Tribunal da Relação do Porto Processo nº 0820751
Relator: CÂNDIDO LEMOS Sessão: 26 Fevereiro 2008 Número: RP200802260820751 Votação: UNANIMIDADE
Meio Processual: AGRAVO.
Decisão: PROVIDO.
ARRENDAMENTO FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL ACÇÃO DE DESPEJO
Sumário
Apesar de, actualmente, a lei prever que a resolução do contrato de arrendamento, fundada em mora superior a três meses no pagamento da renda, opere extrajudicialmente, continua a ser possível o recurso à acção de despejo para se obter a resolução judicial do contrato com esse fundamento, independentemente da duração da mora.
Texto Integral
ACORDAM NA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
No ….º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso B……… (na qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de seu pai
C………), residente em ………., da comarca move a presente acção de despejo com processo sumário contra D………. e mulher E……….., residentes na freguesia de ………., da comarca pedindo que na procedência da acção seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e os réus
condenados a entregar o locado livre de pessoas e coisas e a pagar as rendas vencidas e as vincendas até efectivo despejo.
Para tanto alega a existência de contrato escrito de arrendamento para talho celebrado em 1979 entre o réu e seu avô; em 2001, em acção intentada por seu falecido pai, autor da herança, a renda passou a ser fixada em 30.00$00, sofrendo depois os legais acréscimos, sendo desde 1 de Março de 2004 fixada
no montante de €160,77; desde Novembro de 2004 que os réus não pagam qualquer renda, encontrando-se em débito a quantia de €5.465,18.
Citados os réus, não contestaram.
Segue-se despacho a julgar procedente excepção inominada (inadmissibilidade legal de recurso a tribunal para ser decretado o despejo), absolvendo-se os réus da instância.
Inconformado o autor apresenta este recurso de agravo e nas suas alegações formula as seguintes conclusões:
1ª- A falta de pagamento de rendas constitui uma forma de incumprimento contratual pelo arrendatário que possibilita a resolução do arrendamento, nos termos do nº. 2 do art. 1083 do CCiv., quando, pela sua gravidade e
consequências, e independentemente da duração da mora, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento;
2ª- Essa resolução, quando baseada naquela disposição legal, deve ser pedida e decretada, nos termos do nº. 2 do art. 1084 do CCiv., em acção de despejo, nos termos da lei do processo;
3ª- A notificação judicial avulsa para resolução do arrendamento por falta de pagamento de rendas visa a obtenção de um título executivo extrajudicial, e só pode ser utilizado quando houver mora por tempo superior a três meses,
sendo que essa duração da mora determina automaticamente,
independentemente de quaisquer outras circunstâncias, a possibilidade de efectuar a resolução do arrendamento pelo senhorio, conforme resulta do n °.
3 do referido art. 1083.º;
4ª- Mas se o senhorio lançar mão da notificação judicial avulsa, na situação atrás referida, o arrendatário terá ainda o direito de pôr fim à mora no prazo de três meses, nos termos do n°. 3 do art. 1094;
5ª- Mas se propuser acção de despejo para obter a resolução nos termos do n
°. 2 do art. 1093, já não haverá qualquer período, para além do que resulte da tramitação processual da acção de despejo, para o arrendatário pôr fim à sua mora;
6ª- Pertence ao senhorio a opção por uma ou outra das modalidades de
resolução, sendo perfeitamente razoável que ele opte pela acção de despejo — em que aliás o arrendatário tem maiores garantias de defesa — quando os seus interesses assim o aconselharem;
7ª- Na presente acção, em que o A. invocou que o arrendatário estava em mora relativamente a nada menos que 33 rendas mensais, e que a gravidade desse incumprimento lhe tornava inexigível a manutenção do arrendamento, não tendo aliás a acção sido sequer contestada, deverá ser revogada a decisão recorrida.
Pugna para que em sua substituição se profira decisão que decrete a
resolução do contrato, se condene os réus a despejar e a pagar as rendas em dívida.
Foram os autos mandados subir.
Colhidos os vistos legais, cumpre conhecer.
Os factos com interesse para a decisão são os que resultam do que se deixou transcrito anteriormente. Assim:
- Em 9 de Julho de 2007 é intentada acção de despejo onde se pretende a resolução de contrato de arrendamento celebrado em 1979 com fundamento em falta de pagamento de renda desde Novembro de 2004.
- O montante da renda é de €160,77 e quando a acção foi proposta estavam em dívida 33 rendas no total de €5.465,18.
- Foi decidido que o autor não podia mover acção judicial, antes tendo ao seu dispor a notificação judicial avulsa como único meio legal de fazer cessar o contrato.
Cumpre conhecer do objecto da acção, delimitado como está pelas conclusões das respectivas alegações (arts. 684.º n.º 3 e 690.º n.º 1 do CPC).
A única questão a decidir é a de saber se no caso do n.º 3 do art. 1083.º do CC (redacção do NRAU – Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro) o senhorio pode lançar mão da acção de despejo ou, pelo contrário, lhe é imposto que se sirva apenas da notificação judicial avulsa, estando-lhe vedado o uso daquela via judicial.
O Tribunal entendeu que efectivamente este meio lhe estava vedado e que o seu uso constituía excepção dilatória inominada. Daí que tenha absolvido os réus da instância.
Por sua vez o autor entende que a nova lei criou um meio facultativo de resolução do contrato de arrendamento, a ser usado pelo senhorio.
Vejamos:
Em primeiro lugar convém ter presente que a lei adjectiva aplicável é o NRAU, como resulta do seu art. 59.º
Consta do Ac. desta Relação de 29/11/2007, no processo 5767/07- 3.ª Secção que “a aplicação das normas adjectivas da Lei 6/06 se faz segundo a regra geral de aplicação imediata do nº 1 do artº 12º. O regime adjectivo da Lei 6/06 aplica-se assim mesmo aos processos pendentes, havendo apenas que
ressalvar a validade dos actos processuais praticados ao abrigo da lei anterior (art. 142º, nº 1 do CPC). Quanto à forma de processo aplicável, rege o disposto no nº 2 do mesmo art. 142º, determinando-se a mesma pela lei vigente à data em que a acção é proposta.”
E trouxe o NRAU novidades no direito adjectivo da acção de despejo. Desde logo, agora já não é obrigatório o recurso à acção de despejo por falta de pagamento de rendas, antes pode o senhorio usar da resolução extrajudicial, através da devida comunicação (cfr. arts. 1083º, nº 3 e 1084º/1 do CC e 9º/7
da Lei nº 6/2006).
Não desocupando o arrendado na sequência dessa resolução, pode o senhorio lançar mão da acção executiva (para entrega de coisa certa) para obter o arrendado livre e desocupado (cfr. artº 15ºº, nº2 da Lei nº 6/2006). O que, obviamente, não impede o senhorio de, também, executar judicialmente o arrendatário para obter o pagamento das rendas em dívida.
Mas o problema está nos termos da lei, parecendo que estes dariam razão à posição da 1.ª instância.
É que o art. 14.º n.º 1 do NRAU refere: “a acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o
recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo”.
À primeira vista, pois, estava excluída a possibilidade do recurso à acção de despejo, dado que se pretende a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda superior a três meses.
Todavia o elemento literal não será o único a ter em consideração numa interpretação da lei: “a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi
elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada” – art. 9.º do CC.
Sobre a mesma questão o Ac. da Relação de Lisboa de 23/10/2007, proferido no processo 6397/2007-7 vem assim sumariado na base de dados do ITIJ:
“I- A resolução extrajudicial do contrato de arrendamento a que alude o artigo 1084. do Código Civil com a redacção que resulta da Lei n.º 6/2006, de 27 de Maio (Novo Regime do Arrendamento Urbano) constitui uma faculdade.
