Laudo de Avaliação. Imóvel situado na Rua Sousa Caldas, 348 e 350, Brás, São Paulo - SP.

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Laudo de Avaliação

Imóvel situado na Rua Sousa Caldas, 348 e 350, Brás, São Paulo - SP.

Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada

Contratante: ADVOGADOS SANCHEZ & SANCHEZ

ASSOCIADOS.

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SÍNTESE DO TRABALHO

Solicitante: ADVOGADOS SANCHEZ & SANCHEZ ASSOCIADOS.

Endereço: Rua Sousa Caldas, 348 e 350, Brás, São Paulo -

SP.

Finalidade: Determinação do Valor de Mercado e Valor de

Liquidação Forçada.

Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III

Data: 16.03.2017

Resumodos valores:

Valor de Mercado: R$ 2.330.000,00*

Valor de Venda Forçada: R$ 1.600.000,00*

Obs.: *Não foi fornecida nenhuma documentação referente à área construída do imóvel e não foi possível realizar a medição do imóvel, pois a vistoria interna não foi permitida. A área construída foi obtida através de medições realizadas pelo “Google Earth”, conforme itens 3.5, 3.6, 3.7 e 3.8 do presente trabalho.

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Í N D I C E 1. OBJETO DA AVALIAÇÃO. 2. FINALIDADE. 3. VISTORIA. 4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO. 5. METODOLOGIAS EMPREGADAS. 6. TRATAMENTO DE DADOS.

7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.

8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.

9. CONCLUSÃO.

10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.

11. ENCERRAMENTO.

A N E X O S

1. Quadro de elementos comparativos, planilha de cálculo, fotografias e croqui de localização dos elementos comparativos.

2. Documentação do imóvel. 3. Questionário ambiental.

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1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.

1.1. O imóvel avaliando está classificado como sendo “Imóvel

Comercial”, localizado na Rua Sousa Caldas, 348 e 350, Brás, São Paulo - SP.

1.2. O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de

Avaliação pela empresa é o seguinte:

1.2.1. Vistoria do imóvel avaliando, bem como de suas

circunvizinhanças, colhendo os elementos e pesquisas necessárias para a sua elaboração.

1.2.2. Avaliação do imóvel em estudo, determinando o seu

valor de venda mediante as aplicações da NBR 14653 – Avaliação de bens – Parte 2 vigente até esta data, apresentando os resultados através do presente Laudo Técnico.

1.3. A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria interna

ao imóvel avaliando, bem como procedeu às necessárias diligências e estudos comparativos no sentido de apurar o seu justo valor.

1.4. Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases

para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados, embora evitando-se fundamentação muito prolixa dos dados coligidos e analisados.

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1.5. Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes da documentação oferecida à empresa estão corretas, que os títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas por terceiros são de boa fé e confiáveis.

1.6. A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal

ou de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções precipuamente estabelecidas em lei, código ou regulamento.

1.7. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne

aos defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de divisas e outros que não são objetos desta avaliação.

1.8. Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de

estudos ou investigações relacionadas à existência de contaminações do solo ou outros passivos ambientais, exceto a investigação cujos resultados são apresentados no questionário de avaliação ambiental anexo ao presente trabalho.

2. FINALIDADE.

Segundo informações prestadas pelo interessado, trata-se de uma avaliação com a finalidade de “Determinação do Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada”.

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3. VISTORIA.

3.1. Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao

imóvel avaliando, reproduzidas no ANEXO 02 do presente trabalho:

- Cópia da matrícula 27.581 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, onde consta registrado um prédio com área de terreno de 516,00m² e não consta a metragem da área construída. Documento datado de 15/04/2016.

- Cópia do boleto do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Exercício de 2017.

3.2. O imóvel objeto deste estudo e da presente avaliação foi

vistoriado no dia 10/03/2017, data em que fomos até o local para tentativa de vistoria interna, porém não foi possível. Conversamos com o Sr. Esteban, que nos informou que aluga o galpão do térreo desde dezembro de 2016, no local funciona uma empresa de confecção de vestuário. O mesmo nos informou que o pavimento superior trata-se de um apartamento e ao tocarmos o interfone ninguém nos atendeu.

