EXMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL - FORO CENTRAL CÍVEL/SP

EXMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL - FORO CENTRAL CÍVEL/SP

Processo:

1100773-03.2018.8.26.0100

Referência:

Despesas Condominiais

Exequente:

Condomínio Edifício Kumpera

Executada:

Monique Marthe Marie Loutsch Bouffis

FABRICIO MARQUES VERONESE, engenheiro, perito judicial

nomeado nos autos do processo em epígrafe, dando por terminadas as suas diligências,

vistorias e estudos, vem apresentar suas conclusões, expressas no presente

LAUDO

em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado de

R$ 1.650.000,00 (um milhão,

seiscentos e cinquenta reais), para o imóvel objeto da matrícula nº 141.606 do 15º CRI

de São Paulo/SP, ou seja, apartamento nº 93 do Edifício Victor - Condomínio

Kumpera, localizado na Rua Conselheiro Brotero, 1.353, Santa Cecília - São

Paulo/SP, com área privativa de 197,57m² e 1 vaga de garagem.

Termos em que,

pede deferimento.

São Paulo,12 de julho de 2020.

ENG° FABRICIO M. VERONESE

CREA 5060482415

LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMÓVEL: apartamento nº 93 do Edifício Victor - Condomínio Kumpera

ENDEREÇO:

Rua Conselheiro Brotero, 1.353, Santa Cecília - São Paulo/SP

SUMÁRIO

I. VISTORIA ... 4

1 REGIÃO ... 4

1.1 LOCALIZAÇÃO ... 4

1.2 ZONEAMENTO ... 6

1.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS ... 7

1.4 SERVIÇOS NA MICRO REGIÃO ... 7

2 IMÓVEL ... 8

2.1 TERRENO ... 9

2.2 BENFEITORIAS ... 10

2.3 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO ... 14

II. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ... 15

III.

CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ... 16

3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS ... 16

4 METODOLOGIA ADOTADA ... 16

IV.

AVALIAÇÃO – VALOR DE VENDA ... 21

5 PESQUISA IMOBILIÁRIA ... 21

6 AMOSTRA ANALISADA ... 29

7 APLICAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ... 30

8 VALIDAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ... 32

9 SANEAMENTO DA AMOSTRA ... 33

10

ANÁLISE DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO ... 34

11

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ... 36

12

CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL ... 37

12.1 VALOR UNITÁRIO POR METRO QUADRADO ... 37

12.2 CÁLCULO AVALIATÓRIO ... 38

V. CONCLUSÃO ... 39

CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Trata-se de ação de execução de título extrajudicial, autos n.º

1100773-03.2018.8.26.0100, em trâmite perante a 24ª Vara Cível - Foro Central

Cível, promovida pelo Condomínio Edifício Kumpera em face de Monique Marthe

Marie Loutsch Bouffis.

Objetivo:

Definição de valor de mercado (compra e venda).

Bem avaliado:

apartamento nº 93 do Edifício Victor - Condomínio Kumpera,

localizado na Rua Conselheiro Brotero, 1.353, Santa Cecília -

São Paulo/SP, com área privativa de 197,57m² e 1 vaga de

garagem.

A vistoria ocorreu em 11/07/2020 às 10:00 hs, conforme notificação prévia às partes.

O Porteiro do condomínio, Sr Jurandir Rodrigues, informou que o apartamento 93

estava vazio e sem morador. Foi vistoriada a área externa do condomínio e da

edificação e coletado informações complementares junto ao Sr Jurandir.

Com base na NORMA para AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011

(item 8.4) "a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com

base em uma situação presumida, a partir da obtenção de elementos

complementares".

As partes não designaram assistentes técnicos para acompanhamento dos trabalhos

de perícia.

I. VISTORIA

1 REGIÃO

1.1

LOCALIZAÇÃO

O imóvel, objeto desta avaliação, situa-se na Rua Conselheiro

Brotero, 1.353, no bairro Santa Cecília e distrito de mesmo nome, subprefeitura da

Sé, na cidade de São Paulo/SP.

