial, motivo pelo qual

nomeio a perita Waldivia Borges, independentemente de

compromisso.

Deverá a perita estimar o valor dos seus honorários, que serão

rateados entre as partes, nos termos do art. 95 do CPC.

Depositados os honorários, o laudo deverá ser apresentado em

até 45 dias, prorrogáveis em caso de necessidade justificada.

Faculto às partes, no prazo comum de 15 dias, a indicação de

assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para

contato do respectivo assistente) e a formulação de quesitos.

Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que, no prazo

comum de 15 dias, se manifestem sobre o resultado, mesma

oportunidade em que deverão providenciar a apresentação de

seus pareceres técnicos. Sem prejuízo, determino aos autores que

tragam aos autos, no prazo de 5 dias, a matrícula atualizada do

bem (fls. 17/21), com a averbação da partilha homologada a fls.

22/29.

Int.

Guarujá, 18 de julho de 2019...”

(6)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

6

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO E LEVANTAMENTOS

OBJETIVO: Determinar o valor de mercado do imóvel para VENDA e

LOCAÇÃO.

FINALIDADE: Avaliação do valor de Venda e Locação do bem imóvel.

(7)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

7

3. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

De acordo com os postulados constantes do código de Ética Profissional, Leis

e Regulamentos do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal - IEL, este trabalho avaliatório

segue, rigorosamente, os seguintes princípios:

3.1 - Foi realizado o levantamento e coleta de dados na região do imóvel,

assim como a obtenção de contratos firmados de imóveis na região.

3.2 - Esta engenheira não tem nenhum interesse, presente ou futuro, com os

bens envolvidos neste trabalho e tampouco qualquer interesse relativo ao

assunto em relação ao interessado e ao proprietário.

3.3 - Esta engenheira não assume qualquer responsabilidade sobre matéria

alheia ao exercício profissional, amplamente definido em leis, códigos e

regulamentos específicos.

3.4 - Por se tratar de matéria de caráter jurídico-legal, e fora do contexto

deste trabalho, foram dispensadas as investigações relativas a títulos,

invasões, hipotecas, divisas, etc.

3.5 - Aceito como verdadeiros os documentos enviados e/ou consultados,

bem como as informações prestadas por terceiros como de boa fé e confiáveis.

3.6 - O trabalho apresentado e seus resultados são válidos apenas para este

laudo, não sendo permitida a sua utilização em conexão com qualquer outro

trabalho.

(8)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

8

4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

F

IGURA

1 –

VISTA

FRONTAL

DO

IMÓVEL.

(9)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

9

F

IGURA

2 -

IMAGEM

EXTRAÍDA

DO

GOOGLE

EARTH

EM

21/11/2019.

Localizador: No local foi construído um edifício residencial denominado como

Edifício Antares I, contendo pavimento térreo, 4 pavimentos tipo, cobertura e

reservatório superior de água. A única opção de lazer é o salão de festas para

uso comum, localizado no térreo.

Endereço do imóvel: Rua Estrela Rodrigues, 515 apto 41 – Jardim Las Palmas

– Guarujá – CEP 11420-360.

Classe do imóvel: Residencial.

Tipo: Apartamento.

Descrição: Classe 1.3.2 – Simples com elevador

Área do Terreno (fração ideal): 45,56m² referente a 5,36% da área do lote.

Área Total do apartamento: 95,13m²

Matrícula: 64135

(10)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

10

F

IGURA

3 -

F

OTO EXTRAÍDA DO

G

OOGLE

M

APS EM

21/11/2019

–

L

OCAL DA

A

VALIAÇÃO

.

(11)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

11

F

IGURA

4 -

CROQUI

DO

IMÓVEL

EXTRAÍDO

DO

GEOPROCESSAMENTO

DO

MUNICÍPIO

DE

GUARUJÁ

EM

21/11/2019.

(12)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

12

F

IGURA

5 –

PRINT

DA

CAPA

DA

MATRÍCULA

DO

IMÓVEL

APRESENTADA

NO

PROCESSO

FOLHA

115.

(13)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

13

F

IGURA

6 -

CERTIDÃO

DE

VALOR

VENAL

DO

IMÓVEL

EMITIDA

PELA

PREFEITURA

MUNICIPAL

DE

GUARUJÁ

EM

21/11/2019.

(14)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

14

5. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

(15)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

15

FOTO2–VISTAGERALDAIDENTIFICAÇÃODOEDIFÍCIODOIMÓVEL.

(16)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

16

FOTO3–VISTAGERALDAGARAGEMCOLETIVADOEDIFÍCIO.

(17)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

17

FOTO4–VISTAGERALDAGARAGEMCOLETIVADOEDIFÍCIO,OUTROÂNGULO.

(18)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

18

FOTO5–VISTAGERALDAGARAGEMCOLETIVADOEDIFÍCIO,OUTROÂNGULO.

(19)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

19

FOTO6–VISTAGERALDOSALÃODEFESTASDOEDIFÍCIODEUSOCOMUM.

