Aspectos básicos
do pAtrimônio de AfetAção, dA sociedAde de propósito
específico (spe) e dA sociedAde em contA de pArticipAção (scp)
Saiba
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WORK
estA pUbLicAção fAZ pArte dA 8ª edição do Kit QUALidAde sindUscon-mg
Aspectos básicos
do pAtrimônio de AfetAção, dA sociedAde de propósito específico
(spe) e dA sociedAde em contA de pArticipAção (scp)
Realização
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais – Sinduscon-MG Rua Marília de Dirceu, 226 – 3º e 4º andares – Lourdes
CEP: 30170-090 – Belo Horizonte-MG Telefone: (31) 3253-2666 – Fax: (31) 3253-2667 E-mail: sinduscon@sinduscon-mg.org.br www.sinduscon-mg.org.br Elaboração Assessoria Econômica Coordenação do Projeto
Economista Daniel Ítalo Richard Furletti Economista Ieda Maria Pereira Vasconcelos
Assessora de Comunicação Jorn. Néllie Vaz Branco - RJ 15654 JP
Projeto gráfico
AVI Design Comunicação e Marketing Fotos de capa
Gladyston Rodrigues Luciano Fotorelli (MRV) Revisão ortográfica e gramatical AVI Design Comunicação e Marketing
Belo Horizonte, dezembro de 2014
fichA técnicA
S616c
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais.
Aspectos Básicos do Patrimônio de Afetação, da Sociedade de Propósito Específico (SPE) e da Sociedade em Conta de Participação (SCP). Belo Horizonte: Sinduscon-MG, 2014. 80 p. il
1. Patrimônio de Afetação 2. Direito Imobiliário. Título
CDU:347.7 Catalogação na fonte: Juliana de Azevedo e Silva CRB 1412 – 6ª Região
Presidente
Luiz Fernando Pires 1º Vice-presidente
André de Sousa Lima Campos Vice-presidentes
Administrativo-financeiro Bruno Vinícius Magalhães Área Imobiliária
Lucas Guerra Martins
Área de Materiais, Tecnologia e Meio Ambiente
Geraldo Jardim Linhares Júnior Comunicação Social
Jorge Luiz Oliveira de Almeida Obras Industriais e Públicas João Bosco Varela Cançado
Política, Relações Trabalhistas e Recursos Humanos
Walter Bernardes de Castro Diretores
Área Administrativa e Financeira Rodrigo Mundim Pena Veloso Área Imobiliária
Bráulio Franco Garcia
Área de Materiais e Tecnologia Cantídio Alvim Drumond
Área de Obras Públicas José Soares Diniz Neto
Área de Política, Relações Trabalhistas e Recursos Humanos
Ricardo Catão Ribeiro Área de Comunicação Social Eustáquio Costa Cruz Cunha Peixoto Programas Habitacionais
Bruno Xavier Barcelos Costa Projetos
Renato Ferreira Machado Michel Relações Institucionais
Werner Cançado Rohlfs Coordenador Sindical Daniel Ítalo Richard Furletti Equipe Técnica
Coordenação
Econ. Daniel Ítalo Richard Furletti (Coordenador sindical)
Elaboração
Econ. Ieda Maria Pereira Vasconcelos (Assessora econômica)
Adv. Fernando Augusto Cardoso de Magalhães (Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados)
Adv. Humberto Portela
(Portela, Lima & Colen Advogados)
expediente
O Sinduscon-MG agradece o apoio técnico, na elaboração desta publicação, dos escritórios:
sUmário
PALAVRA DO PRESIDENTE ... 9 1 INTRODUçãO ... 11 2 PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 13 2.1 Conceito ... 13 2.2 Conceito legal ... 133 PRINCÍPIOS E EFEITOS JURÍDICOS DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO NAS INCORPORAçõES IMOBILIáRIAS ... 15
3.1 Princípio da incomunicabilidade ... 15
3.2 Princípio da responsabilidade objetiva ... 15
3.3 Princípio da livre oneração vinculada ... 16
3.4 Princípio da vinculação da afetação ... 16
3.5 Efeitos jurídicos ... 17
4 CONSTITUIçãO DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 19
5 BENS qUE PERTENCEM AO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 21
6 RECURSOS EXCLUÍDOS DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 23
7 PARTES ENVOLVIDAS NO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 25
8 COMISSãO DE REPRESENTANTES ... 27
9 OBRIGAçõES DO INCORPORADOR ... 29
10 EXTINçãO DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 31
11 O PATRIMôNIO DE AFETAçãO E A FALêNCIA DO INCORPORADOR ... 33
11.1 Procedimentos na hipótese de falência ou insolvência do incorporador ... 33
12 O REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAçãO (RET) NO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 39
13 INSTRUçãO NORMATIVA RFB Nº 1.435/2013 ... 45
14 AS VANTAGENS DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 47
15 SÍNTESE (FLUXOGRAMA) ... 49
16 MODELO DE REqUERIMENTO PARA INSTITUIçãO DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 51
17 PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O PATRIMôNIO DE AFETAçãO ... 53
18 SOCIEDADE DE PROPóSITO ESPECÍFICO ... 58
18.1 Conceito ... 58
18.2 Fundamento legal ... 58
18.3 Tipos societários admitidos na modalidade de SPE ... 59
18.4 Constituição da SPE ... 60
18.5 Vantagens da SPE ... 62
18.6 Procedimento detalhado ... 63
18.7 Modelo de contrato SPE empreendimento imobiliário – JUCEMG ... 64
18.8 Considerações gerais ... 69
19 SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAçãO ... 71
19.1 Conceito ... 71 19.2 Fundamento legal ... 71 19.3 Constituição ... 72 19.4 Vantagens ... 72 19.5 Procedimento detalhado ... 73 20 RESUMO GERAL ... 75 REFERêNCIAS ... 79
pALAvrA do
presidente
É de conhecimento geral que as atividades do mercado imobiliário nacional alcançaram um desenvolvimento expressivo nos últimos 10 anos. A maior oferta de crédito imobiliário, a geração de emprego formal e o crescimento da renda da população são alguns dos fatores que ajudam a explicar a melhor performance do segmento neste período. É preciso destacar, ainda, a Lei 10.931/2004, que aumentou a segurança jurídica, a transparência e a credibilidade para as partes interessadas no negócio da incorporação imobiliária e trouxe especial contribuição a esse desenvolvimento.