O imóvel se situa em região central da capital em área com predominância

residencial vertical de alto padrão e com densidade populacional entre média-alta e

alta devido à grande concentração de edifícios

Fig. 02 – Localização do imóvel no Bairro

1.2

ZONEAMENTO

De acordo com a Lei de Zoneamento, que define o uso e ocupação do solo,

o imóvel situa-se na zona “ZM”, Zona Mista, definidas pela PMSP como porções do

território em que se pretende promover usos residenciais e não residenciais, com

predominância do uso residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas

e médias. A principal característica da zona mista é viabilizar a diversificação de

usos, sendo uma zona em que se pretende mais a preservação da morfologia urbana

existente e acomodação de novos usos, do que a intensa transformação.

Vê-se nos quadros abaixo os indicadores de ocupação específicos do terreno do

imóvel avaliando.

Figura 04 – Características de ocupação

1.3

MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O local é dotado de todos os principais melhoramentos públicos

essenciais; pavimentação asfáltica, guias e sarjetas, água, esgoto, coleta águas

pluviais, energia elétrica, telefone, rede celular, rede de dados, TV a cabo, correio,

coleta de lixo, iluminação pública, gás canalizado e transporte coletivo.

1.4

SERVIÇOS NA MICRO REGIÃO

A região do imóvel conta com acesso facilitado às principais vias da

região e com boa variedade de comércios, serviços e lazer.

2 IMÓVEL

O imóvel situa-se no Setor 20 e na Quadra 87. Tem facilidade de

acesso e o número de Contribuinte cadastrado na PMSP é 020.087.0026,

conforme matrícula do imóvel.

2.1

TERRENO

O terreno do condomínio é seco e possui topografia praticamente plana

(aclive muito suave). O formato do terreno é regular e pode ser visualizado na figura

abaixo.

Fig. 06 – Croqui do terreno

2.2

BENFEITORIAS

Sobre o terreno acima descrito, encontra-se construído o Condomínio

residencial Edifício Kumpera, contendo uma torre com 11 pavimentos, dividida em 2

blocos. Em um bloco concentram-se as unidades de 196 m² distribuídas em 2

unidades por andar. O outro bloco é formado por unidades de 340 m², sendo um

apartamento por andar. A construção da edificação data do ano de 1960 e tem

concepção arquitetônica antiga (fachada em pastilha e revestimento de pedra),

porém esmerada.

O condomínio conta com guarita para porteiro, “hall” de entrada social e paisagismo

no entorno da edificação.

O apartamento avaliando é o de n° 93. A unidade tem área privativa de 197,57 m² e

01 vaga de garagem.

RELATÓRIO DE FOTOS – VISTORIA

FOTO 01 – Vista da rua Conselheiro Brotero

RELATÓRIO DE FOTOS – VISTORIA

FOTO 03 – Jardim ao redor da edificação

RELATÓRIO DE FOTOS – VISTORIA

FOTO 05 – Jardim na lateral do prédio

2.3

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Classe

Residencial

Tipo

Apto

Localização

Rua Conselheiro Brotero, 1.353

Setor de localização

20

Área privativa (m²)

197,57

Vagas

1

Padrão

Superior

Idade Real

60 anos

Estado de conservação

Regular (Ref. “C”)

Índice Depreciação (Ross-Heidecke)

0,200

II. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Desde 2015 o setor imobiliário brasileiro sofreu uma desaceleração

brusca. Com base nas compilações de dados fornecidos pela ABECIP e pelo BACEN

é possível identificar que ocorreu a partir do início de 2018 uma retomada gradual

nas transações de compra e venda, todavia se verificou em março/2020 uma queda

acentuada nas transações possivelmente por conta da pandemia do COVID-19.

Assim, de forma geral, o mercado imobiliário vem sofrendo os efeitos de forte

recessão, impactando na liquidez dos imóveis.

Gráfico 01 – Indicador do Mercado Imobiliário

III. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS

O estudo objeto deste trabalho se baseou nos requisitos essenciais

da NBR 13752:1996 - Perícias de engenharia na construção civil, item 4.3.2, na

Norma para avaliação de imóveis urbanos do IBAPE/SP: 2011, no estudo Valores

de edificações de imóveis urbanos IBAPE/SP: 2017 e na norma NBR 14.653-2: 2011.

