EBITDA do 1T09 da Even cresceu 91% em relação ao
1T08, atingindo R$31,4 milhões
Encerramos o trimestre com o caixa de R$288,0 milhões.
São Paulo, 12 de maio de 2009 – A Even Construtora e Incorporadora S.A. – EVEN
(Bovespa: EVEN3), uma das maiores incorporadoras e construtoras do Brasil, com foco nos empreendimentos comerciais e residenciais para os públicos acessível, emergentes, de classes média e média-alta, anuncia seus resultados do primeiro trimestre de 2009 (1T09). As informações financeiras e operacionais a seguir, consolidadas, exceto onde indicado o contrário, são apresentadas em Reais (R$).
Contato RI Dany Muszkat Diretor de RI Ariel Mizrahi Analista de RI Tel.:+55 (11) 3377-3777 Fax:+ 55 (11) 3377-3780 ri@even.com.br www.even.com.br/ri Teleconferência – 1T09 Data: 13 de maio de 2009. Português 15h00 (Horário de Brasília) 14h00 (Horário de Nova Iorque) Tel.: + 55 (11) 2188-0188 Replay: + 55 (11) 2188-0188 Código: EVEN
Inglês
13h00 (Horário de Brasília) 12h00 (Horário de Nova Iorque) Tel.: +1 (973) 935-8893 Replay: +1 (706) 645 9291 Código: 94785878 Webcast Portugês: http://webcast.mzdp.com.br/publico.aspx?cod plataforma=718 Webcast Inglês: http://webcast.mzdp.com.br/publico.aspx?cod plataforma=719 Cotação Fechamento em 12/maio/2009 Quantidade de Ações 178.730.052 R$ 3,69 por Ação DESTAQUES DO PERÍODO
Saldo de caixa de R$288 milhões no final do trimestre. A Even não tem vencimentos de dívida corporativa até outubro/2010.
Financiamento à produção assegurado para 97% dos produtos lançados.
As vendas contratadas de estoque
representaram 79% das vendas do trimestre. Os lançamentos do trimestre, isoladamente, atingiram 52% de comercialização no mesmo período.
A Receita Líquida foi de R$202 milhões no 1T09, 28 % acima se comparado ao mesmo período do ano anterior
O Lucro Bruto foi de R$63 milhões no trimestre, indicando um crescimento de 16% sobre o número do primeiro trimestre de 2008.
Comentário da Administração
O 1º trimestre do ano de 2009 foi bastante impactado pelo cenário mundial. Internamente, o governo brasileiro soltou alguns pacotes para aquecer a demanda interna, como, por exemplo, automóveis, outros bens duráveis e na última semana do 1º trimestre, o governo anunciou o tão esperado pacote habitacional.
Este pacote pode ser dividido em basicamente duas frentes: a) Incentivos para o mercado de baixa renda (até 10 salários mínimos); b) Aumento do limite do valor do imóvel para o uso do FGTS, passando de R$350 mil para R$500 mil, além de aumentar o percentual financiável de 70% para 90%.
Para a Even especificamente, este aumento do limite atinge muito positivamente, uma vez que temos cultura de atuação e forte volume de lançamentos realizados exatamente no intervalo de R$350mil para R$500mil. Com o anúncio deste plano, já sentimos na última semana de março uma retomada no volume de vendas.
A Even continuou neste trimestre a política conservadora privilegiando o caixa e focando em lançamentos com maior segurança de comercialização. Com isso, lançamos 4 empreendimentos totalizando R$54 milhões e fechamos o trimestre com um caixa de R$288 milhões. Estes lançamentos tiveram uma excelente absorção no mercado e encontravam-se com 52% vendidos até o encerramento do trimestre. Mantivemos nosso índice de 97% de todos os empreendimentos lançados com financiamento à produção assegurado. Atualmente, contamos com 16 empreendimentos lançados e obras não iniciadas. Cabe ressaltar que todos estes empreendimentos já atingiram o quorum mínimo de vendas exigido pelos bancos para 1ª liberação, ou seja estão todos comercialmente e financeiramente viabilizados. Temos ainda financiamentos à produção já aprovados para 10 novos projetos a serem lançados. O valor destes projetos em VGV parte Even é R$798milhões.
Com relação aos repasses, constatamos um interesse grande dos bancos para financiar nossos clientes, o que fez com que as taxas nesse tipo de financiamento tenham caído até 1p.p.
Na atividade de construção estamos atualmente com 54 canteiros de obras ativos e chegaremos em 55 ainda em 2009, construindo simultaneamente 122 edifícios.
Outro ponto relevante é a baixa velocidade de andamento do custo de obra dos empreendimentos. Neste primeiro trimestre do ano a média mensal de andamento foi de 1,3%, índice esse que passará para 3,2% em dezembro de 2009 (projetado). Isso significa que o reconhecimento de receita deverá sofrer uma significativa aceleração ao longo de 2009.
Contamos com um estoque de R$ 1.477 milhões no final do 1T09 espalhados em 66 diferentes empreendimentos. Deste estoque, o correspondente a 48% das unidades entrará em uma fase mais avançada em termos de visibilidade de obra ao longo de 2009. Apenas 0,2% do nosso estoque compõem-se de unidades concluídas, 6% compõem-se de unidades que serão entregues em 2009 e, portanto, a grande maioria de nosso estoque (94%) é formado por unidades que serão entregues a partir de 2010.
Destaques Financeiros e Operacionais Consolidado
As informações, valores e dados constantes do relatório de desempenho, que não correspondem a saldos e informações contábeis constantes das Informações Trimestrais – ITR, como por exemplo: Valor Geral de Vendas – VGV, Vendas Total, Vendas Even, Área Útil, Unidades, Estoques a Valor de Mercado, Ano de Previsão de Entrega, entre outros, não foram revisados pelos auditores independentes.
O quadro abaixo apresenta nossos principais indicadores financeiros e operacionais consolidados, de acordo com as práticas trazidas pela Lei nº 11.638. Os impactos das mudanças estão discutidos no item Demonstrações Financeiras.
Dados Financeiros Consolidados 1T09(1) 1T08(2) Variação 1T09(3) 4T08(4) Variação
Receita Líquida de Vendas e Serviços 202.028 157.685 28,1% 202.028 202.177 -0,1% Lucro Bruto 62.967 54.441 15,7% 62.967 71.537 -12,0%
Margem Bruta Ajustada(5) 35,2% 35,4% -0,2 p.p. 35,2% 39,1% -3,9 p.p.
EBITDA Ajustado(5) 31.426 16.442 91,1% 31.426 35.638 -11,8%
Margem EBITDA Ajustada(5) 15,6% 10,4% 5,2 p.p. 15,6% 17,6% 2,0 p.p. Lucro Líquido Ajustado(5) 11.522 9.602 20,0% 11.522 19.471 -40,8%
Margem Líq. Ajustada Antes Part. Minoritários(5) 7,3% 7,1% 0,2 p.p. 7,3% 11,3% -4,0 p.p.
