CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

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Rua Frederico Augusto Hanemann, 200 - Central Park - Cachoeirinha RS - 94.931-025

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CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RAVENNA

Rua Frederico Augusto Hanemann, 200

Lote 01, Quadra A01 e A03

Loteamento Central Park

Cachoeirinha / RS

94.931-025

Pelo presente instrumento, e na melhor forma de direito, os condôminos, abaixo firmados, estabelecem a Minuta da Convenção de Condomínio do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL “VILLAS DI RAVENA”, a que se sujeitam e submetem:

Entre os abaixo assinados, proprietários, promitentes compradores, cessionários e ou promitentes cessionários das unidades do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RAVENNA, pelo presente instrumento estabelecem a presente Convenção de Condomínio a que se sujeitam e submetem, ficando estabelecido que o Regimento Interno é parte integrante desta convenção no seu Capítulo III;

I - OBJETO

Art. 1º - O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RAVENNA, situado no município de Cachoeirinha/RS, na Rua Frederico Augusto Hanemann, 200, construído sobre o terreno objeto da matrícula n.º51.123, do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Cachoeirinha/RS, será regido pelo Código Civil Brasileiro e pela Convenção de Condomínio que regulará as relações condominiais, sob seus diversos aspectos.

Art. 2º - DAS UNIDADES PRIVATIVAS – São consideradas de propriedade e uso exclusivo de cada adquirente no Condomínio Residencial Ravenna, aquelas denominadas autônomas, indicadas pela numeração própria, pertencente individualmente e de pleno direito a cada adquirente e que estão assim identificadas:

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O Condomínio Residencial Ravenna é composto por 201 (duzentas e uma unidades) casas térreas e assobradadas – todas devidamente especializadas no memorial descritivo da incorporação imobiliária, do qual esta minuta de convenção faz parte integrante.

Art. 3º - DAS ÁREAS DE USO COMUM - São consideradas partes comuns do Condomínio Residencial Ravenna, inalienáveis, indivisíveis e insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer dos condôminos, todas aquelas que por sua natureza e finalidade, se destinem a serem utilizadas pela totalidade dos co-proprietários, nos termos do § 2º do art. 1.331, capítulo VII, do Código Civil Brasileiro, do qual esta minuta de convenção faz parte integrante.

Art. 4º - O uso e fruição das áreas privativas, por seus respectivos proprietários encontram limite, no Código Civil e nas normas inclusas nesta Convenção e no Regimento Interno. Art. 5º - As unidades autônomas deste condomínio destinam-se exclusivamente, à utilização unifamiliar por seus respectivos proprietários ou ocupantes a qualquer título, vedado o uso para qualquer outro fim.

Art. 6 º - As partes de uso comum somente poderão ser utilizadas de conformidade com o destino que lhe foi dado, nos termos desta Convenção e do Regulamento Interno do condomínio.

Art. 7º – Os condôminos poderão utilizar livremente as áreas de uso comum, desde que não prejudiquem o direito dos demais condôminos, nem as regras impostas por esta Convenção e pelo Regulamento Interno do condomínio.

Art. 8º – As instalações internas, reparos e consertos realizados no interior de cada unidade privativa serão de responsabilidade exclusiva do condômino proprietário da mesma.

Art. 9º – Cada condômino é responsável por sua respectiva unidade autônoma, cumprindo-lhe, mantê-la limpa, especialmente nas instalações sanitárias, não podendo perturbar outros condôminos, nem no tocante as partes comuns.

Art. 10º - O condômino, proprietário da respectiva unidade autônoma, será o exclusivo responsável pelos tributos, taxas de energia elétrica e outros encargos devidos em decorrência da sua unidade privativa.

Art. 11 – O condômino poderá promover, no interior de sua unidade privativa, modificações em sua divisão interna, desde que aprovadas pelo síndico, não podendo tais modificações afetar as outras unidades privativas, bem como as partes externas de uso comum.

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Art. 12 - A BOLOGNESI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, reserva-se o direito de fiscalizar a observância, por parte dos condôminos, do estabelecido nesta Convenção e no Regulamento Interno do condomínio.

II – DA UTILIZAÇÃO

Art. 13º - O condomínio terá fins exclusivamente residenciais e servirá aos condôminos, seus locatários ou comodatários, que, usarão e fruirão, com exclusividade, das unidades autônomas, segundo suas conveniências e interesses, condicionados uns e outros às normas de boa vizinhança e poderão usar das partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incômodos aos demais, nem obstáculos ao bom uso das mesmas partes por todos.