4 METODOLOGIA ADOTADA

Será utilizado o Método comparativo direto de mercado com

tratamento por fatores que é, segundo a classificação da ABNT - Associação

Brasileira de Normas Técnicas, um método direto e permite que o valor do imóvel

seja calculado a partir do tratamento adequado dos dados referentes a transações

ou ofertas de venda de imóveis similares.

Para a aplicação deste método, as características básicas em que deve haver

semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos:



_{Localização}



_{Tipo de Imóvel}



Dimensões compatíveis



_{Padrão Construtivo}



Idade e estado de conservação



Valores contemporâneos

O método será aplicado segundo as diretrizes estabelecidas na Norma para

avaliação de imóveis urbanos do IBAPE/SP: 2011.

Para tanto, serão aplicados os critérios de tratamento e homogeneização,

obedecendo aos seguintes fatores considerados como de aplicação obrigatória de

acordo com a Norma IBAPE-SP:

A)

OFERTA: Conforme item 10.1 da Norma, deve-se aplicar uma dedução de

10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual superestimativa por

parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição de valor

de imóveis vendidos, não incidirá o referido fator de desconto. Esse fator é

considerado obrigatório pois o valor de mercado não é o valor ofertado pelo

vendedor, mas sim o valor mais provável que seria negociado e acordado

entre vendedor e comprador prudentes, em situação normal de mercado.

B)

VALORES CONTEMPORÂNEOS:

Todos os elementos comparativos

serão indicados com valores atuais de preço relativos ao mês de elaboração

da avaliação. Os valores de imóveis transacionados dentro de um período

máximo de 1 ano serão considerados como contemporâneos.

C)

PADRÃO CONSTRUTIVO:

A determinação do valor unitário das

benfeitorias, será calculado através do estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES

DE IMÓVEIS URBANOS:2017, do IBAPE/SP (conforme tabela 01 abaixo).

Conforme referido estudo, utilizando-se a Tabela de coeficientes em função

das tipologias construtivas, o imóvel em questão enquadra-se no item “1.3.4

– Apto padrão Superior com elevador”, adotar-se-á como paradigma o

índice médio Pc = 2,406.

D)

IDADE E DEPRECIAÇÃO:

A depreciação levará em conta aspectos físicos de

idade real e estado de conservação, sendo as diferenças observadas entre

os elementos comparativos ponderadas e tratadas pela relação entre os

respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de

Ross-Heidecke.

O índice de depreciação será calculado pela equação:

𝐷 = [𝛼 + (1 − 𝛼). 𝑐

] . (1 – R)

Sendo:

D: índice de depreciação

𝑐

: Coeficiente de Heidecke (extraído do Quadro 02)

R: valor residual (Quadro 01)

𝛼 =

+

𝑋 = Idade cronológica

𝑛 = vida útil (Quadro 01)

Por fim, o

cálculo de homogeneização com utilização dos fatores pesquisados

ajustados a uma situação paradigma será:

Vuh= Vo x {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]}

Onde,

Vuh= Valor unitário homogeneizado (estimado na situação paradigma, após

ajuste por fatores).

Vo = Valor de Oferta

F1, F2, F3,..Fn = Fatores considerados

F

= Índice

/ Índice

IV. AVALIAÇÃO – VALOR DE VENDA

5 PESQUISA IMOBILIÁRIA

Classe:

_Residencial

Valor verificado:

_{R$ 2.000.000}

Grupo:

_Apartamento

Tipo:

_Oferta

Fonte Informação:

_EMCASA

Telefone:

_4063-0541

Setor:

₂₀

Idade (anos):

₆₀

Área Privativa:

_197,57

Padrão Construtivo:

_Superior

Vagas:

₁

Estado Conservação:

_C

Endereço:

ELEMENTO N°01

Rua Conselheiro Brotero,

1.353

Classe:

_Residencial

Valor verificado:

_{R$ 1.965.000}

Grupo:

_Apartamento

Tipo:

_Oferta

Fonte Informação:

_{RX Imoveis}

Telefone:

_3500-0050

Setor:

₂₀

Idade (anos):

₆₀

Área Privativa:

_197,57

Padrão Construtivo:

_Superior

Vagas:

₁

Estado Conservação:

_C

ELEMENTO N°02

Endereço:

_{Rua Conselheiro Brotero,}

1.353

Classe:

_Residencial

Valor verificado:

_{R$ 1.500.000}

Grupo:

_Apartamento

Tipo:

_Oferta

Fonte Informação:

_{RX Imoveis}

Telefone:

_3500-0050

Setor:

₂₀

Idade (anos):

₅₇

Área Privativa:

₁₉₀

Padrão Construtivo:

_Superior

Vagas:

₁

Estado Conservação:

_C

ELEMENTO N°03

Endereço:

_{Rua Conselheiro Brotero,}

1.569

Classe:

_Residencial

Valor verificado:

_{R$ 1.915.000}

Grupo:

_Apartamento

Tipo:

_Oferta

Fonte Informação:

_{RX Imoveis}

Telefone:

_3500-0050

Setor:

₂₀

Idade (anos):

₅₅

Área Privativa:

₁₉₀

Padrão Construtivo:

_Superior

Vagas:

₁

Estado Conservação:

_C

ELEMENTO N°04

Endereço:

Classe:

_Residencial

Valor verificado:

_{R$ 1.798.000}

Grupo:

_Apartamento

Tipo:

_Oferta

Fonte Informação:

_{Lopes Prime}

Telefone:

_4302-7643

Setor:

₂₀

Idade (anos):

₅₇

Área Privativa:

₁₉₈

Padrão Construtivo:

_Superior

Vagas:

₁

Estado Conservação:

_C

Endereço:

_{Rua Conselheiro Brotero,}

1.569

Classe:

_Residencial

Valor verificado:

_{R$ 1.500.000}

Grupo:

_Apartamento

Tipo:

_Oferta

Fonte Informação:

_{Quinto andar}

Telefone:

_{quintoandar.com.br}

Setor:

₂₀

Idade (anos):

₆₀

Área Privativa:

_197,57

Padrão Construtivo:

_Superior

Vagas:

₁

Estado Conservação:

_C

ELEMENTO N°06

Endereço:

_{Rua Conselheiro Brotero,}

1.353

Classe:

_Residencial

Valor verificado:

_{R$ 1.800.000}

Grupo:

_Apartamento

Tipo:

_Oferta

Fonte Informação:

_{Quinto andar}

Telefone:

_{quintoandar.com.br}

Setor:

₂₀

Idade (anos):

₄₂

Área Privativa:

₁₈₆

Padrão Construtivo:

_Superior

Vagas:

₁

Estado Conservação:

_C

ELEMENTO N°07

Endereço:

MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

Fig. 09 – Localização dos elementos pesquisados - Venda

6 AMOSTRA ANALISADA

Tabela 01 – Amostra coletada - Tabulação dos elementos comparativos

# Elemento Endereço Classe Grupo Setor Quadra Privativa Área (m²)

Vaga

garagem (anos)Idade

Preço Verificado

(R$) Tipo

Fonte de

Informação Telefone 1 Rua Conselheiro Brotero, 1.353 Residencial Apto 20 87 198 1 60 2.000.000 Oferta EMCASA 4063-0541 2 Rua Conselheiro Brotero, 1.353 Residencial Apto 20 87 198 1 60 1.965.000 Oferta RX Imoveis 3500-0050 3 Rua Conselheiro Brotero, 1.569 Residencial Apto 20 94 190 1 57 1.500.000 Oferta RX Imoveis 3500-0050 4 Rua Baronesa de Itu, 732 Residencial Apto 20 77 190 1 55 1.915.000 Oferta RX Imoveis 3500-0050 5 Rua Conselheiro Brotero, 1.569 Residencial Apto 20 94 198 1 57 1.798.000 Oferta Lopes Prime 4302-7643 6 Rua Conselheiro Brotero, 1.353 Residencial Apto 20 87 198 1 60 1.500.000 Oferta Quinto andar quintoandar.com.br 7 Rua Baronesa de Itu, 789 Residencial Apto 20 77 186 1 42 1.800.000 Oferta Quinto andar quintoandar.com.br Avaliando Rua Conselheiro Brotero, 1.353 Residencial Apto 20 87 197,57 1 60

7 APLICAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Tabela 02 – Aplicação dos Fatores de homogeneização

Padrão Constr Padrão Índice

Constr Fator Padrão Constr Variação Vu (R$/m²) Vu Ajustado (R$/m²)