Receita Líquida Apropriar(6) 1.175.879 820.339 43,3% 1.175.879 1.212.719 -3,0%
Lucro Bruto a Apropriar(6) 375.545 282.730 32,8% 375.545 378.319 -0,7%
Margem dos Resultados a Apropriar(6) 31,9% 34,5% -2,4 p.p. 31,9% 31,2% 0,7 p.p. Patrimônio Líquido 791.610 594.852 33,1% 791.610 780.088 1,5%
Ativos Totais 1.802.647 1.172.802 53,7% 1.802.647 1.715.386 5,1%
Lançamentos 1T09(1) 1T08(2) Variação 1T09(3) 4T08(4) Variação
Empreendimentos Lançados 4 3 33,3% 4 4 0,0% VGV Potencial dos Lançamentos (100%)(8) 87.175 273.323 -68,1% 87.175 263.216 -66,9%
VGV Potencial dos Lançamentos (% Even) 54.200 273.323 -80,2% 54.200 194.778 -72,2%
Participação Even nos Lançamentos 62,2% 100,0% -37,8 p.p. 62,2% 74,0% -11,8 p.p. Número de Unidades Lançadas 503 625 -19,5% 503 553 -9,0% Área Útil das Unidades Lançadas (m²) 34.373 99.538 -65,5% 34.373 62.495 -45,0% Preço Médio de Lançamento (R$/m²) 2.536 2.746 -7,6% 2.536 4.212 -39,8%
Preço Médio Unidade Lançada (R$/Unidade) 173 437 -60,4% 173 476 -63,7%
Vendas 1T09(1) 1T08(2) Variação 1T09(3) 4T08(4) Variação
Vendas Contratadas (100%)(9) 171.284 256.543 -33,2% 171.284 192.954 -11,2%
Vendas Contratadas (% Even) 125.961 247.181 -49,0% 125.961 144.157 -12,6%
Participação Even nas Vendas Contratadas 73,5% 96,4% -22,8 p.p. 73,5% 74,7% -1,2 p.p. Número de Unidades Vendidas 511 500 2,2% 511 453 12,8% Área Útil das Unidades Vendidas (m²) 60.535 77.963 -22,4% 60.535 47.898 26,4% Preço Médio de Venda (R$/m²) 2.830 3.291 -14,0% 2.830 4.028 -29,7%
Preço Médio Unidade Vendida (R$/Unidade) 335 513 -34,7% 335 426 -21,4%
1 Primeiro trimestre de 2009. 2 Primeiro trimestre de 2008. 3 Janeiro a Março de 2009. 4 Outubro a dezembro de 2008..
5 Expurgando-se apenas os efeitos dos encargos financeiros apropriados ao custo (dívida corporativa e financiamento à terrenos e
produção).
6 Deduzidos da alíquota de PIS e COFINS de cada empreendimento em 31 de março de 2009 e sem considerar os efeitos de ajuste a
valor presente.
7 Soma das dívidas com empréstimos, financiamentos e debêntures, subtraída das disponibilidades e valores caucio nados. 8 Valor geral de vendas, ou seja, o valor obtido ou a ser potencialmente obtido pela venda de todas as unidades lançadas de
determinado empreendimento imobiliário, com base no preço constante da tabela financiada, no momento do lançamento.
9 Valor dos contratos firmados com os clientes, referentes às vendas das unidades prontas ou para entrega futura de determinado
Desempenho Setorial
O primeiro trimestre do ano foi marcado pelo esforço coordenado dos principais governos para restabelecer a confiança e interromper o ciclo vicioso de desalavancagem e contração econômica que marcou o segundo semestre de 2008, incluindo pacotes de garantias ao sistema financeiro e de incentivos fiscais e monetários sem precedentes.
A perspectiva de contração da economia em 2009, aliada à expectativa de inflação estável permitiu ao Banco Central cortar a taxa de juros básica mais agressivamente a partir de janeiro.
No 1T09, a oferta de crédito começou a dar sinais de recuperação, impactando assim a atividade econômica, que apesar do forte registro de desaquecimento no último trimestre de 2008, tanto no setor industrial quanto no comercial, já demonstrou melhoras nos diversos segmentos de serviços.
Segundo o Secovi, o mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo teve no ano de 2009 (jan-fev), vendas totais de 2.669 unidades, índice que comparado ao mesmo período de 2008 teve um redução de 35% nas vendas. O VSO de fev/09 ficou em 7,7% e no ano de 2009 ficou na média em 6,6%.
Ao considerar somente o primeiro trimestre de 2009, foram lançados na Região Metropolitana de São Paulo empreendimentos residenciais e comerciais equivalentes à R$1,63 bilhões, segundo dados da Embraesp.
Financiamentos à produção
Em 2009 já aprovamos mais 11 novos contratos que somam R$143 milhões (parte Even R$118 milhões); esses valores traduzidos para VGV significam R$424 milhões e R$345 milhões, respectivamente.
Possuímos hoje 10 projetos a serem lançados futuramente com financiamentos já aprovados que totalizam R$798.562 milhões em VGV com os seguintes bancos: Santander / Real, Itaú / Unibanco, Bradesco e HSBC.
Repasses
Tivemos um empreendimento em fase de repasse neste primeiro trimestre de 2009. Mantivemos nosso objetivo de 90 dias para a conclusão do processo de Repasses desde a entrega das chaves do empreendimento.
Os bancos têm demonstrado grande interesse para financiar nossos clientes e têm ofertado taxas e prazos muito competitivos e vantajosos à eles, dado que não podemos intervir na decisão do cliente de escolher o banco com quem ele financiará a unidade. Isso fez com que as taxas neste tipo de financiamento caíssem até 1p.p..
Na parcela de clientes que inicialmente optaram por um financiamento direto com a Even temos tido êxito na conversão dos mesmos para o financiamento com o banco, de forma que a Even hoje detém um baixo de recebíveis performados.
Os principais bancos envolvidos nas operações de repasses são: Itaú / Unibanco, Santander / Real, Bradesco, CEF e HSBC. As taxas têm se mantido estáveis ou cadentes e os bancos têm honrado com os termos previamente acordados.
O índice de antecipações têm se mantido estável com aproximadamente R$ 4 milhões mensais.
É importante colocar que estas antecipações são totalmente espontâneas, ou seja, são feitas voluntariamente por parte dos clientes.
Distratos e Inadimplência
Nossas vendas são sempre informadas líquidas de distratos e comissão. Observamos uma pequena elevação no 4T08 que pode ser facilmente explicada pelo cenário macro econômico externo, porém no 1º trimestre deste ano identificamos um recuo para patamares históricos da Even.
A política da Even é monitorar de perto o comportamento de pagamento dos nossos clientes, desligando rapidamente eventuais problemas, de forma a permanecermos com uma carteira adimplente e com alta taxa de sucesso no momento do repasse.
Nosso baixo índice de inadimplência também pode ser explicado em função da alta rigorosidade da empresa no quesito cancelamentos, o que não significa que o cliente que de fato não consegue honrar com a dívida adquirida é prontamente retirado da base de clientes, mantendo assim uma carteira saudável.
Construção
A Even atualmente conta com 54 canteiros de obra e estaremos com 55 canteiros ativos no pico do ano de 2009, construindo simultaneamente 122 torres. No ano de 2008 entregamos 4 empreendimentos e em 2009 já entregamos outros 2.
Desempenho Operacional
Lançamentos
No 1T09 lançamos 4 novos empreendimentos, (1 na Grande São Paulo, 1 no interior de São Paulo e 2 em Porto Alegre), totalizando R$87 milhões em VGV lançado (R$54 milhões se considerada apenas a parcela da Companhia).
A tabela abaixo identifica cada um destes lançamentos:
VGV Total VGV Even Área
útil Part.