§ 1º - Os condomínios declaram-se cientes que todas as unidades privativas possuem vaga de estacionamento para veículos de tamanho médio, situada em seu terreno de uso exclusivo, sendo que, em alguns casos, face ao tamanho do veículo do condômino, avançará o veículo na área do passeio, com o que, todos os condôminos expressamente aceitam e concordam, não podendo ser impedido tal utilização, nem caracterizando infração, incômodo e/ou obstáculo ao condomínio.

§ 2º - O regulamento interno, estabelecerá, detalhadamente, as normas referentes à utilização do condomínio, dentro do critério geral traçado nesta convenção e adequará multas e penalidades pela violação dos deveres e obrigações dos condôminos.

§ 3º - Aplicam-se aos ocupantes das unidades autônomas, a qualquer título, as disposições relativas ao uso e destino das partes comuns e exclusivas, bem como, em geral e no que couber, o estabelecido nesta convenção e no regulamento interno.

§ 4º - As partes comuns e aquelas que digam respeito à harmonia do edifício, assim como as paredes divisórias não poderão ser alteradas sem o consentimento unânime dos condôminos. § 5º - Os condôminos que alugarem ou cederem suas unidades autônomas serão responsáveis pelos danos causados pelos inquilinos ou cessionários, às coisas comuns do edifício, cabendo ao Síndico providenciar nas reparações por conta dos primeiros, se esses, notificados, não as promoverem de imediato.

§ 6º - Os condôminos obrigar-se-ão pelo cumprimento desta convenção e do regulamento interno, por si, seus cessionários, usuários ou inquilinos, respondendo solidariamente com

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eles, no caso de não fazerem constar dos respectivos contratos de uso ou locação, cláusulas que os obriguem à sua estrita observância.

Art. 14º - É expressamente vedado a qualquer condômino, seus inquilinos ou cessionários, além do disposto no Art. 10º da Lei nº 4.591/64:

a) prejudicar o direito dos demais condôminos, locatários ou cessionário;

b) comprometer a segurança, a solidez e o bom nome do condomínio, bem como modificar a forma externa da fachada do condomínio ou das economias;

c) ferir, de qualquer modo, a estrutura de concreto, faces internas, paredes divisórias, sem o consentimento expresso e prévio da administração;

d) colocar janelas ou vidros diferentes do tipo adotado; pintar ou decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diferentes das empregadas no conjunto do condomínio, salvo a colocação de grades internas de proteção;

e) colocar, em qualquer lugar externo do condomínio, placas, letreiros, cartazes, avisos, anúncios, aparelhos luminosos, ou qualquer inscrição ou publicidade;

f) usar, ceder ou alugar as economias à pessoas com finalidades ilícitas ou duvidosas ou de cunho político ou religioso;

g) a permanência de pessoas estranhas no interior do condomínio;

h) produzir ruído nas economias ou nas áreas comuns, utilizando-se instrumentos ou aparelhos sonoros, em tonalidades que possam perturbar as atividades dos ocupantes do condomínio;

i) atirar água, papéis, pontas de cigarros e qualquer tipo de objeto, pelas janelas, bem como limpar tapetes, capachos, almofadas e outros objetos nas janelas ou áreas comuns;

j) lançar lixo em outro local que não seja o permitido e em sacos plásticos, sendo que no caso de latas, garrafas ou caixotes, deverão serem conduzidos e depositados em local adequado, pelo próprio condômino;

k) lançar pelo WC e demais aparelhos sanitários, materiais que possam obstruir os encanamentos e esgotos do condomínio;

l) usar as dependências de uso comum, como depósito para guarda de objetos particulares; m) guardar nas economias, explosivos ou inflamáveis, salvo quanto aos últimos, em pequenas

quantidades, destinados ao consumo e conservados em recipientes adequados; n) deixar aberta a entrada de acesso ao condomínio;

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o) obstruir a entrada de acesso ao condomínio com móveis, volumes de qualquer natureza e mudanças;

p) promover mudanças fora dos horários estabelecidos no regulamento interno. III – DOS ENCARGOS EXCLUSIVOS

Art. 15º - Todas as instalações internas d’água, luz, esgoto, telefone, de cada economia e seus ramais, até os encanamentos troncos, serão reparados por conta dos respectivos proprietários, assim como, também, o revestimento colocado sobre o piso de concreto armado, as portas e janelas, aparelhos sanitários e todos os demais acessórios e instalações de seu uso exclusivo. § 1º - Os reparos que lhes competem privativamente, ainda que determinem a execução de quaisquer serviços sobre as coisas de uso comum, em especial se se relacionarem ao reparo e à colocação das coisas comuns ao estado primitivo, serão de exclusiva responsabilidade e riscos dos respectivos proprietários que as promoverem.

