TERMO DE CONCLUSÃO
Em 20 de março de 2018, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito, Dr. Douglas Iecco Ravacci.
Eu, _______________ (Andrea Sanches Rodrigues), Assistente Judiciário, subscrevi.
SENTENÇA Processo Digital nº: 1059223-67.2014.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Indenização por Dano Moral
Requerente: Marcia Nunes Gomes e outro
Requerido: CEMEK CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA
Justiça Gratuita Juiz(a) de Direito: Dr(a). Douglas Iecco Ravacci
Vistos.
Marcia Nunes Gomes e João Gomes Costa ajuizaram ação contra Cemek Construções e Empreendimentos Ltda, alegando ter firmado contrato para aquisição do imóvel
descrito na inicial, cujo prazo para entrega do imóvel se esgotou em Maio/2013, que restou descumprido, uma vez que a entrega ocorreu em 30/05/2014. Discordaram da cobrança de valores relativos à corretagem imobiliária e SATI, valores que totalizaram a importância de R$ 9.108,69, em razão da inexistência de intermediação, já que a comercialização ocorreu no stand de vendas da ré, cujo ônus do pagamento deve ser atribuído à parte vendedora, entendendo tratar-se de venda casada. Afirmaram a existência da cláusula de tolerância de 180 dias, a qual entendem abusiva pela desvantagem excessiva em desfavor da parte autora. Requereram a condenação da ré em indenizar os danos morais e materiais (lucros cessantes) sofridos e a restituição dos valores pagos a título de SATI e corretagem.
A ré ofertou contestação (fls. 209/228). Preliminarmente, pretendeu a denunciação da lide à empresa UP Grade Empreendimentos Imobiliários Ltda, pois foi responsável pelo recebimento de parte dos valores envolvidos na negociação e impugnou o benefício da Justiça Gratuita conferida aos autores. No mérito, alegou que, no momento do início das vendas, as obras já haviam se iniciado e que se encontravam de acordo com o cronograma das obras. Defendeu a ocorrência de diversos imprevistos como atraso na entrega de encomendas por prazo superior a
180 dias, invasão e furto de diversos materiais e questões burocráticas. Apontou que, neste período, arcou com valores relativos ao IPTU, condomínio de despesas de água e luz, além de ter procedido ao congelamento do saldo devedor, conforme constou no contrato. Afirmou a existência da intermediação de vendas e a inexistência de venda casada, tratando-se de cobrança legalmente admitida. Impugnou a existência de danos materiais e morais, uma vez que ocorreu a valorização do imóvel no período, bem como houve a aplicação de descontos contratuais.
Ofertada a réplica (fls. 315/355).
É o relatório. Decido.
Conheço diretamente do pedido, nos termos do art. 355, I do CPC.
Indefiro a denunciação à lide, uma vez que a ré agiu em conjunto com a litisdenunciada para a realização do negócio, com interesse comum de vendas das unidades imobiliárias, com objetivo comum de obtenção de lucro. Eventual direito da ré com relação a esta parte deve ser objeto de ação própria, em apartado, se o caso.
No tocante à impugnação à Justiça Gratuita, eis que foram juntados documentos comprobatórios da renda dos autores e a impugnação se mostrou vazia, motivada por mera presunção, inexistente qualquer apresentação de documentos, restando mantido o benefício.
No mérito, restou incontroverso que as rés se comprometeram a entregar o imóvel até maio/2013, com a possibilidade de prorrogação através de um prazo de tolerância de mais 180 dias, tendo como termo final o mês de novembro/2013.
Ocorre que a entrega das chaves se deu apenas em maio/2014 e as justificativas da ré configuram fortuito interno, incapaz de demonstrar a excludente de ilicitude necessária para o afastamento do direito dos autores.
No tocante à cláusula de tolerância, é certo que a estipulação de tolerância de 180 dias não se mostra abusiva, pois é praxe no mercado imobiliário e se justifica até para suprir os
eventos apontados pela ré e outros, que comumente podem ocorrer no andamento de uma obra, como as questões de alterações climáticas; problemas com ausência de mão-de-obra qualificada; ausência de materiais; questões burocráticas e etc.
Assim, prever um prazo de tolerância para encerramento de uma obra é perfeitamente factível. Entretanto, inaceitáveis as cláusulas que preveem situações com o fito de possibilitar a extensão indefinida do prazo de entrega das obras, sob pena de impor ao consumidor manifesta desvantagem. Entendimento diverso importa na transferência do ônus do negócio ao comprador, parte hipossuficiente na relação ora discutida.
O artigo 47 do CDC é bastante claro ao estabelecer que as cláusulas contratuais deverão sempre ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor; e o artigo 39, inciso XII, estabelece que é prática abusiva deixar a fixação de seu termo inicial a exclusivo critério do fornecedor. Assim, o atraso na entrega da obra não pode ser imputado ao caso fortuito que se alega em contestação, sobretudo porque o prazo foi fixado pela própria ré.
