Editorial...02 Artigo...03 Perfil do Síndico...04 Administração...06 Especial...09 Em Questão...10 Social...11 Economia...13 Segurança...16
Nesta Edição
Edição Bimestral
DISTRIBUIÇÃO GRATUITA
Não jogue este impresso em via pública. Este material também pode ser reciclado.
Colabore com o meio ambiente.
Síndica fala sobre melhoras no Condomínio
Santa Mônica
Descumprir as regras do
condomínio pode gerar
advertência e até multa
axa condominial em atraso, excesso de barulho em
T
h o r á r i o s i m p r ó p r i o s , condômino que não respeita os outros moradores e faz da área comum exclusivamente sua são casos que podem acarretar em multas.Todo condomínio, por menor que seja, contem regras que facilitam o convívio de seus moradores. Regras que devem ser respeitadas, caso contrario podem gerar conflitos e acarretar multas..>Pág.17O que fazer se o seu
vizinho não respeita a lei
do silêncio?
arulho acima do permitido causando desconforto a
B
outras pessoas é uma das principais fontes de conflitos entre vizinhos ainda mais quando nos referimos a condomínio fechado. Acordar com barulho de reforma, som no volume máximo, crianças gritando são situações que tiram o bom humor de qualquer pessoa, podendo gerar grandes conflitos entre vizinhos. Saiba como agir nesse caso.>Pág.11ocalizado na zona leste de situação financeira do condomínio, a Teresina, o Condomínio Santa minha primeira ação realizada com essa
L
Mônica possui 22 blocos e 352 receita foi quitar as contas que o apartamentos, sendo um dos maiores condomínio tinha, que não eram poucas” da capital. Ao longo dos anos, o descaso explica. A sindica afirma ainda que as em relação ao condomínio fez com que o melhorias foram em todos os aspectos, Santa Mônica fosse desvalorizado e guarita, portaria, identificação e pintura atingisse uma condição administrativa e dos blocos, entre outras. >Pág.04financeira precária. Após 11 anos de administração própria, o condomínio pode reverter essa situação.
A Sra. Eliana explica que o condomínio passava por um grande problema administrativo e financeiro e que a Predial contribuiu bastante para mudar esse quadro. “Resolvi migrar para a Predial por indicações de amigos meus que também são síndicos em outros condomínios, não me arrependo da escolha” ressalta a sindica.
“Com a receita financeira que a Predial garante, pudemos reverter a
Mais um PredNews acaba de sair. Mônica, localizado na zona leste de A cada edição procuramos melhorar Teresina. Quem falou sobre isso foi a ainda mais o conteúdo. Assuntos que sindica Eliana Nascimento, que a três você já conhece abordado de diferentes anos está no cargo e presenciou todas formas, através de sugestões, dicas, as transformações. Ela conta como a solução, entre outros. Quando assumi a Predial Administradora de Condomínio editoria deste informativo, imaginei que contribuiu para essas mudanças e a não seria uma tarefa fácil e realmente satisfação com os serviços da empresa. não é, mas é muito gratificante. Saber E para que o nosso trabalho fique que muitas pessoas acompanham o ainda melhor, temos a participação do nosso trabalho, se identificam com as advogado, Gustavo Furtado que traz matérias e encontram soluções para os informações sobre a natureza jurídica problemas de seu condomínio, é muito das despesas condominiais. Para bom saber que estamos contribuindo de complementar e acrescentar ainda mais alguma forma. Nesta 4ª edição o conhecimento sobre o assunto vamos PredNews está repleto de boas abordar as questões financeiras do informações, como sempre dando condomínio, como o planejamento pode sugestões para resolver possíveis evitar gastos excedentes.
problemas, dicas para o sindico exercer O nosso trabalho também é ainda melhor o seu cargo, além de possível graças a contribuição dos maneiras para economizar até mesmo C o l a b o r a d o r e s d o P r e d N e w s , na limpeza do seu condomínio. Um empresários que acreditam no sucesso assunto que preocupa o administrador do informativo e estão cada vez mais do condomínio são os inadimplentes, satisfeitos com os resultados.
nesta edição traremos mais informações Todas essas matérias e muitas sobre o tema, como se deve agir nesse outras, você vai conferir nesse caso e ainda as desvantagens de estar informativo. Com uma linguagem clara e inadimplente com o seu condomínio. objetiva, esperamos que vocês aprovem Ainda trataremos sobre aplicação de o nosso trabalho. Não esqueçam que multa, Seguro Obrigatório, Fundo de você também pode contribuir e Reserva e muito mais. Se alguém lhe participar do nosso informativo, é só perguntar o que é Rede Imobiliária e as m a n d a r u m e - m a i l p a r a vantagens desse novo negocio, você prednews@predialadm.com.br com saberá responder? A partir de agora sugestões, problemas, soluções ou você vai poder saber tudo isso em uma outro assunto que você deseje que seja matéria especial sobre o assunto. abordado pelo PredNews.
Teremos ainda nesta edição mais uma
g r a n d e t r a n s f o r m a ç ã o d e u m Desejo a todos uma excelente condomínio após a administração da leitura!!
Predial Administradora de Condomínio.
Veridiana Carvalho
Dessa vez vamos acompanhar as
Editora
mudanças do Condomínio Santa
Edição Bimestral Março - Abril / 2011
Diretor: Antônio Luiz de Hollanda Rocha Comercial: Daysée Falcão
Artes e Criação Publicitária: Daysée Falcão Jornalista: Veridiana Carvalho
Projeto Gráfico: Daysée Falcão Realização: H. Rocha Gráfica & Ltda. Colaboradores: Imobiliária Rocha & Rocha e Predial Administradora de Condomínios Impressão: Gráfica Imprime
Tiragem: 10.000 exemplares Periodicidade: Bimestral
Informativo PredNews: Av Nossa Srª de Fátima, 1613, 2º Piso, B. de Fátima, CEP 64048-180, Teresina-PI. (86) 3133-5032 Contatos: 9996-7026 / 8861-6368
As matérias publicadas nesta edição poderão ser reproduzidas total ou parcialmente, desde que citada a fonte. Solicitamos que as reproduções das matérias sejam comunicadas à redação.
As opiniões expressas nos artigos assinados são de inteira responsabilidade dos seus autores.
As despesas do condomínio aquela em que o devedor, por ser titular representam obrigações acessórias do direito sobre a coisa, fica sujeito a mistas, pois se vinculam ao direito real, uma determinada prestação decorrente objetivando uma prestação devida pelo da relação entre o devedor e a coisa. A taxa de condomínio é, seu titular. O seu caráter é híbrido, vez circunstância por ser titular do direito é o basicamente, uma taxa de que tem como objeto uma prestação que o faz devedor da determinada
A
âmbito privado, vez que, em específica, mas está incorporada a um prestação.r e g r a , c o r r e s p o n d e a u m a direito real, do qual se origina. Assim, Na obrigação "Propter Rem", a contraprestação pecuniária dos serviços representam obrigações propter rem. prestação não deriva da vontade do prestados ou postos à disposição do Ou seja, a obrigação propter rem, é devedor, mas sim de sua mera condição condômino, criados em proveito do uso a obrigação que deriva da natureza do de titular do direito real.
e da fruição dos bens, serviços e coisas bem ou do respectivo encargo, por
Gustavo Furtado Leite Neto
comuns. causa da coisa, em razão da coisa. É
Advogado
A natureza jurídica das
despesas condominiais
Artigo
O DEVEDOR E O CREDOR
As despesas do condomínio têm, como já foi dito, natureza de obrigação propter rem, portanto, em virtude da sua natureza, existem duas partes determinadas ou determináveis: um sujeito ativo (credor) e um sujeito passivo (devedor).