§ 2º - Quando as reparações forem suscetíveis de atingir as coisas comuns, não poderão serem feitas sem o prévio consentimento do síndico, cuja decisão poderá ser reformada pela maioria simples dos condôminos.

IV – DOS ENCARGOS COMUNS

Art. 16º - Constituem encargos comuns ordinários a serem suportados em quotas mensais, de acordo com cada unidade autônoma, em proporções iguais de participação nas coisas de uso comum do condomínio:

a) prêmio de seguro contra fogo e outros riscos;

b) impostos e taxas incidentes sobre as coisas de uso comum; c) despesas com manutenção e asseio das partes comuns; d) remuneração dos serventes admitidos;

e) despesas de luz e força.

§ 1º - Será acrescido à previsão de despesas, no orçamento, e suportado como encargo comum, o valor fixado pela Assembléia Geral, para constituição do FUNDO DE RESERVA

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DO CONDOMÍNIO, que será satisfeito em quotas mensais, nas proporções e condições gerais estabelecidas para os encargos ordinários;

§ 2º - O condômino que aumentar as despesas comuns para uso individual deverá suportar o excesso correspondente.

§ 3º - O Síndico fará o recolhimento das quotas partes das despesas comuns antecipadamente, até o dia dez (10) de cada mês, na forma que julgar conveniente, comunicando oportunamente os condôminos.

§ 4º - Cabe ao Síndico a responsabilidade quanto à arrecadação das contribuições, competindo-lhe promover, inclusive judicialmente, a cobrança das quotas partes em atraso. Art. 17º - As despesas extraordinárias constantes de obras e/ou instalações que interessem à estrutura ou ao serviço comum, aproveitável à todas as economias, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, mediante orçamento prévio e esquema de pagamento aprovados pela Assembléia Geral, concorrendo cada uma das economias, na proporção de suas respectivas frações ideais, sem quaisquer exceções, as quais serão pagas, segundo a forma adotada para os encargos comuns, em parcelas mensais, juntamente com estas, a partir do mês que imediatamente se seguir à aprovação da Assembléia Geral.

V – DA ADMINISTRAÇÃO

Art. 18º - A administração do condomínio caberá a um Síndico eleito em Assembléia Geral Ordinária, de preferência entre os condôminos usuários, com mandado de um (01) ano, permitida a recondução, à cuja função terá direito, o Síndico, a ajuda de custos correspondente uma cota condominial referente a sua unidade habitacional, bem como isenção de sua cota condominial.

§ único – Recaindo a escolha sobre pessoa estranha ao condomínio, deverá esta, prestar fiança ou caução fidejussória no valor equivalente a três (03) arrecadações mensais ordinárias do condomínio.

Art. 19º - Compete ao Síndico, além dos casos expressamente previstos em Lei, mais os de: a) representar o condomínio em Juízo ou fora dele, ativa e passivamente, em tudo o que se

referir aos interesses da comunhão;

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c) cumprir e fazer com que se cumpra a Lei, a presente Convenção, o Regulamento Interno e as deliberações das Assembléias;

d) contratar e despedir empregados ou, se for o caso, manter contrato de fornecimento de mão-de-obra especializada, fixando-lhes a remuneração, de acordo com a verba votada pela Assembléia;

e) executar o orçamento, supervisionar obras de reparação ou recuperação, ordenar despesas urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança e conservação do condomínio, até o limite fixado pelo Conselho Consultivo, independentemente da ouvida da Assembléia Geral;

f) manter conta corrente em nome do condomínio, em estabelecimento bancário, para depósito do FUNDO DE RESERVA e das quotas partes, em conta corrente remunerada e/ou poupança, as quais serão movimentadas sempre em conjunto com um dos membros do Conselho Consultivo, indicado pela Assembléia;

g) manter escriturado a contabilidade, sem prejuízo de outros que são ou venham a ser exigidos, onde serão registrados ordenadamente as receitas e despesas do condomínio, cuja documentação deverá ser guardada durante cinco (05) anos, para eventual verificação contábil, transferida de Síndico para Síndico, no lapso desse tempo;

h) prestar contas de sua gestão anualmente, à Assembléia Geral e/ou ao Conselho Consultivo, quando este último julgar conveniente;

i) exibir ao Conselho Consultivo, quando solicitado, as contas e documentos relativos ao condomínio, podendo ser disponibilizada em meio eletrônico para consulta e análise dos condôminos;

j) impor multas e exigi-las;

k) baixar instruções complementares reguladoras dos casos omissos na presente Convenção e no Regulamento Interno que, entretanto, poderão serem modificadas pela Assembléia Geral .