(20)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

20

FOTO7–VISTAGERALDOBANHEIRODOSALÃODEFESTADOEDIFÍCIO.

(21)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

21

FOTO8–VISTAGERALDOSALÃODEFESTAS,ÁREAINTERNA.

(22)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

22

FOTO9–VISTAGERALDOHALLSOCIALDEACESSOAOAPARTAMENTO41.

(23)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

23

FOTO10–VISTAGERALDAENTRADADOIMÓVELDESTAAVALIAÇÃO.

(24)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

24

FOTO11–VISTAGERALDACOZINHA.

(25)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

25

FOTO12–VISTAGERALDAÁRADESERVIÇO.

(26)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

26

FOTO13–VISTAGERALDASALA.

(27)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

27

FOTO14–VISTAGERALDAVARANDADASALA.

(28)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

28

FOTO15–VISTAGERALDOCORREDORDEDISTRIBUIÇÃODOSCÔMODOS.

(29)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

29

FOTO16–VISTAGERALDOBANHEIROSOCIAL.

(30)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

30

FOTO17–VISTAGERALDOQUARTO.

(31)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

31

FOTO18–VISTAGERALDOACESSOASUÍTE.

(32)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

32

FOTO19–VISTAGERALDASUÍTE.

(33)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

33

FOTO20–VISTAGERALDOBANHEIRODASUÍTE.

(34)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

34

FOTO21–VISTAGERALDASUÍTECOMSACADA.

(35)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

35

FOTO22–VISTAGERALDASUÍTE,VISTADOACESSSOASACADA.

(36)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

36

FOTO23–VISTAGERALDASACADA,DETALHEDAFOTOANTERIOR.

(37)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

37

FOTO24–VISTAGERALDASACADA,TOMADADEOUTROÂNGULO.

(38)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

38

6. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO

Para a definição de qual método e procedimento deveria ser utilizado na

referida avaliação da área, foram analisadas as seguintes Normas Brasileiras

da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

 NBR 14653-1: Avaliação de Bens, parte 1, Procedimentos Gerais.

 NBR 14653-2: Avaliação de Bens, parte 2, Imóveis Urbanos.

 Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP.

 Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP.

DEPRECIAÇÃO

Na realização de avaliações é necessário levar em consideração a perda de

valor do bem devido a modificações em seu estado ou qualidade ocasionadas

por:

• Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência

de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e

manutenção;

• Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou

manutenção inadequadas;

• Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente

existentes;

• Obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.

No caso de imóvel, as depreciações das construções são de ordem física e

funcional, e resultam na perda de interesse, de comodidade, de procura no

mercado e consequentemente, de valor.

(39)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

39

As depreciações de ordem física são aquelas decorrentes de desgaste das

várias partes que compõem a edificação. São proporcionadas devido a uso,

manutenção inadequada e materiais de baixa qualidade.

As depreciações de ordem funcional são aquelas decorrentes de inadequação

por falhas de projeto ou execução, superação por surgimento de novas

técnicas construtivas e materiais, anulação por inadaptação a fins diferentes

para os quais foi concebido.

MÉTODO HEIDECKE

Esse método de avaliação considera o estado de conservação do bem.

Através da tabela apresentada abaixo é determinada a taxa de depreciação

de acordo com estado da edificação:

Tabela – Método Heidecke

REF. ESTADO DA EDIFICAÇÃO DEPRECIAÇÃO

(%)

A Nova 0,00

B Entre nova e regular 0,32

C Regular 2,52

D Entre regular e necessitando de

reparos simples 8,09

E Necessitando de reparos simples 18,10

F Necessitando de reparos simples a

importantes 33,20

G Necessitando de reparos importantes 52,60

H Necessitando de reparos importantes

a edificação sem valor 75,20

i Sem valor 100,00

(40)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

40

PREMISSAS BÁSICAS

Para alcançar o valor de avaliação, será utilizado basicamente o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado com utilização de Tratamento por

Fatores. Esse método procura levar em consideração os valores de imóveis

assemelhados no que diz respeito à situação, destinação, forma e grau de

aproveitamento, características físicas e ambiência, ofertados no município

objeto desta avaliação, sobre os quais são aplicadas técnicas de

homogeneização, buscando sua comparabilidade por equivalência ao imóvel

avaliando.

FATORES ADOTADOS NA AVALIAÇÃO:

I. Fator Oferta ou Fator Fonte (F

f)

O Fator Oferta é conhecido também como Fator Fonte, Fator Especulação

e Fator Elasticidade de Preços. O mesmo tem a função de descontar

“gorduras” geradas devido a especulação de mercado nos elementos

comparativos. Neste trabalho adotamos como fator fonte = 0,90 para

todas as amostras.

II. Fator Transposição (F

tr) Corrige as distorções relativas à localização

das amostras através da relação do índice fiscal de cada uma

relativamente ao índice fiscal do imóvel avaliando, não sendo aplicado

nesta avaliação pois os imóveis encontram-se na mesma região fiscal.