(R$ milhares)(R$ milhares) (m²) Even
Honoré Bela Vista Porto Alegre mar/09 13.158 6.579 3.582 14 50,0%
Spot Cidade Baixa Porto Alegre mar/09 38.806 19.403 14.425 207 50,0%
Terra Nature Campinas mar/09 12.902 5.909 6.128 106 45,8%
Shop Club Guarulhos Grande São Paulo mar/09 22.309 22.309 10.238 176 100,0%
87.175 54.200 34.373 503 62,2%
Empreendimento Cidade Lançamento Unidades
VGV Lançado 1T09
Do VGV total lançado no trimestre, 52% relacionaram-se ao segmento acessível. Os empreendimentos voltados aos públicos emergente e alta renda tiveram participação de 48% no VGV lançado. As tabelas abaixo mostram os lançamentos agrupados por segmento:
VGV Total VGV Even Área útil
(R$ milhares) (R$ milhares) (m2) Alto (R$ 1,1 a 1,6 milhão) 13.158 6.579 3.582 14 12% Emergente (R$ 200 a 350 mil) 38.806 19.403 14.425 207 36% Acessível (R$ 80 a 200 mil) 35.211 28.218 16.366 282 52% Total 87.175 54.200 34.373 503 100% VGV Lançado 1T09
Segmento Unidades % EVEN
Comercialização
O total de vendas contratadas no trimestre somou R$171 milhões (R$126 milhões se considerada apenas a parcela da Companhia nas vendas), sendo 21% oriundo de lançamentos do trimestre e 79% de estoque (parte Even). As tabelas abaixo fornecem a abertura da comercialização do trimestre, por segmento de produto:
A abertura da comercialização por ano de lançamento do produto pode ser verificada nas tabelas abaixo:
Vendas Total Vendas Even Área útil
(R$ milhares) (R$ milhares) (m2) Até 2005 3.637 1.719 179 1 1% 2006 7.053 5.136 1.673 16 4% 2007 56.922 48.576 14.636 94 39% 2008 61.658 43.714 13.503 141 35% 2009 42.014 26.816 30.544 259 21% Total 171.284 125.961 60.535 511 100% 1T09 Ano de
Lançamento Unidades % EVEN
Levando-se em consideração a totalidade das vendas ao longo do 1T09, foram comercializados R$171 milhões de produtos imobiliários (R$126 milhões se considerada apenas a parcela da Even).
Em 31 de março de 2009, possuíamos unidades a comercializar que totalizavam, na parcela Even, R$1.478 milhões em VGV (R$1.710 se considerada a parcela total). As participações utilizadas na consolidação do VGV Even foram as mesmas consideradas na apuração dos saldos de imóveis em construção e de custo a incorrer do estoque consolidados. A tabela abaixo apresenta a abertura do valor potencial de vendas do estoque, por ano de lançamento:
Ano VGV Total VGV Even Unidades
Até 2004 5.756 863 7 2005 5.788 2.579 15 2006 73.464 58.353 147 2007 862.899 794.752 1.718 2008 719.331 592.200 1.613 2009 43.062 28.911 244 Total 1.710.300 1.477.658 3.744
Uma outra forma de analisar o nosso estoque é separando pelo ano de previsão de entrega. Esta análise está ilustrada na tabela abaixo:
Ano de Previsão de Entrega % Vendido Estoque à valor
de mercado % do Estoque Unidades já entregues 99% 2.920 0% 2009 85% 89.212 6% 2010 60% 825.302 56% 2011 59% 512.015 35% 2012 55% 48.209 3% Total 1.477.658 100%
Esclarecendo melhor a tabela acima, percebemos que a Even tem um estoque de unidades não vendidas bastante recente. Exemplificando, temos apenas R$2,9 milhões (0,2% do estoque) de unidades entregues e não vendidas. Apenas 6% do nosso estoque ficará pronto do ano de 2009, ou seja, 94% do nosso estoque será entregue de 2010 a 2012.
Outro ponto bastante importante é o percentual vendido de empreendimentos lançados em cada safra, totalmente em linha com nossos estudos de viabilidade. Dos empreendimentos que serão entregues em 2009, estamos com 85% vendidos, dos que serão entregues em 2010, 60% e 2011 com 59% vendidos.
Do total do estoque da Even, grande parte dos produtos encontram-se na fase em que o stand de vendas e o apartamento modelo decorado já foram removidos para o início da obra, porém a obra ainda estava na fase de fundação e construção dos subsolos, fase esta que não atraí a atenção de potenciais compradores.
A tabela abaixo analisa nosso estoque total em 31/03/2009 em relação à fase de obra.
VGV do Estoque (R$ mil) % do Estoque
Obras não iniciadas 393.254 27%
Obras em fase inicial 718.173 48%
Obras em fase avançada 366.231 25%
TOTAL 1.477.658 100%
Assim percebemos que neste próximo trimestre teremos R$269 milhões (18% do nosso estoque) de produtos que entram em uma fase de obra mais visível. Um estoque bem localizado, com obra iniciada e placa do agente financeiro garantindo o financiamento à produção, é um grande diferencial para comercializarmos unidades em um mercado como este.
As unidades a comercializar indicam uma margem bruta potencial de 32,5%, se assumidos, além dos custos totais das unidades em estoque (excluindo-se o custo a incorrer das unidades não lançadas de empreendimentos faseados), o impacto de uma taxa média de comercialização paga à empresa imobiliária de 5,0%. Para o cálculo desta margem bruta, já deduzimos a alíquota de PIS e COFINS de cada empreendimento em 31 de março de 2009.
Recebíveis Contratados
Do total de recebíveis de R$1.877,9 milhões, (contas a receber apropriado + contas a receber a apropriar no balanço) R$460,9 milhões serão recebidos durante o período de construção dos empreendimentos de acordo com o cronograma abaixo:
Ano Valor (R$ milhões)
2009 287,6 2010 118,7 2011 54,6
TOTAL 460,9
A parcela de R$1.417,0 milhões transformar-se-á em recebíveis de unidades concluídas de acordo com o seguinte cronograma:
Ano Valor (R$ milhões)
2009 466,8
2010 551,2
2011 381,2
2012 17,8
Terrenos
A Even sempre trabalhou com o conceito de High Turn Over, ou seja, estratégia de alto giro, procurando minimizar o tempo entre aquisição do terreno e o lançamento do produto. Focamos nossa estratégia no Core Business da empresa e não privilegiando a especulação imobiliária. Todos os nossos estudos de viabilidade levam em consideração o custo de capital (custo de dinheiro no tempo). Estamos em posição de liderança nos mercados de São Paulo e Minas Gerais e estamos estrategicamente focados no Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul.
Os terrenos totalizam 761.488 m² que permitem à Companhia lançar aproximadamente R$4,0 bilhões em produtos imobiliários (R$2,8 bilhões se considerada apenas a parcela estimada da Even no VGV esperado) e representam potencial para 53 lançamentos. A tabela mostra os terrenos adquiridos pela Companhia, por empreendimento, em 11 de maio de 2009:
Terreno Útil Total Even
Alonso Calhamares Grande São Paulo nov/08 2.926 15.179 215 82.420 82.420
Arruda Alvim Grande São Paulo mar/08 3.762 7.539 156 56.540 56.540
Atrium 1 Minas Gerais jul/07 5.000 10.368 15 39.746 33.784
AV da Ligação I Minas Gerais jul/07 15.167 31.893 156 121.195 103.015 AV da Ligação II Minas Gerais jul/07 15.167 31.893 156 121.195 103.015 AV da Ligação III Minas Gerais jul/07 15.167 31.893 156 121.195 103.015
Cabral Sul mai/08 5.203 8.345 56 32.026 16.013
Campo Grande Rio de Janeiro mai/08 14.900 10.613 176 28.003 28.003
Cinecittá (2ª fase) Minas Gerais jul/07 6.250 13.628 108 45.809 38.938 Paulistano (2ª fase) Grande São Paulo jan/07 47.778 48.805 290 165.362 49.609 Paulistano (3ª fase) Grande São Paulo jan/07 34.769 35.517 213 120.339 36.102
Coliseu (1ª fase) Nordeste jan/08 9.319 31.394 106 62.902 62.902
Coliseu (2ª fase) Nordeste jan/08 9.319 31.394 106 62.902 62.902
Conde de Irajá Grande São Paulo nov/08 2.448 6.986 27 38.594 38.594
EPO Minas Gerais jul/07 5.500 12.383 92 56.367 47.912
Filipinas Grande São Paulo ago/07 3.850 14.602 49 68.260 68.260
Gastão Vidigal Grande São Paulo ago/07 13.524 36.772 536 157.361 78.681
Genesis Sul out/07 68.000 234.939 309 100.837 12.605
Green (1ª fase) Rio de Janeiro jul/07 21.765 38.545 114 76.133 38.067
Green (2ª fase) Rio de Janeiro jul/07 21.765 38.545 76 50.756 25.378
(R$ milhares) Empreendimento Data de Compra Áreas Unid VGV Esperado (m²) Região
Terreno Útil Total Even
Guacá Grande São Paulo mai/08 1.960 9.292 72 33.383 33.383
Jorge Americano II Grande São Paulo abr/08 4.316 15.878 44 76.858 76.858
Le Parc II Goiás jul/07 2.269 12.617 50 45.538 22.769
(Vila Castela II) Minas Gerais jul/07 8.000 33.280 192 142.483 121.110 Montemagno (3ª Fase) Grande São Paulo fev/07 2.545 8.021 72 27.270 27.270
Monterosso Minas Gerais mai/07 12.405 13.027 64 43.732 43.732
Muniz Aragão I Rio de Janeiro jun/08 10.330 14.934 375 53.817 26.908
Muniz Aragão II Rio de Janeiro jun/08 10.330 14.934 236 33.207 16.604 Muniz Aragão III Rio de Janeiro jun/08 10.330 14.934 212 30.432 15.216 Open Vila Prudente Grande São Paulo mar/07 8.643 12.074 211 30.188 30.188 Open Center Norte Grande São Paulo mai/08 5.198 10.325 155 27.705 23.549 Open Guarulhos - (2ª fase) Grande São Paulo ago/07 6.426 10.238 177 22.881 22.881 Open Jardim das Orquídeas (2ª fase)Interior de São Paulo out/07 10.028 17.288 137 14.522 14.522 Open Vila Ema
Grande São Paulo mai/08 8.619 16.955 295 41.539 41.539 (Vila Castela III)
Minas Gerais out/07 5.500 12.383 92 56.367 21.842
Rio Vermelho
Nordeste mai/08 3.893 17.376 100 67.349 57.247
Riverside Plaza (1ª fase) Grande São Paulo dez/05 6.801 25.850 10 154.086 77.043 Riverside Plaza (2ª fase) Grande São Paulo dez/05 6.801 25.850 10 154.086 77.043 Roseira I Interior de São Paulo dez/07 33.016 26.244 408 57.315 26.250 Roseira II Interior de São Paulo dez/07 81.451 63.496 1.074 146.663 67.172 Roseira III Interior de São Paulo dez/07 67.876 58.742 1.040 139.896 64.073
Sabesp Grande São Paulo jul/08 2.972 15.750 88 100.797 100.797
Saturnino Sul abr/08 28.201 43.578 674 113.346 56.673
Sorocaba II (1ª fase) Interior de São Paulo nov/07 12.760 36.970 152 53.480 53.480 Sorocaba II (2ª fase) Interior de São Paulo nov/07 12.760 36.970 152 53.480 53.480
Teixeira Soares Sul abr/08 1.546 5.849 14 21.017 10.509
Tindiba Rio de Janeiro abr/08 9.430 20.500 294 47.875 47.875
Vale do Sereno Minas Gerais mar/08 38.846 86.900 484 314.109 266.992
Vida Viva Atlântica Grande São Paulo fev/08 4.573 16.930 166 51.182 51.182 Vida Viva Guarulhos (3ª Fase)Grande São Paulo fev/07 2.390 10.860 114 29.492 14.746 Vida Viva Santo André (1ª Fase)Grande São Paulo jun/07 8.487 22.550 328 68.431 34.216 Vida Viva Santo André (2ª Fase)Grande São Paulo jun/07 8.487 22.550 328 68.431 34.216
Voluntários Grande São Paulo mai/08 2.720 10.419 52 50.009 50.009
Valor da Soma 761.488 1.454.797 10.984 3.978.908 2.767.129
(R$ milhares)
Empreendimento CompraData de
Áreas
Unid
VGV Esperado (m²)
Segue abaixo a posição do estoque de terrenos (parte Even) e da dívida líquida de terrenos considerando os terrenos já adquiridos bem como os adiantamentos efetuados e os compromissos assumidos pela Companhia em 31 de março de 2009:
R$ milhares Página e descrição *
Adiantamento para aquisição de terrenos 22,246 Nota 6 - terrenos não lançados e sem escritura Estoque de terrenos 221,442 Nota 6 - terrenos não lançados com escritura Estoque de terrenos (off-balance) 220,804 Nota 14 - terrenos não lançados (off-balance)
Land Bank 464,492
Dívida de terrenos (63,788) Nota 14 - dívida de terrenos que temos escritura (somente permuta e dinheiro)
Dívida de terrenos (off-balance) (220,804)
Nota 14 - terrenos não lançados (dívida off-balance que complementa o que pagamos no item A), sendo que R$196 milhões é de permuta física, R$21 milhões de permuta financeira e R$4 milhões em dinheiro)
Land Bank Líquido de Dívidas 179,900
* As informações desta coluna podem ser encontradas nas respectivas notas mencionadas no ITR (Informações Trimestrais)
As tabelas abaixo fornecem a abertura dos terrenos negociados por segmento de mercado e por localização:
Terreno Útil Total Even Total Even
Grande São Paulo 22 189.995 398.942 3.608 - - 1.625.214 1.105.126 40% Interior de São Paulo 6 217.891 239.710 2.963 26.030 11.020 465.356 278.977 10% Rio de Janeiro 7 98.850 153.005 1.483 13.100 7.425 320.223 198.051 7% Goiás 1 2.269 12.617 50 1.332 666 45.538 22.769 1% Minas Gerais 10 127.002 277.648 1.515 218.964 186.119 1.062.198 883.355 32% Nordeste 3 22.531 80.164 312 - - 193.153 183.051 7% Sul 4 102.950 292.711 1.053 51.987 11.167 267.226 95.800 3% Total Geral 53 761.488 1.454.797 10.984 311.413 216.397 3.978.908 2.767.129 100% % EVEN Localização N° de Lanç. Áreas (m2) Unid. Permuta (R$ mil) VGV Esperado (R$ mil)
Desempenho Econômico-Financeiro
Receita de Vendas e Serviços
No trimestre encerrado em 31 de março de 2009, obtivemos uma receita bruta de vendas e serviços de R$211,1 milhões, o que representou um aumento de R$46,2 milhões (28%) em relação à receita bruta operacional do mesmo período do ano anterior. Este aumento é proveniente do crescimento da receita de incorporação e revenda de imóveis, que atingiu R$207,5 milhões no 1T09, um aumento de R$46,2 milhões (28%) em relação ao 1T08.
O quadro abaixo apresenta a evolução das receitas contabilizadas nos períodos, agrupadas por ano de lançamento: (R$ milhares) % 2004 130 0,0% 2005 2.047 1,0% 2006 56.773 27,4% 2007 106.049 51,1% 2008 37.775 18,2% 2009 4.703 2,3% Total 207.477 1T09 Ano de Lançamento Receita Reconhecida
O quadro abaixo apresenta a evolução da comercialização e a evolução financeira do custo de nossos empreendimentos no 1T09:
% Vendido Evolução Financeira
31/12/2008 31/3/2009 31/12/2008 31/3/2009
Icon (São Paulo) 2T03 50% 100% 100% 100% 100%
Azuli 3T03 50% 100% 100% 100% 100%
Horizons 4T03 50% 100% 100% 100% 100%
Personale 2T04 50% 100% 100% 100% 100%
Reserva Granja Julieta 3T04 15% 97% 97% 100% 100%
Window 4T04 50% 100% 100% 100% 100%
The View 1T05 45% 95% 97% 100% 100%
Terra Vitris 3T05 50% 100% 100% 100% 100%
Breeze Alto da Lapa 4T05 50% 100% 100% 99% 100%
Club Park Santana 4T05 50% 100% 100% 100% 100%
Duo 4T05 25% 99% 99% 99% 100%
EcoLife Cidade Universitária 4T05 40% 95% 95% 100% 100%
Vitá Alto da Lapa 4T05 50% 100% 100% 99% 100%
Reserva do Bosque 2T06 50% 73% 75% 97% 100%
Campo Belíssimo 3T06 70% 89% 90% 84% 90%
Wingfield 3T06 100% 100% 99% 100% 100%
Boulevard São Francisco 4T06 100% 66% 66% 87% 94%
Iluminatto 4T06 100% 98% 98% 90% 94%
Inspiratto 4T06 100% 97% 99% 84% 90%
Particolare 4T06 15% 97% 97% 71% 91%
Plaza Mayor Vila Leopoldina 4T06 75% 99% 99% 69% 77%
Vida Viva Mooca 4T06 100% 79% 82% 89% 97%
Vida Viva Tatuapé 4T06 100% 90% 93% 75% 86%
Especiale 1T07 100% 65% 66% 70% 79%
Le Parc 1T07 50% 94% 94% 41% 44%
Tendence 1T07 50% 86% 86% 58% 60%
Verte 1T07 100% 98% 98% 81% 89%
Vida Viva Santa Cruz 1T07 100% 84% 85% 67% 85%
Concetto 2T07 100% 100% 100% 81% 89%
In Cittá 2T07 100% 66% 63% 74% 87%
The Gift 2T07 50% 46% 52% 54% 62%
Vida Viva Freguesia do Ó 2T07 100% 56% 60% 54% 69%
Vida Viva Vila Maria 2T07 100% 83% 85% 61% 76%
Arts 3T07 100% 75% 82% 68% 75% Breeze Santana 3T07 100% 91% 91% 49% 56% Gabrielle 3T07 100% 65% 71% 54% 60% L'essence 3T07 50% 46% 48% 29% 33% Spazio Dell´Acqua 3T07 100% 57% 60% 38% 43% Vitá Araguaia 3T07 100% 42% 41% 19% 25% Du Champ 4T07 100% 51% 52% 45% 48%
Grand Club Vila Ema 4T07 100% 39% 39% 21% 24%
Villagio Monteciello 4T07 100% 49% 49% 33% 37%
Terrazza Mooca 4T07 100% 47% 48% 32% 39%
Empreendimento Lanç. % Even
% Vendido Evolução Financeira 31/12/2008 31/3/2009 31/12/2008 31/3/2009 Veranda Mooca 4T07 100% 64% 66% 42% 50% Nouveaux 4T07 100% 80% 85% 36% 40% Signature 4T07 100% 47% 51% 50% 53% Up Life 4T07 100% 25% 30% 30% 35%
Vida Viva Butantã 4T07 100% 45% 49% 32% 42%
Vida Viva São Bernardo 4T07 100% 49% 51% 31% 39%
Vivre Alto da Boa Vista 4T07 100% 43% 43% 36% 42%
Vida Viva Parque Santana 4T07 100% 64% 66% 36% 40%
Sophistic 1T08 100% 76% 80% 42% 46%
Weekend 1T08 100% 46% 47% 15% 16%
Club Park Butantã 2T08 100% 69% 69% 22% 27%
Double 2T08 100% 51% 51% 44% 47%
Icon (Belo Horizonte) 2T08 85% 59% 60% 26% 29%
Open Jardim das Orquídeas - (1ª Fase)2T08 100% 55% 56%
Open Jardim das Orquídeas - unidades não lançadasLançadoNão 100%
Magnifique 2T08 100% 17% 17% 45% 49%
Guarulhos Central Office/ Everyday Residencial Club (1ª - 2ª Fase)2T08/3T08 50% 55% 57%
Guarulhos Central Office/ Everyday Residencial Club - Unidades Não LançadasLançadoNão 50%
Paulistano (1ª Fase) 2T08 30% 44% 52%
Paulistano (2ª Fase) Não
Lançado 30%
Plaza Mayor Ipiranga (1ª Fase) 2T08 100% 61% 62% 24% 26%
Vida Viva Golf Club 2T08 100% 45% 51% 22% 24%
Cinecittá (1ª fase) 3T08 85% 58% 61%
Cinecittá - unidades não lançadas LançadoNão 85%
Incontro 3T08 80% 70% 72% 19% 21%
Montemagno (1º Fase) 3T08 100% 55% 54% 21% 22%
Pleno Santa Cruz 3T08 100% 53% 59% 26% 26%
Timing 3T08 100% 50% 50% 18% 20%
Vida Viva Jardim Itália 3T08 100% 34% 34% 18% 20%
Vida Viva Vila Guilherme 3T08 100% 71% 71% 22% 23%
Arte Luxury Home Resort 4T08 50% 38% 44% 30% 32%
E-Office Design Berrini 4T08 50% 53% 67% 38% 38%
Montemagno (2º Fase) 4T08 100% 18% 32% 21% 22%
Plaza Mayor Ipiranga (2ª Fase) 4T08 100% 22% 30% 24% 26%
Honoré Bela Vista 1T09 50% 35% 28%
Spot Cidade Baixa 1T09 50% 31% 24%
Terra Nature (1ª Fase) 1T09 100% 95% 14%
Shop Club Guarulhos 1T09 100% 48%
Shop Club Guarulhos - unidades não lançadas
Não Lançado 100% Empreendimento Lanç. 27% 28% 8% 13% 14% 14% 23% 23% 16% % Even
A receita bruta operacional foi afetada por impostos sobre serviços e receitas, que atingiram R$9,1 milhões no 1T09, um aumento de R$1,9 milhões (26%) em comparação a igual período de 2008. Tais impostos (PIS, COFINS e ISS) representaram uma carga média de 4,3% sobre a receita bruta operacional, inferior aos 4,4% reconhecidos no primeiro trimestre de 2008.
Após a incidência de tais impostos, a receita operacional líquida atingiu R$202,0 milhões no 1T09, aumentando R$44,3 milhões (28%) em comparação com a receita operacional líquida do mesmo período de 2008.
Lucro Bruto
A margem bruta da empresa no primeiro trimestre de 2009 atingiu 35,2%, expurgando os efeitos dos encargos financeiros apropriados ao custo (dívida corporativa e financiamento à produção), uma redução em comparação ao mesmo período de 2008 (cuja margem bruta foi de 35,4%).
Segue quadro demonstrando a margem bruta, margem REF, margem bruta de estoque com os efeitos dos encargos financeiros apropriados ao custo:
1T09
Margem Bruta Margem REF Margem Bruta do Estoque Receita Bruta 211,1 1.216,9 1.477,7 Incorporação e Vendas 204,8 1.216,9 1.477,7 Prestação de serviços 3,6 AVP 2,7 Deduções (9,1) (41,1) (54,0) Receita Líquida 202,0 1.175,8 1.423,7 CPV (139,0) (800,3) (984,3) Construção e Terreno (130,8) (800,3) (957,6) Financiamento à produção (5,6) (3,3) Dívida Corporativa (2,6) (23,4) Lucro Bruto 63,0 375,5 439,4 MB % 31,2% 31,9%¹ 30,9%¹ MB% ex financiamentos 35,2% n/a 32,7%¹
¹ Margem REF e de estoque quando realizadas se beneficiarão das receitas de serviços e
indexação da carteira pelo INCCO lucro bruto atingiu R$63,0 milhões no trimestre encerrado em 31 de março de 2009, aumentando R$8,6 milhões (16%) em comparação com o lucro bruto em igual período de 2008.
Resultados Operacionais
As despesas comerciais como percentual do faturamento líquido são maiores nas fases iniciais dos empreendimentos do que a média orçada. Assim, no 1T09 as despesas comerciais atingiram R$12,3 milhões, uma redução de R$6,2 milhões (34%) em relação à igual período do ano anterior.
As despesas gerais e administrativas atingiram R$19,9 milhões no primeiro trimestre de 2009, contra R$20,2 milhões no quarto trimestre de 2008. Nossa última redução no quadro de
colaboradores ocorreu em fevereiro de 2009. Os efeitos da mesma serão sentidos a partir do segundo trimestre de 2009.
A receita financeira atingiu R$ 9,6 milhões aumentando em R$4,0 milhões (73%) em relação ao primeiro trimestre de 2008. A despesa financeira foi de R$ 15,2 milhões, um aumento de R$7,3 milhões (93%) em relação ao mesmo período do ano anterior.
O resultado financeiro líquido atingiu um valor negativo de R$5,6 milhões aumentando em R$3,3 milhões (142%) em relação ao resultado financeiro líquido do primeiro trimestre de 2008.
O lucro operacional do primeiro trimestre de 2009 foi de R$ 23,6 milhões, R$9,0 milhões superior ao resultado operacional do primeiro trimestre de 2008.
IRPJ e CSLL
O valor total de IRPJ e CSLL atingiu R$9,1 milhões no primeiro trimestre de 2009, uma variação de R$ 6,6 milhões em comparação ao primeiro trimestre de 2008. Esta variação reflete a mudança, a partir de 2009, da tributação da controlada City Projects, que passou da metodologia do lucro presumido para o lucro real, impactando negativamente o lucro líquido em R$2,0 milhões.
Lucro Líquido
O primeiro trimestre de 2009 apresentou lucro líquido de R$11,5 milhões, o que representou um aumento de R$1,9 milhões em relação ao lucro líquido do mesmo período de 2008.
EBITDA
O resultado antes dos impostos, juros, depreciações e amortizações do primeiro trimestre de 2009 foi de R$31,4 milhões, um incremento de R$15,0 milhões (91%) em relação ao apurado no primeiro trimestre de 2008. A margem EBITDA calculada sobre a receita líquida foi de 15,6% no primeiro trimestre de 2009, em comparação aos 10,4% apurados no primeiro trimestre de 2008.
Segue abaixo o cálculo de nosso EBITDA para o primeiro trimestre dos anos de 2008 e 2009:
CONCILIAÇÃO EBITDA 1T09 1T08 Var. %
Lucro Antes do IRPJ e CSLL 23.831 13.752 73,3%
(+) Despesas Financeiras Líquidas 5.582 2.307 142,0%
(+) Depreciação e Amortização 2.013 383 425,6%
Balanço Patrimonial Consolidado em 31 de março de 2009 e 31 de dezembro de 2008 - Em milhares de reais anterior às mudanças trazidas pela Lei no. 11.638 (não revisado pelos auditores independentes). ATIVO 31/3/2009 31/12/2008 Disponibilidades 227.058 262.179 Valores Caucionados 60.852 59.952 Contas a receber 594.585 534.686 Imóveis a comercializar 502.053 458.045
Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos 24.281 20.950 Impostos e contribuições a compensar 13.476 11.152 Imposto e contribuições diferidos 2.285 2.431 Despesas com vendas a apropriar 65.642 66.682
Demais contas a receber 33.695 30.846
Ativo Circulante 1.523.927 1.446.923
Contas a Receber 106.093 117.766
Imóveis a comercializar 194.490 200.746
Adiantamentos para futuro aumento de capital 2.136 3.606
Partes Relacionadas 492 601
IRPJ e CSLL Diferidos 1.235 1.932
Demais Contas a Receber 4.881 4.976
Ativo Realizável a Longo Prazo 309.327 329.627
Investimentos 11 11
Ágio (deságio), líquido -
-Imobilizado 9.836 10.122
Ativo Permanente 9.847 10.133
Total do Ativo 1.843.101 1.786.683
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 31/03/09 31/12/2008
Empréstimos e financiamentos 87.331 84.042
Fornecedores 34.921 34.114
Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis 38.073 40.971 C/C com Parceiros nos Empreendimentos 7.847 7.381
Adiantamentos de Clientes 21.875 28.053
Impostos e Contribuições a Recolher 27.595 25.723
Dividendos propostos 14.258 14.258
Impostos e Contribuições diferidos 24.830 21.512
Partes relacionadas 3.107 4.967
Debêntures 23.492 14.667
Demais Contas a Pagar 12.520 12.812
Passivo Circulante 295.849 288.500
Empréstimos e financiamentos 256.574 216.234 Contas a Pagar por Aquisições de Imóveis 89.557 94.625
Tributos a Pagar 28.488 26.353
Adiantamentos para futuros investimentos 4.107 4.115
IRPJ e CSLL Diferidos 4.430 4.738
Debêntures 250.000 250.000
Demais Contas a Pagar 5.084 4.207
Passivo Exigível a Longo Prazo: 638.240 600.272 Participação de Minoritários 29.031 27.890
Capital Social 757.262 757.262
Reserva de lucros 122.719 112.759
Patrimônio Líquido 879.981 870.021
Demonstração do Resultado Consolidado em 31 de março de 2009 e 31 de março de 2008 (Em milhares de reais) anterior às mudanças trazidas pela Lei no. 11.638 (não revisado pelos auditores independentes)
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO 1T09 1T08 Var.(%) Receita Bruta de Vendas e/ou Serviços 189.281 155.614 22%
Incorporação e revenda de imóveis 185.638 151.954 22%
Prestação de serviços 3.643 3.660 0%
Deduções da Receita Bruta (9.688) (6.986) 39%
Receita Líquida de Vendas e/ou Serviços 179.593 148.628 21%
Custo incorrido das vendas realizadas (120.008) (95.534) 26%
Lucro Bruto 59.585 53.094 12%
Receitas (Despesas) Operacionais (32.359) (31.415) 3%
Comerciais (12.067) (15.323) -21%
Gerais e Administrativas (17.220) (15.162) 14%
Honorários da Administração (2.689) (1.662) 62%
Outras receitas (despesas) operacionais, líquidas (383) 732 -152%
Lucro (prejuízo) operacional antes das participações
societárias e do resultado financeiro (5.133) (9.736) -47%
Resultado Financeiro (5.582) (2.307) 142%
Despesas Financeiras (15.205) (7.876) 93%
Receitas Financeiras 9.623 5.569 73%
Lucro Operacional 21.644 19.372 12%
Resultado Não Operacional, líquido 272 (794) -134%
Lucro antes do IRPJ e CSLL 21.916 18.578 18%
IRPJ e CSLL
Corrente (5.713) (2.220) 157%
Diferido (3.853) 193 -2096%
Lucro Líquido antes da participação dos minoritários 12.350 16.551 -25%
Participação de minoritários (2.390) (1.917) 25%
Demonstrações Financeiras conforme Lei nº 11.638
Demonstração do Resultado Consolidado em 31 de março de 2009 (Em milhares de reais). Comparativo com Demonstração do Resultado consolidado em 31 de março de 2009(Em milhares de reais) anterior às mudanças trazidas pela Lei no. 11.638 (não revisado pelos auditores independentes).
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO 1T09
Ajustado 1T09 Variação Receita Bruta de Vendas e/ou Serviços 211.120 189.281 21.839
Incorporação e revenda de imóveis 207.477 185.638 21.839 Prestação de serviços 3.643 3.643 Deduções da Receita Bruta (9.092) (9.688) 596
Receita Líquida de Vendas e/ou Serviços 202.028 179.593 22.435
Custo incorrido das vendas realizadas (139.061) (120.008) (19.053)
Lucro Bruto 62.967 59.585 3.382
Receitas (Despesas) Operacionais (33.554) (32.087) (1.467)
Comerciais (12.311) (12.067) (244)
Gerais e Administrativas (17.220) (17.220) -Honorários da Administração (2.689) (2.689) -Outras receitas (despesas) operacionais, líquidas (1.334) (111) (1.223)
Lucro (prejuízo) operacional antes das participações
societárias e do resultado financeiro 29.413 27.498 1.915 Resultado Financeiro (5.582) (5.582)
-Despesas Financeiras (15.205) (15.205) -Receitas Financeiras 9.623 9.623
-Lucro Operacional 23.831 21.916 1.915 Lucro antes do IRPJ e CSLL 23.831 21.916 1.915
IRPJ e CSLL
Corrente (5.714) (5.713) (1)
Diferido (3.383) (3.853) 470
Lucro Líquido antes da participação dos minoritários 14.734 12.350 2.384
Participação de minoritários (3.212) (2.390) (822)
Em 28 de dezembro de 2007, foi promulgada a Lei no. 11.638/07, que altera a Lei das Sociedades por Ações quanto a determinadas práticas contábeis, escrituração e elaboração das demonstrações financeiras a partir do exercício social que se encerrará em 31 de dezembro de 2008.
Os principais assuntos contemplados são:
Stock Options: As remunerações baseadas em ações devem ser reconhecidas como
despesas.
Ajuste a valor presente: Os valores reconhecidos como receita de venda que permanecem
como contas a receber e que até a data da entrega das chaves não estão sujeitos a juros, mas somente à variação do INCC devem ser ajustados ao valor presente, com base em taxas de desconto que reflita as melhores avaliações atuais do mercado.
Gastos diretamente relacionados com a construção do estande de vendas e do apartamento-modelo: quando sua vida útil estimada é superior a 12 meses, possuem
natureza de caráter prioritariamente tangível e, dessa forma, são registrados em rubrica de ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimada desses itens. A despesa de depreciação desses ativos é reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem afetar o lucro bruto. Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os gastos são reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas.
Provisão para garantia: O efeito da provisão para garantia não deve impactar o cálculo da
evolução da obra (% POC) para fins de apropriação da receita.
Permuta física: No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a entrega de
apartamentos a ser construído, o valor do terreno adquirido pela Entidade deve ser contabilizado, por seu valor justo. Excepcionalmente, quando esse valor não puder ser mensurado com segurança, a receita deve ser determinada com base no valor justo das unidades imobiliárias entregues (critério adotado pela Even).
Os efeitos no resultado do primeiro trimestre de 2009 estão demonstrados abaixo:
Reconciliação do Lucro Líquido conforme Lei nº 11.638 (não revisado pelos auditores independentes)
BRGAAP
Novo AVP
Permuta/
Garantia Marketing Stock Option Outros
BRGAAP Antigo Receita Bruta 211.120 (3.237) (18.602) 189.281 Impostos (9.092) 547 (1.143) (9.688) Receita Líquida 202.028 (2.690) (19.745) - - - 179.593 Custo (139.061) 18.785 268 (120.008) Lucro Bruto 62.967 (2.690) (960) - - 268 59.585 Margem Bruta 31,2% 100,0% 4,9% 33,2% G&A + Honorários (19.909) (19.909) Despesa Comercial (12.311) 244 (12.067) Resultado Financeiro (5.582) (5.582) Outras Despesas (1.334) 1.223 (111)
Resultado antes de IRCS 23.831 (2.690) (960) 244 1.223 268 21.916
IRCS (9.097) (107) (362) (9.566)
Lucro líquido antes da
participação de minoritários 14.734 (2.797) (1.322) 244 1.223 268 12.350
Minoritários (3.212) 751 (57) 128 (2.390)
Lucro Líquido 11.522 (2.046) (1.379) 372 1.223 268 9.960
Margem Líquida 5,7% 5,5%
Lucro antes do IRPJ e da
CSLL 23.831 21.916 (+) Despesas Financeiras Líquidas 5.582 5.582 (+) Depreciação e Amortização 2.013 (1.285) 728 EBITDA 31.426 28.226 Margem EBITDA 15,6% 15,7%
Reconciliação do Patrimônio Líquido conforme Lei nº 11.638 (não revisado pelos auditores independentes)
BRGAAP
Novo AVP Permuta Marketing Stock Option Minoritários Outros
BRGAAP Antigo
Receita de Vendas e Serviços
No trimestre encerrado em 31 de março de 2009, obtivemos uma receita bruta operacional de R$211,1 milhões, representando uma receita de incorporação e revenda de imóveis de R$207,5 milhões e uma receita de prestação de serviços de R$3,6 milhões. Este saldo foi afetado pelos seguintes efeitos: ajuste a valor presente, provisão para garantia e permuta física conforme demonstrado abaixo:
(R$ milhões)
Receita de revenda de imóveis antes dos efeitos: 185,6
Ajuste a valor presente (AVP) 3,3
Provisão para garantia / Reconhecimento da permuta física 18,6
Receita de revenda de imóveis conforme Lei nº 11.638: 207,5
As taxas de desconto utilizadas baseiam-se em taxas de juros de mercado aplicável para transações de longo prazo indexadas a índice de inflação. Como parâmetro, utilizamos títulos públicos federais: NTN-B com remuneração equivalente a IPCA + juros conforme descrito abaixo:
Média dos título emitidos em 2006: 9,7%. Média dos título emitidos em 2007:7,2%. Média dos título emitidos em 2008:8,6%. Média dos título emitidos no 1T09:7,0%.
O impacto da exclusão da provisão para garantia tanto no custo incorrido quanto no custo orçado para cálculo do POC (Percentagem de Conclusão), geraram um efeito positivo, aumentando o reconhecimento da receita, conseqüentemente, o reconhecimento dos impostos (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL)
A contabilização dos terrenos adquiridos através de permuta de produtos contabilizados anteriormente pelo valor de custo foi revista e contabilizada a valor de venda. Adicionalmente, houve a contabilização da receita dessas unidades permutas. Esse efeito combinado impactou no aumento tanto da receita quanto do custo.
Custo de Vendas
No trimestre encerrado em 31 de março de 2009, os custos das vendas atingiram R$139,1 milhões. Este saldo foi afetado apenas pela contabilização da permuta física conforme demonstrado abaixo:
(R$ milhões)
Custo de revenda de imóveis antes dos efeitos: (120,00)
Reconhecimento da permuta física (18,80)
Outros (0,30)
Resultados Operacionais
O impacto no resultado operacional no total de R$1,5 milhões deve-se a contabilização das remunerações baseadas em ações, R$1,2 milhões, e das despesas com stand e apartamento modelo reconhecidas diretamente no resultado, R$ 0,3 milhões.
Minoritários
Na linha de minoritários, temos o efeito combinado de todas as alterações dos critérios contábeis: ajuste a valor presente, provisão para garantia e permuta física que totalizam R$0,1 milhão.
Lucro Líquido
O lucro líquido anterior aos ajustes da Lei nº 11.638 foi de R$9,9 milhões. A combinação dos efeitos totalizou R$1,6 milhão proporcionando um aumento no lucro líquido ajustado do primeiro trimestre de 2009, que passou para R$11,5 milhões.
Balanço Patrimonial Consolidado em 31 de março de 2009 e 31 de dezembro de 2008 - Em milhares de reais após as mudanças trazidas pela Lei no. 11.638
ATIVO 31/3/2009 31/12/2008
Disponibilidades 227.058 262.179
Valores Caucionados 60.852 59.952
Contas a receber 611.641 528.236
Imóveis a comercializar 506.523 452.092
Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos 24.281 20.950 Impostos e contribuições a compensar 13.476 11.152 Imposto e contribuições diferidos 2.204 2.421 Despesas com vendas a apropriar -
-Demais contas a receber 33.695 30.846
Ativo Circulante 1.479.730 1.367.828
Contas a Receber 94.399 108.826
Imóveis a comercializar 194.490 200.746
Adiantamentos para futuro aumento de capital 2.136 3.606
Partes Relacionadas 492 601
IRPJ e CSLL Diferidos 1.210 1.924
Demais Contas a Receber 4.881 4.976
Ativo Realizável a Longo Prazo 297.608 320.679
Investimentos 11 11
Ágio (deságio), líquido -
-Imobilizado 25.298 26.868
Ativo Permanente 25.309 26.879
Total do Ativo 1.802.647 1.715.386
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 31/03/09 31/12/2008
Empréstimos e financiamentos 87.331 84.042
Fornecedores 34.921 34.114
Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis 28.348 31.194 C/C com Parceiros nos Empreendimentos 7.847 7.381
Adiantamentos de Clientes 121.389 101.110
Impostos e Contribuições a Recolher 27.595 25.723
Dividendos propostos 14.258 14.667
Impostos e Contribuições diferidos 24.635 21.546
Partes relacionadas 3.107 4.967
Debêntures 23.492 14.258
Demais Contas a Pagar 12.520 12.812
Passivo Circulante 385.443 351.814
Empréstimos e financiamentos 256.574 216.234
Contas a Pagar por Aquisições de Imóveis 35.440 38.627
Tributos a Pagar 27.604 26.064
Adiantamentos para futuros investimentos 4.107 4.115
IRPJ e CSLL Diferidos 3.802 4.439
Debêntures 250.000 250.000
Plano de opção de ações 17.112 15.889
Demais Contas a Pagar 5.084 4.207
Passivo Exigível a Longo Prazo: 599.723 559.575 Participação de Minoritários 25.871 23.909
Capital Social 757.262 757.262
Reserva de lucros 34.348 22.826
Patrimônio Líquido 791.610 780.088
Demonstração do Resultado Consolidado em 31 de março de 2009 e 31 de março de 2008 (Em milhares de reais) após as mudanças trazidas pela Lei no. 11.638
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO 1T09 1T08 Var.(%) Receita Bruta de Vendas e/ou Serviços 211.120 164.934 28%
Incorporação e revenda de imóveis 207.477 161.274 29%
Prestação de serviços 3.643 3.660 0%
Deduções da Receita Bruta (9.092) (7.249) 25%
Receita Líquida de Vendas e/ou Serviços 202.028 157.685 28%
Custo incorrido das vendas realizadas (139.061) (103.244) 35%
Lucro Bruto 62.967 54.441 16%
Receitas (Despesas) Operacionais (33.554) (38.382) -13%
Comerciais (12.311) (18.531) -34%
Gerais e Administrativas (17.220) (15.162) 14%
Honorários da Administração (2.689) (1.662) 62%
Outras receitas (despesas) operacionais, líquidas (1.334) (3.027) -56%
Lucro (prejuízo) operacional antes das participações
societárias, do resultado financeiro (4.141) (22.323) -81%
Resultado Financeiro (5.582) (2.307) 142%
Despesas Financeiras (15.205) (7.876) 93%
Receitas Financeiras 9.623 5.569 73%
Lucro Operacional 23.831 13.752 73%
Lucro antes do IRPJ e CSLL 23.831 13.752 73%
IRPJ e CSLL
Corrente (5.714) (2.221) 157%
Diferido (3.383) (300) 1028%
Lucro Líquido antes da participação dos minoritários 14.734 11.231 31%
Participação de minoritários (3.212) (1.629) 97%
Glossário
Land Bank: Banco de Terrenos que a Even mantém para futuros empreendimentos, adquiridos em
dinheiro ou através de permutas. Cada terreno adquirido é analisado pelo nosso comitê de investimentos e aprovado pelo Conselho de Administração.
Acessível: Imóvel ao preço de venda entre R$ 80.000,00 e R$ 200.000,00.
Público Emergente: Imóvel ao preço de venda entre R$200.000,00 e R$350.000,00.
Média Renda: Imóvel ao preço de venda entre R$350.000,00 e R$500.000,00. (SFH com uso do FGTS) Média-Alta Renda: Imóvel ao preço de venda entre R$500.000,00 e R$1.100.000,00.
Alta Renda: Imóvel ao preço de venda entre R$1.100.000,00 e R$1.600.000. Luxo: Imóvel ao preço de venda acima de R$1.600.000,00.
Receitas a Apropriar: As receitas a apropriar correspondem às vendas contratadas cuja receita é
apropriada em períodos futuros, em função do andamento da obra e não no momento da assinatura dos
contratos.
Sobre a Empresa
A Even Construtora e Incorporadora S.A. - EVEN (Bovespa: EVEN3), uma das maiores incorporadoras do Brasil, com atuação verticalizada e foco em empreendimentos comerciais e residenciais para os públicos acessível, emergente, de classes média e média-alta, é resultante da combinação das atividades de companhias com mais de 30 anos de experiência no setor na região metropolitana de São Paulo. A Companhia atua de forma verticalizada, coordenando as atividades de incorporação e construção. Desde 2006, a Even passou também a atuar no Rio de Janeiro, em Goiânia, em Belo Horizonte e no interior do estado de São Paulo.
Avisos Legais
As declarações contidas neste Release referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento que afetam as atividades da EVEN, bem como quaisquer outras declarações relativas ao futuro dos negócios da Companhia, constituem estimativas e declarações futuras que envolvem riscos e incertezas e, portanto, não são garantias de resultados futuros. Tais considerações dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores e estão, portanto, sujeitas a mudança sem aviso prévio.