O credor pode ser definido como o ente que tem a expectativa de obter do devedor o cumprimento da obrigação, ou seja, o fornecimento da prestação, enquanto o devedor é aquele que tem o dever legal, contratual ou decorrente de ato ilícito, de satisfazer a obrigação, através de prestação estabelecida.
No presente caso, o credor é o condomínio, ente que não pode ser subsumido ao regime legal das pessoas do Código Civil, embora possa agir ativa e passivamente. Os entes despersonalizados constituem um conjunto de direitos e obrigações, de pessoas e/ou bens sem personalidade jurídica, mas com capacidade processual.
Assim, o condomínio pode exigir a prestação que foi estabelecida no capítulo III, Lei nº 4591/64, inclusive judicialmente.
O devedor é o titular de um direito real sobre a unidade autônoma, ou seja, um direito que, em virtude da sua irrestrita publicidade, possa ser notado por todos, especialmente pelo condomínio (credor).
Assim, as relações obrigacionais travadas entre o titular do direito real sobre a unidade autônoma e terceiros não surtem qualquer efeito em relação ao condomínio. O sujeito passivo das despesas perante o condomínio continua sendo o titular do direito real.
Outro aspecto real pode ser notado quando o adquirente de qualquer unidade autônoma é responsabilizado pelos débitos do alienante, inclusive multas, em relação ao condomínio, pois a obrigação propter rem é caracterizada pela seqüela, de modo que o adquirente se sub-roga nas obrigações do alienante, obviamente, sem prejuízo do direito de regresso.
Síndica fala sobre melhoras no
Condomínio Santa Mônica
ocalizado na zona leste de “ C o m a Teresina, o Condomínio receita financeira
L
Santa Mônica possui 22 que a Predial blocos e 352 condômino, sendo um dos g a r a n t e , maiores da capital. Ao longo dos anos, o p u d e m o s descaso em relação ao condomínio fez r e v e r t e r a com que o Santa Mônica fosse s i t u a ç ã o desvalorizado e atingisse uma condição f i n a n c e i r a d o administrativa e financeira precária. condomínio, a Após 11 anos de administração própria, minha primeira o condomínio pode reverter essa ação realizadasituação. com essa receita
Em Janeiro de 2008, uma nova f o i q u i t a r a s assembléia para escolha de sindico contas que o mudaria a historia desse condomínio. c o n d o m í n i o Naquele dia foi eleita a sindica dona tinha, que não Eliana Nascimento, que decidiu por e ra m p o u c a s ” melhorar as condições do lugar e e x p l i c a . A
conseguiu. A primeira atitude foi passar sindica afirma coisas que eu nem imaginava que seria a gerar boletos bancários. “Antes todo o ainda que as melhorias foram em todos possível”, mas a sindica garante que as dinheiro que entrava ficava aqui no os aspectos, guarita, portaria,fachada, mudanças não param por ai, ela condomínio, o pagamento era feito no identificação e pintura dos blocos, pretende até o final do seu mandato, carnê, além da insegurança essa atitude reforma da cozinha, cerca elétrica, entre que é no final deste ano, fazer o gerava desorganização” explica. outras. revestimento nas escadas, entre outras
Logo depois, a nova sindica “Não tínhamos extintores, a coisas.
resolveu juntamente com o conselho, fachada era esquisita, hoje temos até O que aconteceu com o condomínio contratar uma administradora de câmera de segurança na entrada, foi da sindica Eliana Nascimento e da condomínio. Após um ano Sra. Eliana uma mudança e tanto, me orgulho muito moradora Daniela Leite, pode acontecer contratou os serviços da Predial, e as disso” enfatiza. Ela garante que a com qualquer outro. A Predial mudanças começaram a surgir. parceria com a Predial ajudou muito, Administradora garante melhorias para
A Sra. Eliana explica que o tanto na parte administrativa, como na o seu condomínio. condomínio passava por um grande parte financeira e, principalmente,
problema administrativo e financeiro e jurídica “Hoje há uma redução que a Predial contribuiu bastante para c o n s i d e r á v e l n o n ú m e r o d e mudar esse quadro. “Resolvi migrar inadimplentes em relação à época em para a Predial por indicações de amigos que eu assumi” destaca.
meus que também são síndicos em “Recentemente fizemos seguro de outros condomínios, não me arrependo vida para os nossos funcionários, além da escolha” ressalta a sindica. de instalar câmera na portaria, são
Perfil do Síndico
Tranquilidade e Segurança para seu condomínio
Marcas
Inesquecíveis 2009
Av. Nossa Senhora de Fátima, 1613. (86) 3133-5000 www.predialadm.com.br
A maneira mais fácil, rápida e prática para você alugar ou vender seu imóvel.
Class
imóveis
www. .com.br
função de síndico entre os membros do especialmente para este fim.
Conselho Fiscal, a legislação determina: Se mesmo assim não houver " A r t . 1 . 3 5 6 . Po d e r á h a v e r n o consenso entre os condôminos o caso condomínio um conselho fiscal, pode ser levado a juízo, e um juiz composto de três membros, eleitos pela escolherá um representante legal para o o inicio do ano a maioria assembléia, por prazo não superior a condomínio. Um condomínio sem d o s c o n d o m í n i o s dois anos, ao qual compete dar parecer síndico torna-se um condomínio o r g a n i z a m u m a
N
sobre as contas do síndico”. i r r e g u l a r , o u s e j a , s e m assembléia para decidir quem será o Se nenhuma das soluções forem representatividade legal. Isso pode novo sindico que deverá assumir a aceitas pelos condôminos, uma acarretar inúmeros problemas, tanto função durante no máximo dois anos, a administradora pode ser contratada para o imóvel, como também para o qual poderá renovar-se. Normalmente para desempenhar a função, ou pode-se síndico anterior, perante bancos, condôminos se candidatam ao posto, contratar ainda um síndico profissional. Receita Federal, etc.onde apenas um será eleito pelo voto De acordo com o Código Civil o síndico Para que não haja problemas na dos próprios condôminos. O sindico é não precisa ser necessariamente hora de escolher um sindico para o considerado o representante máximo morador ou proprietário de uma unidade condomínio são oferecidos benefícios em um condomínio e tem a função no prédio e ainda o sindico pode passar aos condôminos, inquilinos, ou qualquer bastante importante que devem ser parte de suas responsabilidades para outro interessado a se candidatar ao e x e r c i d a s c o m d e d i c a ç ã o e uma empresa, com autorização da cargo, como despesas custeadas pelo responsabilidade. Ninguém deve ser assembléia, nesse caso a aprovação condomínio, remuneração e até forçado a exercer o cargo, esta deve ser p a r a c o n t r a t a ç ã o d e u m a descontos ou isenção nas taxas uma indicação espontânea e segura. administradora ou síndico profissional condominiais. Porém, para adotar tais Mas quando ninguém quer ser o poderá ocorrer na mesma assembléia de estímulos, deve-se antes verificar se a sindico, uma solução pode ser os eleição ou, se necessário, através uma convenção prevê esse tipo de situação. sorteios e rodízios. Caso haja rodízio da n o v a a s s e m b l é i a c o n v o c a d a
O que fazer quando
ninguém quer ser
sindico?
dispensado de fazer novo cadastro, ou seja, nova inscrição. ara quem nunca morou em para sua conservação como para sua
Após o fim do mandato, o síndico deve um condomínio algumas administração, durante seu mandato.
pedir a baixa da sua inscrição em duvidas podem ser geradas
P
Nesse caso, continua sendo obrigatóriaagência do INSS, se não tiver mais a com relação à função do síndico e uma a participação do síndico nas despesas
n e c e s s i d a d e d e r e c o l h e r c o m o delas é quanto à remuneração deste. com obras e fundo de reserva, se ele for
contribuinte individual. Tudo que for Quem deseja ser sindico ou mesmo proprietário de sua unidade.
recolhido para o INSS irá contribuir para quem mora em condomínio, pode se I n d e p e n d e n t e d o v a l o r
a aposentadoria do síndico. perguntar se é pago e quanto deve ser o remunerado ao sindico, a previdência
salário para quem exerce a função de social o classifica como um contribuinte
sindico? individual, devendo ele contribuir com o
Porém essa questão varia INSS. Mesmo que o sindico não receba bastante de um condomínio a outro. É remuneração, a isenção da taxa de necessário consultar a Convenção do condomínio é um tipo de pagamento e, c o n d o m í n i o s o b r e a n a t u r e z a por isso, os descontos devem ser remunerada ou não-remunerada do calculados com base nesse valor. Caso cargo do síndico. No silêncio desta, a não seja feito nenhum tipo de remuneração ou qualquer outro pagamento ao sindico não é necessário benefício, como isenção ou desconto, contribuir
devem ser decididos pela assembléia Se o síndico já recolhe como que elege o síndico. empregado ou como empresário,
pode-É comum o síndico ser dispensado se usar o número do PIS/PASEP (caso das despesas ordinárias, ou seja, toda tenha tido algum vínculo empregatício) aquela necessária para custear as para contribuir à Previdência Social. despesas normais do condomínio, tanto Dessa forma, o trabalhador é
Qual deve ser a remuneração do sindico?
Tranquilidade e Segurança para seu condomínio
Marcas
Inesquecíveis 2009
Av. Nossa Senhora de Fátima, 1613. (86) 3133-5000 www.predialadm.com.br
O contrato a ser firmado com a síndico, para serem arquivados por mais administradora deve ser bastante q u a t r o a n o s , j á t r a b a l h i s t a s m i n u c i o s o . To d o s o s s e r v i ç o s permanecem na administradora pelo contratados devem estar especificados, tempo que durar o contrato, pois são de acordo com as necessidades do exigidos em fiscalizações. Em todos os condomínio. É conveniente especificar casos a documentação em poder da ma administradora de também as taxas extraordinárias administradora deve ficar disponível condomínio exerce diversas cobradas pela empresa, como despesas para consulta dos condôminos no local. atribuições gerais, que vão
U
de escritório e outras. De acordo com a assessora jurídicadesde gestão administrativa à assuntos Entre os serviços prestados pela d a P r e d i a l A d m i n i s t r a d o r a d e jurídicos, porém, todos os serviços administradora, estão: Gerenciamento Condomínio, Fernanda Carvalho, o prestados devem estar previstos em dos arquivos documentais, Controle do trabalho de uma administradora é contrato. Apos o acordo entre o cadastro de proprietários, Atendimento bastante importante para o bom condomínio e a empresa, essa passa a (pessoal/telefônico) de condôminos funcionamento do condomínio. A predial gerenciar o dinheiro proveniente da com fornecimento de informações, que está no mercado a 7 anos, trabalha receita ordinária, e muitas vezes soluções de problemas,Recrutamento para satisfazer seus clientes oferecendo também cuidando de todos os aspectos de funcionários, Seleção de funcionários serviços de administração e assessoria práticos de uma gestão, desde a seleção com pesquisa cadastral, Admissão e jurídica. “Temos 112 condomínio dos funcionários ao registro das atas procedimentos de registro, Elaboração e administrados na capital e fora dela, das Assembléias. acompanhamento das previsões para continuamos crescendo buscamos A aprovação da escolha de uma orçamentárias, Elaboração do quadro de sempre manter a credibilidade e o administradora deve ser feita em rateio das despesas, Emissão dos comprometimento com os nossos assembléia. De acordo com o Código recibos/boletos bancários, Atualização clientes” ressalta.
Civil, artigo 1348, parágrafos 1º e 2º "§ permanente da legislação que envolve a Por mais complexa que seja as 1o Poderá a assembléia investir outra administração de Condomínios, questões condominiais, é importante pessoa, em lugar do síndico, em Consultoria tributária, fiscal e que o síndico acompanhe e verifique se poderes de representação. “§ 2o O trabalhista e Emissão de notificações tudo está correndo dentro da síndico pode transferir a outrem, total extra-judiciais e judiciais – serviço regularidade, muitos problemas podem ou parcialmente, os poderes de cobrado em separado, alem de outras s e r e v i t a d o s s e h o u v e r r e p r e s e n t a ç ã o o u a s f u n ç õ e s funções. comprometimento por parte do sindico e administrativas, mediante aprovação da Quanto aos documentos contábeis, responsabilidade por parte da empresa assembléia, salvo disposição em estas ficam em poder da administradora contratada para administração do contrário da convenção.» por um ano, sendo passados depois ao condomínio.
Administração
Quais as funções de
uma administradora de
condomínio?
ualquer condomínio está verbas do condomínio. das auditorias emergenciais onde os sujeito a fraudes, para evitar As auditorias permanentes têm gastos não são permanentes, mas o
Q
eventuais problemas é caráter preventivo contra riscos custo é geralmente alto e dificilmente recomendável a contratação de financeiros e fraudes e servem como parcelado em mais de quatro ou cinco empresas especializadas em auditorias mais uma ferramenta administrativa, vezes.condominiais. As auditorias têm o j u n t a n d o - s e a o a p o i o d e u m a Em auditorias preventivas é objetivo de acompanhar e avaliar se os administradora, ao conhecimento dá possível a identificação imediata de p r o c e s s o s o p e r a c i o n a i s d o s área de finanças, ao orçamento anual do problemas nas contas do condomínio e condomínios estão de acordo com condomínio e ao suporte para a evita os acúmulos de prejuízos, já as p o l í t i c a s e s t a b e l e c i d a s p e l a cobrança no auxílio da gestão do emergencial, identificam os problemas administração, visando o correto dinheiro do condomínio. acumulados ou passados nas contas do registro das transações e segurança das É recomendável que os grandes condomínio, mas nem sempre consegue informações processadas. Estas podem condomínios façam auditorias anuais, a recuperação dos prejuízos.
ser feitas de forma permanente ou em mesmo gerando um gasto permanente Uma auditoria pode e deve apontar caráter emergencial, para investigar para o condomínio pode ser diluído ao providências a serem tomadas pelo suspeitas de fraudes ou desvios das longo dos 12 meses do ano ao contrário condomínio.
O Síndico, a
Administradora de
Condomínios e a
Assessoria Jurídica
exercem juntas uma
boa gestão
condominial
ma boa gestão condominial é c o m p o s t a d e t r ê s
U
setores, entre eles, o síndico, uma administradora de condomínio e um suporte jurídico especializado na área. Teoricamente essa é uma divisão simples, porém, na prática nem sempre é assim, é comum gestores confundirem seus papeis, provocando incomodo e desconforto. Em determinados momentos é possívelque um gestor acarrete a função que possuidores; elaborar o orçamento da responde pelas falta que cometer junto seria de outro administrador. Para evitar receita e da despesa relativa a cada a Ordem dos Advogados do Brasil. Esta, esse tipo de problema é preciso ano; cobrar dos condôminos as suas ainda é responsável pelos danos a que organização por tarde da tripartição de contribuições, bem como impor e cobrar der causa ao Condomínio, além dos poder. as multas devidas; prestar contas à prejuízos em caso de perdas de prazos Para que se possa manter uma assembléia, anualmente e quando processuais ou má condução de organização é preciso que cada setor exigidas; realizar o seguro da qualquer ação ou procedimento reconheça as suas funções e as edificação. O representante máximo do administrativo judicial ou extra que executem de forma responsável, condomínio pode designar a uma possa de qualquer forma prejudicar a identificando de forma clara o inicio e o empresa de administração de massa condominial, o Síndico e ao termino de cada uma delas. A falta de condomínio tais funções, porém, toda próprio condomínio.