(41)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

41

III. Fator de Área (F

a)

Corrige distorções relativas as áreas equivalentes das amostras utilizadas

em relação ao imóvel avaliando. Esse coeficiente foi obtido através da

utilização da fórmula F

a

= (A

oferta

/A

avaliando

) 1/4, caso a diferença entre as

áreas seja menor que 30%. Se não, utilizou-se F

a

= (A

of

/A

av

) 1/8.

IV. Fator de Situação na Quadra (F

sq)

Corrige distorções relativas ao posicionamento do lote das amostras

utilizadas em relação ao do imóvel avaliando.

Tabela – Fator Situação na Quadra

SITUAÇÃO NA QUADRA FATOR DE

CORREÇÃO

Terrenos em meio de quadra 1,00

Terrenos encravados ou de fundos 0,80

Terrenos em esquina ou com frentes múltiplas 1,15

(42)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

42

V. Fator de Vagas de Garagem (Fvg)

Corrige distorções relativas a quantidade de vagas de garagem das

amostras utilizadas em relação a do imóvel avaliando.

Tabela – Fator de Vagas de Garagem

QUANTIDADE DE VAGAS FATOR DE

CORREÇÃO

Sem 1,00

1 1,10

2 1,15

Mais de 2 1,20

VI. Fator Cálculo Coeficiente Imóveis Urbanos (Fk)

Com base em estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, através de sua Câmara de Avaliações, em

atendimento a publicação da NBR 12.721-2006, onde os Custos Unitários Básicos de

Construção (CUB/m²), estão calculados com base em novos projetos-padrão, a partir

de fev/07, onde o padrão construtivo a ser empregado na utilização do “Valores de

Edificações” corresponde a multiplicação dos coeficientes atualizados em nov/06,

onde cada Classe, Tipo, Padrão construtivo, foi determinado um coeficiente.

O fator de cálculo Fk, para ajuste de valores de imóveis de diferentes padrões

construtivos, é determinado através da relação entre estes coeficientes.

(43)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

43

A tabela abaixo vincula os coeficientes do estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE

IMÓVEIS URBANOS”, publicados pelo IBPAE/SP em nov/2006.

Tabela –

Coeficientes do estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS

URBANOS”

(44)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

44

VII. Fator Depreciação Imóveis Urbanos (Fd)

Corrige distorções relativas à quantidade as distorções devido a perda de valor

em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de

decrepitude, deterioração ou mutilação, ocasionadas por:

• decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em

consequência de seu envelhecimento natural, em condições

normais de utilização e manutenção.

• deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou

manutenção inadequados. mutilação: Retirada de sistemas ou

componentes originalmente existentes.

• obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.

O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por

meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo

e por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, utilizando os

coeficientes do Método Heidecke, demonstrado anteriormente no laudo.

(45)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

45

7. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO

De acordo com a Norma NBR 14653-2, em seu item 9.1, o estabelecimento

inicial do grau de fundamentação desmeado tem por objetivo a determinação

do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance

de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este

depende exclusivamente das características do mercado e da amostra

coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.

a) Cada elemento pesquisado tenha sua confiabilidade garantida por:

• Idoneidade da fonte de informação;

• Atualidade;

• Descrição de suas características;

• Semelhança com objeto da avaliação.

b) Conjunto de elementos que atende ao acima mencionado deve ter sua

confiabilidade garantida por:

• Uniformidade de elementos;

• Contemporaneidade;

• Números de dados efetivamente utilizados, superior ou igual a

cinco elementos.

c) Homogeneização dos valores de forma a dotá-los de:

• Equivalência Financeira;

• Equivalência de tempo;

• Equivalência de características e situação.

(46)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

46

8. ELEMENTOS DE PESQUISA IMOBILIÁRIA PARA VENDA

A distância entre as amostras e o imóvel em questão, variam de 75,84

metros à 528,56 metros.

(47)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

47

I. RUA JOSÉ AMADEU RAMOS, 28 – JARDIM LAS PALMAS -

GUARUJÁ/SP

(48)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

48

II. RUA JORGE CHADDAD, 347 – JARDIM LAS PALMAS -

GUARUJÁ/SP

(49)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

49

III. RUA JOSÉ DA SILVA RAINHO, 647– JARDIM LAS PALMAS -

GUARUJÁ/SP

(50)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

50

IV. RUA EUGÊNIO AMADO, 161– JARDIM LAS PALMAS -

GUARUJÁ/SP

(51)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

51

V. AVENIDA MIGUEL ALONSO GONZÁLES, 269 – JARDIM LAS

PALMAS - GUARUJÁ/SP

(52)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

52

FATORES HOMOGENIZADOS E VALOR PARA VENDA DO IMÓVEL AVALIADO

(53)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

53

(54)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

54

9. ELEMENTOS DE PESQUISA IMOBILIÁRIA PARA

LOCAÇÃO

(55)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

55

VI. RUA ESTRELA RODRIGUES, 148 – JARDIM LAS PALMAS -

GUARUJÁ/SP

(56)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

56

VII. RUA JORGE CHADDAD, 347 – JARDIM LAS PALMAS -

GUARUJÁ/SP

(57)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

57

VIII. AVENIDA MIGUEL ALONSO GONZÁLES, 201 – JARDIM LAS

PALMAS - GUARUJÁ/SP

(58)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

58

IX. RUA JOSÉ DA SILVA RAINHO, 647 – JARDIM LAS PALMAS -

GUARUJÁ/SP

(59)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

59

X. RUA JOSÉ AMADEU RAMOS, 28 – JARDIM LAS PALMAS -

GUARUJÁ/SP

(60)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

60

FATORES HOMOGENIZADOS E VALOR PARA LOCAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO

(61)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

61

(62)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

62

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA ESTA AVALIAÇÃO

Para atingir o Grau III são obrigatórias:

a) Apresentação do laudo na modalidade completa;

b) Identificação completa dos endereços dos dados de mercado, bem como

das fontes de informação;

c) Valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendência

central.

(63)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

63

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação,

devem ser considerados os seguintes critérios:

a) Na Tabela 3, identificam-se três campos (Graus III, II e I) e itens;

b) O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2

pontos; e do Grau III, 3 pontos;

c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos

obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 4.

Portanto o Grau de Fundamentação para a avaliação é grau II.

O Grau de precisão deve estar conforme a Tabela 5.

Tabela 5 – Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão

linear ou do tratamento por fatores.

Portanto o Grau de Precisão para a avaliação é grau III.

(64)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

64

10. QUESITOS DA REQUERENTE

1) Descreva a Sra. Perita, minuciosamente, as características do

imóvel objeto da presente demanda.

O imóvel objeto desta avaliação está em estado regular de conservação,

podendo ser observado no Laudo Técnico de Avaliação judicial.

2) Informe a Sra. Perita se o referido imóvel sofreu alguns

melhoramentos, em virtude de obras (benfeitorias) ou

desenvolvimento da região.

O imóvel se encontra estado de conservação regular as benfeitorias realizadas

durante esses anos da aquisição do imóvel, não alteram o valor final

apresentado do Laudo Pericial.

3) Queira a Sra. Perita informar se existem outros imóveis na região

com características semelhantes ao imóvel sub judice? Em caso

afirmativo, qual o valor do aluguel do m² (metro quadrado) destes

imóveis? Em caso negativo, qual o valor do m² (metro quadrado) dos

imóveis residenciais da região?

Sim, foi possível realizar perícia utilizando amostras suficientes para atingir o

grau de fundamentação II e precisão III. Podendo ser observado os valores

no item 9 e na conclusão do Laudo Técnico de Avaliação.

4) Informe a Sra. Perita qual é o valor comercial/de mercado atual do

imóvel situado na Rua Estrela Rodrigues, nº 515, ap. 41, Jardim das

Palmas, Astúrias, Guarujá/SP, CEP: 11420-360?

Pode ser observado no item 8 e na conclusão do Laudo Técnico de Avaliação.

(65)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

65

11. CONCLUSÃO

Após o levantamento de amostras, foram selecionados 5 imóveis localizados

na região onde se encontra o Imóvel objeto desta avaliação.

Foram aplicados os ajustes considerando os fatores apontados no laudo,

verificou-se o intervalo admissível e estando condizente com o Grau de

Fundamentação e Precisão apontados no Laudo Técnico de Avaliação.

Para esta avaliação foi adotado o valor médio para a Venda e Locação.

Sendo assim, o valor de Venda do imóvel é de R$277.563,00 (Duzentos e

setenta e sete mil, quinhentos e sessenta e três reais) e o valor de Locação

do imóvel é de R$ R$2.336,00 (Dois mil, trezentos e trinta e seis reais).

Conforme matrícula nº64135, foi registrado em 21 de agosto de 2001 o

Usufruto do imóvel – R06.

(66)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

66

12. ENCERRAMENTO

Este Laudo Técnico de Avaliações de Imóveis para Venda e Locação, possui

67 folhas impressas de um lado e ANEXO.

13. QUALIFICAÇÃO LEGAL COMPLETA E ASSINATURA

WALDIVIA BORGES DE AGUIAR, Engenheira Civil e Engenheira

de Segurança do Trabalho, RNP 2604021412, CREA/SP

5060258755, Membro Titular do IBAPE – Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia nº 1912.

Guarujá, 16 de dezembro de 2019.

(67)

Engª Waldivia Borges - Perícias e Avaliações

67

14. DOCUMENTOS EM ANEXO

 Planilha de Avaliação – VENDA.