3.3. Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos:

redes de água e esgoto, energia elétrica, iluminação pública, rede de telefone, pavimentação asfáltica, transporte coletivo e coleta de lixo.

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3.4. Identificação do imóvel:

Terreno:

Área: 516,00m² (conforme cópia da matrícula 27.581 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP);

Formato: Irregular; Topografia: Plana;

Situação: Meio de quadra.

Edificação:

Conforme vistoria, constatamos que o imóvel trata-se de um prédio composto por pavimento térreo e pavimento superior (na parte frontal), sendo que o térreo trata-se de um galpão ocupado por uma empresa de confecção de vestuário e o pavimento superior trata-se de um apartamento que aparentemente se encontra ocupado.

3.5. Não foram fornecidas as documentações referentes a área

construída do imóvel e conforme solicitado pelo interessado, a área construída deverá ser obtida através de medições realizadas pelo “Google Earth”.

3.6. Conforme informado, há um apartamento localizado no

pavimento superior da parte frontal do imóvel, portanto, para a obtenção aproximada da área construída, consideraremos que há dois pavimentos homogêneos na parte frontal do imóvel.

3.7. Seguem abaixo, imagens das medições obtidas através do

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Parte frontal do imóvel:

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3.8. Conforme imagens acima, obtivemos uma área construída de aproximadamente de 598,00m², sendo que há aproximadamente 250m² na parte frontal do imóvel, devido aos 02 pavimentos e aproximadamente 348m² de galpão na parte posterior.

3.9. Suas edificações apresentam regular estado de conservação,

idade aparente em torno de 20 anos e podem ser classificadas de acordo com o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – versão 2002” como sendo “Galpão Padrão Médio”.

3.10. O imóvel em estudo está localizado na Rua Sousa Caldas, na

quadra formada pelos seguintes logradouros: Rua Cachoeira, Rua Almirante Barroso e Rua Rio Bonito. Conforme imagem abaixo:

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3.11. Seguem abaixo, ilustrações fotográficas do imóvel em estudo:

Vista parcial frontal do imóvel em estudo Outra vista parcial frontal do imóvel em estudo

Mais uma vista parcial frontal do imóvel em estudo Outra vista parcial frontal do imóvel em estudo

Vista parcial da Rua Souza Caldas, no trecho onde se localiza o imóvel em estudo

Mais uma vista parcial da Rua Souza Caldas, no trecho onde se localiza o imóvel em estudo

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4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.

4.1. São Paulo é a sexta cidade mais populosa e décima quarta

cidade mais globalizada do planeta e sua região metropolitana, com mais de 20 milhões de habitantes, é a quarta maior aglomeração urbana do mundo, sendo o principal centro financeiro, corporativo e mercantil da América Latina.

4.2. O imóvel avaliando está localizado no bairro Brás, localizado na

região centro-leste do município de São Paulo, região muito conhecida no Brasil pelo comércio de roupas, especialmente nas imediações do Largo da Concórdia e da Rua Oriente. Região atendida pela Linha 3 (Vermelha) do Metrô de São Paulo e pelas linhas 10, 11 e 12 da CPTM.

4.3. O bairro trata-se de uma região com ocupação predominante

comercial, nas vias constatamos a predominância de imóveis comerciais, compostos por prédios e galpões comerciais, em

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geral de médio padrão construtivo e idade aparente em torno de 15 a 25 anos.

4.4. Os principais acessos à microrregião do imóvel em estudo são:

Marginal Tietê, Avenida Cruzeiro do Sul, Avenida do Estado, Avenida Rangel Pestana, Rodovia Presidente Dutra e Avenida Salim Farah Maluf.

4.5. O imóvel avaliando dista aproximadamente 1,2 km da Marginal

Tietê, uma importante via de tráfego, interligando as regiões oeste, norte e leste da cidade, ligando a região da Lapa à região da Penha, sendo uma via de acesso às rodovias Castelo Branco, Anhanguera, Bandeirantes, Presidente Dutra, Fernão Dias e Ayrton Senna e ao Aeroporto Internacional de São Paulo-Guarulhos.

4.6. Conforme exposto anteriormente o imóvel em estudo trata-se de

um prédio composto por pavimento térreo e superior (em sua IMÓVEL

Rod. Presidente Dutra Av. Cruzeiro do Sul

Av. do Estado

Av. Salim Farah Maluf Marginal Tietê

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parte frontal), com formato irregular e topografia plana, possuindo apenas uma frente para a Rua Rio Bonito, possuindo área de terreno de 516,00m², conforme cópia da matrícula 27.581 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP e área construída de aproximadamente 598,00m², conforme medições realizadas através do “Google Earth”.

4.7. Nos últimos anos e notadamente nos últimos meses ocorreu

severo enfraquecimento no setor imobiliário e consequentemente redução de investidores no segmento de empreendimentos de base imobiliária (industrial, comercial e residencial). Some-se a isto atual conjuntura socioeconômica. Os sinais de recessão são evidentes e os potenciais investidores e compradores estão reticentes em promover novos investimentos de modo geral, desta forma há acentuada redução na velocidade de venda de imóveis nos mais variados setores.

4.8. Não foram realizados estudos específicos relativos à verificação,

sondagens ou outras pesquisas relacionadas à presença ou não de contaminação ambiental do imóvel avaliando, pois não se trata do objeto do presente trabalho. Conforme consulta na lista de áreas contaminadas da CETESB/SP verificamos que não há nenhum registro de que o imóvel em estudo esteja contaminado, porém o imóvel em estudo trata-se de uma indústria têxtil que é passivo a contaminações e ainda está em uma região onde há varias outras indústrias têxteis.

4.9. Cabe salientar que a presente avaliação não contempla a

realização de sondagens de solo, estudos específicos, consultas a órgãos ambientais ou outras análises neste segmento. Desta

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forma, não pode ser descartada a hipótese de que exista contaminação ambiental e/ou passivos ambientais.

4.10. O valor apresentado no presente estudo considera a hipótese de

que não há contaminação ambiental e os valores atribuídos não contemplam máquinas, tanque, reservatórios ou quaisquer outros equipamentos, referem-se apenas às parcelas de terreno.

4.11. Atualmente é média a oferta e baixa a procura por imóveis no

segmento de mercado do imóvel em estudo.

4.12. Tendo em vista o exposto anteriormente, atribuímos baixa

liquidez ao imóvel em estudo.

5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.

5.1. Para a determinação do justo, real e atual valor do imóvel ora

avaliando, valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliativa, bem como das Normas para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE.

5.2. Nas avaliações existem, fundamentalmente, quatro métodos

básicos de avaliação:

o comparativo de dados de mercado. o do custo.

o da capitalização da renda. o método evolutivo.

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5.3. O método comparativo de dados de mercado consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No processo comparativo, a comparação entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e adaptando-se as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de transposição, de profundidade, de testada, de depreciação e outros.

5.4. O método do custo – substituição ou reprodução, baseia-se

essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de encargos.

5.5. O método da capitalização da renda apura o valor do imóvel pela

capitalização da renda real ou prevista líquida, como se fosse aplicada no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações das taxas empregadas apresentam grande variação dos valores obtidos, este método é particularmente indicado para controle dos demais.

5.6. O método evolutivo consiste na conjugação de métodos, a partir

do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias devidamente depreciados.

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5.7. No caso vertente, o método mais recomendável seria o evolutivo, com a composição de dois métodos é:

5.7.1. O comparativo de dados de mercado, para a apuração

do valor básico unitário de metro quadrado de terreno, cuja avaliação foi feita segundo o critério do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização ou desvalorização, em consonância com as Normas para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. Para tanto procedeu-se uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias desta região.

5.7.2. O método do custo – substituição ou reprodução,

baseia-se esbaseia-sencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de encargos.