organização pode prejudicar os responsabilidade cabe a ele. Cada parte da administração do trabalhos na própria administração e até A administradora tem um papel condomínio requer comprometimento mesmo nas decisões em assembléia. muito importante em um condomínio, para exercer a função, sem justificar De acordo com o Código Civil, Art. possuindo uma grande carga de possíveis erros nos outros gestores. O 1348, é responsabilidades do sínico, responsabilidade, respondendo sindico é o representante máximo do convocar a assembléia os condôminos; legalmente pelos prejuízos que der condomínio e compete a ele as tomadas representar, ativa e passivamente, o causa ao condomínio, por uma má de decisão e responsabilidade de suas condomínio, praticando, em juízo ou gestão administrativa exercida, ela escolhas, ao setor jurídico e fora dele, os atos necessários à defesa a i n d a r e s p o n d e p e l a s f a l h a s administrativo compete aconselhá-lo dos interesses comuns; dar imediato administrativas na condução das contas em suas decisões.
conhecimento à assembléia da do condomínio, pagamento das existência de procedimento judicial ou obrigações legais dos funcionários e administrativo, de interesse do mesmo na baixa das despesas condomínio; cumprir e fazer cumprir a condominiais pagas pelos condôminos. convenção, o regimento interno e as Já a Assessoria Jurídica, além d e t e r m i n a ç õ e s d a a s s e m b l é i a ; d e e s t a r s u j e i t a a s m e s m a s diligenciar a conservação e a guarda das responsabilidades objetivas da partes comuns e zelar pela prestação Administradora e do Síndico, ainda dos serviços que interessem aos
Tranquilidade e Segurança para seu condomínio
Marcas
Inesquecíveis 2009
Av. Nossa Senhora de Fátima, 1613. (86) 3133-5000 www.predialadm.com.br
obrigatório e deve cobrir todos os danos oferecer a cobertura básica simples ou a que possam ocorrer à estrutura do cobertura básica ampla. Ao contratar a prédio, tanto nas partes e instalações cobertura básica simples, o seguro comuns como nas partes privativas. prevê proteção contra incêndio, queda Normalmente, contrata-se coberturas de raio dentro do terreno segurado e ogo que um condomínio
do tipo "multi-risco", que envolvem explosão de qualquer natureza. Já a começa a ser ocupado é
incêndio, raio, explosão, danos cobertura básica ampla oferece necessária a contratação do
L
elétricos, vendaval, impacto de veículos assistência a qualquer evento que possa seguro condominial, que além dee responsabilidade civil condomínio causar dano material ao imóvel, exceto essencial é obrigatório. O prazo para
De acordo com a resolução 218 do os eventos que estejam expressamente realizar a contratação é de no máximo
CNSP (Conselho Nacional de Seguros excluídos em contrato. 120 dias após a concessão do habite-se,
Privados), contratos a partir de julho de É proibido fazer mais de um a não contratação desse seguro pode
2011 não poderão ser negociados se seguro para o mesmo item, segundo o gerar uma série de complicações, como
não estiverem de acordo com o Código Civil, caso isso aconteça, o multas pesadas e processos.
documento. A principal alteração diz segundo contrato perde o valor. O s e g u r o c o n d o m i n i a l é
que o seguro condomínio deverá
Seguro Condominial:
Essencial e obrigatório
condôminos. Quanto aos equipamentos vidros instalados nas áreas privativas pertencentes ao condomínio: fadiga, das unidades autônomas.
O q u e é c o b e r t o : d a n o s final de vida útil, queima decorrente de decorrentes de incêndio, raio, explosão alagamento, chuva, infiltração, partes e de qualquer causa e origem, queda de componentes não-eletroeletrônicos
O que é coberto: roubo de aeronaves e desmoronamento ou ruína mesmo que formando um único
e q u i p a m e n t o s p e r t e n c e n t e s a o decorrente de incêndio. As instalações conjunto com os demais.
condomínio, instalados no interior do cobertas são, respectivamente: áreas O q u e é c o b e r t o : d a n o s
edifício e com comprovação de origem. comuns, unidades autônomas e decorrentes de impacto de veículos
O que não é coberto: móveis, e q u i p a m e n t o s p e r t e n c e n t e s a o
armários embutidos, carpetes, tapetes, condomínio. Nas unidades autônomas,
decoração, vestuário, animais, plantas, o que se cobre é a construção (paredes,
terrestres contra as áreas comuns da bebidas, utensílios, equipamentos e pisos, forros, esquadrias, portas,
edificação, instalações e equipamentos objetos de uso pessoal dos condôminos. janelas, louças e metais sanitários,
pertencentes ao condomínio. Também não cobre veículos porque tubulações elétrica e hidráulica,
O que não é coberto: danos possuem cobertura específica. acabamento e pintura).
causados a veículos de terceiros, O que não é coberto: móveis,
inclusive condôminos, visto que a armários embutidos, carpetes, tapetes,
cobertura destina-se, exclusivamente, decoração, vestuário, animais, plantas,
às instalações pertencentes ao
bebidas, utensílios, equipamentos e O que é coberto: o reembolso, ao
condomínio.
objetos de uso pessoal dos condôminos. condomínio, por danos materiais
O q u e é c o b e r t o : d a n o s
causados a terceiros, inclusive decorrentes de quebra quando
condôminos, em decorrência de acidentes havidos nas áreas comuns do O q u e é c o b e r t o : d a n o s
edifício, que estejam relacionados à decorrentes de queima provocada por
causados por impacto de objetos, de
c o n s e r v a ç ã o d a s i n s t a l a ç õ e s sobrecarga na rede elétrica, que
todos os vidros fixos instalados nas
pertencentes ao condomínio. provoque avarias nos componentes áreas comuns do condomínio e, no caso
O que não é coberto: danos eletroeletrônicos dos equipamentos, de edifícios com fachada de vidros, dos
reclamados por condôminos, que desde que pertencentes ao condomínio vidros que compõem a fachada do
estejam relacionados a alagamento, e instalados nas áreas comuns. prédio.
