OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
(Administrado pelo Banco Opportunity S/A)
DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 E DE 2010
ACOMPANHADAS DO RELATÓRIO DOS AUDITORES INDEPENDENTES SOBRE
AS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS
CONTEÚDO:
Relatório dos Auditores Independentes sobre as Demonstrações Contábeis Balanços Patrimoniais
Demonstrações dos Resultados Demonstrações dos Fluxos de Caixa
Ativo 2011 2010 Passivo 2011 2010
Circulante Circulante
Caixa e equivalentes de caixa 20.240 43.122 Obrigações por construção de imóveis 127.230 116.519 Contas a receber pela venda e locação de imóveis 130.605 48.865 Obrigações por compra de imóveis 571 920 Estoques Outras contas a pagar 3.729 2.661 Terreno 1.028 - Impostos a recolher 82 47 Imóveis para venda - em construção 30.823 24.269 Quotista - lucros a distribuir 73.447 61.293 Imóveis para venda - concluídos - 481 Total do circulante 205.059 181.440 Adiantamento a fornecedores 2.278 3.315
Imposto de renda na fonte 629 625 Despesas antecipadas 7.965 4.898 Outras contas a receber 349 397 Total do circulante 193.917 125.972
Não Circulante Patrimônio líquido
Realizável a longo prazo Quotas de investimentos integralizadas 576.008 401.784 Contas a receber pela venda de imóveis 73.310 87.629 Lucros acumulados 17.061 3.669 Total do patrimônio líquido 593.069 405.453 Permanente
Investimento
Cotas de fundo de investimento imobiliário 41.187 24.061 Outros investimentos 33.002 Imobilizado
Terrenos 91.629 115.431
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Balanços Patrimoniais Em 31 de dezembro de 2011 e de 2010
(Em milhares de reais)
Terrenos 91.629 115.431 Imóveis para renda 365.083 233.800
530.901
373.292 Total do não circulante 604.211 460.921
Total do Ativo 798.128 586.893 Total do Passivo e Patrimônio líquido 798.128 586.893
Demonstrações dos Resultados
Em 31 de dezembro de 2011 e de 2010
(Em milhares de reais, exceto o lucro líquido por quota)
2011 2010
Receitas de vendas e locação de imóveis 153.706 47.725
Custos de vendas e locação de imóveis (73.442) (13.677)
Lucro bruto 80.264 34.048
Receitas (despesas) operacionais
Receita de aplicação financeira 4.952 1.035 Despesa com taxa de administração (2.400) (863) Despesas de comissões e corretagens (7.763) (1.766) Despesas administrativas (3.646) (2.857) Despesas com condomínio (4.373) (2.942) Despesas tributárias (5.527) (223)
Outras receitas 3 346
(23.706)
(8.305)
Lucro líquido do exercício 56.558 25.743
Quantidade de quotas 457.376 365.318
Lucro líquido por quota 123,66 70,47
2011 2010 Lucro Líquido do Exercício 61.510 26.778 Ajuste sobre o lucro líquido do exercício:
Destinação do lucro aos quotistas (48.064) (33.027)
Depreciação 7.724 5.895
Variação monetária e juros recebidos (3.993) (8.355) Provisão para créditos de liquidação duvidosa (1.278) (589) 15.899 (9.298) Fluxo de caixa das atividades operacionais
Contas a receber e outras contas a receber (62.156) (84.451) Adiantamento a fornecedores 1.037 (3.315) Despesas antecipadas (3.067) (4.898) Impostos de renda na fonte (4) (3) Obrigações por construção de imóveis 10.711 114.911 Obrigações por compra de imovéis (349) (20.238) Outras contas a pagar 1.068 541 Impostos a recolher 35 21
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (Administrado pelo Banco Opportunity S.A.) Demonstrações dos fluxos de caixa - método indireto
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2011 e 2010 (Em milhares de reais)
Impostos a recolher 35 21 Quotistas - lucros a distribuir 12.154 7.288 (40.571) 9.856 Caixa líquido das atividades operacionais (24.672) 558 Fluxo de caixa das atividades de investimentos
Outros investimentos (33.002) - Cotas de fundo de investimento imobiliário (17.126) (1.051) Compra de imóveis para venda (6.073) (7.536) Compra de terrenos para venda (1.028) Compra de terrenos para renda (198) (27.238) Compra de imóveis para renda (115.007) (72.161) Caixa líquido das atividade de investimentos (172.434) (107.986) Fluxo de caixa das atividades de financiamentos
Cotas de investimentos integralizadas 174.224 142.108 Caixa líquido das atividades de financiamentos 174.224 142.108 (Redução) Aumento de caixa e equivalentes a caixa (22.882) 34.680 Caixa e equivalentes a caixa no ínicio do exercício 43.122 8.442 Caixa e equivalentes a caixa no final do exercício 20.240 43.122 (Redução) Aumento de caixa e equivalentes a caixa (22.882) 34.680
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (Administrado pelo Banco Opportunity S.A.)