 Planilha de Avaliação - LOCAÇÃO

(68)

1 - Identificação:

Endereço completo do imóvel Número Complemento

Bairro Cidade UF CEP

2 - Caracterização da região:

Classe Infraestrutura Padrão da região Restritivos Serviços Públicos e Comunitários

x Residencial x Água x Pavimentação - Alto - Favela - Metrô x Escola

- Comercial x Esgoto sanit. x Esgoto Pluvial x Médio - Inundação x Ônibus - Lazer - Industrial x Energia Elétrica - Gás Central - Baixo - Ventos Fortes x Comércio x Segurança

- Outros x Telefone x Iluminação pública - Rede bancária

3 - Terreno:

Topografia Formato

x Plana - Aclive - Declive - Desnível pronunciado x Regular - Irregular

Frente Fundos Lado direito Lado esquerdo Fração ideal

m² m m m m

4 - Edificação:

4.1 - Unidade Avaliada: Tipo

SALA TERRENO CASA x APARTAMENTO - SOBRADO GEMINADO GALPÃO OUTROS

Utilização do imóvel

x RESIDENCIAL COMERCIAL INDUSTRIAL MISTA OUTROS Se tiver assinalado "MISTA" ou "OUTROS", esclarecer abaixo

Padrão de acabamento Estado de conservação

ALTO SUPERIOR x MÉDIO MÉDIO BAIXO - BAIXO ÓTIMO BOM x REGULAR - RUIM

Fachada Frontal Esquadrias No_{de pavimentos} _{Idade aparente}

Área útil No_{de vagas de garagem}

Construída m² m² Total:* m² COLETIVA

*área aproximada

4.2 - Prédio/Condomínio ao qual pertence a unidade avaliada (não preencher para o caso de unidade isolada ) NÃO SE APLICA

5 -Informações complementares:

5.1 - O imóvel apresenta condições de habitabilidade e salubridade?

X SIM Não Parcialmente

5.2 - O imóvel encontra-se ocupado? X Sim Não Se sim, informar o ocupante:

x Proprietário Inquilino Invasor Desconhecido

5.3 - O imóvel, como um todo, aparenta condições de estabilidade e solidez?

X SIM NÃO

Em caso negativo, justificar:

- SIM X NÃO

Em caso positivo, esclarecer:

6 - Manifestações sobre a garantia: NÃO SE APLICA.

7 - Observações:

Área

107,19

- - 5,360%

Garagem e Uso comum: 1

Pastilha

Coeficiente Descrição Área Classe Grupo Padrão

Aluminio 6 30 anos

95,13

12,07 107,20

Planilha de Avaliação Venda

Rua Estrela Rodrigues 515 41

Jardim Las Palmas Guarujá SP 11.420-360

Classificação Coeficiente Valores Edif. Imóveis Urbanos (IBAPE-SP)

- -

1- RESIDENCIAL 1.3 - APARTAMENTO 1.3.2 - PADRÃO SIMPLES com elevador 1,47

5.4 - O imóvel encontra-se em região de ocorrência de fatores externos, tais como: inundações, ventos fortes e outros? (Fatores Restritivos, item 2 deste laudo)

(69)

8- Avaliação:

Valor por extenso Obs: Valor de liquidez calculado para Venda em meses

9- Dados da empresa/avaliador:

Nome da empresa

Local e data

10 Critério utilizado: X

Endereço: Bairro: Cidade: UF

Fonte de informação: Telefone:

Valor de Venda: R$ Preço por m² Frente (m) Área terreno Área edificação

Valor de Venda: R$ Preço por m² Frente (m) Área terreno Área edificação Apartamento com 98 m², dois dormitórios sendo uma suíte com terraço e armários

e terceiro dormitório reversível, sala com terraço, vaga de garagem grande e em prédio com serviço de praia e piscina a duas quadras da praia. -COD AP10949

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-jardim- asturias-bairros-guaruja-com-garagem-65m2-venda-RS320000-id-1038863320/?__vt=ranking:candidate

2 Dormitórios Sendo 1 Suíte, 1 banheiro Social, Sala Living para 2 Ambientes, Cozinha Arejada, Área de Serviço. - COD AP0972

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-jardim-las- palmas-bairros-guaruja-com-garagem-90m2-venda-RS330000-id-2465202776/?__vt=ranking:candidate

02 DORMS, SENDO 1 SUÍTE; WC SOCIAL; SALA 02 AMBIENTES (ESTAR/JANTAR)C/ SACADA; COZINHA AMPLA . COD AP00176

-(m²)

Depreciação Meio de Quadra

-Classificação Coeficiente Valores Edif. Imóveis Urbanos (IBAPE-SP) Classe Grupo

1-RESIDÊNCIAL

Padrão Coeficiente Idade Aparente

Corretores Vip Guarujá - Carla

330.000,00

1.3.2-PADRÃO SIMPLES COM ELEVADOR 1,47

8,09% 1,47 90,00 (m²) Entre Regular e Necessitando de Pequenos Reparos 8,09% 350.000,00 Entre Regular e Necessitando de Pequenos Reparos 3.666,67 (m²) (13) 98136-4670 - 65,00 (11) 4491-3030 Idade Aparente Conservação Rua José da Silva Rainho, 647 Jardim Las Palmas

3.571,43

Jardim Las Palmas Guarujá

Conservação Depreciação Meio de Quadra

SP

20 anos 20 anos

Rua Eugênio Amado, 161

Colônia Imóveis - Hamilton

SP

WALDIVIA BORGES DE AGUIAR

Jardim Las Palmas Rua José Amadeu Ramos, 28

2

Valor de Avaliação conforme o Mercado R$ 277.563,00

Valor por extenso

(Duzentos e setenta e sete mil, quinhentos e sessenta e três reais)