5.8. Será utilizado o método do Tratamento por Fatores, que consiste

em transformar as características do imóvel avaliando e dos elementos comparativos em fatores, possíveis de serem relacionados. Serão utilizados 6 elementos comparativos, e os seguintes fatores de homogeneização:

Oferta: Em um mercado imobiliário de

concorrência normal, via de regra, os valores de oferta, nem sempre, são os valores que, efetivamente, os imóveis são negociados. Em geral existe margem para negociação. Prevendo

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esta situação a NBR 14.653-2 permite a aplicação do “fator oferta” ou “fator fonte”, que consiste na aplicação de um desconto de 15% sobre os valores de oferta dos elementos comparativos, para que o resultado da avaliação reflita exatamente o valor de negociação do imóvel em estudo e não seu valor de oferta.

Fator Índice Fiscal: Também conhecido como “fator de

transposição”, consiste em atribuir índices aos logradouros onde estão localizados os imóveis (tanto o avaliando quanto os elementos comparativos), de forma que estes índices reflitam a valorização do logradouro na região onde estão localizados os imóveis.

Fator Topografia: Relaciona a topografia do imóvel

avaliando com topografia dos elementos comparativos.

Fator Frente: Relaciona a testada do imóvel

avaliando com as testadas dos elementos comparativos.

Fator profundidade: Relaciona a profundidade do imóvel

avaliando com as profundidades dos elementos comparativos.

Fator área: Normalmente, imóveis com áreas

construídas pequenas tendem a apresentar valores unitários de locação maiores e imóveis com áreas

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construídas elevadas tendem a apresentar valores unitários de locação menores. Para relacionar este efeito é utilizada a seguinte fórmula:

Far = (Ap/Aa)n, onde: Far = Fator área;

Ap = área do elemento comparativo; Aa = área do imóvel avaliando;

n = coeficiente de ponderação da área, sendo este igual a 0,125 quando a diferença entre as áreas for superior a 30% da área do imóvel avaliando e igual 0,25 quando a diferença entre as áreas for inferior a 30% da área do imóvel avaliando.

5.9. Todos os fatores utilizados no calculo, participam da análise

matemática com 100% de peso, tendo em vista que todos são referentes ao terreno e o mesmo é avaliado pelo método comparativo.

5.10. As próprias peculiaridades do imóvel avaliando, desaconselham o

emprego de quaisquer outros métodos avaliativos, ainda que só a título de verificação.

6. TRATAMENTO DE DADOS.

6.1. A pesquisa abrangeu 6 elementos comparativos que participaram

efetivamente do cálculo do valor do imóvel, constantes da tabela do ANEXO 01, coletados entre os dias 13/03 e 14/03/17.

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8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.

8.1. A seguir procederemos à determinação do valor de venda do

imóvel. Determinaremos os valores a partir dos dados fornecidos pelo contratante, informações obtidas na pesquisa de mercado e com base em hipótese adotadas e justificadas.

8.2. Para efeito de cálculo utilizaremos área de terreno de 516,00m²,

conforme cópia da matrícula 27.581 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP e área construída de aproximadamente 598,00m², conforme medições realizadas através do “Google Earth”.

8.3. Conforme planilha de cálculo constante no ANEXO 01 do

presente trabalho, o valor total do imóvel é de:

Vi = R$2.327.301,97

(Dois milhões, trezentos e vinte e sete mil, trezentos e um reais e noventa e sete centavos)

Ou, em números redondos:

Vi = R$ 2.330.000,00*

(Dois milhões e trezentos e trinta mil reais)

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*Não foi fornecida nenhuma documentação referente à área construída do imóvel e não foi possível realizar a medição do imóvel, pois a vistoria interna não foi permitida. A área construída foi obtida através de medições realizadas pelo “Google Earth”, conforme itens 3.5, 3.6, 3.7 e 3.8 do presente trabalho.

8.4. Valor de venda forçada do imóvel:

Em se tratando de valor e, em face de atual conjuntura econômica que atravessa o país, mesmo mostrando estabilidade, a liquidez de um imóvel com estas características oferece um prazo maior, e assim é oportuno caracterizar a diferença fundamental entre VALOR DE VENDA FORÇADA E VALOR DE MERCADO.

