SENTENÇA
Processo Digital nº: 1002190-41.2019.8.26.0619
Classe - Assunto Tutela Antecipada Antecedente - Antecipação de Tutela / Tutela Específica Requerente: Fabio Augusto Alves e outro
Requerido: Banco Santander (Brasil) S/A
Juiz(a) de Direito: Dr(a). LEOPOLDO VILELA DE ANDRADE DA SILVA COSTA
Vistos.
FABIO AUGUSTO ALVES e TAIS DE CASSIA BORELLI ALVES, devidamente qualificados nos autos, ajuizaram Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial e da Consolidação do Imóvel c.c. tutela antecipada em caráter antecedente em face de BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, alegando, em síntese, que o imóvel objeto dos autos foi dado em garantia do pagamento ao banco requerido, sob a forma de alienação fiduciária em garantia. Afirmam que em razão da crise econômica não conseguiram pagar algumas parcelas do financiamento e o banco iniciou a execução extrajudicial. Alegam que o banco requerido pretende levar a leilão o imóvel por lance vil, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Alegam, ainda, que não foram notificados para purgação da mora e que pretendem pagar o valor que o banco informar. Sustentam desrespeito a princípios constitucionais. Postulam a suspensão dos leilões, a manutenção na posse do imóvel e o cancelamento do registro e da averbação do imóvel em nome do réu, para retornar a matrícula do imóvel ao status quo ante. Com a inicial juntou os documentos de fls. 13/21.
Emenda à inicial (fls. 26/29).
Os autores informaram que os leilões foram realizados, contudo não houve arrematante (fls. 40).
A tutela provisória foi indeferida (fls. 42/43).
Nova emenda à inicial, informando os autores que não foram notificados para pagar a mora e que pretendem a purgação e restabelecimento do contrato (fls. 47/49). O réu concordou com o pedido de emenda (fls. 80).
Devidamente citado, o requerido apresentou contestação (fls.
54/64), sustentando a legalidade da capitalização mensal, a inexistência de ilegalidades e abusividades no contrato entabulado entre as partes, a legalidade da comissão de permanência e a previsão legal para cobrança das tarifas da financeira. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 65/76).
Convertido o julgamento em diligência, a fim de que o réu comprovasse nos autos que os autores foram devidamente notificados a purgar a mora e não o fizeram (fls. 85).
O requerido permaneceu inerte (fls. 93).
É o relatório.
Fundamento e Decido.
O feito comporta julgamento antecipado nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, vez que resta a superação apenas da questão de direito, estando os fatos bem delineados, sendo desnecessária a produção de outras provas.
A controvérsia se restringe à eficácia do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária procedido pelo Banco requerido.
E o pedido inicial prospera.
Consta dos autos que os autores adquiriram o imóvel registrado na
matrícula nº 4.189 do Cartório de Registro de Imóveis de Taquaritinga, com alienação fiduciária em favor do Banco Santander (Brasil) S/A, por instrumento particular com força de escritura pública em 06/07/2015 (fls. 18).
Os requerentes confessam que deixaram de pagar as parcelas do financiamento, razão pela qual o banco iniciou o procedimento para a consolidação da propriedade fiduciária.
Nota-se que não foi carreada aos autos a cópia da matrícula do imóvel, a fim de comprovar se foi consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário Banco Santander (Brasil) S/A.
Contudo, a Lei nº 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel, além de outras providências, estabelece a possibilidade de venda, em leilão, do imóvel dado em garantia por alienação fiduciária, quando a dívida não for adimplida a tempo e modo, mediante a prévia constituição em mora do devedor e averbação da matrícula do imóvel consolidando a propriedade em nome do credor fiduciário.
A Lei 9.514/97, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a Alienação Fiduciária de coisa móvel estabelece que a intimação do devedor para purgação da mora deverá ser pessoal.
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos
contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105,de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado
da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
Além do mais, para fins da intimação com vistas à purgação da mora de débito constituído em alienação fiduciária, é necessário instruir o ato de comunicação com a planilha pormenorizada da dívida, incluindo o valor das prestações e encargos não pagos, além do demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multas e outros encargos, sem a qual é impossível ter noção da legalidade do montante cobrado, porquanto se trata de documento não comum às partes contratantes.
Nota-se, portanto, que o artigo 26 da Lei nº 9.514/97 determina a intimação pessoal do devedor para purgação da mora, devidamente instruída, o que não foi cumprido pelo Banco requerido, uma vez que não há comprovação nos autos nesse sentido.
Os autores afirmam na peça incoativa que não lhes foi apresentado o contrato de financiamento e a planilha de débito, devidamente atualizada, para melhor esclarecimento das parcelas e possível purgação de mora.
Afirmam, ainda, que não foram devidamente notificados pessoalmente para purgação da mora e instado a se manifestar a respeito, comprovando-se nos autos que os autores foram devidamente notificados e não procederam à purgação, o Banco réu quedou-se totalmente silente.
Assim, como dito alhures, a consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia à parte fiduciária, com a consequente realização da venda extrajudicial do bem, somente é possível mediante o cumprimento dos requisitos indicados no art. 26 da Lei nº 9.514 /97 e não demonstrada a constituição em mora dos devedores pela instituição financeira, de rigor a manutenção de posse dos fiduciantes, com consequente determinação de cancelamento dos leilões.
É certo, portanto, que a consolidação da propriedade em favor do credor Banco Santander (Brasil) S/A e o leilão não foram feitos nos termos da Lei 9.514/97, existindo irregularidades a ensejar a nulidade do leilão e de todo o procedimento extrajudicial.
Por fim, salienta-se que os autores demonstraram nesse feito intenção de pagar a dívida, sendo certo que a ausência de notificação, além de ser necessária, causou prejuízo apto a gerar nulidade no procedimento extrajudicial. A constatação de que há nulidade em determinado ato já pressupõe sua desconformidade com a ordem jurídica e, assim, a comprovação de prejuízo é apta ao reconhecimento da nulidade, exatamente porque possível verificar a violação de preceitos jurídicos.
Nessa senda, a procedência do pedido inicial é medida que se
impõe.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados na presente ação movida por FABIO AUGUSTO ALVES e TAIS DE CASSIA BORELLI ALVES em face de BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A para determinar o cancelamento do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel em nome do Banco fiduciário, mantendo-se os autores na posse do imóvel, cancelando-se o registro e a averbação do imóvel em nome do réu, para retornar a matrícula do imóvel ao status quo ante. Por consequência, JULGO EXTINTO o feito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.
Sucumbente, arcará o réu com as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Ressalto que a oposição de embargos declaratórios infundados ou manifestamente protelatórios ensejará aplicação das penalidades, devendo a insurgência à sentença se realizar pelo meio recursal adequado.
Transitado em julgado e nada mais sendo requerido em dez dias, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.
P.I.
Taquaritinga, 05 de março de 2020.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