infiltração, chuva, entupimento, vazão O q u e n ã o é c o b e r t o : O que não é coberto: vidros que
insuficiente ou ruptura de tubulações, e q u i p a m e n t o s e l e t r o e l e t r ô n i c o s , não sejam fixos, vidros externos que
roubo e impermeabilização. quaisquer que sejam pertencentes aos
não componham a fachada e quaisquer
Principais coberturas de Seguros Condominiais:
INCÊNDIO
DANOS ELÉTRICOS
IMPACTO DE VEÍCULOS
QUEBRA DE VIDROS
ROUBO
RESPONSABILIDADE CIVÍL
DO CONDOMÍNIO
Especial
empre inovando o mercado algumas qualidades em comum, diferença é que o imóvel vai ser imobiliário, algumas das credibilidade, uma extensa carteira de oferecido em cinco lugares diferente,
S
maiores imobiliárias do c l i e n t e s , f a t o r e s e s s e s u n i d o s são cinco vezes mais chances de estado se reuniram e trouxeram r e p r e s e n t a m u m a e s p é c i e d e vender” explica. “Basta o proprietário inúmeras vantagens, tanto para as globalização fruto da rede de procurar uma das imobiliárias da rede, pessoas interessadas em comprar relacionamento, essa é a idéia” explica. assinar o contrato da venda do seu quanto para aquelas que desejam Paulo Cesar Rocha, diretor da imóvel, com exclusividade e aguardar vender seus imóveis. As imobiliárias Imobiliária Veneza, explica que apesar que seu imóvel seja vendido, com mais Rocha & Rocha, Veneza Imóveis, Rocha de recente, a rede imobiliária é uma gente trabalhando para que isso Filho e Metrópole, alem da Predial iniciativa que está dando certo, uma aconteça, a venda será mais rápida” Administradora de condomínios se forma de aproximar as imobiliárias e finaliza.uniram e criaram o primeiro consorcio aumentar as vendas de imóveis. “Antes Com o consorcio, as imobiliárias imobiliário também conhecido como o nosso foco maior era o aluguel, mas passaram a unir as suas cartelas de Rede imobiliária. com o crescimento da construção civil e clientes e redes de contatos facilitando De acordo com Rogers Ramon, o aumento na procura por compra e para seus clientes interessados em diretor comercial da Imobiliária Rocha & venda de imóveis, nos unimos para adquirir imóveis novos. Alem do mais, Rocha, o consorcio tem a finalidade de intensificar as vendas” ressalta. essas empresas estão prestando serviço gerar mais negócios, proporcionando Paulo acrescenta ainda que as de consultorias a construtoras e mais rapidez, eficiência e publicidade vantagens são muitas, principalmente empresas ligadas ao ramo imobiliário para quem deseja vender ou comprar para quem deseja vender seu imóvel. “A para que estas possam consolidar e imóveis. “Essas imobiliárias possuem comissão continua a mesma, a ampliar ainda mais o mercado.
Em Questão
m instrumento comumente utilizado em condomínios
U
são as procurações este, segundo o Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o seu uso em assembléias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade. A finalidade da procuração de acordo com o “Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato”.Ainda de acordo com o Código Civil não há limites quanto à quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembléia, o sindico também pode representar através de procuração outros condômino. Porém, as regras podem varias de acordo com a convenção do condomínio, somente em caso de omissão na convenção é que o Código Civil deve ser seguido neste caso.
É recomendável que contenha na convenção do condomínio um limite no número de procurações que uma pessoa poderá ter para que não haja abusos. Em casos que a assembléia decida através do voto assuntos que diz respeito ao sindico, este não poderá usar procurações de outros condôminos. Se a procuração for usada de má fé e mais tarde for descoberta a falsificação desta, pode-se anular a assembléia ou a deliberação em que a procuração foi utilizada, desde que o voto importe em alteração da decisão.
A validade de uma procuração se dá, se acordo com o artigo 682 do Código Civil, com a sua revogação ou renúncia, com a morte ou interdição de uma das partes, pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes ou o mandatário para exercê-los, pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Quando e como deve
ser usada a procuração
Social
cordar com barulho de deve conter um cronograma, com o morador barulhento insistir na reforma, som no volume horário dos operários e data para início e infração deve ser aplicado multa de
A
máximo, crianças gritando fim do trabalho. Além disso, deve prever acordo com o previsto na Convenção e são situações que tiram o bom humor de advertência e multa em caso de no Regulamento Interno do condomínio. qualquer pessoa, podendo gerar reincidência. Em casos extremos, uma vez grandes conflitos entre vizinhos. O Mas, como se deve agir quando aplicadas as multas, o condomínio pode Código Civil garante que há um limite um morador não respeita a lei e entrar com medida judicial para pedir a para o nível de ruído provocado por uma ultrapassa os limites de barulho em um exclusão do condômino. Mas, há unidade, mesmo durante o dia. De condomínio? Se o caso for facilmente também os vizinhos intolerantes, que acordo com o “Art. 1.1336, são deveres constatado, o morador incomodado reclamam por qualquer tipo de barulho, do condômino (...) IV - dar às suas deve primeiro encaminhar a sua nesse caso o condomínio pode partes a mesma destinação que tem a reclamação ao porteiro e este, recomendar, caso sua queixa persista, edificação, e não as utilizar de maneira devidamente treinado para abordagens que ele entre com uma ação judicial prejudicial ao sossego, salubridade e do gênero, tomará as primeiras contra a unidade que o incomoda. Se a segurança dos possuidores, ou aos bons providências junto ao morador infrator. queixa for isolada, o condomínio não costumes”. Em caso de reincidência, o síndico deve se envolver.Quanto às obras realizadas nas d e ve r á e nv i a r a d ve r t ê n c i a p o r Para evitar problemas maiores as u n i d a d e s é i m p o r t a n t e q u e o c o r r e s p o n d ê n c i a f o r m a l , c a r t a regras devem estar na convenção ou condomínio inclua no Regimento protocolada, que servirá de respaldo regulamento interno, porém o bom Interno um anexo com o regulamento para sua atuação, inclusive no caso de senso, muitas vezes, deve falar mais para realização de obras. Este anexo uma ação judicial. Mas se mesmo assim alto.
Aceitar as diferenças e as opiniões dos outros
é essencial para o bom convívio entre vizinhos
orar em condomínio e ter postura e comportamento agradável que dividir as mesmas perante os vizinhos. Algumas medidas
M
r e g r a s , e s p a ç o s e s i m p l e s p o d e m e v i t a r m u i t o s vivência com pessoas até então problemas com a vizinhança, como desconhecidas para você, nem sempre comunicar previamente aos outros é uma tarefa fácil. Ainda mais quando moradores que vai dar uma festa ou algumas dessas pessoas possuem evitar que o cachorrão cause incômodo conduta desagradável. Muitas vezes ao no elevador. Problemas como esses deixar o som no volume máximo, o podem parar na justiça e acabar cachorro passa a latir o dia inteiro ou piorando ainda mais a convivência.não respeitar as regras do condomínio, É comum discussões entre tornam a convivência quase que vizinho pararem em delegacias,
insuportável. normalmente as brigas envolvem
Para manter uma relação ameaças ou até lesões corporais. A saudável em um condomínio é preciso m a i o r i a d a s o c o r r ê n c i a s é que haja educação e respeito por parte desencadeada por motivos fúteis, como de todos os moradores. Não basta só som alto e em horário inadequado, fazer o pagamentos em dia, está animais de estimação, entre outros. presente nas reuniões de condomínio, O e s s e n c i a l é q u e c a d a cumprir as normas, é necessário ter condômino tenham bom senso e consciência que moram pessoas em apartamentos conjugados ao seu. Mas quando o vizinho do lado ou em cima do seu não tem essa consciência, o jeito é comunicar ao sindico o problema. Cabe a ele incentivar e desenvolver o bom relacionamento.
É importante que o síndico conscientize os moradores da pratica da b o a v i z i n h a n ç a e i n c e n t i v e o comportamento que prezam pela boa educação, diálogo, tolerância, simpatia e responsabilidade. Atitudes simples como cumprimentar o vizinho ao passar tornam o convívio mais agradável. Outras atitudes como o tom de voz e certos gestos de boa vizinhança g a r a n t e m u m a m b i e n t e m a i s harmonioso.
Deve ter atenção para não fechar a garagem do outro morador, os cuidados com os animais, para que ele não provoque incômodo, colocar limites nas crianças, mostrando educação em casa e na comunidade. E acima de tudo é preciso, não só em condomínio, mas em qualquer lugar, utilizar sempre as ‘palavras mágicas’: por favor, obrigado, com licença.
Quem não tem tempo para participar de reuniões condominiais pode transferir o fardo para outra pessoa por meio de uma procuração. Alguns prédios exigem que o documento seja registrado em cartório, com firma reconhecida. As procurações precisam ser conferidas pelos moradores a cada novo encontro. Inadimplentes não têm direito a voto.
P
a r a e v i t a r b a t e - b o c a s desnecessários, o regimento de um edifício deve determinar exatamente em que áreas cães e gatos podem circular e qual é o limite de bichos permitido em cada unidade. Uma regra clássica de etiqueta diz que moradores sem animais têm a preferência para usar os elevadores.A
maioria dos estatutos de condomínio trata a questão do barulho de maneira genérica. Na falta de regras mais claras, use o bom senso. A política de boa vizinhança em prédios recomenda aos moradores tirar os sapatos ao entrar no apartamento e colar pedaços de feltro debaixo dos pés das cadeiras para diminuir ruídos.O
fechamento de sacadas com vidro, como qualquer outra obra que altere a fachada de um edifício, deve ser autorizado pela maioria dos condôminos. Os moradores também precisam definir conjuntamente detalhes como a cor e a espessura do vidro que será utilizadoCondomínios: veja dicas para
evitar os atritos mais comuns
PROCURAÇÕES
ANIMAIS
BARULHO
enfrentar alguns problemas na hora da familiares, porém depois de algum locação, já que alguns proprietários e tempo ela decidiu dividir uma casa com condomínios não aceitam a locação para amigos. Há seis meses Andressa divide grupos de estudantes que desejam a casa com mais cinco colegas, entre ela montra uma republica e os motivos sua irmã e amigas da faculdade.
quase sempre são os mesmos: barulho Segundo ela não houve problemas e bagunça. Em caso de condomínios, na hora de alugar um imóvel, a mãe de decisões como estas são tomadas em Andressa é a responsável pelo aluguel assembléias gerais e não podem ser da casa, que é rateado entre as amigas,
desrespeitas. assim como todas as despesas. “Somos
o inicio do ano é sempre a
De acordo com Rogers Ramon, garotas comportadas, não costumamos mesma coisa, há um
diretor comercial da imobiliária Rocha & fazer festas e nem barulho para não aumento considerável na
N
Rocha, problemas como estes não são incomodar a vizinhança” explica. procura por imóveis principalmente nascomuns na imobiliária a qual presta grandes capitais. Teresina não é
serviço. ”Procuramos esclarecer aos diferente, apos os resultados dos
n ovo s i n q u i l i n o s a s r e g ra s d o vestibulares e o inicio do período de
condomínio, é importante que eles matriculas escolar começa a procura por
conheçam o regimento interno, para imóveis residenciais, principalmente em
que não haja problemas quanto a isso” condomínios fechados, isso por que é
afirma. grande o numero de estudantes vindo
Em relação as dificuldades e a do interior e de outras regiões do País
inadimplência nos alugueis para para estudar nas grandes cidades.
estudantes, Rogers afirma que o Piauí A procura é sempre maior por dois
destaca-se pela sua excelência em tipos de imóveis: os de sala e quarto,
educação, por esse motivo migram para aqueles que pretendem viver
pessoas do mundo inteiro para o Estado, sozinhos e os de dois e três dormitórios,
p r i n c i p a l m e n t e p a ra a c a p i t a l . mais comuns, que normalmente são
“Alugamos imóveis para um grupo de divididos por amigos já conhecidos, ou
estudante do continente africano e por recém-adquiridos, a preferência ainda é
isso temos que ser flexíveis as maior por imóveis próximos a
exigências na hora do aluguel, quase universidades, faculdades ou escolas e
sempre o método utilizado é o caução, os preços de aluguel costumam variar
mas em geral os pais são responsáveis de R$200 a R$600 reais. As exigências
pelo aluguel dos estudantes”. Quanto à costumam ser grande na hora de alugar
inadimplência, Rogers garante que é o imóvel, já que este será ocupado por
baixíssimo o índice e que os pais quatro ou cinco anos.
responsáveis pelos alugueis dos O aumento na procura por locação
estudantes são bastante preocupados de imóveis acarreta no crescimento do
quanto a isso. mercado imobiliário. Os proprietário e
Rogers conta ainda que o início do donos de imobiliárias comemoram a
ano é um período muito bom para os temporada que é uma das melhores no
proprietário que pretendem alugar seus ramo imobiliário, o crescimento chaga a
imóveis. “A procura por imóveis é 50% nessa época do ano. Na hora do
intensa no inicio do ano e os donos de aluguel os somente estudantes que
imóveis também nos procuram bastante u t i l i z a m a s i m o b i l i á r i a s c o m o
para alugarmos os seus imóveis, assim i n t e r m e d i a r i a s d e v e m e s t á
no final saem todas as partes acompanhado de pais ou responsáveis
satisfeitas” ressalta. que assinem o contrato de locação, já
Andressa Alencar tem 20 anos e é que é necessário na maioria das
estudante de direito e conta que quando imobiliárias o comprovante de renda no
veio morar em Teresina, por conta dos momento da locação.
e s t u d o s , p r e t e n d i a m o ra r c o m Porém os estudantes podem
Estudantes e
universitários
movimentam o
mercado imobiliário
no inicio do ano
Economia
Como economizar na limpeza do
condomínio
O administrador deve ainda que é a mais
instruir os seus funcionários nos abrangente,
cuidados de armazenamento dos m a s q u e
produtos de limpeza, pois estes a t e n d e
requerem alguns cuidados básicos. Eles principalment
devem ser mantidos sempre em lugares e as áreas de
arejado e sem infiltrações ou umidade e m a i o r
ficar em prateleiras altas, para c i r c u l a ç ã o ,
impossibilitar o acesso de crianças. como halls e
Outro cuidado que se deve ter para com e l e va d o r e s .
as crianças, é no caso de uso de bombas Alguns itens
para produtos diluídos, é necessário que d e v e m s e r
se coloque identificações em cada uma limpos todos
delas e deixe-as sempre travadas. o s d i a s ,
Normalmente esses produtos ficam o u t r o s
guardados em almoxarifados ou semanalment
quartinhos desativados.
e ,
Na hora das compras dos Manutenção,
materiais o ideal é que feita uma vez por esse tipo de
mês e, se algum produto faltar, que ele l i m p e z a
s e j a c o m p ra d o q u a n d o h o u ve r costuma ser
necessidade, comprar semanalmente mais leve, já
aumenta os custos, já que sempre uma que pode ser
coisa que ainda não é necessária acaba feito até mais
entrando na lista. de uma vez
Atitudes simples dos prestadores por dia para
odo condômino tem por
de serviços, também podem refletir nos atingir seu objetivo e por fim a
direito exigir que as áreas
gastos com o material, o ideal é que as Conservação é limpeza que se faz no
comuns de seu prédio
T
horário comercial, em que se conserva áreas muito utilizadas pelos moradores, estejam limpas, mas também é umcomo os elevadores e a garagem, sejam um ambiente por mais tempo limpo.
dever ele contribuir para que o ambiente
limpos em horários com menos Uma dica importante para se ter
permaneça em bom estado. Para que
movimento de pessoas, como o meio da uma economia considerável nos
todo o condomínio possa se conservar
tarde durante a semana ou nos fins de produtos de limpeza, é a diluição destes
limpo e agradável é importante que o
semana pela manhã. produtos. O processo de diluição deve
síndico ou a administradora faça um
P a r a a c o n t r a t a ç ã o d o s ser feito com atenção para que a
bom planejamento, além de contratar
funcionários de limpeza é recomendável economia não se transforme em
bons profissionais, otimizando gastos e
q u e s e c o n s u l t e e m p r e s a s prejuízos. Todo produto de limpeza pode
tempo.