Um dos avanços alcançados com a referida lei foi a instituição do instrumento jurídico do Patrimônio de Afetação, que proporciona segurança adicional aos consumidores, incorporadores e financiadores e, com isso, estimula, os negócios imobiliários, disciplinando o mercado. A Lei 10.931/04 complementou e aprimorou a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964) que continua em vigor e, em 2014, completa 50 anos.
Como constituir um Patrimônio de Afetação, como operacionalizá-lo e quais as suas principais características são alguns dos temas que fazem parte desta publicação que também destaca os fatores que envolvem a Sociedade de Propósito Específico e a Sociedade em Conta de Participação.
Desta forma, o Sinduscon-MG espera contribuir com o planejamento de atividades das empresas, objetivando o crescimento da sua competitividade e lucratividade pois, apesar do cenário econômico atual, caracterizado por baixo crescimento, juros altos e a inflação em patamares elevados, a demanda por habitação no País é crescente e, por este motivo, as empresas precisam estar cada vez mais preparadas e competitivas. Luiz Fernando Pires
A Lei nº 10.931/2004 estabeleceu um novo parâmetro de regulação entre os agentes do mercado imobiliário e representou um marco na economia nacional. O Patrimônio de Afetação, a Alienação Fiduciária e o Regime Especial Tributário (RET) estão entre as conquistas alcançadas por ela e que contribuíram para que o mercado imobiliário nacional registrasse maior incremento em suas atividades no período pós-2004. Em que pese a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínio e Incorporações), ter trazido imensa contribuição para a regulação jurídica do mercado de incorporações, dispondo sobre os direitos e obrigações de cada uma das partes envolvidas nesta atividade, a Lei 10.931/2004 a completou, trazendo ainda mais proteção e garantias aos adquirentes de unidades autônomas. A partir da sua vigência, o mercado imobiliário nacional passou a contar com um instrumento moderno e seguro, servindo de grande estímulo ao seu desenvolvimento.
A Lei 10.931/2004 aumentou a segurança jurídica nos negócios imobiliários, conferindo-lhes transparência e credibilidade e, com isso, atendendo ao interesse de todos: consumidores, incorporadores, construtores e instituições de crédito. Um dos seus destaques é o Patrimônio de Afetação e o Regime Especial Tributário. É correto afirmar que o instituto do Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias encontra-se disposto na própria Lei de Condomínio e Incorporações, ou seja, Lei 4.591/64, que foi atualizada por força dos art.53 e art.54 da Lei 10.931/2004.
Demonstrar as características básicas do Patrimônio de Afetação e como operacionalizá-lo faz parte dos objetivos desta publicação, que também apresentará os princípios da Sociedade de Propósito Específico e da Sociedade em Conta de Participação. Estes são temas de interesse geral do mercado imobiliário nacional e, por este motivo, buscou-se abordar seus principais aspectos, contribuindo para o esclarecimento de dúvidas que cercam essa matéria.
de AfetAção
2 pAtrimônio de AfetAção
2.1 conceito
O Patrimônio de Afetação constitui um patrimônio segregado do patrimônio geral do incorporador que será exclusivamente vinculado à satisfação dos direitos dos adquirentes das futuras unidades autônomas e demais credores de determinada incorporação imobiliária.
Dessa forma, o patrimônio afetado não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador, respondendo tão somente pelas dívidas e obrigações vinculadas a determinada incorporação imobiliária.
Assim, “denomina-se Patrimônio de Afetação o conjunto de bens, direitos e obrigações formado com um determinado fim, sem qualquer possibilidade de desvio
dessa finalidade.”1
2.2
conceito LegAL
O artigo 53 da Lei 10.931/2004 dispõe:
O Título II da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescido dos seguintes capítulos e artigos:
Capítulo I-A
Do Patrimônio de Afetação:
Art. 31-A - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Saiba
jUrídicos do pAtrimônio de AfetAção nAs
incorporAções imobiLiáriAs
3 princípios e efeitos jUrídicos do pAtrimônio de
AfetAção nAs incorporAções imobiLiáriAs
Conforme Vitor F. Kümpel e Marcus Vinícius Kikunaga2, por meio do Patrimônio de
Afetação, a incorporação imobiliária estará sujeita a certos efeitos jurídicos próprios deste instituto pautados em seus princípios, tais como:
3.1
princípio dA incomUnicAbiLidAde
Por esse princípio, o objeto da incorporação imobiliária, ou seja, o terreno, suas acessões, demais bens e direitos vinculados ao empreendimento imobiliário, estarão separados do patrimônio do incorporador, respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
Caput e § 1º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53
Art. 31-A - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§1º O Patrimônio de Afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
3.2
princípio dA responsAbiLidAde objetivA
São de responsabilidade exclusiva do incorporador os prejuízos que este causar ao Patrimônio de Afetação, por exemplo, o desvio dos recursos advindos dos adquirentes para outra incorporação.
§2º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, que foi introduzido pela Lei 10.931/2004
Saiba
3.3
princípio dA Livre onerAção vincULAdA
Por esse princípio estabelece-se liberdade para o incorporador buscar recursos financeiros para concretizar a construção do empreendimento, podendo, inclusive, onerar com garantia real essa operação de crédito, porém, a finalidade deve ser restrita à construção. Mesmo se houver cessão de direitos creditórios, o produto da cessão ficará vinculado ao Patrimônio de Afetação.
§ 3º e § 4º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foram introduzidos pela Lei 10.931/2004 – artigo 53
§3º Os bens e direitos integrantes do Patrimônio de Afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o Patrimônio de Afetação, observado o disposto no §6º.
3.4
princípio dA vincULAção dA AfetAção
Todo produto da alienação das frações ideais e quotas da construção será pago pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção seja assumida por terceiro, ou seja, o incorporador responderá pela destinação prioritária dos recursos financeiros para a construção.
§ 5º e §6º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foram introduzidos pela Lei 10.931/2004 – artigo 53
§5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do §6º do artigo 35.
§6º Os recursos financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
AspeCtOs básiCOs dO pAtrimôniO de AfetAçãO, dA sOCiedAde de prOpósitO espeCífiCO (spe) e dA sOCiedAde em COntA de pArtiCipAçãO (sCp)
3.5
efeitos jUrídicos
Destes princípios decorrem, portanto, os efeitos jurídicos do Patrimônio de Afetação, sendo estes:
incomunicabilidade dos bens afetados:
Com a incomunicabilidade dos bens afetados, os eventuais credores da incorporadora em negócios não relacionados ao Patrimônio de Afetação não poderão reivindicar seus direitos creditórios contra os bens e direitos do empreendimento imobiliário afetado, ficando assim, protegida a incorporação imobiliária.
Vinculação do patrimônio da incorporação imobiliária
A vinculação do patrimônio da incorporação imobiliária significa que todas as acessões, benfeitorias e valores conexos ao empreendimento afetado serão, automaticamente, por ele atraídos.
responsabilidade civil do incorporador
O incorporador imobiliário responde civilmente pela boa administração do Patrimônio de Afetação.
Obrigatoriedade da transparência documental
O incorporador tem como obrigação a transparência total da contabilidade do Patrimônio de Afetação, garantindo, assim, a credibilidade do sistema de afetação.
Liberdade de acesso à obra
Assim como a transparência documental, a construção também deve abrir as portas para vistorias periódicas, com a finalidade de atender a ansiedade dos clientes e também de demonstrar o cumprimento do cronograma de obra.
Desse modo, o Patrimônio de Afetação visa tutelar a segurança social pela destinação específica dos recursos e vinculação dos bens de determinada incorporação imobiliária segregando estes bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador.
Atenção: A afetação do patrimônio não inibe os direitos do titular da incorporação,
tais como vender, hipotecar, etc.. É um gravame e, assim, apenas condiciona o exercício dos poderes sobre a propriedade e sobre os direitos creditórios decorrentes da alienação das unidades, visando assegurar a consecução do objetivo que se propõe, ou seja, a conclusão do empreendimento imobiliário.
Saiba
do pAtrimônio de AfetAção
constitUição
4 constitUição do pAtrimônio de AfetAção
Constitui-se o Patrimônio de Afetação mediante averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos reais sobre o terreno e acessões.
Tal manifestação prescinde de qualquer formalidade, bastando que seja expressa num requerimento a ser dirigido ao oficial do competente Registro de Imóveis ou numa declaração anexa ao memorial de incorporação.
Conforme o Art. 31-b, da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53:
Considera-se constituído o Patrimônio de Afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo Único: A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.
Saiba
Ao pAtrimônio de AfetAção
5 bens QUe pertencem Ao pAtrimônio de AfetAção
Compõe o Patrimônio de Afetação de uma incorporação imobiliária:
9 O terreno.
9 As acessões objeto de incorporação imobiliária.
9 Os demais bens e direitos vinculados à incorporação imobiliária (ex: recursos
oriundos da vendas das unidades futuras, rendimentos, cessões de crédito, financiamentos, entre outros).
O controle da existência desses recursos poderá variar conforme cada incorporação imobiliária submetida à fiscalização da Comissão de Representantes à vista dos balancetes e dos relatórios a serem fornecidos pelo incorporador.
Em princípio, o montante dos recursos que se manterá afetado deve corresponder ao orçamento da obra, devendo ainda, considerar as variações de custo que se verificarem durante a construção do empreendimento.
No início da atividade de incorporação o §5º do art. 31 combinado com o §6º do art. 35 da Lei de Incorporações dispõe que o incorporador deverá assumir, em igualdade de condições com os demais adquirentes, os custos de construção das unidades que ainda não foram vendidas, que conforme forem sendo feitas as referidas acessões, automaticamente, passarão a compor o patrimônio afetado.
Conforme o Art. 31-A, da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Saiba
do pAtrimônio de AfetAção
6 recUrsos excLUídos do pAtrimônio de AfetAção
É sabido que, até o incorporador obter o respectivo registro do Memorial de Incorporação e estar autorizado a iniciar as vendas das unidades imobiliárias futuras, este já terá realizado investimentos e feito despesas relativas ao empreendimento.
Averbado o termo de afetação tais bens, direitos e obrigações anteriormente formados passarão a constituir este patrimônio segregado devendo-se dar início a contabilização apartada do patrimônio geral do incorporador.
Contudo, afetados serão os recursos necessários à realização da obra (custo da construção) o que exceder será de livre disposição do incorporador.
Assim, os registros contábeis deverão considerar como ativo realizável o terreno e os demais investimentos realizados pelo incorporador. No registro do passivo registrar-se-á o correspondente valor do terreno e dos investimentos já efetuados.
Da mesma forma, quando do início do empreendimento, os serviços contratados e materiais adquiridos pelo patrimônio geral do incorporador seguirão a mesma regra contábil, sendo que, tais recursos poderão ser reembolsados ao incorporador quando do ingresso de recursos provenientes das vendas das unidades imobiliárias.
Conforme o disposto nos §6º e §7º do art. 31 A, da Lei 4.591/64 os recursos financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação sendo que o reembolso do preço da aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
Conforme o § 8º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53:
Excluem-se do Patrimônio de Afetação:
I. Os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver e
II. o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art.58)”.
Saiba
no pAtrimônio de AfetAção
7 pArtes envoLvidAs no pAtrimônio de AfetAção
As partes envolvidas no Patrimônio de Afetação são:
9 O instituidor do Patrimônio de Afetação, que necessariamente será o
incorporador imobiliário.
9 Outra parte envolvida no Patrimônio de Afetação será composta pelos
adquirentes das futuras unidades imobiliárias, devidamente representados pela Comissão de Representantes a ser formada por três membros escolhidos entre os adquirentes, nos termos do art. 49 e art.50 da Lei 4.591/64, cujas funções no Patrimônio de Afetação são as listadas no art. 31 C da referida Lei de Incorporações, introduzidas pelo Artigo 53 da Lei 10.931/2004.
Pode-se também considerar como parte envolvida no Patrimônio de Afetação, a entidade financiadora de incorporação imobiliária, que poderá nomear agente de fiscalização da incorporação afetada (art. 31-C da Lei nº 4.591/64).
Conforme o Art. 31-C da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53:
A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o Patrimônio de Afetação.
§1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.
§2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.
§3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o §2º deste artigo.
Saiba
de representAntes
comissão
8 comissão de representAntes
A Comissão de Representantes já era prevista na Lei 4.591/64 em seus artigos 49 e 50, antes mesmo do surgimento do instituto do Patrimônio de Afetação nas incorporações imobiliárias.
Com a instituição do Patrimônio de Afetação, a Comissão de Representantes passa a figurar como um dos principais atores da incorporação imobiliária afetada, principalmente como entidade fiscalizadora dos recursos arrecadados e do regular andamento das obras dos empreendimentos imobiliários afetados.
O art. 31 C da Lei 4.591/64, introduzido pelo Artigo 53 da Lei 10.931/2004 confere poderes à Comissão de Representantes do empreendimento imobiliário, bem como à entidade financiadora, para nomearem, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar a incorporação.
A Comissão de Representantes exercerá importante função de fiscalização para a defesa dos direitos dos adquirentes.
Assim, o auditor nomeado pela Comissão de Representantes ao ter acesso às informações de caráter estratégico, comercial, tributário ou de qualquer outra natureza deverá manter sigilo, sob pena de responder civilmente por seu eventual descumprimento.
Em conjunto com a Comissão de Representantes, eventual entidade financiadora, que nomeie auditor para a fiscalização da obra afetada, também, poderá fornecer cópia do seu relatório à Comissão de Representantes, não configurando este ato quebra de sigilo.
Saiba
do incorporAdor
9 obrigAções do incorporAdor
O Art. 31-d da Lei 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – Artigo 53 contempla as obrigações do incorporador no patrimônio de Afetação
Incumbe ao incorporador:
I. promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do Patrimônio de Afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II. manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III. diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e
aplicá-los na forma prevista desta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
IV. entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado com os recursos financeiros que integrem o Patrimônio de Afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V. manter e movimentar os recursos financeiros do Patrimônio de Afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
VI. entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada Patrimônio de Afetação;
VII. assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31 – C o livre acesso
à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva, referida no inciso V deste artigo, e quaisquer outros documentos relativos ao Patrimônio de Afetação e,
VIII. manter a escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado
pela legislação tributária.
Saiba
do pAtrimônio de AfetAção
extinção
10 extinção do pAtrimônio de AfetAção
Conforme o Art. 31-e da Lei 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – Artigo 53:
O Patrimônio de Afetação extinguir-se-á pela:
I. averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II. revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III. liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F,
§1º.
Saiba
de AfetAção e A fALênciA do incorporAdor
o pAtrimônio
11 o pAtrimônio de AfetAção e A fALênciA do
incorporAdor
Como a atividade da incorporação imobiliária envolve o risco financeiro decorrente de várias variáveis mercadológicas e econômicas, infelizmente, alguns negócios não acontecem conforme o planejado, podendo vir a ocorrer a falência (pessoa jurídica) ou a insolvência civil do incorporador (pessoa física).
Para tanto, foi idealizado o Patrimônio de Afetação com intuito de blindar as incorporações imobiliárias afetadas de riscos externos desvinculados dos bens, dos direitos e das obrigações afetados a determinado empreendimento imobiliário.
Nesse sentido, o art. 119, inciso IX, da Lei 11.101/2005, da Lei de Recuperação Judicial e Falência de Empresas prescreve que os bens, direitos e obrigações do Patrimônio de Afetação permanecerão separados da empresa falida ou pessoa declarada insolvente, até o cumprimento da sua finalidade, ou seja, a conclusão das obras com a sua respectiva averbação e entrega das unidades aos adquirentes, bem como o resgate do financiamento da construção.
Havendo saldo dos recursos afetados e depois de cumprida a sua finalidade, estes serão arrecadados à massa falida, ou, havendo crédito a serem exigidos do incorporador, estes serão inscritos em face da massa falida.
11.1 procedimentos nA hipótese de fALênciA oU
insoLvênciA do incorporAdor
Ao ser decretada a falência ou declarada a insolvência civil do incorporador, os procedimentos a serem praticados devem seguir o Art. 31-f da Lei 4.591/64 que foi
introduzido pela Lei 10.931/2004 – Artigo 53:
Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os Patrimônios de Afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objetos da incorporação.
§1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes, ou na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão,
Saiba
convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do Patrimônio de Afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.
§2º O disposto no §1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.
§3º Na hipótese de que tratam os §§1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.
§4º O mandato a que se refere o §3º será válido mesmo depois de concluída a obra.
§5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.
§6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.
§7º Ainda na hipótese dos §§1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembleia geral que deliberar pela liquidação do Patrimônio de Afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. §8º Na hipótese do §7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objetos da transmissão.
§9º A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da assembleia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. §10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.
AspeCtOs básiCOs dO pAtrimôniO de AfetAçãO, dA sOCiedAde de prOpósitO espeCífiCO (spe) e dA sOCiedAde em COntA de pArtiCipAçãO (sCp)
§11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
I. os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação;
II. para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;
III. consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a
receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados;
IV. compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.
Saiba
prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1º, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:
I. ao proprietário do terreno, nas hipóteses de que seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e
II. ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda.
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:
I. pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo Patrimônio de Afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;
II. reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;
III. reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue
para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
IV. entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º do
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art. 35 e § 5º do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda;
V. entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e
VI. entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo Patrimônio de Afetação.
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (NR)
Saiba
de tribUtAção (ret) no pAtrimônio de AfetAção
o regime especiAL
12 o regime especiAL de tribUtAção (ret) no
pAtrimônio de AfetAção
O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento de percentual da receita mensal recebida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins.
A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção.
Os recolhimentos deverão ser realizados até o 20º dia do mês subsequente aquele em que houver sido auferida a receita.
Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do RET não poderão ser objeto de parcelamento.
A incorporação afetada terá um número de inscrição próprio no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – CNPJ, bem como código de arrecadação próprio.
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.
A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.
Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
Assim, cada incorporação imobiliária que instituir o Patrimônio de Afetação e optar pelo RET ficará sujeito ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições com a seguinte repartição tributária:
9 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins.
9 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/
PASEP.
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Fonte: Legislação Lucro Presumido e Lucro Real: RIR/99 - Decreto 3.000, de 26 de março de 1999 e alterações posteriores. RET: Lei 10.931/04, Lei 12.841/13; MP 601/12; Lei 12.844/13; MP 656/14.
Tributo Lucro Presumido Lucro Real Regime Especial de Tributação
PIS/PASEP 0,65 1,65 0,37
COFINS 3,0 7,6 1,71
IRPJ 1,2 15% sobre o lucro 1,26 CSLL 1,08 9% sobre o lucro 0,66
comparação das alíquotas dos regimes de tributação
Lucro real, Lucro presumido e regime especial de tributação
Para as incorporações imobiliárias realizadas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, a lei define a alíquota única de 1% sobre a receita mensal recebida, desde que:
- Até 31 de dezembro de 20183, para os projetos de incorporação de imóveis
residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.
- Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.