Notas Explicativas da Administração às Demonstrações Contábeis Em 31 de Dezembro de 2011 e de 2010
(Em milhares de reais)
1. Contexto Operacional
O Fundo foi constituído em 28 de fevereiro de 1996 e iniciou suas operações em 6 de outubro de 1996, com prazo de duração indeterminado, sob a forma de condomínio fechado, tendo como objetivo principal a aplicação de recursos em bens imóveis, de natureza comercial, residencial e industrial, em terrenos e shopping centers, ou ainda, em direito a eles relativos, que tenham condições de rentabilizar o investimento feito pelos Condôminos, seja pelo pagamento de remuneração oriunda da exploração de tais bens e direitos, em conformidade com a legislação em vigor, seja pelo aumento do valor patrimonial das quotas, advindo da valorização dos bens e direitos ou da sua negociação no mercado.
No segundo semestre de 2006 ingressaram no Fundo 50 novos quotistas “pessoas físicas” que consequentemente o enquadraram na Lei Nº. 11.196/95, passando com isso, a se beneficiar com a isenção do pagamento do imposto de renda sobre os lucros auferidos. Atualmente o Fundo possui 56 cotistas pessoas físicas e 1 cotista pessoa jurídica.
Não foram realizadas Assembleias no exercício de 2011.
Em Assembleia Geral de Quotista, realizada em 19 de Abril de 2010, deliberou-se: (i) sobre dar aquiescência para que, especificamente nesta assembleia, os cotistas que estejam enquadrados no rol do Artigo 24 da Instrução CVM nº472 possam exercer o direito de voto em todas as matérias da ordem do dia; (ii) sobre a contratação da empresa especializada Métrica Empreendimentos e Participações Ltda. para administrar as locações ou arrendamentos de empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo, comercializar os imóveis do fundo e prestar consultoria especializada, envolvendo a análise, seleção e avaliação de empreendimentos imobiliários, exploração do direito de superfície e demais ativos para integrarem a carteira do fundo; (iii) sobre a nova emissão de cotas do fundo e alteração do regulamento, de forma que será adotada para distribuição das novas cotas e seu público-alvo.
Em Assembleia Geral de Quotista, realizada em 08 de outubro de 2010, deliberou-se sobre o aumento da taxa de administração do Fundo que passará a ser equivalente a 0,30% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo ou o valor mínimo fixo de R$ 200 por mês, sendo paga mensalmente.
2. Apresentação e elaboração das demonstrações contábeis
As demonstrações contábeis foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas pela legislação societária brasileira, associadas às normas e instruções emanadas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), especificamente as Instruções CVM no. 206/94 e 472/08, com as alterações decorrentes da Lei n° 9.249/95 e Instrução CVM n° 248/96, aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário. A elaboração de demonstrações contábeis de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil requer que a administração use de julgamento na determinação e registro de estimativas contábeis. Ativos e passivos significativos sujeitos a essas estimativas e premissas incluem o valor residual do ativo imobilizado, provisão para devedores duvidosos e custos orçados dos empreendimentos imobiliários e outras similares. A liquidação das transações envolvendo essas estimativas poderá resultar em valores diferentes dos estimados, devido a imprecisões inerentes ao processo de sua determinação.
3. Resumo das principais práticas contábeis
a) Apuração de resultado
As receitas e despesas são apropriadas ao resultado pelo regime de competência.
b) Caixa e equivalentes de caixa
Caixa e equivalentes de caixa incluem depósitos bancários e aplicações financeiras de curto prazo, com risco irrelevante de mudança de seu valor de mercado.
As aplicações financeiras estão registradas ao custo, acrescidos dos rendimentos “pró-rata temporis” até a data do encerramento dos exercícios, não excedendo ao valor de mercado.
c) Contas a receber por venda e locação de imóveis
Apresentadas por valores conhecidos, atualizados monetariamente, limitados ao valor de realização. Os valores referentes ao resultado das vendas de unidades imobiliárias ainda não concluídas são apropriados à receita em conformidade com o progresso físico das obras.
A estimativa de perdas de créditos de liquidação duvidosa é constituída em montante considerado suficiente pela Administração para cobrir eventuais perdas na realização desses créditos. O valor da estimativa de perda para créditos de liquidação duvidosa é elaborado com base na resolução nº 2.682/99 do Banco Central do Brasil.
d) Estoques
Imóveis para venda - em construção: Correspondem aos custos incorridos, deduzidos dos valores apropriados referentes aos custos orçados de unidades vendidas.
Imóveis para venda - concluídos: Correspondem aos custos pagos e incorridos das unidades em estoque, deduzidos da provisão para desvalorização, quando aplicáveis.
e) Outros ativos circulantes
São demonstrados pelos valores de custo, incluindo os rendimentos e, quando aplicável, reduzidos aos valores de realização.
f) Investimentos
Representadas por cotas de fundo de investimento imobiliário, e cotas de participação em sociedade Ltda, contabilizadas pelo custo de aquisição, deduzidos de provisão para desvalorização, se aplicável.
g) Imobilizado
Estão demonstrados pelos custos de construção ou de aquisição, sendo depreciados pelo método linear e com base em taxas compatíveis com a vida útil-econômica do bem, conforme nota explicativa no. 9.
h) Avaliação do valor recuperável dos ativos de natureza imobiliária
A Administração avalia regularmente o valor recuperável destes ativos comparando-os aos seus respectivos valores contábeis. Em 31 de dezembro de 2011 a Administração avaliou que não há necessidade de constituição de qualquer provisão para perdas em decorrência destas avaliações.
