LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Local do Imóvel:

Unidade Residencial (Flat) n° 1.716 Condomínio Edifício

Quadra Ibirapuera Intelligent Flat Avenida Ibijaú, n° 364

Bairro de Moema – São Paulo – SP

Lat.: ‐23°36’22”S Long.: ‐46°39’54”O

Finalidade da Avaliação:

Apuração de Valor de Venda

Solicitante:

Hasta Vip Alienações Públicas Ltda.

CNPJ Nº 24.766.265/0001‐63

Grau de Fundamentação:

Grau II da NBR 14.653‐2

Número do Laudo:

C H 9 4 1‐X J H L H‐Z S P W T‐B X I P K

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CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

VALOR DE VENDA (VV 1):

O valor de mercado sugerido para venda do imóvel objeto da Matrícula Imobiliária n° 116.806 do 14° Cartório de Registro de Imóveis da Capital – SP, referente a unidade residencial (flat) n° 1.716, localizado no 7° andar do EDIFÍCIO QUADRA IBIRAPUERA INTELLIGENT FLAT, situado na Avenida Ibijaú, n° 364, esquina com a Avenida Ibirapuera, no bairro de Moema, no 24° Subdistrito – Indianópolis, contendo a área privativa de 37,11 m²,

área real comum de divisão não proporcional de 10,00 m² correspondente

a uma vaga de garagem localizada no subsolo do edifício, mais a área real comum de divisão proporcional de 43,60 m², perfazendo a área total de 90,71 m², correspondendo‐lhe uma fração ideal de 0,4828% no terreno condominial, é de:

Valor de Venda:

R$ 371.000,00

(trezentos e setenta e um mil reais)

Ref. mês de Agosto de 2019

Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de flats residenciais, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel.

Nossa pesquisa se focou na região do próprio condomínio, onde foram coletadas seis ofertas comparativas análogas ao imóvel avaliado cujos preços por metro quadrado de área útil variavam entre R$ 9.655,17 e R$

7.310,34. Aplicando‐se fator de oferta, referente a elasticidade e negociação, concluiu‐se por um valor médio de R$ 8.400,00 por metro quadrado de área útil como o mais adequado à realidade do mercado imobiliário.

VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMED IATA (VV 2):

Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o caso de venda em leilões. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel num prazo de 12 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo:

n: nú mero de m es es = 12 meses

i: média r ent ab ili dade de apl ic aç õe s fi nanceiras = 1 , 0%

VV 2 = R $ 371 .000 ,00 x (1/ (1 +0,0 1))^{1 2} VV 2 = R $ 3 71. 000, 00 x 0 ,887

V = R$ 329.077,00 ou R$ 329.000,00

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Tem por objeto o presente laudo de avaliação sugerir, através de metodologia adequada, o valor de venda para o imóvel objeto da Matrícula Imobiliária n° 116.806 do 14° Cartório de Registro de Imóveis da Capital – SP, referente a unidade residencial (flat) n° 1.716, localizado no 7° andar do EDIFÍCIO QUADRA IBIRAPUERA INTELLIGENT FLAT, situado na Avenida Ibijaú, n°

364, esquina com a Avenida Ibirapuera, no bairro de Moema, no 24° Subdistrito – Indianópolis, contendo a área privativa de 37,11 m², área real comum de divisão não proporcional de 10,00 m² correspondente a uma vaga de garagem localizada no subsolo do edifício, mais a área real comum de divisão proporcional de 43,60 m², perfazendo a área total de 90,71 m², correspondendo‐

lhe uma fração ideal de 0,4828% no terreno condominial.

A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos básicos:

a) A localização do imóvel no município.

b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na região.

c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores imobiliários que influenciam no valor do imóvel.

d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653‐1 e 14653‐2 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e das recomendações técnicas do IBAPE Nacional ‐ Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias.