§ 1º - O Síndico poderá ser destituído pela Assembléia geral previamente convocada, por negligência do cumprimento de suas obrigações e práticas de atos de malversação financeira e/ou administrativa, ou afastado de suas funções, mediante solicitação escrita de três conselheiros, até a verificação do ato em Assembleia Geral.

§ 2º - O Síndico poderá, por sua exclusiva responsabilidade, acometer a terceiros algumas de suas atribuições.

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Art. 20º - Será eleito um Sub-síndico, nas condições previstas no art. 10º, ao qual competirá: a) substituir o Síndico em suas faltas ou impossibilidades;

b) auxiliar o Síndico na administração do condomínio, inclusive com delegação de poderes; c) exercer as atribuições que lhe forem acometidas pela Assembléia Geral, pelo

Regulamento Interno ou pelo Síndico.

VI – DO CONSELHO CONSULTIVO

Art. 21º - Será eleito um Conselho Consultivo, composto de três (03) membros efetivos, cada um com seu respectivo suplente, eleitos todos dentre os condôminos, com mandato gratuito, por um (01) ano, permitida a recondução e ao qual competirá:

a) assessorar o Síndico nas soluções dos problemas do condomínio, operando como órgão consultivo e fiscalizador;

b) rubricar, por um de seus membros, as folhas e assinar os termos de abertura e encerramento dos livros, inclusive o “caixa”;

c) examinar e visar os balancetes da gestão do Síndico;

d) autorizar as despesas extraordinárias, “ad referendum” da assembléia, até o limite fixado pela Assembléia Geral;

e) dar pareceres sobre as contas anuais do Síndico, que serão levadas à consideração da Assembléia Geral;

f) servir como órgão mediador e conciliador nas divergências entre o Síndico e os condôminos.

VII – DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

Art. 22º - Os condôminos reunir-se-ão em Assembléia Geral Ordinária ou Extraordinária, sendo qualquer delas soberana para resolver os assuntos de interesse geral da “Ordem do Dia”.

§ 1º - Tal soberania será manifestada unanimemente, por maioria absoluta ou por maioria simples.

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§ 2º - Unânime é a aprovação formulada por todos os condôminos; por maioria absoluta, entende-se a aprovação da matéria votada pelos condôminos que detenham frações ideais que representem mais de dois terços (2/3) do condomínio e, por maioria simples, a aprovação por dois terços (2/3) dos condôminos presentes à Assembléia.

§ 3º - Locatários, munidos de procurações públicas ou particulares, específica para tal fim, somente deterão a condição de votantes na ausência do condômino proprietário e em assuntos relativos às despesas ordinárias, não tendo legitimidade para debater e votar em outras matérias, nem participarem de órgãos de Conselho ou deliberação.

§ 4º - Os condôminos poderão fazer-se representar por procuradores habilitados nas Assembléias, munidos de procurações públicas ou particulares, específica para tal fim, que ficarão arquivadas em poder do Síndico.

Art. 23º - Para autenticidade das deliberações tomadas em Assembléias, haverá o Livro de Atas próprio, para registro das Atas das Assembléias Gerais e o Livro de Presenças, para comprovação do número de participantes.

Art. 24º - As convocações serão feitas pelo Síndico, mediante carta-circular, entregues nas economias, contra-recibo ou no lugar onde puder encontrar o condômino não ocupante de sua economia, sempre com antecedência mínima de dez (10) dias da realização de Assembléia, designando dia, hora e local onde a mesma deverá realizar-se.

Art. 25º - A Assembléia Geral Ordinária realizar-se-á uma vez ao ano, na primeira quinzena de setembro e a ela competirá:

a) fixar o valor do seguro total do condomínio; b) apreciar as contas do Síndico;

c) fixar o valor das quotas partes;

d) fixar o valor do FUNDO DE RESERVA;

e) dar destinação dos eventuais saldos dos exercícios; f) discutir sobre o custeio do “déficit” porventura existente;

g) eleger os membros da Administração e do Conselho Consultivo; h) examinar outras matérias constantes da “Ordem do Dia”.