No PMCMV a alíquota única de 1% sobre a receita mensal recebida, corresponde ao pagamento unificado dos seguintes impostos e contribuições:
I. 0,44% (quarenta e quatro centésimo por cento) como Cofins.
II. 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/PASEP.
III. 0,31% (trinta e um centésimo por cento) como IRPJ. IV. 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.
3 Conforme Medida Provisória 656/14.
AspeCtOs básiCOs dO pAtrimôniO de AfetAçãO, dA sOCiedAde de prOpósitO espeCífiCO (spe) e dA sOCiedAde em COntA de pArtiCipAçãO (sCp)
O regime especial de tributação (ret) do patrimônio de Afetação foi introduzido pela Lei 10.931/2004 em seu artigo 1º:
Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Art.2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I. entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II. afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64, de 16 de dezembro de 1964.
Art. 3º O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
I. Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II. Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV. Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
§ 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade
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§ 2º O pagamento dos tributos e contribuições, na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 3º As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeitos a tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 4º Para fins do disposto no § 3º deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 6º Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a um por cento da receita mensal recebida. (Redação dada pela Medida Provisória nº 656, de 2014)
§ 7º Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. (Redação dada pela Lei nº 12.767, de 2012)
§ 8º As condições para utilização do benefício de que trata o § 6º serão definidas em regulamento. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
Art. 5º O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4º deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 2009)
Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e
AspeCtOs básiCOs dO pAtrimôniO de AfetAçãO, dA sOCiedAde de prOpósitO espeCífiCO (spe) e dA sOCiedAde em COntA de pArtiCipAçãO (sCp)
código de arrecadação próprio.
Art. 6º Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no art. 4º não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 7º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Art. 8º Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º, o percentual de 4% (quatro por cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
I. 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins; (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
II. 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/ Pasep; (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
III. 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e
(Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
IV. 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL. (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
Parágrafo único. O percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 6º do art. 4º será considerado para os fins do caput: (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
I. 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins; (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
II. 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep; (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
III. 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e (Incluído pela Lei
nº 12.024, de 2009)
IV. 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
Art. 9º Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação instituídos por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo Patrimônio de Afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Art. 10. O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto
Saiba
rfb nº 1.435/2013
13 instrUção normAtivA rfb nº 1.435/2013
A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I. Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos
termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964.
II. Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa
Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação.
III. Apresentação do termo de opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
Para apresentação do “termo de opção”, o interessado, ou seu procurador, deverá obter, em qualquer unidade de atendimento da RFB um dossiê digital de atendimento (artigo 4º da Instrução Normativa RFB 1.412/2013).
A opção será formalizada mediante a solicitação de juntada ao referido dossiê digital: - do “termo de opção”; e
- do termo de constituição do Patrimônio de Afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
Saiba
do pAtrimônio de AfetAção
As vAntAgens
14 As vAntAgens do pAtrimônio de AfetAção
São consideradas como vantagens do Patrimônio de Afetação:
9 A desoneração fiscal.
9 O aumento da credibilidade do negócio da incorporação e da confiança pelos
adquirentes.
9 A proteção da obra contra riscos patrimoniais da incorporadora.
9 A facilidade de acesso ao crédito e seguros.
Saiba
(fLUxogrAmA)
síntese
15 síntese (fLUxogrAmA)
CONFECÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
ELABORAÇÃO DO TERMO DE AFETAÇÃO
REGISTRO DA
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
TERMO DE OPÇÃO – RET – REGIME
ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
AVERBAÇÃO
DO TERMO DE
AFETAÇÃO
Saiba
Mais
+
teste Açento
é ão à
reQUerimento pArA institUição do pAtrimônio
de AfetAção
16 modeLo de reQUerimento pArA institUição do
pAtrimônio de AfetAção
reQUerimentO de AVerbAçãO de pAtrimôniO de AfetAçãO
Pelo presente instrumento particular, a sociedade empresária, ________, com sede em ________, inscrita no CNPJ/MF sob o nº ________, ora incorporadora do empreendimento imobiliário denominado Condomínio Residencial ____________________, a ser construído no imóvel constituído pelo lote ___ da quadra __________, situado na Rua ____________________ do Bairro __________, no município e Comarca de ______________, adquirido de acordo com o registro nº ____ na matrícula nº _______ do Ofício de Registro de Imóveis de ______________ para garantia do integral cumprimento das obrigações decorrentes da incorporação, constitui pelo presente instrumento, a incorporação do empreendimento supracitado ao regime da afetação, conforme previsto nos artigos 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64, de 16 de dezembro de 1964 , com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 .
Em decorrência do presente, constituindo-se em Patrimônio de Afetação o conjunto de bens, o terreno e as acessões, os direitos e obrigações vinculados à incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, destinam-se única e exclusivamente à consecução da incorporação do empreendimento e à entrega das unidades imobiliárias aos futuros adquirentes e manter-se-ão apartados, tornando-se incomunicáveis em relação aos demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da incorporadora.
Compromete-se a incorporadora, diante de tal regime de afetação, à vinculação de receitas, mediante a qual as prestações pagas pelos adquirentes, até o limite do orçamento da obra, ficam afetadas à construção do edifício, vedado o desvio para outras obras, com o controle financeiro atribuído à Comissão de Representantes dos adquirentes.