II- Pode, assim, o senhorio intentar judicialmente acção de despejo com fundamento na falta de pagamento de renda independentemente da duração da mora.”
Para assim decidir, seguiu de perto a posição defendida por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 2ª ed., págs.324 a 328.
Com a devida vénia, transcrevemos a parte essencial da decisão:
“A questão fundamental que importa apreciar no presente recurso consiste em saber se, prevendo a lei que a resolução do contrato fundada em mora
superior a três meses no pagamento da renda opere extrajudicialmente (arts.1083º, nº3 e 1084º, nº1, do C.Civil, repostos com nova redacção pelo art.3º, da Lei nº6/2006, de 27/2), continua ou não a ser possível o recurso à acção de despejo, prevista no art.14º, daquela Lei, para se obter a resolução judicial do contrato de arrendamento com esse fundamento,
independentemente da duração da mora.
A aludida questão já foi colocada, nos termos atrás referidos, por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 2ª ed., págs.324 a 328, que defendem não lhes parecer adequado o entendimento de que o recurso à
acção de despejo fique reservado para os casos que não integrem a previsão do art.1083º, nº3, do C.Civil, designadamente, de mora no pagamento da renda com duração igual ou inferior a 3 meses, antes tendendo a considerar que a via da acção de despejo constitui sempre uma opção do senhorio. No mesmo sentido, citam aqueles autores Gravato Morais, in Novo Regime do Arrendamento Comercial, Almedina, 2006, págs.104 e 105. E porque
concordamos com os argumentos aí «produzidos», passaremos essencialmente a «reproduzi-los», pelo menos, os que consideramos mais relevantes,
seguindo, assim, muito de perto o expendido por tais autores na referida obra.
Nos termos do disposto no art.1083º, nº3, do C.Civil (serão deste Código as demais disposições citadas sem menção de origem), é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda. Por força do disposto no art.1084, nº1, a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista naquele nº3, opera por
comunicação à contraparte onde fundadamente se invoque a obrigação
incumprida. Tal resolução, no entanto, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses (nº3, do art.1084º). A referida comunicação é efectuada mediante notificação avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução (art.9º, nº7, da Lei nº6/2006, de 27/2 – Nova Lei do Arrendamento Urbano – NLAU). Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação, serve de base à execução para entrega de coisa certa, sendo igualmente título executivo para a acção de pagamento de renda (art.15º, nºs 1, al.e) e 2, da NLAU). De harmonia com o disposto no art.14º, nº1, desta lei, a acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do
arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação.
Apesar da definição, algo redutora, da acção de despejo constante do citado art.14º, nº1, parece-nos que o conceito tem um sentido amplo, abrangendo não só a figura da acção de despejo stricto sensu, a instaurar quando a via judicial é o único modo de obter a cessação – por resolução ou denúncia – da situação jurídica do arrendamento, mas também todas as acções declarativas intentadas pelo senhorio para promover a cessação do contrato quando esta não operou ipso iure, como acontece com a caducidade, nem
extrajudicialmente (inexistindo título executivo extrajudicial). Na verdade,
nomeadamente no caso de resolução fundada em mora no pagamento da renda, a acção de despejo será, provavelmente, a via mais vantajosa. Assim:
- evita-se o tempo de espera de 3 meses de duração da mora para o senhorio poder efectuar a comunicação destinada à resolução extrajudicial do contrato;
- evita-se um novo tempo de espera de mais 3 meses, subsequentes à
comunicação do senhorio, para eventual purgação da mora (art.1084º, nº3) e para a exigibilidade da desocupação do locado (art.1087º);
- evitam-se as dificuldades inerentes à notificação avulsa ou contacto pessoal exigidos pela lei para efectivar a resolução extrajudicial, especialmente nos casos em que o paradeiro do arrendatário é desconhecido;
- evita-se que a execução para entrega de coisa certa fique suspensa se for recebida oposição à execução (art.930º-B, nº1, al.a), do C.P.C.);
- obvia-se a uma eventual responsabilização nos termos do art.930º-E, do C.P.C.;
- pode cumular-se o pedido de resolução com o de indemnização ou rendas, ou com o de denúncia, quando esta tenha de operar pela via judicial (art.1086º) ou podem cumular-se vários fundamentos de resolução, evitando-se que o litígio sobre a resolução do contrato seja tratado em dois processos distintos, quais sejam, a acção de despejo e a oposição à execução;
- permite-se ao arrendatário que deduza logo pedido reconvencional, evitando- se que a discussão dessa matéria seja relegada para a oposição à execução;
- força-se a uma purgação da mora mais célere, esgotando-se o recurso a essa faculdade, já que apenas pode ser usada uma única vez na fase judicial
(art.1048º, nºs 1 e 2);
- pode lançar-se mão do incidente de despejo imediato (art.14º, nºs 4 e 5, da NLAU).