Cumpre‐nos informar que toda a documentação e informações referentes ao imóvel foram baseadas na documentação imobiliária fornecida, não sendo consideradas eventuais restrições que não sejam de nosso conhecimento.

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com as informações fornecidas e visando caracterizar o objeto desta avaliação, constatamos em vistoria datada de 15/08/2019 que o imóvel possui as seguintes características básicas:

2.1. Localização:

O imóvel localiza‐se na Zona Urbana do município de São Paulo, bairro de Moema, subdistrito de Jabaquara, na quadra formada pela Avenida Ibijaú e Avenida Ibirapuera, a qual o imóvel avaliado faz frente, Alameda Arapanés e Avenida Aratás. De acordo com o Sistema de Coordenadas UTM, o imóvel localiza‐se a ‐23°36’22”S e ‐46°39’54”O.

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2.2. Uso do imóvel:

Conforme vistoria ao local, o imóvel avaliado trata‐se de um apartamento tipo flat para ocupações periódicas que consiste na Unidade Autônoma n° 1.716 do 7° andar do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent Flat. No momento de nossa vistoria, o imóvel encontrava‐se ocupado por locações periódicas, seguindo a tendência de uso do imóvel.

2.3. Documentação e dados legais do imóvel:

De acordo com a documentação apresentada pela contratante, o imóvel é formado pela Matrícula Imobiliária n° 116.806 do 14°

Cartório de Registro de Imóveis da Capital, conforme documento juntado no ANEXO 01. O imóvel possui a seguinte descrição tabular:

Fotografia 01 – Localização do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent Flat (em amarelo), onde se localiza a unidade autônoma 1.716, objeto desta avaliação.

Consta que o imóvel objeto da avaliação está cadastrado junto à Prefeitura do Município de São Paulo para fins de lançamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sob n° 041.184.0038‐3.

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2.4. Características da Unidade Autônoma e do Condomínio:

2.4.1. Dimensões e disposições da unidade autônoma:

De acordo com o item anterior, o imóvel possui área área privativa de 37,11 m², área real comum de divisão não proporcional de 10,00 m² correspondente a uma vag a de garagem localizada no subsolo do edifício, mais a área real comum de divisão proporcional de 43,60 m², perfazendo a área total de 90,71 m². Ainda com relação à descrição da unidade, importante ressaltar que a mesma possui vista para o setor noroeste do empreendimento, que corresponde a frente com a Avenida Ibijaú. Cada andar possui 16 unidades autônomas distintas. Em nossa vistoria, constatamos que cada unidade padrão do empreendimento possui a seguinte disposição básica:

 Unidade 1.716:

 Quarto (conjugado com Sala);

 Cozinha;

 Sacada;

 01 W.C.;

2.4.2. Características do Condomínio:

A área comum do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent

Flat possui a seguinte disposição e características relevantes:

 05 elevadores (03 sociais e 02 de serviços);

 Salão de Café / Restaurante;

 Espaço para reuniões;

 Sala de Ginástica na cobertura;

 Piscina na cobertura;

 03 subsolos com vaga de garagem;

 Quadra de Squash (térreo);

 Área Gourmet;

 Recepção.

2.4.3. Infraestrutura e características da região:

A região onde se localiza o imóvel possui infraestrutura compatível com as áreas urbanas bem localizadas, possuindo todos os melhoramentos e infraestruturas compatíveis com as áreas co m urbanização consolidada, com todos os melhoramentos públicos. A região possui característica predominantemente comercial e residencial de médio e alto padrão, com áreas comerciais se desenvolvendo nas principais vias do entorno. O condomínio se localiza ás margens da Avenida Ibirapuera. Além de o local ser servido por várias linhas de ônibus, também se situa a aproximadamente 500 metros da Estação Eucaliptos e Moema (linha 05 – Lilás do Metrô).