e s p e c i a l i z a d a s o u m a n t e r u m ser diluído, alguns mais concentrados
Primeiramente é necessário que
funcionário fixo para a limpeza diária e não perdem a eficácia, já outros acabam
se tenha conhecimento dos tipos de
contratar diaristas para auxiliá-lo nas ficando menos poderosos com a
limpeza que se aplica em um
faxinas mensais e semestrais, que diluição. O profissional de limpeza deve
condomínio, são elas: Limpeza Geral,
costumam ser mais pesadas. se basear pela embalagem do produto.
despesas desnecessárias e horas extras de funcionários, revisar os contratos de m a n u t e n ç ã o, n e g o c i e j u n t o a o fornecedor ou troca de fornecedor se necessário, mas lembre-se que bons prestadores de serviço devem ser mantidos, convocação de condôminos ara os condomínios que são
devedores, para que estes efetuem o administrados pelo próprio
pagamento o mais breve possível, sem sindico, um assunto que
P
que seja descontado nenhum acréscimopode se tornar um grande problema é as
legal, se o problema continuar, questões financeiras. Na maioria das
recomenda-se o reajuste de taxa vezes o administrador, não tem
condominial. conhecimento contábil, e organizar as
Devem ser feitas reuniões contas de um condomínio pode se tornar
mensais com o conselho e assembléia um grande desafio. Mesmo que uma
quando houver necessidade de empresa seja responsável por esse
despesas elevada, com apresentação de serviço é importante que o síndico
orçamentos. O sindico deve registrar acompanhe e mantenha um controle da
todos os movimentos financeiros com movimentação financeira.
documentos detalhados sobre os Algumas despesas já previstas,
gastos. Todo serviço ou produto como o 13º salário dos funcionários,
adquirido deve ter nota fiscal. O dinheiro abono de férias, cestas de Natal devem
do Fundo de Reserva só deve ser usado ser acrescentas em parcelas durante o
em caso de extrema urgência, com resto do ano, para que a taxa de
prestação de contas em assembléia ou condomínio não aumente tanto no final
quando a despesa for aprovada pelos do ano. Outra forma de controlar os
condôminos. gastos no condomínio é procurar
De acordo com o Código Civil, Art. resolver casos de inadimplência de
1350, a Prestação de Contas e Previsão forma amigável, sempre que possível,
Orçamentária devem ser feitas e sem recorrer à assessoria jurídica.
aprovadas anualmente em Assembléia, Ainda é possível gerar renda para o
a qual, na maioria dos condomínios, condomínio com a locação de espaços
costuma ocorrer no início do ano. Para comuns pode representar uma fonte de
que não haja nenhum problema na hora renda para o condomínio, embora esses
de prestar conta com o condômino é valores devam ser informados aos
importante que o administrador condôminos como receita tributável.
compare o orçamento do ano anterior A l g u m a s d e s p e s a s s ã o
com os gastos reais e respectivas inevitáveis, mas é importante que o
distorções com explicações claras, síndico acompanhe todos os gastos que
simples e sem deixar dúvidas sobre o estão sendo feitos, no caso de
motivo dos gastos. funcionário o ideal é que se tenha um
A l g u m a s q u e s t õ e s s ã o quadro de horário de cartão de ponto,
indispensáveis na hora da prestação de para que se possa controlar as folgas de
contas, como a receita, a lista de horas extras de cada um deles. Para se
inadimplência e despesas, o sindico ter um bom resultado na gestão
também não pode esquecer das pastas financeira basta que o síndico tenha
e d a d o c u m e n t a ç ã o o r i g i n a l planejamento e organização.
comprobatória de despesas e receita. Mas quando os problemas
Se houver críticas ou objeções, financeiros são quase inevitáveis, o
analise-as e, se realmente procederem, sindico deve tomar providencia
adote-as, caso contrário, dê explicações imediatamente, algumas soluções
claras e convincentes. podem ser feitas através do cortes de
Processos Judiciais?
Fale com quem entende.
Av. N s a . S r a . d e F á t i m a - 1 6 1 3 - 2 º P i s o B a i r r o d e F á t i m a • ( 8 6 ) 3 1 3 3 - 6 0 0 0
• Ações revisionáis de
aluguéis
• Ações renovatórias
• Despejos e cobranças
• Inventários adm., jud e
partilhas
• Relações de consumo
• Contencioso cível
• Ações trabalhistas
• Assessoria em contratos
DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO EMPRESARIAL
Gestão financeira:
planejamento e
organização evitam
grandes problemas
outras finalidades. É comum que inaceitável.
moradores e funcionários utilizem a Por mais que possa gerar guarita para guardar pertences. constrangimento em funcionários do Normalmente são deixados no local, condomínio, é dever do sindico e da chaves, dinheiro, roupa, entre outros, administradora fazer circular no até que outra pessoa vem pega-lo. condomínio comunicado a todos os Outras vezes, o objeto passa dias e até condôminos da imposição de tal ma parte extremamente anos no local. proibição explicando as razões e i m p o r t a n t e e m u m Como nem sempre o condômino alertando para a possibilidade de condomínio é a guarita,
U
aparece no mesmo dia para pegar seus advertência e multa ao condômino com o objetivo de proteger e resguardar pertences, um pequeno descuido do infrator, em nome da segurança e o condomínio, ela controla a entrada e porteiro ou responsável pode acarretar tranqüilidade de todos os moradores, saída de condôminos e visitante. Para no desaparecimento do objeto ou para que não possa gerar maiores manter a segurança as guaritas e mesmo na troca por outro semelhante. transtornos. É necessário que tais ações portarias estão cada vez mais O que alguns condomínios não sabem é devam está devidamente regulada e sofisticadas, protegidas, devendo ela que tais ações de gentileza podem autorizada pelo Regimento Interno do ser instalada em um local com render sérios problemas ao condomínio, Condomínio ou em assembléia prevista visibilidade total das principais já que o Código Civil Art. 627 e para tal fim.entradas, a iluminação deve ser boa, de seguintes, deixa claro em mencionar A solução é conscientizar os forma que o porteiro consiga identificar que aquele que assume ainda que moradores, para que estes deixem de quem está na entrada do prédio. tacitamente o dever de guarda é encarar a guarita como uma extensão Porém, alem de exercer a função obrigado a indenizar, a não ser que de suas casas e de que os funcionários de proteger o condomínio, as guaritas expressamente assim não se pactue e, estão lá para servi-los como se fossem estão cada vez mais sendo utilizada para ainda assim em alguns casos a escusa é empregados domésticos.
A mal utilização da
guarita pode gerar
problemas ao
condomínio
odo condomínio, por menor que seja, contem regras
T
que facilitam o convívio de seus moradores. Regras que devem ser respeitadas, caso contrario podem gerar conflitos e acarretar multas. Barulho, reformas, garagem, animais de estimação, entre outros, devem seguir o regulamento interno, a partir do momento em que o condômino fere esse regulamento e passa a incomodar outros moradores, devem-se tomar medidas mais severas.Primeiramente é importante tentar um dialogo com o condômino infrator, caso o problema não seja
resolvido é necessário o envio de uma de advertências, como a quantidade advertência formal, em ultimo caso é aplicada para ser determinada a multa, aplicado a multa. A aplicação de multas prazos, etc. É preciso que o sem pelo menos uma advertência prévia Regulamento Interno determine o valor é decerto uma postura que pode ser das multas (tendo como referência a considerada como autoritária, antipática taxa condominial ordinária), para que o e intolerante. De acordo com o Art. 1336 síndico não "legisle", apenas execute as / § 2o. O valor da multa cobrada não normas. Devem conter ainda o canal poderá ser superior a cinco vezes o valor para a contestação pelo condômino de de suas contribuições mensais, multas aplicadas pela administração independentemente das perdas e danos Não havendo disposição expressa que se apurarem. Em caso de multas na Convenção ou Regulamento Interno mensais por atraso no pagamento de sobre o assunto, caberá à assembléia condomínio é de 2% desde que a dívida geral, por dois terços no mínimo dos tenha surgido a partir de fevereiro de condôminos restantes, deliberar sobre a
2003. cobrança da multa, somente assim o
De cordo com o Codigo Civil, Art. síndico ou a administradora devem ser 1.337, paragafo unico, o condômino ou rígidos, ou seja, seguir estritamente o possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar que está determinado sobre o assunto incompatibilidade de convivência com os no regimento.
demais condôminos ou possuidores, A aplicação de advertência e poderá ser constrangido a pagar multa multa deve ser feitas através de correspondente ao décuplo do valor comunicados impressos, de preferência atribuído à contribuição para as através da empresa administradora. O despesas condominiais, até ulterior sindico deve ter cuidado na hora da deliberação da assembléia. c o b r a n ç a , p a r a q u e n a h a j a
É importante que seja definido em constrangimento e humilhação, caso assembléia as regras sobre a aplicação contrário, pode lhe gerar dano moral.