i) Obrigações por construção de imóveis
Registradas pelos valores dos custos orçados a incorrer de vendas, deduzidas dos custos pagos e incorridos, caracterizando a responsabilidade pela entrega das unidades vendidas e não concluídas.
j) Outros passivos circulantes
São demonstrados pelos valores conhecidos e calculáveis, acrescidos, quando aplicável, dos correspondentes encargos incorridos.
k) Passivos contingentes
Os passivos contingentes são reconhecidos nas demonstrações contábeis baseado na opinião de assessores jurídicos, quando for considerado provável que o risco de uma ação judicial ou administrativa, irá gerar uma provável saída de recursos para a liquidação das obrigações e quando os montantes envolvidos forem mensuráveis com suficiente segurança.
4. Caixa e equivalentes de caixa
Representadas por aplicações em quotas de fundo de investimento financeiro, administrados pelo Banco Opportunity S.A., por títulos públicos e aplicações em poupança, conforme quadro abaixo:
2011 2010
Banco conta movimento Opportunity TOP DI FIF
1.429 292
453 216
Letras Financeiras do Tesouro 18.507 42.168
Caderneta de poupança 12 285
20.240 43.122
As aplicações financeiras de curto prazo estão constituídas por cotas de fundos de investimento com liquidez diária e títulos públicos de renda fixa de alta liquidez que são prontamente conversíveis em caixa e com riscos insignificantes de mudança de valor.
5. Contas a receber
Representam os direitos a receber de clientes por venda de unidades imobiliárias concluídas e de unidades imobiliárias não concluídas, atualizadas monetariamente com base na variação do IGP-M ou INCC e incluem, normalmente, juros à taxa de 12% a.a., e ainda, contas a receber por locação de imóveis, atualizadas anualmente com base na variação do IGP-M, como segue:
2011 2010
Curto prazo
Contas a receber por venda e locação 134.267 50.665
(-) Provisão para créditos de liquidação duvidosa
sobre venda de imóveis (3.662) (1.800)
130.605 48.865
Longo Prazo
Contas a receber por venda e locação 73.310 90.769
(-) Provisão para créditos de liquidação duvidosa
sobre venda de imóveis - (3.140)
A movimentação da provisão para créditos de liquidação duvidosa sobre vendas de imóveis, constituída conforme a nota explicativa nº 3 c, pode ser assim demonstrada:
Saldo em 31 de dezembro de 2009 5.529 Provisões constituídas 2.432 Recuperação de créditos (3.021) Saldo em 31 de dezembro de 2010 4.940 Provisões constituídas 757 Recuperação de créditos (2.035) Saldo em 31 de dezembro de 2011 3.662
Os resultados líquidos destas movimentações estão registrados na rubrica de outras receitas operacionais.
6. Estoques
Imóveis para venda - em construção: Correspondem aos custos incorridos, deduzidos dos valores apropriados referentes aos custos orçados de unidades vendidas, estão assim demonstrados:
2011 2010
Custos Incorridos
Empreendimento “Maracanã” (a) 14.836 -
Empreendimento “Barão de Mesquita” (b) 16.223 -
Empreendimento “Due Capri” (c) 12.779 12.609
Empreendimento “Due Murano” (d) 11.543 11.543
Empreendimento “Hotel Bureau” (e) - 2.673
Empreendimento “Ministro Raul Fernandes” (f) 26.587 10.717
Empreendimento “Fusion Work & Live” (g) 17.532 1.719
Empreendimento “Comercial II” (h) 1.716 1.087
Empreendimento “Vision” (i) 10.257 1.326
111.473 41.674
Apropriação de custos orçados de unidades vendidas
Empreendimento “Maracanã” (a) (14.003) -
Empreendimento “Barão de Mesquita” (b) (1.413) -
Empreendimento “Due Capri” (c) (9.345) -
Empreendimento “Hotel Bureau” (e) - (2.645)
Empreendimento “Ministro Raul Fernandes” (f) (26.587) (10.658)
Empreendimento “Fusion Work & Live” (g) (17.399) (1.712)
Empreendimento “Comercial II” (h) (1.716) (1.087)
Empreendimento “Vision” (i) (10.187) (1.303)
(80.650) (17.405)
a) “Maracanã – Stilo”
Localizado no lote nº1 do PA45544 – Avenida Maracanã nº 667, Tijuca, Rio de Janeiro, o empreendimento encontra-se 94,38% vendido. Conforme cronograma físico o empreendimento encontra-se 15% concluído.
b) “Barão de Mesquita – Bella Tijuca”
Localizado no lote nº1 do PA45867 – Rua Barão de Mesquita nº 164, Tijuca, Rio de Janeiro, o empreendimento encontra-se 8,71% vendido. Obra ainda não iniciada.
c) “Due Capri”
Localizado no SQNW 307, Bloco C, Noroeste, Brasília, o empreendimento encontra-se 73,13% vendido. Obra ainda não iniciada.
d) “Due Murano”
Localizado no SQNW 307, Bloco C, Noroeste, Brasília, o empreendimento não possui nenhuma unidade vendida. Obra ainda não iniciada.
e) Hotel Bureau”
Localizado no Setor Hoteleiro Norte, Quadra 01, Área Especial A – Bloco A, Brasília, o empreendimento encontra-se 100% vendido. Obra iniciada.
f) “Ministro Raul Fernandes - Paysage”
Localizado Rua Ministro Raul Fernandes, 210, Botafogo, Rio de Janeiro, o empreendimento encontra-se 100% vendido. Conforme cronograma físico o empreendimento está 85% concluído.
g) “Fusion Work & Live”
Localizado no Setor Hoteleiro Norte, Quadra 01, Área Especial A – Bloco D, Brasília, o empreendimento encontra-se 99,24% vendido. Conforme cronograma físico o empreendimento encontra-se 33,67% concluído.
h) “Comercial II”
Localizado no Setor Hoteleiro Norte, Quadra 01, Área Especial A – Bloco E, Brasília, o empreendimento encontra-se 100% vendido. Conforme cronograma físico o empreendimento encontra-se 21,76% concluído.
i) “Vision”
Localizado no Setor Hoteleiro Norte, Quadra 01, Área Especial A – Bloco F, Brasília, o empreendimento encontra-se 99,32% vendido. Conforme cronograma físico o empreendimento encontra-se 18,60% concluído.
7. Adiantamentos a fornecedores
Refere-se aos adiantamentos feitos às construtoras dos imóveis para venda – em construção, por empreendimento, assim demonstrado:
Empreendimentos : 2011 2010
Empreendimento “Peninsula Corporate” 150 1.004
Empreendimento “São Bento Corporate” 53 988
Empreendimento “Visconde de Inhaúma” 681 107
Empreendimento “Marrecas” 85 -
Empreendimento “Citta América” 29 -
Empreendimento “Buenos Aires 48” 187 1.216
Empreendimento “Buenos Aires 11” 958 -
Empreendimento “México 74” 107 -
Empreendimento “Bella Tijuca” 28 -
2.278 3.315
8. Despesas antecipadas
Correspondem às despesas de comissões e corretagens apropriadas ao longo dos contratos de aluguel ou de acordo com a evolução física das obras, assim demonstrada:
2011 2010 Comissões e corretagens Empreendimento “Paysage” 45 297 Empreendimento “Fusion” 1.002 1.451 Empreendimento “Comercial 2” 3.339 562 Empreendimento “Vision” 2.345 2.588 Empreendimento “Stilo” 657 -
Empreendimento “Bella Tijuca” 12 -
Empreendimento “Due Capri” 565 -
7.965 4.898
9. Investimento
a) Cotas de fundos de investimento imobiliário
Refere-se à aplicação de 40.178 cotas do Dovel Fundo de Investimento Imobiliário, representando em 31 de dezembro 74,32% do patrimônio líquido do referido fundo. Este fundo foi constituído em 14 de Janeiro de 2009, sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração vinte e quatro anos, contados a partir da data da primeira integralização de cotas ocorrida em 14 de janeiro de 2009. No exercício de 2011 o Fundo aportou o montante de R$ 17.126. O patrimônio líquido do Dovel Fundo de Investimento Imobiliário em 31 de dezembro era de R$ 56.567, conforme extrato de aplicação financeira do administrador do fundo.
O Dovel Fundo de Investimento Imobiliário tem como objetivo principal o desenvolvimento de empreendimento imobiliário, através da construção de edificação composta por 09 pavimentos e 02 subsolos. O empreendimento terá uma unidade imobiliária, com aproximadamente 13.960 m2 de área total, destinada ao uso gratuito da Academia Nacional de Medicina, situada no centro da cidade do Rio de Janeiro e o restante da edificação será explorada comercialmente pelo fundo através de locação das demais unidades imobiliárias a terceiros, pelo prazo de 20 anos contados a partir da concessão do habite-se.
b) Outros investimentos
Refere-se à aquisição de 33.002.500 (trinta e três milhões, duas mil e quinhentas) cotas, da sociedade SIG 01 Empreendimentos Ltda., pelo montante de R$ 33.002, através de acordo de cotistas firmado em 18 de março de 2011, representando 80,49% do capital social da sociedade.
A sociedade tem por objeto social o propósito específico de compra, venda e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários situados no Centro da cidade do Rio de Janeiro, localizados na Avenida Presidente Vargas, nº 1.085 a 1.135 e Avenida Tomé de Souza, nº 146.
A sociedade vigorará enquanto o Fundo for cotista, ou pelo prazo de 5 (cinco) anos contados da data de assinatura do acordo de cotistas, o que ocorrer primeiro, e obriga irrestritamente todos os sócios e seus sucessores a qualquer titulo.