Quanto ao alegado pagamento de valores compensatórios, não se ignora que o contrato estipulou a aplicação de multa no percentual de 0,25% sobre o preço do contrato para o caso de descumprimento do prazo contratual, bem como a possibilidade da assunção pela ré das despesas propter rem e de consumo relativas à unidade ou congelamento do preço no período.
No entanto, observo que a multa ali prevista não mantém correlação com os direitos aqui perseguidos. A multa contratual configura penalidade pelo descumprimento da obrigação, inafastável o direito da parte autora a eventuais danos suportados em decorrência da mora.
Nesta esteira, os danos materiais sofridos pelos autores devem ser indenizados.
É cabível o pedido de indenização pelos lucros cessantes. O atraso na entrega de um imóvel importa em prejuízo pela mora, de forma isolada, pois impede a utilização do bem ou a utilização de seus frutos, em caso de locação do mesmo, no período em que a parte autora se encontrou afastada da contraprestação esperada, no momento acordado. Em qualquer das hipóteses, a impossibilidade de fruição do bem causa prejuízo material, desde o final do prazo de
tolerância até a efetiva entrega das chaves, que deve, à míngua de outro valor, equivaler a importância mais próxima ao valor locatício do bem, que deverá ser apurado em liquidação de sentença.
Os danos morais restaram evidenciados.
No caso em análise, o significativo atraso gerou expectativa indevida à parte compradora, que teve seus planos postergados, além da prorrogação estipulada em contrato, gerando- lhe insegurança e sofrimento que, por superarem o mero aborrecimento, posto que inviabilizada a finalidade da contratação por vários meses, dissabores estes que são aptos a gerar indenização.
A ofensa moral afeta o psiquismo, atinge a honra subjetiva e incide na alma, motivo pelo qual, nesse caso específico, não precisa ser comprovada por meios externos. Confira-se:
“Dano moral, exatamente porque moral, não se demonstra nem se comprova, mas se afere, segundo o senso comum do homem médio. Resulta por si mesmo da ação ou omissão culposa, in re ipsa, porque se traduz em dor, física ou psicológica, em constrangimento, em sentimento de reprovação, em lesão e ofensa ao conceito social, à honra, à dignidade. Dano moral, enquanto tal e porque não patrimonial, não se traduz em número.” (TJSP, Des. Silvia Rocha Gouvêa, Apelação nº 884.387-0/8)
No que tange ao quantum, a indenização por danos morais deve abranger, principalmente dois aspectos, quais sejam, a proporcionalidade e a razoabilidade da condenação em face do dano sofrido pela parte ofendida, bem como o caráter sancionatório e inibidor, o que implica o adequado exame das condições econômicas do ofensor e a exemplaridade como efeito pedagógico, mostrando-se compatível com o caso em apreço a importância correspondente a R$ 5.000,00 a cada autor.
Por fim, quanto aos valores relativos à intermediação das vendas, a questão se resolve pelas teses firmadas nos autos do Recurso Repetitivo, cadastrados sob o tema 938, no qual foram discutidas questões relativas à responsabilidade pelo pagamento das despesas de comissão
de corretagem e SATI- REsp. 1.551956/ SP e 1.599.511/ SP ( recursos paradigmas), com trânsito em julgado em 28/09/2016.
Assim, nos termos dos acórdãos paradigmas, firmaram-se as seguintes teses, para fins do artigo 1040, CPC/2015:
(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP);
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP);
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).
Depreende-se dos documentos juntados, em especial a proposta de compra (fls. 123) que os valores relativos à corretagem foram repassados ao autor e que integraram o custo final do contrato. O autor possuía prévia ciência do repasse referente ao pagamento do serviço executado, efetivamente prestado, tendo em vista a concretização do negócio, tratando-se a corretagem de valor que integra o preço do imóvel de qualquer ângulo que se observe, sendo ele pago diretamente pela parte autora ou passando pelas mãos da construtora/ incorporadora. Assim, descabido o pedido de restituição do valor de corretagem.
Com relação ao Serviço de Assessoria (SATI), embora conste o seu valor na proposta de compra, não há comprovação da existência de contratação do serviço ou mesmo de sua efetiva realização, o que se mostra necessário, ante o seu caráter facultativo.
processo, nos termos do art. 487, I do CPC. Condeno as rés a indenizar os lucros cessantes, cujo valor será apurado em liquidação de sentença; a indenizar os danos morais, na importância de R$ 5.000,00 atualizados desde esta publicação e acrescidos de juros de mora de 1% a.m. a contar da citação e a restituir o valor pago a título de taxa SATI (R$ 3.047,77), atualizado e com juros de mora de 1% a.m. a contar da data do pagamento. Pela ampla sucumbência, arcará a ré com a totalidade das custas processuais e com os honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Arcarãos os autores com honorários da parte contrária de 10% do pedido em que decaíram (comissão de corretagem) equivalente a R$ 606,09 devidamente atualizado desde setembro de 2010.
P.R.I.
São Paulo, 20 de março de 2018.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