Rua Jorge Chaddad, 347

Grupo Padrão

Classe

Regular Local. na Quadra

Esquina

Jardim Las Palmas

Conservação Depreciação Entre Regular e Necessitando de Pequenos Reparos 8,09% SP 1.3-APARTAMENTO Classe Idade Aparente

Dois dormitórios sendo uma suíte e sala dois ambientes com sacada. Condomínio com piscina aduto e infantil, solarium, salão de jogos e festas.O prédio ainda oferece bicicletário e armário individual. - COD. AP3122

1-RESIDÊNCIAL

Esquina 15 anos

30 anos

Grupo

1.3-APARTAMENTO 1.3.3-PADRÃO MÉDIO COM ELEVADOR 1,926

- 98,00

-Classificação Coeficiente Valores Edif. Imóveis Urbanos (IBAPE-SP) Guarujá

Padrão Coeficiente 1-RESIDÊNCIAL

2,52% Local. na Quadra Conservação Depreciação Idade Aparente

(m²)

Local. na Quadra

Classificação Coeficiente Valores Edif. Imóveis Urbanos (IBAPE-SP) Classe Grupo Padrão Coeficiente 1-RESIDÊNCIAL 1.3-APARTAMENTO 1.3.2-PADRÃO MÉDIO

3.500,00

-(m²)

- 100,00

(m²) 3

1.3-Apartamento 1.3.2-PADRÃO SIMPLES COM ELEVADOR

Rodolfo Imóveis Guarujá - Rodolfo (13) 98803-3004 Local. na Quadra -(m²) (m²) Guarujá SP 320.000,00 4.923,08 1,926 350.000,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-jardim-las- palmas-bairros-guaruja-com-garagem-98m2-venda-RS350000-id-2437871911/?__vt=bf:a

% Desconto para liquidez

- Amostra de imóveis Guarujá, 16 de Dezembro de 2019 1 (11) 3358-1500 Guarujá 4 Coeficiente Área construída

Rebeca Administração de Imóveis - Cláudio

(70)

11 - Cálculo do Valor e Aplicação de Fatores de Correção:

(5) Fator de Vagas de Garagem

12 - Cálculo do Valor de Avaliação: m2 3.182,05 2.917,79 1,0809 Valor Máx. Saneamento da amostra (+-10%) 0,90 1,01 1,00 1,10 2.626,01 3.209,57 F d 1,0252 1,0809 Valor de Venda (2) Fator Transpos. (1) Fator Fonte (3) Fator de Área R$ 305.319,00 Valor de Avaliação Mínimo

Valor de Avaliação Máximo

277.563,00 R$

Área útil total 95,13 Amostra Área (m²) Valor (R$)

R$ 249.807,00 Valor de Avaliação Médio

Valor total de Venda do imóvel 2.917,79 Valor médio do m² R$ 277.563,00 1,00 (7) R$/m2 MÉDIA DA AMOSTRA Valor Mín. 3.198,09 0,99 2.392,14 0,76 1,0809 2.811,40 1,00 1,0252 Homogen. Descrição 3.005,26 Fa Ff Ftr Flz

0,90 0,95 2 (3) (2) 1 Fvg 3.666,67 1,00 0,76 1,00 (4) 1,01 1,00 330.000,00 1,10 1,10 1,00 0,90 90,00 65,00 0,90 1,00 1,00 (1) 320.000,00 (5) 4 1,10 Dados Iniciais R$/m2 3 4.923,08 5 80,00 280.000,00 98,00 1,00 F k (6) 1,47 0

Grupo Padrão Coeficiente

100,00 350.000,00 3.500,00 350.000,00 3.571,43 1,00 107,19 Área Classe (4) Fator de Lazer

(6) Fator Cálculo Coeficiente Imóveis Urbanos (7) Fator Depreciação

3.500,00 0,90 1,00 0,96 1,00 1,10

1- RESIDENCIAL 1.3 - APARTAMENTO 1.3.2 - PADRÃO SIMPLES com elevador

(71)

1 - Identificação:

Endereço completo do imóvel Número Complemento

Bairro Cidade UF CEP

2 - Caracterização da região:

Classe Infraestrutura Padrão da região Restritivos Serviços Públicos e Comunitários

x Residencial x Água x Pavimentação - Alto - Favela - Metrô x Escola

- Comercial x Esgoto sanit. x Esgoto Pluvial x Médio - Inundação x Ônibus - Lazer - Industrial x Energia Elétrica - Gás Central - Baixo - Ventos Fortes x Comércio x Segurança

- Outros x Telefone x Iluminação pública - Rede bancária

3 - Terreno:

Topografia Formato

x Plana - Aclive - Declive - Desnível pronunciado x Regular - Irregular

Frente Fundos Lado direito Lado esquerdo Fração ideal

m² m m m m

4 - Edificação:

4.1 - Unidade Avaliada: Tipo

SALA TERRENO CASA x APARTAMENTO - SOBRADO GEMINADO GALPÃO OUTROS

Utilização do imóvel

x RESIDENCIAL COMERCIAL INDUSTRIAL MISTA OUTROS Se tiver assinalado "MISTA" ou "OUTROS", esclarecer abaixo

Padrão de acabamento Estado de conservação

ALTO SUPERIOR x MÉDIO MÉDIO BAIXO - BAIXO ÓTIMO BOM x REGULAR - RUIM

Fachada Frontal Esquadrias No_{de pavimentos} _{Idade aparente}

Área útil No_{de vagas de garagem}

Construída m² m² Total:* m² COLETIVA

*área aproximada

4.2 - Prédio/Condomínio ao qual pertence a unidade avaliada (não preencher para o caso de unidade isolada ) NÃO SE APLICA

5 -Informações complementares:

5.1 - O imóvel apresenta condições de habitabilidade e salubridade?

X SIM Não Parcialmente

5.2 - O imóvel encontra-se ocupado? X Sim Não Se sim, informar o ocupante:

x Proprietário Inquilino Invasor Desconhecido

5.3 - O imóvel, como um todo, aparenta condições de estabilidade e solidez?

X SIM NÃO

Em caso negativo, justificar:

- SIM X NÃO

Em caso positivo, esclarecer:

6 - Manifestações sobre a garantia: NÃO SE APLICA.

7 - Observações:

Área

107,19

- - 5,360%

Garagem e Uso comum: 1

Pastilha

Coeficiente Descrição Área Classe Grupo Padrão

Aluminio 6 30 anos

95,13

12,07 107,20

Planilha de Avaliação Locação

Rua Estrela Rodrigues 515 41

Jardim Las Palmas Guarujá SP 11.420-360

- -

1- RESIDENCIAL 1.3 - APARTAMENTO 1.3.2 - PADRÃO SIMPLES com elevador 1,47

5.4 - O imóvel encontra-se em região de ocorrência de fatores externos, tais como: inundações, ventos fortes e outros? (Fatores Restritivos, item 2 deste laudo)

(72)

8- Avaliação:

9- Dados da empresa/avaliador:

Nome da empresa

Local e data

10 Critério utilizado: X

Valor de Locação: R$ Preço por m² Frente (m) Área terreno Área edificação

Fonte de informação: Telefone: O apartamento está localizado no bairro Jardim Las Palmas possui 80 metros

quadrados com 2 quartos e 1 banheiro.Está em um condomínio protegido por grades. Elevador que garante o transporte das suas malas e compras. Já tem os

móveis incluídos. - COD CAMGD1463-1

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-jardim- asturias-bairros-guaruja-com-garagem-65m2-venda-RS320000-id-1038863320/?__vt=ranking:candidate

Sala com sacada, 2 suítes, 3 banheiros com chuveiros elétricos, cozinha, lavanderia, e 1 vagas na garagem. Condomínio possui 5 andares, 3 apartamentos por andar, 11º (c/ elevador). Totalmente mobiliado. - COD 1382

02 dormitórios (sendo 01 suíte) com armários, sala ampla com 02 ambientes e varanda, cozinha com armários planejados, banheiro social, área de serviço e 01 vaga de garagem. - COD 4088

Jardim Las Palmas Guarujá Apartamento com 98 m², dois dormitórios sendo uma suíte com terraço e armários

e terceiro dormitório reversível, sala com terraço, vaga de garagem grande e em prédio com serviço de praia e piscina a duas quadras da praia. -COD AP10949

2.800,00

1.3.2-Padrão simples com Elevador 1,47

8,09% 1,47 85,00 (m²) Regular 2,52% 3.070,00

Dois dormitórios sendo uma suíte e sala dois ambientes com sacada. Condomínio com piscina aduto e infantil, solarium, salão de jogos e festas.O prédio ainda oferece bicicletário e armário individual. - COD. AP3122

Rua José da Silva Rainho, 647

Magê Imóveis - Maria Eugênia

(m²) (13) 98136-4670 - 65,00 (13) 3323-6008 Idade Aparente Conservação Rua Miguel Alonso Gonzáles, 201 Jardim Las Palmas

38,38 Esquina Idade Aparente Entre Regular e Necessitando de Pequenos Reparos 32,94

-Classificação Coeficiente Valores Edif. Imóveis Urbanos (IBAPE-SP) Classe Grupo 1-RESIDÊNCIAL Padrão Coeficiente Depreciação Meio de Quadra 1-RESIDÊNCIAL https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-tombo-bairros- guaruja-com-garagem-90m2-aluguel-RS2100-id-2465066883/?__vt=ranking:candidate

Jardim Las Palmas Guarujá

Conservação Depreciação Meio de Quadra SP 20 anos 20 anos Idade Aparente

Corretores Vip Guarujá - Carla

Rua Estrela Rodrigues, 148 Guarujá

WALDIVIA BORGES DE AGUIAR Guarujá, 16 de Dezembro de 2019

Valor de Avaliação conforme o Mercado R$ 2.336,00

Valor por extenso

(Dois mil, trezentos e trinta e seis reais)