Quando falamos de valor de mercado, nos referimos à quantia mais provável pela qual um determinado bem seria transacionado em um mercado livre, dentro de um prazo plausível com concorrência perfeita, tendo o vendedor e o comprador bons conhecimentos acerca desse bem e desse mercado.

Já o valor de venda forçada é a quantia em dinheiro paga pela propriedade sob condições imediatas e existentes numa determinada data.

Portanto, atualmente o preço de venda é inferior ao valor de mercado, principalmente levando-se em consideração as observações expostas no item “Diagnóstico de Mercado” do presente trabalho, podendo o signatário estimar em até 31%

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(trinta e um por cento) menor, resultando para a avaliação em questão:

Vi = R$ 2.327.301,97 x 0,61 = R$1.601.746,05

Ou, em números redondos:

Vi = R$ 1.600.000,00*

(Um milhão e seiscentos mil reais)

O percentual de desconto de 31% (fator de liquidez igual a 0,69), para a determinação do valor de liquidez, foi determinado considerando um prazo para comercialização de 2,90 anos e taxa anual de desconto correspondente à taxa Selic, atualmente igual a 13,75% ao ano.

O percentual, portanto, será igual a:

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9. CONCLUSÃO.

9.1. Face a todas as considerações expostas nos itens anteriores e as

características do imóvel avaliando, temos que o valor de mercado do imóvel em estudo é de:

Vi = R$ 2.330.000,00*

(Dois milhões e trezentos e trinta mil reais)

Valor válido para a data da presente avaliação – Março/17

9.2. Conforme exposto em 8.4 do presente trabalho, o valor de

liquidação forçada do imóvel é igual a:

Vi = R$ 1.600.000,00*

(Um milhão e seiscentos mil reais)

Valor válido para a data da presente avaliação – Março/17

*Não foi fornecida nenhuma documentação referente à área construída do imóvel e não foi possível realizar a medição do imóvel, pois a vistoria interna não foi permitida. A área

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construída foi obtida através de medições realizadas pelo “Google Earth”, conforme itens 3.5, 3.6, 3.7 e 3.8 do presente trabalho.

10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.

10.1. A empresa atesta que a presente avaliação obedeceu

criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais:

10.1.1. Os honorários profissionais da empresa, não estão

sujeitos às conclusões deste Laudo de Avaliação.

10.1.2. A empresa não tem no presente, nem contempla para o

futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação.

10.1.3. A empresa não tem nenhum interesse ou inclinação

pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo de Avaliação.

10.1.4. No melhor conhecimento e crédito da empresa, as

análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.

10.1.5. A presente avaliação e o respectivo Parecer Técnico

foram elaborados com a estrita observância dos postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP (Resolução 205 de 20 de setembro de 1.971).

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10.1.6. O presente Laudo de Avaliação foi elaborado pelo

signatário e ninguém a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e conclusões.

11. ENCERRAMENTO.

11.1. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo

de Avaliação que é composto por 25 (vinte e cinco) folhas impressas por computador apenas de um lado, todas numeradas e devidamente rubricadas, sendo a última datada e assinada, mais 3 (três) anexos, também rubricados pelo signatário.

11.2. A empresa coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para os

esclarecimentos que se fizerem necessários.

Santo André, 16 de março de 2017

GALACHE ENGENHARIA LTDA.

CGC n.º 02.358.652/0001-28 CREA 1009817

ENG.º TALES R. SÁNCHEZ GALACHE Diretor-Técnico

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ANEXO 01

QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS, PLANILHA DE CÁLCULO, FOTOGRAFIAS E MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS.

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ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02

ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04

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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

01 IMÓVEL 02 05 04 03 06

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ANEXO 02

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(35)

(36)

(37)

(38)

(39)

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ANEXO 03

LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1

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1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL

1.1. Identificação do Imóvel:

1.2. Endereço: Cidade: UF:

1.3. Uso atual do imóvel: Uso pretendido:

1.4. Coordenadas Geográficas: 1.5.

2.

2.1.

Citar as fontes consultadas: Orgão Ambiental Estadual: Orgão Ambiental Municipal:

2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia.