Art. 26º - Constituem prerrogativas exclusivas da Assembléia Geral, que decidirá: A – Por unanimidade dos condôminos do condomínio:

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a) para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto do condomínio e, ainda, sobre as benfeitorias voluptuárias e votar as despesas extraordinárias daí decorrentes e a forma de rateio;

b) para aprovar deliberações que visem o destino condomínio e o direito de propriedade dos condôminos, em caso de reconstrução, demolição ou desapropriação;

c) para permitir a alteração do destino, uso, gozo e fruição das coisas uso comum. B – Por maioria absoluta:

a) para alterar as disposições constantes da presente Convenção;

b) para decidir sobre benfeitorias úteis e inovações no condomínio e votar as despesas extraordinárias emergentes e a forma de rateio;

c) para eleger e destituir o Síndico e/ou o Sub-síndico ou membro do Conselho Consultivo; d) para apreciar as questões em geral da competência da Assembléia Geral;

e) para aprovar o Regulamento Interno e promover suas alterações. C- Por maioria simples:

a) para aprovar o “quantum” destinado ao FUNDO DE RESERVA;

b) para decidir sobre as demais despesas extraordinárias necessárias e a forma de rateio mensal em que se baseiam os atendimentos das quotas partes;

c) para discutir e decidir sobre as demais matérias para as quais não sejam exigidos unanimidade ou maioria absoluta;

d) para deliberar e aprovar as matérias referidas no item “B” supra, em caso de Segunda convocação e em Assembléia Geral Extraordinária.

Art. 27º - Em qualquer tempo poderá ser convocada e instalada a Assembléia Geral Extraordinária, com a respectiva ordem do dia, pela forma disposta no Art. 16º e que poderá ser convocada: pelo Síndico; pelo Conselho Consultivo; ou pelos condôminos que representem dois terços (2/3) das economias do condomínio.

Art. 28º - As Assembléias Gerais realizar-se-ão em primeira convocação com a maioria absoluta dos condôminos e, em Segunda convocação, com qualquer número, sendo possível fazer constar ambas as convocações da mesma carta circular. O Síndico deverá dar ciência aos condôminos das deliberações das Assembléias, em até oito (08) dias após a sua realização.

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Art. 29º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo marcado, ficará sujeito ao pagamento de juros de mora à razão de um por cento (1%) ao mês e à multa de dois por cento (2%) incidente sobre o débito e, ainda, à correção monetária pelos índices vigentes à época(IGPM-FGV), bem como cabível cobrança por meio judicial, quando acumulado mais de 2 cotas condominiais.

Art. 30º - Serão passíveis de multas as infrações cometidas pelos condôminos, quer quanto às disposições desta Convenção, como pela infração ao Regulamento Interno, multas que serão aplicadas com advertência prévia, a critério do Síndico, ouvido o Conselho Consultivo.

Art. 31º - As coisas depositadas e/ou abandonadas nos lugares de uso comum serão apreendidas e só serão devolvidas contra o pagamento de multa fixável pelo Síndico, ouvido o Conselho Consultivo, com prazo máximo de 90 dias, após esse prazo limite, a administração dará fim ao bem recolhido que melhor lhe couber, cabendo a transferência de todos os custos de remoção ao condômino que der o motivo.

IX – DO SEGURO

Art. 32º - manter-se-á o condomínio, sob seguro, abrangendo unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio e outros riscos que possam causar destruição parcial ou total, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Art. 33º - As indenizações, liquidações, como de igual forma as desapropriações havidas e que, eventualmente, não sejam empregadas na edificação, por decisão unânime dos condôminos, serão repartidas entre eles, na proporção de suas frações ideais.

X – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 34º - Na primeira Assembléia Geral, após a eleição do Síndico, será votado o Regulamento Interno a que alude o § 3º do Art. 5º desta Convenção e aprovado por maioria absoluta.

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Art. 35º - A presente Convenção obriga as partes, seus herdeiros e/ou sucessores, a bem e fielmente cumpri-la, ficando eleito o foro da Comarca de Cachoeirinha/RS, a fim de que sejam dirimidas todas as questões exsurgentes desta Convenção.

ASSIM, justos e convencionados, firmam o presente instrumento, rubricando todas as suas folhas. Cachoeirinha, 10 de novembro de 2016. ___________________________________ Síndico : Conselheiro 1: Conselheiro 2: Conselheiro 3: