L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0614 OBJETO: ENDEREÇO: PRAÇA DAS 4 JORNADAS, 11 ÁREA CONSTRUÍDA: 7.322,74 M² ÁREA TERRENO: 863,00 M²

(1)

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

No 19.510.031/0614

SOLICITANTE:

BB

PROGRESSIVO

II

FUNDO

DE

INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO FII

OBJETO:

ENDEREÇO:

PRAÇA DAS 4 JORNADAS, 11

CAMPOS DOS GOYTACAZES - RJ

ÁREA CONSTRUÍDA:

7.322,74 M²

ÁREA TERRENO:

863,00 M²

FINALIDADE:

MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO

OBJETIVO:

DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E

VENDA

AVALIAÇÃO

DATA BASE: MAIO/2014

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

(CONCEITO VALOR JUSTO “FAIR VALUE”)

(2)

ÍNDICE

I. INTRODUÇÃO ... 3

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ... 4

1. OCUPAÇÃO

CIRCUNVIZINHA ... 4

2. LOGRADOUROS

DE

SITUAÇÃO ... 4

3. DESCRIÇÃO

DO

TERRENO ... 5

3.1. CARACTERÍSTICAS

BÁSICAS ... 5

3.2. RESTRIÇÕES

DE

USO

E

OCUPAÇÃO

DO

SOLO ... 5

3.3. RESTRIÇÕES

EM

FUNÇÃO

DE

PRESERVAÇÃO

OU

TOMBAMENTO ... 5

4. DESCRIÇÃO

DAS

EDIFICAÇÕES ... 6

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 7

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 7

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 8

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 9

VII. CONCLUSÃO ... 11

(3)

I. INTRODUÇÃO

A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),

com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São

Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente

referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II

– Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela Votorantim Asset

Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..

.

No volume incial do laudo identificado com o número 19.510.000/0614 estão descritas

todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações

comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,

onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como

as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão

apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.

Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas

premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já

estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas

podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do

relatório.

Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão

vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o

decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de

projeção.

(4)

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Distribuição da Ocupação

Predominante

Equilibrado

Densidade de Ocupação

Alta

Estágio de Desenvolvimento Local

Transformação (início verticalização)

Uso Predominante Local

Comercial

Padrão Comercial Local

Regional

Padrão Econômico

Alto

Nível Geral de Transportes

Bom

Nível de Acesso

Bom

Acesso ao imóvel

Acesso direto

Intensidade de Trafego

Alta

Nível de Escoamento de Tráfego

Bom

O entorno possui ciclovias?

Não

Elementos Urbanos Identificados até

500m

Comércio de vizinhança / Polo comercial regional

/ Faculdades ou universidades / Parques públicos

/ Ônibus / Escolas / Igrejas/templos / Segurança

pública / Água encanada / Coleta de lixo / Coleta

seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário

/ Energia elétrica / Iluminação pública /

Pavimentação / Telefone

Elementos Urbanos Identificados de

500m a 1500m

Hospitais / Shopping centers / Hotéis / Escolas /

Igrejas/templos

Elementos Urbanos Identificados de

1500m a 3000m

Clubes sociais ou esportivos / Praias / Lazer /

Saúde

O local se encontra em uma zona de

risco (acidentes, assaltos, roubos)?

Não

Principais vias de acesso

Praça das Quatro Jornadas

2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO

L

O

G

R

A

D

O

U

R

O

1 Denominação

Praça Quatro Jornadas

Tipo de Logradouro

Secundário

Quantidade de Pistas

4 Mãos de Direção

Única

Pavimentação

Asfalto

Traçado

Retilíneo

Perfil (inclinação)

Plano

Calçadas

Em mosaico

Iluminação Pública

Vapor de mercúrio

(5)

3. DESCRIÇÃO DO TERRENO

3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS

Área (m²)

863,00

Quantidade de Frentes

2 Esquina

Sim

Formato (aproveitamento)

Regular

Superfície

Seca

Topografia

plano

Interferências Identificadas (no terreno) Adutoras / Coletor de esgotos / Cursos d’água /

Oleodutos/gaseodutos / Linhas de transmissão /

Servidões de passagem

3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Denominação da Zona

ZCH - Zona comercial Histórica

Coeficiente de Aproveitamento Máximo

com outorga

3,00

Taxa de Ocupação

80,00

3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO

Restrições de Aproveitamento em função de

preservação por tombamento ou lei

(6)

4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Denominação

Prédio Principal - Campos

Tipo

Edificio Comercial

Padrão Construtivo

Comercial/ Escritório /Superior/c/elev.

Situação

Construído

Idade

17 Estado de Conservação

c – Regular

Nº Pavimentos

11 Área Útil Total (m²)

5.241,40

Área Construída Total (m²)

7.322,74

Pé direito (metros)

3,00

Posicionamento no terreno

Isolado e recuado do alinhamento da via pública

Estrutura:

Concreto armado

Fechamento Lateral:

Alvenaria

Tipo de Cobertura:

Outros

Apoio da Cobertura:

Concreto

Material da Cobertura:

Fibrocimento

Revestimento Externo:

Cerâmica / outros

Dependências Internas:

Subsolo: garagem; Térreo: auto atendimento, agência;

Superiores: atendimento, escritórios, sanitários, agência

estilo, andares vazios, copa, casa de máquinas e de

bombas

Pisos:

Carpete / cerâmico / granito / taco de madeira

Paredes:

Azulejo / fórmica / massa com pintura a base de látex

Forros:

Laje / de madeira

Esquadrias:

Alumínio / outros

Nº Elevadores:

4 Marca dos Elevadores

Atlas Schindler

Capacidade dos elevadores

(Kg):

13 pessoas

Segurança:

Central de PABX / circuito fechado de TV /

portas-vigiadas / registro de imagem

Incêndio / Emergência:

Extintores / rede de hidrantes

Ar Condicionado:

Central comum

(7)

III. DETERMINAÇÃO

DO

VALOR

DE

MERCADO

PARA

LOCAÇÃO

(COMPARATIVO)

O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel

avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às

características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em

anexo.

Área Locável (m²)

Unitário (R$/m²)

Valor de Mercado de

Locação (R$)

5.241,40

43,29

226.900,00

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)

Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume

inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor

de mercado de compra e venda do

imóvel avaliando no conceito de valor justo (“fair value”):

Valor do Empreendimento:

R$ 23.063.002,00

Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer

decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das

premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são

vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que

carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.

(8)

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)

Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:

A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de

comercialização de 34%para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método

da Renda.

Áre a Un it. Id . Est. V id a De p . Cu sto Cu sto

(m 2) R $ a p . Re m . Re p ro d u çã o Re e d içã o

T e rre n o 863,00 2.160,00 1,00 1.864.080 1.864.080

Im óvel c om erc ial 7.322,74 2.630,00 17 c 43 0,80 19.258.806 15.407.045

S u b to ta l Ed ifica çõ e s 7.322,74 19.258.806 15.407.045

Cu sto s 21.122.886 17.271.125

V a lo r d e M e rca d o F . Com erc ializ aç ão 1,34 23.063.002

D e n o m in a çã o

(9)

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

1)

O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?

a)

O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?

Sim

b)

O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade

de usuários de mercado? Sim

c)

O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não

d)

O imóvel enquadra-se como: Propriedade com baixo grau de especialização

2)

A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1:

a)

O imóvel situa-se em local Transformação (início verticalização);

b)

As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim;

c)

O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim;

d)

Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim;

e)

A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação?

sim;

f)

Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações

de acordo com a legislação? não;

g)

Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não;

h)

É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações

atuais? não;

i)

O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim;

j)

O uso atual está compatível com o entorno do local? sim;

k)

Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? sim;

l)

Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação

de imóveis no entorno? sim;

3)

O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:

a)

Frente e entrada do Imóvel: Boa.

b)

Formato do terreno: Boa.

c)

Posicionamento das edificações no terreno: Boa.

d)

Distribuição das dependências: Boa.

e)

Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa.

f)

Circulação interna (horizontal e vertical): Boa.

g)

Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa.

h)

Estado de conservação geral: Boa.

i)

O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em

aproximadamente 11%, indicando que o imóvel está em uma fase de

aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações.

1 _{Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou}

levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do

imóvel.

(10)

j)

A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado

dividido pelo custo de reedição) está em 1,31% (R$ 226.900,00 /R$

17.271.125,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio

econômico.

O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em

edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do

terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o

terreno.

4)

Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto

ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,

temos o seguinte cenário:

a) Nível de oferta: Médio/Baixo: existe um estoque um pouco abaixo do normal de

imóveis similares para negociação no local.

b) Nível de demanda: Médio: procura normal por imóveis similares (demanda

equilibrada).

c) Absorção pelo mercado: Normal-Rápida: expectativa de venda entre 3 e 6 meses.

d) Desempenho do mercado atual: Normal-aquecido: nível de oferta inferior a

demanda.

e) Momento de mercado: Nível de preços entre média e alta: As forças de negociação

estão favoráveis para o vendedor.

(11)

VII. CONCLUSÃO

Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda

do imóvel avaliando para a data base de maio/2014 no conceito de valor justo (“fair

value”):

VALOR DO EMPREENDIMENTO:

R$ 23.063.002,00

Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a

finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que,

em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro,

bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade,

outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no

volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo.

É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas

pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados

fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe

técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente

premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo

pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das

quais dependem os resultados projetados.

Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo

qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados

e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um

número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se

principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política

de impostos e outras variáveis relevantes.

Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou

desinvestimento.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA

CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

ENGº CIVIL – CREA Nº 060 0643 784 D

(12)

VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no

19.510.031/0614, que se compõe de 12 (doze) folhas computadorizadas de um só lado,

sendo a última folha datada.

Em anexo:

-

croqui de localização

-

documentação fotográfica

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease - BB

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease - BB

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII - BB

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB

-

pesquisas de valores

(13)

(14)

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

(15)

(16)

FACHADA DO EDIFÍCIO

(17)

ESTACIONAMENTO SUBSOLO

(18)

ACESSO AO BANCO

(19)

ACESSO À AGÊNCIA E AO PRÉDIO

(20)

ATENDIMENTO

(21)

BANHEIRO

(22)

SEGUNDO PAVIMENTO

HALL DOS ELEVADORES

(23)

TERCEIRO PAVIMENTO

AGÊNCIA ESTILO

(24)

QUARTO PAVIMENTO

AUDITÓRIO

(25)

QUINTO PAVIMENTO

SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL

(26)

COPA

(27)

SEXTO PAVIMENTO

HALL DOS ELEVADORES

(28)

RECEPÇÃO

(29)

ACESSO À SALAS DE TRABALHO

(30)

SÉTIMO PAVIMENTO

RECEPÇÃO

(31)

ACESSO À SALAS DE TRABALHO

(32)

OITAVO PAVIMENTO

HALL DOS ELEVADORES

(33)

SALA DE REUNIÃO

(34)

NONO PAVIMENTO

ANDAR EM REFORMA

(35)

DÉCIMO PAVIMENTO

ANDAR EM REFORMA

(36)

TERRAÇO

CASA DE MÁQUINAS

(37)

FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO

CONTEXTO BTL

(38)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease

Ano 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total R$ em moeda constante + Receitas Operacionais 1.579 2.702 2.706 2.710 2.714 2.717 2.718 2.718 2.715 2.701 2.699 28.680 Área locável (m2) 3.057 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241

Unitário de mercado locação (R$/m2) 43 43 43 44 44 45 45 45 45 45 45

Potencial de Mercado de Alugueis 1.566 2.676 2.708 2.740 2.772 2.803 2.829 2.841 2.841 2.841 2.841 29.459 Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,0% Área vaga (m2) - - - 21 259 262 Alugueis Efetivos 1.579 2.702 2.706 2.710 2.714 2.717 2.718 2.718 2.715 2.701 2.699 28.680 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas 58 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 1.047

PIS 10 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 186 COFINS 47 81 81 81 81 82 82 82 81 81 81 860 - Despesas Operacionais 13 22 22 22 22 22 22 22 26 68 68 326

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - - 3 33 33 68

Inadimplência irrecuperável - - - 1 14 13 28

Gestão e comercialização de contratos de locação 13 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 229

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia - - -

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - - -

Despesas com auditoria - - -

Despesas com honorários advocatícios - - -

Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - -

Despesas com formador de mercado - - -

Despesas com seguro dos imóveis - - -

Outras despesas - - -

Reserva de contingências - - -

Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - -= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 1.509 2.582 2.586 2.589 2.593 2.596 2.597 2.597 2.591 2.534 2.532 27.307

- Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 1.509 2.582 2.586 2.589 2.593 2.596 2.597 2.597 2.591 2.534 2.532 27.307

-/+ Receitas/Despesas financeiras (153) (228) (167) (108) (62) (32) (18) (10) (3) 0 0 (780)

= Lucro antes de Impostos 1.662 2.810 2.753 2.698 2.655 2.628 2.615 2.607 2.593 2.534 2.532 28.087

- Impostos (IR/CSSL) 172 294 294 295 295 296 296 296 295 294 294 3.120 = Lucro líquido 1.490 2.516 2.458 2.403 2.359 2.332 2.319 2.311 2.298 2.241 2.239 24.967

+ Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 1.490 2.516 2.458 2.403 2.360 2.332 2.319 2.311 2.298 2.241 2.239 24.967

- Investimento em novos ativos 17.651 - - - - 17.651 - Reinvestimentos para reposição de ativos 273 481 618 540 455 299 156 156 151 91 95 3.316 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (16.434) 2.035 1.840 1.863 1.904 2.033 2.163 2.155 2.147 2.149 2.144 3.999

= Fluxos de Caixa Acumulado (16.434) (14.399) (12.559) (10.696) (8.792) (6.759) (4.596) (2.441) (294) 1.855 3.999

+ Integralização dos Acionistas 20.774 - - - - - - - - - - 20.774

+ Reservas e provisões 3.123 - - - 3.123 = Fluxos de Caixa Acumulado 20.774 20.774 20.774 20.774 20.774 20.774 20.774 20.774 20.774 20.774 20.774

- Pagamento de Dividendos a Acionistas 1.490 2.516 2.458 2.403 2.360 2.332 2.319 2.311 2.290 2.149 2.144 24.773

= Fluxos de Caixa Líquidos do período (273) (481) (618) (540) (455) (299) (156) (156) (143) 0 (0) (3.123)

= Aplicações + Disponibilidades 2.849 2.368 1.750 1.210 755 455 299 143 (0) (0) (0)

Acionistas

- Integralização dos Acionistas 20.774 - - - - - - - - - - 20.774

+ Distribuição de Dividendos 1.490 2.516 2.458 2.403 2.360 2.332 2.319 2.311 2.290 2.149 2.144 24.773

- Impostos - - - -+ Valor Residual - - - - 25.728 25.728 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (19.284) 2.516 2.458 2.403 2.360 2.332 2.319 2.311 2.290 2.149 27.872 29.728

(39)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2)

Unitário de mercado locação (R$/m2)

Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas

- Impostos sobre receitas

PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância)

Inadimplência irrecuperável

Gestão e comercialização de contratos de locação

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX

Despesas com auditoria

Despesas com honorários advocatícios

Despesas com reavaliação anual dos imóveis

Despesas com formador de mercado

Despesas com seguro dos imóveis

Outras despesas

Reserva de contingências

Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas

+ Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

- Integralização dos Acionistas

+ Distribuição de Dividendos

- Impostos + Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

Cenário: BuyToLease 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 99,2% 99,0% 100,0% 101,1% 102,2% 103,2% 104,1% 104,5% 104,6% 105,2% 105,3% 102,7% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 2,5% 2,5% 1,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 1,2% 1,2% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,1% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,4% 93,8% 93,8% 95,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,4% 93,8% 93,8% 95,2% -9,7% -8,4% -6,2% -4,0% -2,3% -1,2% -0,7% -0,4% -0,1% 0,0% 0,0% -2,7% 105,2% 104,0% 101,7% 99,5% 97,8% 96,7% 96,2% 95,9% 95,5% 93,8% 93,8% 97,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 94,4% 93,1% 90,8% 88,7% 87,0% 85,8% 85,3% 85,0% 84,6% 83,0% 82,9% 87,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 94,4% 93,1% 90,8% 88,7% 87,0% 85,8% 85,3% 85,0% 84,6% 83,0% 82,9% 87,1% 1117,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 61,5% 17,3% 17,8% 22,8% 19,9% 16,8% 11,0% 5,7% 5,7% 5,5% 3,4% 3,5% 11,6% -1040,7% 75,3% 68,0% 68,7% 70,2% 74,8% 79,6% 79,3% 79,1% 79,6% 79,4% 13,9% -1040,7% -532,8% -464,1% -394,7% -324,0% -248,8% -169,1% -89,8% -10,8% 68,7% 148,2% 0,0% 1315,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 72,4% 197,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 10,9% 1315,5% 768,7% 767,6% 766,5% 765,5% 764,7% 764,2% 764,2% 765,1% 769,2% 769,7% 0,0% 94,4% 93,1% 90,8% 88,7% 87,0% 85,8% 85,3% 85,0% 84,4% 79,6% 79,4% 86,4% -17,3% -17,8% -22,8% -19,9% -16,8% -11,0% -5,7% -5,7% -5,3% 0,0% 0,0% -10,9% 180,4% 87,6% 64,7% 44,6% 27,8% 16,8% 11,0% 5,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1315,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 72,4% 94,4% 93,1% 90,8% 88,7% 87,0% 85,8% 85,3% 85,0% 84,4% 79,6% 79,4% 86,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 953,3% 89,7% -1221,2% 93,1% 90,8% 88,7% 87,0% 85,8% 85,3% 85,0% 84,4% 79,6% 1032,7% 103,7%

(40)

FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO

CONTEXTO BTL

(41)

19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal

Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas

PIS COFINS

- Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras

= Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL)

= Lucro líquido

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado

+ Integralização dos Acionistas

- Reservas e provisões

= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas

- Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

61

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - - 0,0% 0,0% 0,0% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 218 217 231 230 229 228 227 - - - - 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 - 43,29 43,08 42,87 42,66 42,45 42,25 42,26 - 226,90 225,80 224,70 223,60 222,51 221,43 221,51 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - 218 217 231 230 229 228 227 - - - - - - - - - - 8 8 8 8 8 8 8 - 1 1 2 1 1 1 1 - 7 7 7 7 7 7 7 - - - - 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 208 207 221 220 219 218 217 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 208 207 221 220 219 218 217 - (23) (22) (22) (22) (22) (21) (21) - - - - 231 230 243 242 240 239 237 - 24 24 25 25 25 25 25 - - - - 207 206 218 217 215 214 213 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 207 206 218 217 215 214 213 - 17.651 - - - - 39 39 39 39 39 39 39 - - - (17.651) 168 167 179 178 176 175 174 - (17.651) (17.483) (17.316) (17.137) (16.959) (16.783) (16.608) (16.434) - - - 20.774 - - - - - - - 3.123 - - - (0) 168 335 514 692 868 1.043 1.217 - - - - 207 206 218 217 215 214 213 (0) (39) (39) (39) (39) (39) (39) (39) - 3.123 3.084 3.045 3.006 2.967 2.928 2.888 - 3.123 3.084 3.045 3.006 2.967 2.928 2.888 2.849 - - - 20.774 - - - - - -

(42)

-19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal

PIS COFINS

- Depreciação

Acionistas

73

74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 226 224 223 222 221 221 220 231 230 229 228 227 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 42,06 41,85 41,65 41,44 41,24 43,74 43,54 43,34 43,14 42,95 42,75 42,77 220,43 219,36 218,29 217,23 216,17 229,28 228,23 227,18 226,14 225,10 224,06 224,20 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - -226 224 223 222 221 221 220 231 230 229 228 227 - - - - - - - - -8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - - -2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -216 214 213 212 211 211 210 221 220 219 218 217 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 216 214 213 212 211 211 210 221 220 219 218 217 (21) (20) (20) (20) (19) (19) (19) (19) (18) (18) (18) (17) 236 235 233 232 231 230 229 239 238 237 236 234 25 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 212 210 209 208 207 206 205 214 213 212 211 209 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 212 210 209 208 207 206 205 214 213 212 211 209 - - - - -39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 52 173 171 170 169 168 167 166 175 174 173 172 157 (16.262) (16.090) (15.920) (15.751) (15.584) (15.417) (15.251) (15.076) (14.901) (14.729) (14.557) (14.399) - - - - - - - - - - - - - - -1.389 1.561 1.731 1.900 2.067 2.234 2.400 2.576 2.750 2.923 3.094 3.252 212 210 209 208 207 206 205 214 213 212 211 209 (39) (39) (39) (39) (39) (39) (39) (39) (39) (39) (39) (52) 2.849 2.810 2.771 2.732 2.693 2.654 2.615 2.576 2.537 2.498 2.459 2.420 2.810 2.771 2.732 2.693 2.654 2.615 2.576 2.537 2.498 2.459 2.420 2.368 - - - - - - - - - -