Assim sendo, não se vê que o legislador possa ter pretendido retirar direitos ao senhorio, afastando o direito de resolução judicial do contrato quando a mora tenha duração superior a 3 meses. É certo que a redacção dos
arts.1083º, nº3 e 1084º, nº1 possibilita uma interpretação literal no sentido de que se pretendeu impor uma solução extrajudicial. Todavia, não é isso que decorre de outras normas, designadamente, do art.21º da NLAU, donde
resulta que o senhorio terá de intentar obrigatoriamente acção de despejo, se quiser impugnar o depósito das rendas, mesmo que tenha feito a comunicação para resolução extrajudicial. E também do art.15º, nº1, al.e), da mesma lei, cuja redacção teria sido diferente, porquanto não faria sentido exigir-se o contrato de arrendamento para servir de título executivo (documento esse que não é exigido na al.f) do mesmo nº1), quando é sabido que muitos
arrendamentos, sobretudo habitacionais, não estão reduzidos a escrito, sendo inviável a formação de título executivo. E, ainda, da conjugação dos nºs 3 e 4,
do art.1084º, relativos a situações de resolução extrajudicial do contrato, já que, só no primeiro, referente à falta de pagamento de renda, é que se alude a
«quando opere por comunicação à outra parte», o que revela que também pode operar judicialmente, pela via da acção de despejo.
Acresce que, da Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano nº34/X, decorre que a resolução extrajudicial do contrato é
perspectivada como uma possibilidade e não como uma imposição. Aliás, não seria razoável que o legislador tivesse pretendido tornar mais difícil ao
senhorio a resolução do contrato, limitando de forma tão gravosa o seu direito de acção, constitucionalmente consagrado (art.20º da CRP). O que o legislador visou, manifestamente, foi apenas facilitar e acelerar a entrega coerciva do locado, tornando dispensável, em determinadas situações, a acção de despejo.
Dir-se-á, como os autores citados, ob.cit., pág.328, que « … tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das soluções consagradas, consideramos que assiste ao senhorio o direito a intentar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial, a tanto não obstando a letra dos arts.1083º e 1084º, do CC (art.9º do CC)».
Daí que se possa concluir que, apesar de a lei prever que a resolução do contrato fundada em mora superior a três meses no pagamento da renda opere extrajudicialmente, continua a ser possível o recurso à acção de
despejo, para se obter a resolução judicial do contrato de arrendamento com esse fundamento, independentemente da duração da mora.
DECISÃO.
Nestes termos se concede provimento ao agravo e revoga-se o despacho recorrido, devendo o processo prosseguir seus regulares termos.
Sem custas (art.2º, nº1, al.g), do C.C.J.).
Porto, 26 de Fevereiro de 2008 Cândido Pelágio Castro de Lemos Augusto José B. Marques de Castilho Henrique Luís de Brito Araújo