10. Imobilizado
2011 2010
Taxas de Depreciação Em %
Terrenos:
Rua Barão de Mesquita, 164 - Tijuca - RJ - 24.000
Città América 2.813 2.813
Península Corporate - Barra - RJ 21.245 21.245
ION Inteligent Center - Barra – RJ 6.100 6.100
Américas Corporate - Barra - RJ 10.288 10.288
Rua São Bento - Centro - RJ 25.324 25.324
Rua Nuta James, 877 – Barra – RJ 16.150 16.123
Rua Buenos Aires, 11 – Centro – RJ 3.738 3.738
Visconde de Inhaúma, 83 - Barra - RJ 5.971 5.800
91.629 115.431
Imóveis para Renda:
Città América 19.172 16.570 4%
Rua Castro Alves, 79 652 652 4%
Av. Rio Branco, 110 657 657 4%
Rua do Carmo, 43 590 590 4%
Rua da Candelária, 65 5.428 5.190 4%
Avenida Almirante Barroso, 52 12.793 12.793 4%
Avenida Chile, 230 3.618 3.570 4%
Avenida das Américas, 1.650 9.339 9.339 4%
Rua da Passagem, 123 12.142 12.142 4%
Península – Barra – RJ 54.659 37.007 4%
Avenida Marechal Câmara, 160 1.632 1.632 4%
Rua da Candelária, 60 1.341 1.341 4%
Praça Floriano, 51 944 942 4%
Av. Rio Branco, 255/257 573 573 4%
Américas Corporate 36.970 36.290 4%
Rua São Bento, 8 2.446 2.448 4%
Av. Rio Branco, 103 1.142 1.142 4%
Loja H.Stern 819 1.122 4%
São Bento Centro Comercial 46.803 28.842 4%
Rua Buenos Aires, 11 42.240 10.416 4%
Av. Pres. Antonio Carlos, 51 1.364 1.364 4%
Visconde de Inhauma 21.076 4.129 4%
Rua das Marrecas 51.993 22.193 4%
Rua General Polidoro 323 323 4%
Rua Buenos Aires, 48 5.052 3.559 4%
Citta Office 12.015 - 4%
Praia do Flamengo,154 4.298 4.255 4%
Rua do Carmo,55 1.560 - 4%
Rua Riachuelo,87 4.457 - 4%
Colégio São José 245 - 4%
Dom Gerardo 335 - 4%
Conde do Bonfim, 149 1.762 1.762 4%
Rua Santa Luzia, 651 1.504 1.504 4%
Av. Rio Branco, 45 1.388 1.388 4%
Rua México,74 8.119 7.198 4%
Rua do Ouvidor, 91 12.226 13.236 4%
383.207 245.700
Instalações 206 206 10%
Benfeitorias dos imóveis para renda
Città América 19.165 19.121 10%
Peninsula Corporate 27 - 10%
Candelária,60 17 - 10%
Rua São Bento Corporate 1.329 - 10%
Av. Rio Branco, 255/257 333 333 10%
Rua Buenos Aires,11 1 - 10%
Rua Buenos Aires,48 82 - 10%
Av. Rio Branco, 103 47 47 10%
21.001 19.501
(-) Depreciação acumulada (39.331) (31.607)
O fundo contrata seguros de responsabilidade civil, para todos os empreendimentos em construção, relativo a danos pessoais de caráter involuntário, causados a terceiros e danos materiais a bens tangíveis, assim como para riscos elementares, sendo a cobertura contratada considerada suficiente pela Administração para cobrir eventuais riscos sobre seus ativos e/ou responsabilidades.
11. Obrigações por construção de imóveis
Representadas pela responsabilidade de entrega das unidades vendidas, dos imóveis em construção, conforme segue:
2011 2010
Custo orçado das unidades
Empreendimento “Paysage” 34.902 30.570
Empreendimento “Fusion” 29.640 35.346
Empreendimento “Comercial 2” 35.912 33.302
Empreendimento “Vision” 34.698 32.060
Empreendimento “Stilo”
Empreendimento “Bella Tijuca” Empreendimento “Due Capri”
40.856 7.704 24.168 - - - 207.880 131.278 Custo incorrido Empreendimento “Paysage” (26.587) (10.657) Empreendimento “Fusion” (17.399) (1.712) Empreendimento “Comercial 2” (1.716) (1.087) Empreendimento “Vision” Empreendimento “Stilo”
Empreendimento “Bella Tijuca” Empreendimento “Due Capri"
(10.187) (14.003) (1.413) (9.345) (1.303) - - - (80.650) (14.759) 127.230 116.519
12. Quotistas - Lucros a distribuir
Refere-se aos 95% dos resultados apurados pelo regime de caixa, sendo representados por lucros a distribuir apurados nos semestres compreendidos entre 01 de julho de 2010 a 31 de dezembro de 2011, que serão pagos de acordo com o regulamento do Fundo, no prazo máximo de quatro anos do encerramento de cada semestre a que o lucro se referir.
Semestre Resultado 95% Valor
Distribuido
2º semestre 2010 26.713 25.382 25.382
1º semestre 2011 21.585 20.506 20.506
2º semestre 2011 29.010 27.559 27.559
No exercício de 2011 foram pagos lucros aos quotistas no montante de R$ 34.879.