-(m²) Idade Aparente

(m²)

Classificação Coeficiente Valores Edif. Imóveis Urbanos (IBAPE-SP) 6

(13) 99181-9964

Rua Jorge Chaddad, 347

Grupo Padrão

Classe

Regular Local. na Quadra

Meio de Quadra

Jardim Las Palmas

Conservação Depreciação Entre Regular e Necessitando de Pequenos Reparos 8,09% SP 1.3-APARTAMENTO Classe SP Jardim Las Palmas

Local. na Quadra

Classificação Coeficiente Valores Edif. Imóveis Urbanos (IBAPE-SP) Classe Grupo Padrão Coeficiente 1-RESIDÊNCIAL 1.3-APARTAMENTO 1.3.2-PADRÃO SIMPLES COM ELEVADOR

23,33 SP -(m²) - 90,00 (m²)

Rua José Amadeu Ramos, 28

-(m²) (m²) Guarujá SP 2.360,00 36,31 7 - Amostra de imóveis 25 anos 40 anos Grupo 1.3-APARTAMENTO

1.3-Apartamento 1.3.2 - Padrão simples com Elevador

Goularte Administração e Imóveis - Sara (13) 98834-7304 Local. na Quadra

1.3.3 - Padrão médio com Elevador 1,926

- 80,00

-Classificação Coeficiente Valores Edif. Imóveis Urbanos (IBAPE-SP) Guarujá

Padrão Coeficiente 1-RESIDÊNCIAL

2,52% Local. na Quadra Conservação Depreciação

1,47 2.100,00

(11) 3358-1500 Rebeca Administração de Imóveis - Cláudio

9

Coeficiente

Área construída

Real Consultoria Imobiliária - Resende

8

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-jardim-las-

palmas-bairros-guaruja-80m2-venda-RS390000-id-2464795809/?__vt=ranking:candidate

(73)

11 - Cálculo do Valor e Aplicação de Fatores de Correção:

(5) Fator de Vagas de Garagem

12 - Cálculo do Valor de Avaliação: m2 32,50 24,56 1,0809 Valor Máx. Saneamento da amostra (+-10%) 0,90 0,99 1,00 1,10 Homogen. Descrição F d 1,0252 1,0252 Valor de Locação (2) Fator Transpos. (1) Fator Fonte (3) Fator de Área R$ 2.570,00 Valor de Avaliação Mínimo

Valor de Avaliação Máximo

2.336,00 R$ Área útil total 95,13

Amostra Área (m²) Valor (R$)

R$ 2.102,00 Valor de Avaliação Médio

Valor total de Locação do imóvel 24,56 Valor médio do m² R$ 2.336,00 1,00 MÉDIA DA AMOSTRA Valor Mín. 26,86 0,97 20,35 1,00 1,0809 20,91 1,00 1,0809 22,10 27,01 32,94 22,16 Fa Ff Ftr Flz

0,90 0,95 7 (3) (2) (7) R$/m2 6 Fvg 0,76 1,00 (4) 0,96 1,00 2.800,00 1,10 1,10 1,00 0,90 85,00 65,00 0,90 1,00 1,00 (1) 2.360,00 (5) 9 10 98,00 2.300,00 (4) Fator de Lazer

(6) Fator Cálculo Coeficiente Imóveis Urbanos (7) Fator Depreciação 23,47 0,90 1,00 1,01 1,00 1,10 1,00 1,10 Dados Iniciais R$/m2 8 36,31 80,00 1,00 F k (6) 1,47 0 Padrão Coeficiente 90,00 2.100,00 23,33 3.070,00 38,38 1,00 107,19 Área Classe

1- RESIDENCIAL 1.3 - APARTAMENTO 1.3.2 - PADRÃO SIMPLES com elevador

Grupo

(74)

Certificamos que, para o imóvel situado à R ESTRELA RODRIGUES nº 00515 , 00 0041 - JD.LAS PALMAS ,

GAR COL- sob Lançamento 1-0032-023-013, Proprietário(a) KANCO KARASTOJANOV , o valor venal para o

exercício de 2019, de acordo com a Lei Complementar nº 223/2017 é de: Área do Terreno: 45,56 m2 Valor Venal R$ 23.689,83

Vinte e Três Mil, Seiscentos e Oitenta e Nove Reais e Oitenta e Três Centavos

Área Edificada: 107,19 m2 Valor Venal R$ 76.420,36

Setenta e Seis Mil, Quatrocentos e Vinte Reais e Trinta e Seis Centavos

Valor Venal do Imóvel R$ 100.110,19

Cem Mil, Cento e Dez Reais e Dezenove Centavos

Certidão emitida no dia: 21/11/2019

Término das informações referentes a esta Certidão

MUNICÍPIO DE GUARUJÁ

SECRETARIA DE FINANÇAS

DIRETORIA DE EXECUÇÃO E CONTROLE FINANCEIRO

CERTIDÃO DE VALOR VENAL

SCIM v.1.5

Este documento foi gerado pelo SCIM em Quinta-feira, 21 de Novembro de 2019 às 10h52m fls. 223