O presente instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes e seus sucessores a qualquer título, firmando o presente instrumento para os fins de direito aqui tutelados.
Saiba
sobre o pAtrimônio de AfetAção
17 pergUntAs e respostAs sobre o pAtrimônio de
AfetAção
4A. Como se constitui um patrimônio de Afetação?
É extremamente simples. Basta que o incorporador e os titulares de direitos reais sobre o terreno e as acessões firmem um “Termo de Afetação”.
b. Qual o papel do registro de imóveis na constituição do patrimônio de Afetação?
O Registro de Imóveis tem um papel essencial, à medida que registra e torna pública a afetação. Não haverá alteração do registro dos contratos de comercialização das unidades, nem do registro dos contrato destinados à constituição de garantias reais, pois a Lei do Patrimônio de Afetação não diminui o direito subjetivo do titular da incorporação. O incorporador é livre para vender e constituir garantias reais sobre o terreno e as acessões correspondentes à incorporação.
O Registro de Imóveis nada tem a ver com a aplicação dos recursos oriundos das vendas ou do financiamento cuja garantia registrou. O oficial do Registro de Imóveis deverá cancelar a averbação da afetação, quando cumprida sua função.
C. para constituir um patrimônio de Afetação é preciso criar uma empresa separada?
Não. Como o Patrimônio de Afetação é um instrumento simplificado, apenas a averbação do “Termo de Afetação” basta para reproduzir todos os efeitos de proteção do negócio, sejam jurídicos, econômicos, contábeis, fiscais ou trabalhistas.
d. Uma empresa pode ter mais de um empreendimento em regime de patrimônio de Afetação?
Sim. No entanto, é importante ressaltar que os empreendimentos sob o regime de Patrimônio de Afetação não terão comunicação entre eles. Cada um será um ente jurídico autônomo e apartado do patrimônio geral da empresa responsável pela incorporação.
e. O patrimônio de Afetação é obrigatório a todas as incorporações?
Não. É opcional.
f. Como é que se operacionaliza esse patrimônio dentro da empresa?
O Patrimônio de Afetação, na prática, funciona como se fosse uma empresa autônoma. Não há necessidade, entretanto, de criar uma estrutura própria para esse fim. É preciso apenas administrar separadamente cada incorporação, mantendo uma contabilidade própria para cada uma, com a movimentação de seus recursos, em uma
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Anteriormente, o incorporador era obrigado a apresentar aos compradores um relatório semestral do estado da obra. A partir da Lei nº 10.931/2004 é obrigado a mostrar o mesmo relatório a cada três meses. Além disso, o incorporador terá de exibir, também trimestralmente, um balancete do empreendimento, cuja operacionalização deve ser simples, tendo em vista que desde o início do negócio a contabilidade já estará separada.
G. Como o patrimônio de Afetação interferirá na segurança dos contratos?
A função social do contrato estará intrinsecamente ligada à função econômica. Em princípio, o cumprimento da função social se dá em decorrência dos efeitos econômicos do contrato, pois, como se sabe, o contrato é, por excelência, instrumento de circulação de riquezas. A Lei do Patrimônio de Afetação protege o negócio da incorporação. E proteger o negócio significa assegurar o cumprimento dos termos do contrato firmado entre as partes, garantindo-lhes direitos e deveres. Em outras palavras: proteger o negócio é garantir segurança jurídica ao contrato, para que as partes possam realizar plenamente as suas expectativas.No caso da incorporação, cabe ao consumidor receber o imóvel comprado; ao incorporador, a venda de todas as unidades pelo preço estabelecido; e ao financiador, o retorno do crédito correspondente ao dinheiro disponibilizado para a obra. Tudo isso deverá ser cumprido dentro dos prazos programados e de acordo com as condições estabelecidas no contrato. A afetação garante uma proteção jurídica eficaz a cada incorporação, que se torna incomunicável com os demais negócios da empresa incorporadora. Assim, a incorporação afetada fica resguardada contra o eventual insucesso da incorporadora em seus outros negócios. A afetação garante segurança ao contrato de incorporação e proporciona às partes interessadas os meios necessários à conclusão do negócio, nas condições e prazos instituídos. Cumpre-se, dessa forma, a função econômica do contrato.
H. Ao optar pelo regime do patrimônio de Afetação, quais são as responsabilidades da empresa incorporadora?
Além das responsabilidades legais de qualquer empresa incorporadora, ao optar pelo Patrimônio de Afetação, ela deverá manter, em separado, a contabilidade de todas as receitas e despesas do empreendimento e emitir trimestralmente relatórios de acompanhamento da obra. Esse procedimento facilitará o acompanhamento do fluxo de recursos da obra pelo agente financeiro e pela Comissão de Representantes.
i. Como saber se o imóvel tem patrimônio afetado?
Considerando que o Patrimônio de Afetação é constituído mediante averbação no registro de Imóveis, basta verificar na matrícula do imóvel, objeto do empreendimento.
J. A afetação importará custos adicionais aos consumidores?
A afetação não gera medida ou procedimentos que tenham custos. O estabelecimento da afetação se faz mediante um “termo”, lavrado em meia página, com custo reduzido. A operação requer apenas registros contábeis separados por
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obra, movimentação financeira também separada, bem como o fornecimento, trimestralmente, de balancetes e relatórios sobre o estado da obra.