13. Patrimônio Líquido
a) Quotas integralizadas
Constituído por 457.376 (365.318 em 2010) quotas de série única, nominativas, integralmente subscritas e integralizadas, totalizando R$ 576.008 (R$ 401.784 em 2010). O valor patrimonial unitário da quota, acrescido dos resultados auferidos, é de R$ 1.296,68, representando variação de 6,55% no exercício, após distribuição do resultado. Ao longo do exercício foram subscritas e integralizadas novas quotas como segue:
Data
Quantidade de
Quotas Valor da quota
Total da Integralização 06 de abril de 2011 15.120 1.852,01 28.002 11 de abril de 2011 22.638 1.855,26 41.999 04 de julho de 2011 21.037 1.903,26 40.039 18 de julho de 2011 18.565 1.911,96 35.496 21 de setembro de 2011 14.698 1.951,87 28.688 92.058 174.224
Conforme descrito em seu regulamento, o Fundo poderá emitir novas quotas nas condições que venham a ser aprovadas em Assembleia Geral de Quotistas e autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM.
b) Mutação dos lucros acumulados
As mutações da conta de lucros acumulados, referentes aos exercícios findos em 31 de dezembro de 2011 e 2010, são apresentadas conforme segue:
Saldo em 31 de dezembro 2009 9.913
Lucro líquido do 1º semestre de 2010 8.229
Distribuição do Resultado (7.692)
Saldo em 30 de junho de 2010 10.450
Lucro líquido do 2º semestre de 2010 18.548
Distribuição do Resultado (25.382)
Saldo em 31 de dezembro de 2010 3.616
Lucro líquido do 1º semestre de 2011 7.328
Distribuição do Resultado (20.506)
Saldo em 30 de junho de 2011 (9.562)
Lucro líquido do 2º semestre de 2011 54.182
Distribuição do Resultado (27.559)
14. Encargos do Fundo
Os valores dos encargos debitados ao Fundo, bem como suas correlações percentuais como o patrimônio liquido, são demonstrados conforme segue:
2011 2010
R$ % R$ %
Patrimônio líquido médio 511.240 100,00 348.242 100,00
Taxa de administração 2.400 0,47 863 0,25
Despesas administrativas 3.646 0,71 2.857 0,82
Despesas com IPTU 5.527 1,08 223 0,06
Despesas com condomínio 4.373 0,86 2.942 0,84
Despesas com comissões e corretagens 7.763 1,52 1.766 0,51
23.709 4,64 8.651 2,48
15. Rentabilidade:
A rentabilidade proporcionada pelo fundo e o valor nominal da cota nos últimos 24 meses, são demonstradas como segue:
Valor Rentabilidade Rentabilidade
Exercício findo em da Cota (%) Acumulada (%)
Dezembro de 2009 1,041566
Dezembro de 2010 1,109863 6,55 6,55
Dezembro de 2011 1,296677 16,83 24,49
16. Taxa de administração
Conforme descrito na nota explicativa no. 1, a partir de 08 de outubro de 2010, a taxa de administração é calculada sobre o valor do patrimônio líquido diário, a razão de 0,30% a.a. (0,10% em 2009), sendo fixado o valor mínimo de R$ 200. O valor incorrido no exercício de 2011 foi de R$ 2.400 (R$863 em 2010). É vedada ao Administrador qualquer participação nos resultados do Fundo.
17. Emissão, colocação, negociação e resgates de cotas
O Fundo poderá emitir novas e futuras cotas, nas condições que venham a ser aprovadas em Assembleia Geral e autorizadas pela CVM, salvo nos casos de dispensas de registro perante a Autarquia previstas em lei.
Em ocorrendo o previsto acima:
I. aos antigos cotistas será assegurado o direito de preferência na subscrição das novas cotas, na mesma proporção de sua participação no patrimônio do Fundo no momento da deliberação, exceto se de forma diversa for deliberado na assembleia que deliberar a emissão;
II. o direito de preferência, que poderá ser livremente cedido pelos condôminos a terceiros, cotistas ou não, deverá ser exercido no prazo que vier a ser fixado pela Assembleia Geral, contado da data da disponibilização do aviso na página do administrador na rede mundial de computadores;
III. será admitida a realização de subscrição parcial das novas cotas bem como o cancelamento do saldo não colocado findo o prazo de distribuição;
IV. as novas cotas serão emitidas por preço fixado em Assembleia Geral, considerando-se o seu valor nominal unitário, atualizado pela variação patrimonial mensal, exceto se de forma diversa for deliberado na assembleia que deliberar a emissão;
V. as cotas serão subscritas, num prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da data do registro de distribuição pela CVM, exceto se de forma diversa for deliberado na assembleia que deliberar a emissão;
VI. A integralização das cotas subscritas ocorrerá no prazo de: a) 2 (dois) dias quando feita em dinheiro,
b) 10 (dez) dias contados da aceitação pelo Administrador do Laudo de Avaliação caso a integralização seja feita em bens e direitos, nos termos das normas aplicáveis;
A critério do Administrador, as cotas subscritas poderão ser integralizadas em bens imóveis, bem como em direitos reais de uso, gozo, fruição e aquisição de bens imóveis, observado o previsto no artigo 5º da Instrução CVM Nº 205/94, bem como a política de investimentos do Fundo.
Por se tratar de um fundo constituído sob a forma de condomínio fechado, é proibido o resgate de cotas. As cotas do Fundo serão negociadas exclusivamente em mercado de balcão organizado.
Um único investidor não poderá subscrever a totalidade das cotas do Fundo. O empreendedor, construtor, incorporador ou loteador de bens integrantes do patrimônio do Fundo, não poderá deter, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo.