Quando? 2.3.

Citar as fontes consultadas: Orgão Ambiental Estadual: Orgão Ambiental Municipal:

3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO

3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:

Rua Sousa Caldas, 348 e 350, Brás São Paulo Comercial

Outros. Descrever: Indústria Têxtil. Fontes de Informação:

Observações e/ou justificativa:

As informações foram obtidas de forma visual.

O imóvel em estudo trata-se de uma indústria têxtil que é passivo a contaminações e ainda está em uma região onde há varias outras indústrias têxteis.

Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível.

Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água.

Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?

Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?

Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).

CETESB - SP

Passado Presente Ocorrências no imóvel

Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga?

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1

Imóvel Comercial

SP Comercial

Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.

Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 6, indicando “sim” na pergunta 6.1. 23°31'55.5"S 46°36'33.7"O

Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I.

IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO

O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).

CETESB - SP

Data 16/03/17

Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento.

Não Sim

Não Sim. Que tipo?

Não existe lista pública de áreas contaminadas

Não

Não existe lista pública de áreas contaminadas

Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?

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3.2.

3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como:

4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL

4.1.

5.

Foi utilizado busca junto ao site da CETESB-SP, de áreas contaminadas entorno do imóvel. Fontes de Informação:

As informações foram obtidas de forma visual.

Observações e/ou justificativa: O imóvel em estudo trata-se de uma indústria têxtil que é passivo a contaminações e ainda está em uma região onde há varias outras indústrias têxteis.

Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: Outros. Descrever:

Têxtil. Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:

Comércio. Que tipo: Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:

Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Indústrias. Quais? Indústria Têxtil.

Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins:

Passado Presente Uso do imóvel

Fontes de Informação: As informações foram obtidas de forma visual. Foi observada alguma atividade desativada no

entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.?

Não.

Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.

Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério.

Observações e/ou justificativa: O imóvel em estudo trata-se de uma indústria têxtil que é passivo a contaminações e ainda está em uma região onde há varias outras indústrias têxteis.

Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:

Outros. Descrever:

Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.

Existe Informação

não acessível Atividade

No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.?

* Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel.

Caso afirmativo, indicar:

Indústrias. Quais? Nobletec Têxtil, Ilha de Verão, Indústria Têxtil Brasil, entre outros.

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6. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1. 6.2. 6.3. 7. 7.1.

7.2. Indícios de Contaminação na Vizinhança:

ANEXO I

Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e/ou passado), conforme disponibilidade. Nome do Responsável pelo preenchimento

Galache Engenharia Ltda Nome da Empresa representada

Assinatura do Responsável pelo preenchimento

02.358.652/0001-28 CNPJ da empresa representada

RESUMO:

Indícios de Contaminação no Imóvel:

Na região do imóvel há varias indústrias têxteis, oficinas mecânicas, depósitos de materiais de contruções, entre outros imóveis potenciais contaminantes.

O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco.

Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.

O imóvel em estudo trata-se de uma indústria têxtil que é passivo a contaminações.

Tales Rogério Sánchez Galache

Não Sim

Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:

Não Sim

Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:

(45)

SITUAÇÃO 1

SITUAÇÃO 2

ANEXO II

Imóveis a serem Levantados IMÓVEL AVALIANDO Im óv ei s a se re m L ev an ta d os Im óv ei s a se re m L ev an ta d os

Imóvel a ser levantado

Im óv ei s a se re m L ev an ta d os

Imóveis a serem Levantados IMÓVEL AVALIANDO Im óv ei s a se re m L ev an ta d os

Imóveis a serem Levantados Imóvel a ser levantado

(46)

SITUAÇÃO 3

SITUAÇÃO 4

ANEXO II

Imóveis a serem Levantados IMÓVEL AVALIANDO Im óv ei s a se re m L ev an ta d os

Imóveis a serem Levantados

Imóvel a ser levantado Imóvel a ser levantado

IMÓVEL AVALIANDO Im óv ei s a se re m L ev an ta d os

Imóvel a ser levantado _{Imóvel a ser levantado}

Imóvel a ser levantado Imóvel a ser