Não haverá nenhum custo adicional para os consumidores. Na normalidade, não será necessário contratar assessoramento técnico para apreciar os relatórios e balancetes que lhes serão fornecidos durante a obra. Na prática, isso cabe às Comissões de Representantes em incorporações imobiliárias.
L. O incorporador é livre para vender as unidades mesmo com a afetação?
Sim. A constituição de um Patrimônio de Afetação visa exatamente assegurar as partes interessadas nele. O negócio da incorporação só se realiza quando o produto for vendido e o incorporador puder receber os créditos decorrentes das vendas e destinar essas receitas à construção do empreendimento. A lei não inibe o exercício do poderes do titular da incorporação, apenas vinculadas as receitas à finalidade da construção.
m. O incorporador pode hipotecar o empreendimento?
Sim. Do mesmo modo que a lei não tolhe seus poderes para vender, também não o impede de constituir quaisquer garantias reais sobre o terreno e as acessões que constituirão as unidades do edifício. Mas sua liberdade é condicionada pela função do Patrimônio de Afetação, que é a realização do negócio. Assim, a constituição de hipoteca ou outra garantia real só é permitida para operações de crédito cujo produto seja aplicado na obra e nos demais serviços necessários à construção do edifício e sua averbação no Registro de Imóveis.
n. A constituição de hipoteca ou outras garantias pode prejudicar os compradores?
Não, de maneira nenhuma. Pelo contrário: as garantias são estabelecidas em benefício do consumidor, pois, segundo a lei, só se admite a constituição de garantias em operações que gerem recursos para o empreendimento. Além disso, a legislação que rege o Patrimônio de Afetação possibilita o rateio do financiamento por unidade, de modo que a responsabilidade do comprador, pela dívida com o financiamento, ficará limitada ao valor proporcional à sua unidade. É preciso que os compradores, pela sua Comissão de Representantes, estejam atentos à aplicação dos recursos na obra, e isso a Comissão poderá verificar pelos relatórios trimestrais a serem fornecidos pelo incorporador.
O. Há alguma particularidade para se manter a contabilidade separada?
Os registros contábeis da incorporação afetada devem seguir os padrões usuais, sem nenhuma particularidade. A contabilidade será identificada por incorporação, com o registro de suas receitas e de despesas. Se o incorporador tiver optado pelo regime especial tributário criado pela Lei nº 10.931/2004, o empreendimento deverá
Saiba
p. Quando se extingue o patrimônio de Afetação?
De acordo com a Lei nº 10.931/2004, a afetação será extinta quando o incorporador finalizar a obra e entregar as unidades aos consumidores. Feito isso, não haverá mais por que manter a afetação.
Assim, considera-se extinta a afetação quando, cumulativamente, houver sido (1) averbada a construção e (2) registrados, em nome dos compradores, os contratos de venda, promessa de venda ou outros tipos de contrato utilizados na comercialização, bem como (3) comprovada a quitação da dívida do financiamento da construção, mediante pagamento em espécie ou repasse aos compradores. Ocorre também a extinção se o incorporador lançou a obra com prazo de carência e resolveu denunciar a incorporação ou, ainda, se, verificada alguma das hipóteses permitidas pela lei, os compradores, em assembleia geral, tiverem deliberado pela liquidação do Patrimônio de Afetação.
Q. Quais as vantagens da empresa incorporadora, ao optar pelo regime especial de tributação?
A vantagem está na simplificação da apuração, do recolhimento e do controle dos tributos. Para o comprador esse mecanismo facilita a verificação do recolhimento dos tributos, inibindo a formação de passivos futuros.
r. Quais são as repercussões fiscais e previdenciárias do patrimônio de Afetação?
Os débitos fiscais e previdenciários seguem o mesmo princípio, segundo o qual as dívidas e obrigações de cada incorporação afetada devem ser pagas com a receita dessa mesma afetação. Esses créditos, entretanto, bem como os trabalhistas, gozam de preferência legal, de modo que, em caso de falência, o produto do leilão das unidades de “estoque” do incorporador será destinado em primeiro lugar ao pagamento dos créditos trabalhistas, previdenciários e fiscais, mas somente os créditos “vinculados ao respectivo Patrimônio de Afetação” (§18 do art. 31F, inciso I). quanto ao imposto de renda e às demais contribuições, a lei não alterou a responsabilidade tributária da empresa incorporadora nem o sistema de apuração do lucro tributável,mas criou um regime especial opcional, denominado “regime especial tributário do Patrimônio de Afetação”. Assim, poderá o incorporador manter a obra afetada, subordinada ao regime do lucro real, do presumido ou adotar o regime especial da Lei n° 10.931/2004.
s. Como é constituída a Comissão de representantes prevista na Lei?
Por, no mínimo, três compradores, que representarão a totalidade deles perante o incorporador imobiliário, em tudo aquilo que se referir ao bom andamento do negócio.
AspeCtOs básiCOs dO pAtrimôniO de AfetAçãO, dA sOCiedAde de prOpósitO espeCífiCO (spe) e dA sOCiedAde em COntA de pArtiCipAçãO (sCp)