18. Fatores de risco
I. Risco de Liquidez:
Os ativos componentes da carteira do Fundo poderão ter liquidez significativamente baixa em comparação a outras modalidades de investimento. Uma vez que o Fundo é um condomínio fechado, não admitindo resgate de cotas, o cotista interessado em alienar suas cotas deverá encontrar, sob sua exclusiva responsabilidade, um comprador para sua participação, observado que o adquirente deverá ser um investidor qualificado. O cotista corre o risco de não conseguir alienar sua participação no momento e nas condições que desejar.
II. Dificuldades Financeiras do Incorporador/Construtor:
O empreendedor, construtor ou incorporador de bens do Fundo podem ter problemas financeiros, corporativos, de alto endividamento e performance comercial deficiente de outros empreendimentos integrantes de seu portfólio comercial e de obras. Essas dificuldades podem causar a interrupção e/ou atraso das obras dos projetos relativos aos empreendimentos, causando alongamento de prazos e aumento dos custos dos projetos. Não há garantias de pleno cumprimento de prazos, o que pode ocasionar uma diminuição nos resultados do Fundo.
III. Risco relacionado a Fatores Macroeconômicos e Regulatórios:
O Fundo está sujeito aos efeitos da política econômica praticada pelo Governo e demais variáveis exógenas, tais como a ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou de situações especiais de mercado ou, ainda, de eventos de natureza política, econômica, financeira ou regulatória que influenciem de forma relevante o mercado financeiro brasileiro. Medidas do governo brasileiro para controlar a inflação e implementar as políticas econômica e monetária envolveram, no passado, alterações nas taxas de juros, desvalorização da moeda, controle de câmbio, controle de tarifas, mudanças legislativas, entre outras. Essas políticas, bem como outras condições macroeconômicas, impactam significativamente a economia e o mercado de capitais nacional. A adoção de medidas que possam resultar na flutuação da moeda, indexação da economia, instabilidade de preços, elevação de taxas de juros ou influenciar a política fiscal vigente poderão impactar os negócios do Fundo. Além disso, o Governo Federal, o Banco Central do Brasil, a Comissão de Valores Mobiliários e demais órgãos competentes poderão realizar alterações na regulamentação do setor imobiliário ou de fundos de investimento, o que poderá afetar a rentabilidade do Fundo.
IV. Riscos de Mercado:
Os ativos financeiros e outros títulos e valores mobiliários que compõem a carteira do Fundo podem estar sujeitos a oscilações de preços em função da reação dos mercados a eventos econômicos e políticos, tanto no Brasil como no exterior. As variações de preços desses ativos financeiros poderão ocorrer também em função de alterações nas expectativas dos participantes do mercado, o que pode gerar mudanças nos padrões de comportamento de preços sem que haja mudanças significativas no contexto econômico e/ou político nacional e internacional.
V. Risco de Crédito:
Consiste no risco de os emissores de títulos de renda fixa que integram a carteira não cumprirem suas obrigações de pagar tanto o principal como os respectivos juros de suas dívidas para com o Fundo.
VI. Outros Riscos Exógenos ao Controle do Administrador:
O Fundo também poderá estar sujeito a outros riscos advindos de motivos alheios ou exógenos ao controle do Administrador, tais como moratória, mudança nas regras aplicáveis aos seus ativos, mudanças impostas aos ativos financeiros integrantes da carteira do Fundo, alteração na política monetária, aplicações ou resgates significativos, os quais, caso materializados, poderão causar impacto negativo sobre os ativos do Fundo e o valor de suas cotas.
VII. Risco de Desapropriação:
De acordo com o sistema legal brasileiro, os imóveis integrantes da carteira do Fundo poderão ser desapropriado por necessidade, utilidade pública ou interesse social. Qualquer desapropriação poderá prejudicar de maneira relevante o uso normal do imóvel e consequentemente o resultado do Fundo.
VIII. Risco de Patrimônio Negativo:
As eventuais perdas patrimoniais do Fundo não estão limitadas ao valor do capital subscrito, de forma que os cotistas podem ser chamados a aportar recursos adicionais no Fundo.
19. Custódia de títulos e cotas
Os serviços de custódia dos ativos integrantes da carteira do Fundo, controladoria e escrituração de quotas são prestados pelo próprio administrador.
20. Tributação
Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelo Fundo, conforme legislação em vigor, são isentos de IOF e de Imposto de Renda na fonte exceto daqueles oriundos de aplicações financeiras de renda fixa ou renda variável, que são sujeitos ao Imposto de Renda na fonte e são parcialmente compensáveis quando da distribuição de rendimentos aos cotistas, que estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte - IRRF à alíquota de 20%.
De acordo com o artigo 32 da Instrução Normativa RFB nº 1.022/2010, os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimentos imobiliários, com mais de 50 cotistas pessoas físicas, em que nenhum detenha mais de 10% das cotas, cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado ficam isentos do
imposto sobre a renda recolhidos na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, limitadas pelos dispositivos da legislação em vigor.
21. Passivos contingentes não provisionados
(a) Contingências prováveis
Os passivos contingentes decorrentes de litígios ou notificações das entidades fiscalizadoras são avaliados pelos administradores do Fundo a partir da análise individual destes processos, tendo como base, a opinião dos seus advogados e consultores jurídicos. Aqueles considerados como de perda provável são provisionados nas demonstrações contábeis e os de perda possível são divulgados em notas explicativas.