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2.4.4. Restrições de uso e ocupação e aproveitamento do imóvel:

De acordo com a Lei Municipal n° 16.402 de 22 de março de 2016 (Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo), atualmente o imóvel avaliado é integrante da chamada Zona Eixo da Transformação e Estruturação Urbana – ZEU, que são porções do território em que pretende promover usos residenciais e não residenciais com densidades demográfica e construtiva altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos de modo articulado ao sistema de transporte público coletivo.

2.5. Aproveitamento do imóvel:

Conforme citado anteriormente, o imóvel trata‐se de unidade autônoma em condomínio com perfil residencial e dadas as suas características bem definidas, as possíveis alternativas de uso do imóvel a curto e médio prazo se restringem ao uso atual.

3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no presente laudo, bem como exemplificar as características básicas da área objeto desta avaliação, procedemos levantamento fotográfico no local em 15/08/2019. Neste levantamento demos ênfase ás características físicas do imóvel avaliado e do condomínio em que se situa.

Fotografia 02 – Vista do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent Flat junto ao alinhamento das Avenidas Ibijaú e Ibirapuera.

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Fotografia 03 – Aspecto do acesso ao Geral do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent Flat junto à Avenida Ibijaú.

Fotografia 04 – Aspecto do acesso aos subsolos de garagem.

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Fotografia 05 – Aspecto da área comum do Condomínio Edifício Quadra

Ibirapuera Intelligent Flat.

Fotografia 06 – Aspecto da área comum do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent Flat.

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Ibirapuera Intelligent Flat (área Gourmet).

Fotografia 08 – Aspecto da área comum do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent Flat (quadra de Squash).

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Ibirapuera Intelligent Flat (elevadores sociais).

Fotografia 10 – Aspecto da área comum do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent Flat (elevadores de serviço).

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Fotografia 11 – Aspecto da piscina (cobertura).

Fotografia 12 – Aspecto da sala de ginástica (cobertura).

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Fotografia 13 – Aspecto da área comum no 7° andar (corredor).

Fotografia 14 – Aspecto da área privativa da unidade 1.716.

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Fotografia 15 – Aspecto da área privativa da unidade 1.716 (sacada).

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Fotografia 18 – Vista da Avenida Ibirapuera a partir da sacada da unidade 1.716.

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4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação, foram observados e analisados os seguintes itens:

4.1. Valor da Unidade Autônoma (V_{U A}):

Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel. Nossa pesquisa se focou na região do próprio condomínio, onde foram coletadas ofertas com características análogas ao imóvel avaliado. Além do valor unitário das ofertas obtidas através da área útil privativa dividida pelo valor da oferta, outros aspectos foram considerados quanto à determinação deste valor:

a) Nas ofertas imobiliárias incidem descontos em virtude da oferta, procura e negociação. Este critério foi considerado nesta avaliação pelo fator “OFERTA”, com fator de 0,90.

Fatores do imóvel Avaliado:

Oferta: 1,00

Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de venda, que culminou no seguinte relatório de avaliação:

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Pesquisa de Flats

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ELEMENTO COMPARATIVO 01

End ereço / L ocali zação:

Fl at – Avenida Ib ir apuera

Á r e a Út i l M² 31, 00 m²

Va lor :

R $ 3 70.0 00,0 0

Fo nt e de Infor maçã o:

Curc ia Im óveis Te l. (011 ) 26 13‐07 13

Fa t ores : O f er t a: 0,9 0

(18)

Fl at – Rua Bor ges L agoa

Á r e a Út i l M² 25, 00 m²

Va lor :

R $ 3 00.0 00,0 0

D R Im óve is

Te l. (011 ) 35 28‐33 21

Fa t ores : O f er t a: 0,9 0

(19)

Á r e a Út i l M² 41, 00 m²

Va lor :

R $ 4 80.0 00,0 0

Só Fl ats Imó veis Te l. (011 ) 30 59‐08 46

Fa t ores : O f er t a: 0,9 0

(20)

Á r e a Út i l M² 30, 00 m²

Va lor :