Descumprir as regras
do condomínio pode
gerar advertência e até
multa
- Um elemento importante para garantir o respeito às normas do condomínio é a própria postura do síndico ou administrador
- Nesta postura, a comunicação é um fator preventivo. Uma providência essencial é que todos os moradores e proprietários possuam cópia atualizada da Convenção e do Regulamento Interno (RI)
- Assim, evita-se as infrações por desconhecimento do RI, e haverá mais respaldo na eventual aplicação de multas e advertências. Alegar ignorância das normas será, de uma vez por todas, um argumento impossível
- Ressalta-se que este "guia r á p i d o " é u m a p r o v i d ê n c i a complementar. Caso não seja possível distribuir uma cópia dos documentos para cada unidade do condomínio, é indispensável que ao menos seja afixado o texto inteiro do RI em um ou mais pontos da área social
Dicas de qual deve ser a
postura do síndico:
d e d e s p e s a s solucionar outros problemas pode gerar i m p r e v i s t a s e i n c o m o d o a o s m o r a d o r e s d o e m e r g e n c i a i s , condomínio, mas é correta a utilização além de acumular do dinheiro para sanar alguma outra m grande problema que recursos para viabilizar a necessidade emergência. Nesse caso, o uso parcial pode atingir qualquer grandes reformas futuras. ou total do fundo deve ser reposto e p e s s o a a q u a l q u e r
U
E m geral, essa alíquota varia de para deixar tudo claro aos condôminos, momento são as despesas imprevistas e 5% a 10% e é a única forma de também deve ser ratificado em ata na de emergências. Quando isso ocorre em arrecadação extra a figurar nas próxima assembléia.um condomínio a solução pode demorar convenções. As outras formas de Quanto a participação dos ainda mais. O sindico ou outro arrecadação, como fundo de obras, e inquilinos no fundo de reserva, é aceito condômino não poderá arcar com as para outros fins, e rateios extras podem que estes arquem com as despesas despesas sozinha é preciso tempo para ser criadas por assembléias. O ordinárias, como água, luz e pagamento que haja assembléias e um consenso pagamento das cotas está ligado ao de funcionários. Já condôminos, donos para tentar minimizar os problemas. conceito de fração ideal, ou seja, quem do imóvel, são os responsáveis por Todo esse tempo pode se transforma em possui duas unidades deve pagar o investir em melhorias, como pintura de problemas maiores. dobro do dono de apenas um fachada, e obras no jardim, já que esse Para que isso não aconteça os apartamento. tipo de benfeitoria aumenta o valor do condomínios bem administrados É importante que os condôminos bem. O ideal é que se tenha um fundo possuem um fundo de reserva, isto é, tenham o conhecimento sobre o p a r a g a s t o s o r d i n á r i o s ( c o m uma forma de arrecadação extra. A sua objetivo, a meta e a duração dessa contribuição dos inquilinos) e outro para função é garantir a continuidade e o bom arrecadação. g a s t o s e x t r a o r d i n á r i o s , c o m funcionamento do condomínio em caso A utilização desses fundos para contrapartida apenas dos condôminos.
Para que serve o Fundo de Reserva
do condomínio?
discordância é algo habitual e m u m c o n d o m í n i o ,
A
p e s s o a s a t é e n t ã o desconhecidas passam a dividir a mesma área, sempre desejando que as decisões sejam favoráveis a elas. Uma das armas dos insatisfeitos pode trazer muita dor de cabeça para quem administra. A inadimplência é um assunto que gera desconforto e por isso deve ser tratado com bastante cautela, o que assusta muito sindico e requer muita habilidade de administradoras.Desde 2003 quando o Código Civil reduziu a multa por atraso de 20% para 2%, o índice de inadimplência tornou-se considerável. Apesar de conter no Art. 1.336. § 1o “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito” ainda é grande o numero de moradores inadimplentes com as dividas condominiais.
A cobrança deve ser inicialmente, feita de forma direta, ou seja, não-judicial, aonde o síndico vai até o condômino e cobra em sua unidade ou a administradora envia correspondência. Quando o problema não é resolvido com tentativas de negociações diretas entra em ação a cobrança judicial, onde geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até cinco anos para percorrer todas as instâncias.
De acordo com a coordenadora de na garantia total do condomínio” cobrança da Predial Administradora de ressalta.
Condomínio, Lisiane Guedes, a Lisiane garante que no final de inadimplência é um assunto serio, cada mês a Predial repassa o valor total porém, os síndicos de condomínio do condomínio, independente da administrado pela Predial não sofrem inadimplência. “Esse é o grande com este problema “A Predial é pioneira diferencial da Predial” finaliza.
Como agir em caso de
inadimplência
condominial
Tranquilidade e Segurança para seu condomínio
Marcas
Inesquecíveis 2009
Av. Nossa Senhora de Fátima, 1613. (86) 3133-5000 www.predialadm.com.br
Confira abaixo lista alguns tipos de penalidades
permitidas e não permitidas ao inadimplente, de acordo com
a legislação.
1) Multa de 2%, Juros e Proibição de votar - PODE
Penalidades permitidas para o inadimplente, segundo o Código Civil:
Multa de 2% e juros de até 1% ao mês ou conforme a convenção determinar -correspondentes às taxas em atraso
Proibição de votar e ser votado em Assembléias.
Atenção: De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida.
Alguns condomínios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia. Entretanto, esse tipo de procedimnto não é recomendado, pois expõe o condomínio ao risco de sofrer ação judicial por parte do inadimplente que se sinta prejudicado.
2) Represálias - NÃO RECOMENDADO
São legalmente proibidas represálias, como cortar o fornecimento de água, luz ou gás, desligar o interfone, ou vetar o acesso a dependências comuns como garagem, piscina, sauna ou salão de festas.
Portanto, cuidado: na ânsia de pressionar os devedores, você pode se prejudicar, expondo-se a processos de indenização por danos morais.
Mesmo a divulgação da lista dos inadimplentes pode causar problemas legais. Confira a legislação que pode ser invocada em uma ação deste tipo:
- Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 (quinze) dias a 1 (um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".
3) Corte de água via Hidrômetros Individuais - DEPENDE
Em condomínios com hidrômetros individualizados , dependendo do caso, pode existir a possibilidade de corte no fornecimento de água. Mesmo assim, o condomínio corre riscos de sofrer uma ação. Saiba mais
4) Penhora - PODE
- A unidade devedora pode ser penhorada e leiloada para a quitação da dívida com o condomínio. Esta é a medida extrema em uma ação judicial para cobrança de taxas condominiais atrasadas.
- O bem penhorado varia em função do valor da dívida. A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros.