No exercício de 2011, com base em informações de seus assessores jurídicos, o Fundo possui duas ações consideradas como de perda provável. No entanto, os administradores do Fundo decidiram não constituir provisão para estas contingências em razão de não conseguirem mensurar os montantes de forma confiável.
(b) Contingências Possíveis
Com base na opinião dos seus advogados e consultores jurídicos, as ações consideradas como de perda possível e não provisionadas estão representadas por:
Natureza das ações Valores das Contingências
Execução fiscal referente a débitos de IPTU 7.835
Repetição de indébito com indenização 4
Desapropriação do domínio útil (i) 14.900
Total 22.739
(i) A ação referente a desapropriação do domínio útil do terreno situado à Avenida Nuta James, lote 1, PA 33.614 (desapropriado pelo Decreto Estadual nº 41.808, publicado em 07/04/2009), encontra-se em fase de discussão do valor da indenização. Desta forma, até o momento não é possível dimensionar o valor da possível contingência envolvida.
22. Outras Informações
a) Comunicado ao mercado
Em 01 de agosto de 2008 os Administradores emitiram o seguinte comunicado ao mercado: “O Banco Opportunity S.A. e o BNY Mellon Serviços Financeiros DTVM S.A. informam que concluíram negociações com o objetivo de transferir a administração dos fundos de investimento do Banco Opportunity para o BNY Mellon Serviços Financeiros.
Com esta transferência, atividades como processamento e controle das carteiras, escrituração da emissão e resgate de quotas e contratação dos serviços de tesouraria e custódia passarão a ser de responsabilidade do BNY Mellon Serviços Financeiros. As atividades de gestão das carteiras continuarão sendo conduzidas pelos atuais gestores Opportunity, sem qualquer alteração de filosofia de investimento.
O BNY Mellon Serviços Financeiros é uma empresa do The Bank of New York Mellon Corporation, focada em administração fiduciária de fundos de investimento, com mais de R$ 62 bilhões em ativos sob sua administração no Brasil.
“Uma vez aprovado pelos quotistas, o processo de transferência será conduzido com toda a cautela necessária, sem qualquer descontinuidade nos serviços de administração, de gestão e na prestação de informações aos quotistas.”
Até a presente data não foi efetuada a transferência das atividades administrativas para o BNY Mellon Serviços Financeiros.
b) Serviços do auditor independente
A Administradora, nos exercícios de 2011 e de 2010, não contratou outros serviços relacionados ao Fundo junto ao auditor independente responsável pelo exame das demonstrações contábeis que não seja o de auditoria externa. A política adotada atende aos princípios que preservam a independência do auditor, de acordo com as normas vigentes, que principalmente determinam que o auditor não deve auditar o seu próprio trabalho, nem exercer funções gerenciais no seu cliente ou promover os seus interesses.
23. Eventos subsequentes
a) Emissão, subscrição e integralização de cotas
Na Assembleia Geral de Cotistas realizada no dia 24 de janeiro de 2012, foi aprovada por unanimidade dos cotistas a emissão de novas cotas, com esforços restritos, de R$ 45.000 a R$450.000, tendo como público alvo até 20 investidores que já sejam cotistas do Fundo. Nos meses de janeiro e fevereiro de 2012 foram subscritas e integralizadas 51.248 cotas, pelo montante de R$ 151.183.
b) Acordos judiciais firmados
Para viabilização do empreendimento imobiliário na Rua das Marrecas, o Fundo celebrou acordo em 11 de janeiro de 2012 com a Moto Fácil Veículos Ltda e com o Zabor Grill Restaurante Ltda, no qual estes assumiram a obrigação de desocupar os imóveis onde estão estabelecidos, até 15 de março e 30 de abril de 2012, respectivamente, mediante o pagamento de R$ 200 e R$ 1.300, a título de indenização aos mesmos, tendo sido adiantado R$ 100 e R$300, respectivamente ficando o saldo remanescente para ser quitado na data da efetiva desocupação dos imóveis.
c) Alteração da legislação
A Instrução CVM nº 516 de 29 de dezembro de 2011 trouxe novas regras aplicáveis aos critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração dos ativos e passivos, assim como o reconhecimento de receitas, apropriação de despesas e evidenciação das demonstrações contábeis dos Fundos de Investimento Imobiliário - FII, as quais serão aplicáveis aos exercícios iniciados em ou após 1º de janeiro de 2012.
d) Aquisição de imóveis comerciais
Em 08 de fevereiro de 2012, o fundo através da escritura de compra e venda lavrada no 17º Ofício de Notas da Capital, adquiriu 02 imóveis comerciais, a vista, pelo montante de R$ 10.500, com as seguintes características: Imóvel I – terreno com área de 3-00-00 ha de cerrado dividido, contendo prédio comercial de 9.416,10 m2; e Imóvel II – terreno com área de 3-00-00ha de cerrado dividido, contendo prédio comercial de 6.865,20 m2, ambos situados na fazenda “Cachoeirinha”, município de Bom Despacho, Estado de Minas Gerais.