(43)

PIS COFINS

- Depreciação

Acionistas

85

86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016

85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 226 225 224 223 222 221 220 231 230 229 228 227 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 42,58 42,38 42,19 41,99 41,80 44,20 44,01 43,82 43,63 43,44 43,25 43,29 223,17 222,15 221,12 220,11 219,10 231,69 230,69 229,68 228,69 227,70 226,71 226,91 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -226 225 224 223 222 221 220 231 230 229 228 227 - - - - - - -8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - -2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -216 215 214 213 212 211 211 221 220 219 218 217 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 216 215 214 213 212 211 211 221 220 219 218 217 (17) (16) (16) (15) (15) (14) (14) (13) (13) (12) (12) (11) 233 231 230 228 227 226 224 234 232 231 230 228 25 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 208 207 205 204 202 201 200 209 207 206 205 204 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 208 207 205 204 202 201 200 209 207 206 205 204 - - - -52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 46 156 155 153 152 150 149 148 157 155 154 153 158 (14.243) (14.089) (13.935) (13.784) (13.633) (13.484) (13.336) (13.179) (13.024) (12.870) (12.717) (12.559) - - - - - - - - - - - - - -3.408 3.563 3.716 3.868 4.018 4.167 4.315 4.472 4.627 4.781 4.934 5.092 208 207 205 204 202 201 200 209 207 206 205 204 (52) (52) (52) (52) (52) (52) (52) (52) (52) (52) (52) (46) 2.368 2.316 2.264 2.212 2.160 2.108 2.056 2.004 1.952 1.900 1.848 1.796 2.316 2.264 2.212 2.160 2.108 2.056 2.004 1.952 1.900 1.848 1.796 1.750 - - - - - - - - - -

(44)

PIS COFINS

- Depreciação

Acionistas

97

98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017

97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 226 225 224 223 222 222 221 231 230 229 228 227 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 5.241 43,10 42,92 42,73 42,54 42,36 44,67 44,49 44,30 44,12 43,94 43,76 43,81 225,92 224,94 223,97 222,99 222,03 234,12 233,16 232,21 231,26 230,31 229,37 229,62 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -226 225 224 223 222 222 221 231 230 229 228 227 - - - - - - -8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - -2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -216 215 214 213 212 212 211 221 220 219 218 217 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 216 215 214 213 212 212 211 221 220 219 218 217 (11) (11) (10) (10) (10) (9) (9) (9) (8) (8) (7) (7) 227 226 224 223 222 221 220 229 228 227 226 224 25 25 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 202 201 200 199 198 197 196 204 203 202 201 200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 202 201 200 199 198 197 196 204 203 202 201 200 - - - -46 46 46 46 46 46 46 46 46 46 46 39 157 156 154 153 152 151 150 159 158 156 155 161 (12.402) (12.247) (12.092) (11.939) (11.787) (11.635) (11.485) (11.326) (11.168) (11.012) (10.857) (10.696) - - - - - - - - - - - - - -5.249 5.404 5.559 5.712 5.864 6.016 6.166 6.325 6.483 6.639 6.794 6.955 202 201 200 199 198 197 196 204 203 202 201 200 (46) (46) (46) (46) (46) (46) (46) (46) (46) (46) (46) (39) 1.750 1.704 1.659 1.613 1.568 1.522 1.477 1.431 1.386 1.340 1.295 1.249 1.704 1.659 1.613 1.568 1.522 1.477 1.431 1.386 1.340 1.295 1.249 1.210 - - - - - - - - - -