# V0 Ff At Vo Padrão Pc Fpc ∆V2 Vu2 Vuh SC

Paradigma Superior 2,406 1 2.000.000 0,9 198 9.111 Superior 2,526 0,952 -434 8.677 8.677 0,95 2 1.965.000 0,9 198 8.951 Superior 2,526 0,952 -426 8.525 8.525 0,95 3 1.500.000 0,9 190 7.105 Superior 2,286 1,053 374 7.479 7.479 1,05 4 1.915.000 0,9 190 9.071 Superior 2,406 1,000 0 9.071 9.071 1,00 5 1.798.000 0,9 198 8.173 Superior 2,334 1,031 253 8.425 8.425 1,03 6 1.500.000 0,9 198 6.833 Superior 2,334 1,031 211 7.044 7.044 1,03 7 1.800.000 0,9 186 8.710 Superior 2,334 1,031 269 8.979 8.979 1,03 Média 8.279 8.314 8.314 DP 952 765 765 CV 11,5% 9,2% 9,2% Valor Verificado

Elemento fator oferta Vu com

(R$/m²) 2 Vu F in al ho m og en (R $/ m ²) de sv io F at or Vu h/ Vo Fator Oferta Área (m²) Padrão Construtivo

Notas explicativas

F

: Fator padrão de construção =

Fd: Fator depreciação =

Vu: Valor unitário

Vuh: Valor unitário homogeneizado

IR: Idade referencial

Deprec (Foc): Índice de depreciação

Metodologia complementar de saneamento das amostras:

Nos casos de amostras com até 5 elementos, verifica-se o índice de desvio

Vuh/Vo

para descarte das amostras homogeneizadas com desvio fora do intervalo admissível

de 0,85 a 1,25.

8 VALIDAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Tabela 03 – Análise conjunta dos Fatores

Tabela 04 – Validação dos Fatores

Verificação isolada e conjunta dos fatores de homogeneização conforme item 10.6.4 da norma IBAPE

Nota: Os fatores de Localização e Idade e Conservação foram descartados após constatação de que não auxiliaram na homogeneização da amostra, tanto isoladamente como em conjunto.

Variação do

Vu (R$/m²)

Vu Ajustado

(R$/m²)

Colunas1

Vuh

∆V2

Vu' (-)∆V2

1

8.677

-434

9.111

2

8.525

-426

8.951

3

7.479

374

7.105

4

9.071

0

9.071

5

8.425

253

8.173

6

7.044

211

6.833

7

8.979

269

8.710

Média

8.314

8.279

Desvio Padrão

765

952

CV

9,2%

11,5%

2

Elemento

homogen

Vu Final

(R$/m²)

Padrão Construtivo

Isolado

Ausente

Nenhum

11,5%

Todos

9,2%

Padrão Construtivo

Obrigatório

9,2%

11,5%

Usar

9 SANEAMENTO DA AMOSTRA

Tabela 05 – Análise e Saneamento Amostral

A partir da amostra homogeneizada, calcula-se a média e o intervalo (limites superiores

e inferiores) no qual os elementos devem estar contidos para confirmar sua validade na

amostra considerada.

Original

Saneamento

₁

1

8.677

OK

2

8.525

OK

3

7.479

OK

4

9.071

OK

5

8.425

OK

6

7.044

OK

7

8.979

OK

Média

8.314

Média + 30%

10.809

Média - 30%

5.820

Desvio padrão

765

Elementos

7

10 ANÁLISE DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

Tabela 06 – Cálculo da Amplitude amostral

Tabela 07 – Análise do Grau de Precisão para o método comparativo - item 13.4 Norma IBAPE

Nota de esclarecimento:

Média (Vu): Média dos valores unitários válidos (em R$/m²)

n: Número de elementos considerados

t

: Variável de distribuição considerando intervalo de confiança de 80% (valores

tabelados em função no número de elementos de amostra)

LI: Limite inferior =

LS: Limite superior =

AP: Amplitude =

Conforme NBR 14.653-2:2011, quando AP < 30%, então a amostra comparativa conduz ao

grau de precisão III. No caso da amostra considerada se chega a um resultado de AP < 30%,

confirmando o Grau de precisão III alcançado.