R $ 3 30.0 00,0 0

D R Im óve is

Te l. (011 ) 35 28‐33 21

Fa t ores : O f er t a: 0,9 0

(21)

Fl at – Avenida J am ar is

Á r e a Út i l M² 37, 00 m²

Va lor :

R $ 3 90.0 00,0 0

Fa t ores :

O f er t a: 0,9 0

(22)

Á r e a Út i l M² 27, 00 m²

Va lor :

R $ 3 20.0 00,0 0

Fa t ores :

O f er t a: 0,9 0

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Relatório de Avaliação

(software Avalurb 5.1)

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Valienge Consultoria Ltda

1/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 V.Hom.(R$/m2) 1 ^370.000,00 ^31,00 ^11.935,48 ^0,90 ^10.741,94 2 ^300.000,00 ^25,00 ^12.000,00 ^0,90 ^10.800,00 3 ^480.000,00 ^41,00 ^11.707,32 ^0,90 ^10.536,59 4 ^330.000,00 ^30,00 ^11.000,00 ^0,90 ^9.900,00 5 ^390.000,00 ^37,00 ^10.540,54 ^0,90 ^9.486,49 10.666,67 0,90

11.851,85 27,00

320.000,00 6

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1:^Oferta

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident: FLAT IBIRAPUERA Tipo:Laudo completo Solicitante: HASTA VIP

Lograd.: AVENIDA IBIJAÚNA 364 Complemento: UNIDADE 1716

MOEMA

Bairro: Cidade: SÃO PAULO Estado: São Paulo

Nº:

(25)

2/8

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras (Ud):

Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/m2):

Maior valor homogeneizado (R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):

Número de intervalos de classe (Ud):

Amplitude de classe (R$/m2):

Amplitude total (R$/m2):

Média aritmética (R$/m2):

Mediana (R$/m2):

Desvio médio (R$/m2):

Desvio padrão (R$/m2):

Variância (R$/m2) ^ 2:

6 5 9.486,49 10.800,00 62.131,67

4 328,38 1.313,51

10.355,28 10.601,63 441,357171 536,506045 287.838,736198

___________________________________________________________________________________________

Onde:

a) Grau de liberdade = N - 1:

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n)

e) Amplitude de classe = At / Ni

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados;

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados.

Sendo:

N = Número de amostras.

At = Amplitude total;

Sendo:

Ni = Número de intervalos de classe.

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N) Sendo:

N = Número de Amostras.

(26)

3/8

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MAIOR valor =

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MENOR valor =

1,73

0,8289 1,6194

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

CV = Coeficiente de Variação ( % ) =5,18

g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +...+ | V(n) - M | ) / N Sendo:

h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N ] / (N-1) } Sendo:

i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N ] / (N-1) V(n) = Valores homogeneizados;

M = Média Aritmética;

Vh(n) = Valores homogeneizados;

Sendo:

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras;

2 2 2 2 2 1/2

2 2 2 2 2

Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).

Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.

(27)

4/8

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança (%) = 80

TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,476 Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =

Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 ) Sendo:

Valor unitário arbitrado (R$/m2) =

10.031,99

10.678,56

Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

37,11 10.000,00

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) = Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =

3,12 3,12 Estimativa de tendência central (R$/m2) = 10.355,28

371.100,00

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) = Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =

2 3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

trezentos e setenta e um mil, cem reais

VALOR DA UNIDADE 1716: R$ 371.000,00 (trezentos e setenta e um mil reais)

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) = Estimativa de tendência central (R$/m2) =

LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =

________________________________________________________________________________________

8.801,99 10.355,28

11.908,57

(28)

5/8

Classe

1 2 3 4

De:

9.486,49 9.814,86 10.143,24 10.471,62

INTERVALO Até

9.814,86 10.143,24 10.471,62 10.800,00

Freq.

1 1 0 4

---

___________I

9) GRÁFICOS:

A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))

F

15

10

5

0 1 2 3 4 5 6 C