Média (Vu)

8.314

Desvio Padrão

765

n

7

n-1

6

t

1,4398

LI

7.898

LS

8.731

AP

10%

III

II

I

Resultado da análise

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em

torno da estimativa de tendência central

Grau

Descrição

Gráfico 02 – Poder de Predição do Modelo

11 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Nota: As Tabelas de cálculo e de verificação do grau de fundamentação utilizadas neste estudo foram desenvolvidas a partir de modelos do Prof. Luiz Henrique Cappellano.

III II I

1 Caracterização do _{imóvel avaliando} Completa quanto a todos os fatores

analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 1

2 Quantidade mínima de dados de mercado

efetivamente utilizados 12 5 3 2

3 Identificação dos dados _{de mercado}

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e características observadas pelo autor do Laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 2

4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto

de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 (*) 2

7

III II I Obtido

10 6 4 II

Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I II II ENQUADRAMENTO DA AVALIAÇÃO

Grau de Fundamentação

Método Comparativo com Tratamento por Fatores

Uso do Tratamento por Fatores

(Conforme item 9.2.2 da NBR 14.653-2:2011 e 13.1.1 da Norma do IBAPE/SP)

Item Descrição Grau Pontuação _Obtida

TOTAL DE PONTOS

(*) No caso de utilização de menos de 5 dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos

heterogênea.

Graus Pontuação mínima Itens obrigatórios no grau

12 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

12.1

VALOR UNITÁRIO POR METRO QUADRADO

Com base na pesquisa realizada e aplicando-se os fatores de

adequação para homogeneização da amostra chega-se ao valor médio de mercado de

R$ 8.314/m² para um imóvel paradigma com as seguintes características:

Classe

Residencial

Tipo

Apto

Endereço

Rua Conselheiro Brotero, 1.353

Setor de localização

20

Vagas

1

Padrão

Superior

Idade Real

60 anos

Estado de conservação

Regular (Ref. “C”)

12.2

CÁLCULO AVALIATÓRIO

Pelo método comparativo direto com tratamento por fatores, o valor do

imóvel (Vi) resultará das seguintes variáveis:

Área da unidade: ... 197,57 m

Valor unitário médio (paradigma): ... R$ 8.314/m

Índice Padrão construtivo: ... 2,406

Estado de Conservação: ... “C”

Índice Fiscal de Localização: ... NA

Calculando, temos:

Fp = 2,406/2,406= 1,00 (coeficiente de padrão construtivo)

Os demais coeficientes também são idênticos ao paradigma definido (Estado de

conservação e Localização), ou seja, F

=1 e F

=1.

Para o valor do imóvel,

Vi = Área (m²) x Vuh (R$/m²) x 1/[1+(F

-1)+(F

-1)+(F

-1)]

Vi = 197,57 m

_{x 8.314 R$ /m}

_{x 1/[1+(1,0-1)+(1,0-1)+(1,0-1)]}

Vi = R$ 1.642.596,98

Ou, em números redondos;

Vi = R$ 1.650.000,00 (um milhão, seiscentos e cinquenta reais),

válido para julho/2020.

V. CONCLUSÃO

Conforme cálculos efetuados no presente laudo, o

valor de mercado para o imóvel

correspondente à:

- Matrícula nº: 141.606 do 15º CRI de São Paulo/SP

- Unidade: apartamento nº 93 do Edifício Victor - Condomínio Kumpera

- Endereço: Rua Conselheiro Brotero, 1.353, Santa Cecília - São Paulo/SP

- Objeto de avaliação nos autos nº: 1100773-03.2018.8.26.0100

VALOR DO IMÓVEL

Vi = R$ 1.650.000,00

(um milhão, seiscentos e cinquenta reais)

Válido para julho/2020

O trabalho logrou atingir o

Grau de Fundamentação II e o Grau de Precisão III da

NBR 14.653-2:2011, conforme demonstrado nos cálculos apresentados.

VI. ENCERRAMENTO

Dando por terminado o seu trabalho, apresenta o presente

LAUDO,

que se compõe de 40 (quarenta) páginas digitadas.

Termos em que,

pede deferimento.

São Paulo, 12 de julho de 2020.

ENG° FABRICIO M. VERONESE

CREA 5060482415